プラウド御茶ノ水ってどうですか？

>>1400 さん

>>1400 匿名さん
いや、ホント高杉だと思います。
各階ゴミ捨ても搬入用エレベーターもないので、
設備的にもそこまで高スペックともいえないかと。
なぜベランダのプランター（？）付きなのか。。
歩くとわかるんですが、立地も各駅6分て、
近くも遠くもなく微妙な距離なんですよ。

>>1401 匿名さん
わかります。プランターとかいらないし、エントランスの水を使ったやつもいらない。無駄なとこに金かけすぎ。

>>1402 マンション検討中さん

建築関係に携わっていますが、エントランスの水景施設は、竣工後のランニングコストがめちゃくちゃかかりますよ。入居者による管理費負担を考えると、いらない施設かもしれません。まあ、計画は覆らないと思いますが。

マンションの水関係の施設ほど、維持管理にお金がかかるものはないです。水を循環させるためのポンプの稼働にかかる費用のほか、水垢を落とす定期清掃、落ち葉の清掃、蚊の発生を防ぐための薬剤投入など、本当に管理が大変です。これらの費用をデベが持つのならお得ですが。

>>1402 マンション検討中さん

価格上げるためと、その理由付けなんでしょうが、
20年前の日本の家電メーカーみたいですね。
顧客視点に立てていないというか。。。

坪620と聞いて諦めたマンです。想定(希望？)してたよりも1割くらい高かったです。西向き低層階には坪550以下もあるみたいだけど、陽も当たらないし、1億以上出して真っ黒な壁を眺め続けるのは勘弁。駅至近という訳ではないし、高台でもないけど、立地は良いと思いますよ。

>>1404 名無しさん
確かに管理費高いなぁと思いましたもん。生活に必要ない上、ランニングコストかかるとかマジで金の無駄遣いだね。

>>1406 マンション掲示板さん
私も価格見て1割高い！と思いました。各部屋1000万程低かったら割に合う感じするんですよね。

>>1407 マンコミュファンさん

同じく思いました。
各階ゴミ置き場もゲストルームもパーティールームもないのに、タワマン並みだなと思いました。
あのエントランスの水にそんなにかかると思いませんでした。

エレベーターの速度が遅かったりするとちょっとストレスになりそう

管理費高いのはのむさんが利幅多くとってるからだよ。
地権者多い物件は普通の板マン＆各階ゴミ置き場あっても㎡３００－３５０位

とはいえマンション管理の格付け制度も始まるしねえ、これからは管理をしっかりしないといけないから管理費は十分高くしておかないと、と言われるとそうかもしれないと思っちゃったりするんだよね。従来は売りやすくするために管理費をわざと安く据え置いていた、みたいな批判もなかったではないしね。

>>1412 匿名さん
それは修繕積立金の話では？ちゃんと整理した方が良いですよ。
管理費→管理人さんの人件費（中抜き分多大に含む）、共用部の光熱費等
修繕積立金→建物を維持管理していくための資金。区分所有者のもの。

「相場より１割高いように感じるけど、このマンションいいなあ、買いたいなあ」と悩む人は、思い切って買っちゃった方がいい。この先、「相場どおりで気に入るマンション」に出会えるかどうかはわからないから。１割程度は誤差の範囲。逆に「２割高い」と考える人は、他を探した方がいい。結婚相手を決めるときと同じだよ。

>>1414 匿名さん
結婚相手と同じなら何割高かろうが、この人と決めた人と結婚した方が良いのではないかと。

>>1413 匿名さん

修繕積立金は、計画的なスパンで行う修繕のほか、災害などで破損した設備や躯体を修繕するための費用であり、このスレで皆さんが言っている費用（共用施設の維持管理）は管理費の話ですよ。

>>1404 名無しさん
具体的にいくらくらいかかるのでしょうか。

うちのマンションですと水景施設の清掃は年1回となっていて、1戸当たりだと800円くらいです。電気代は内訳がわかりませんでしたが、仮に100Wのポンプを24時間365日稼働させても、1戸当たり200～300円くらいです。水道代は試算していませんが、それほどかかるように思えません。

>>1417 周辺住民さん
ご指摘通りそんなに高くないとは思います。あと必要なのはポンプの修繕費用と、清掃だけじゃなくて冬は凍結防止のために水抜きで専門業者を呼んでた気がします。現居は複合タワーなので住居部会と商業施設部会とで負担を分担してますが、今度いくら掛かってるか確認してみます。

>>1418 匿名さん
ポンプは修繕というより取り換えじゃないですかね。とはいえ、材料費だけなら10万円くらいなのではと推測します。どちらにしろ私の感覚だと、水景施設の維持費は1戸当たり月1000円くらいと安価です。

>>1417 周辺住民さん

実際にいくらかかるか分からないけど、水景は管理費が大きく膨らむ要因のひとつなので、デベに必ずご確認を。循環ポンプを連続稼働させるのであれば、ポンプの稼働寿命は縮まり、その交換費用がかかるし、虫よけやコケ防止の薬剤なども必要になる。水垢の清掃は年一では済まないのでは？ ライトアップもするのかな？ 電気代が高騰しているご時世、水景施設なんて外面を良くする見栄に過ぎず、住民にとって何の得にもならない無用の長物だと思うけどね。管理が大変で、しばらくしたら水を抜いてしまうマンションも少なくない。だったら敷石とかで庭園ぽく見せたほうが手間がかからないよ。

>>1420 匿名さん
私のマンションは竣工済みなので、確認するとしたらデベではなく管理会社です。で、管理会社が用意してくれた資料（総会や長期修繕計画）など見ながら書いています。また、過去何年間も不具合は生じていません。なので、現状の管理の仕方で問題ないと思っています。

ただそれは、あくまでうちのマンションについてであり、一般的に当てはまるとも限らないと思っています。

>>1419 周辺住民さん
> 水景施設の維持費は1戸当たり月1000円
しまった、間違えた。正しくは月100円です。

>>1416 匿名さん
1413ではないけれど
1413の方が仰ってるのは1412で格付けの話が出て来てて、それは管理費ではなく修繕積立金のことじゃないのか？と突っ込んでるだけじゃないの？
まあマンションの格付けについて詳しくないから正解は知らないけど。

>>1422 周辺住民さん
何戸あるのかにもよるよね。

>>1419 周辺住民さん
取り替えだったかもしれませんね。いずれにせよ長期修繕計画に計上されてるという意味では読める支出だと思っています。

>>1414 匿名さん

同じ意見です。1割高い！と思って決めれない人は、いつまで経っても決めれなさそう。2割高い！と感じてる人は、視るエリアを変えるか、根気よく中古を探す方が良さそうですね。

マンションに限らず不動産は一期一会。気に入った物件なら買わずに後悔するより買って後悔した方がまだ良いです。

でも残債割れは避けないとね。

>>1427 匿名さん

結婚も一期一会。気に入った相手なら結婚せずに後悔するより結婚して後悔した方がまだ良いです、ね！

>>1428 eマンションさん
残債割れても実需なら問題ないですよ。実家はバブル絶頂くらいで不動産買ったので当然残債割ったはずですが、家族みんな楽しく暮らしてましたよ。

>>1430 マンション掲示板さん

ダメ、ゼッタイ、残債割れは。
いまは実需を考えていても、長い人生で、自宅を売却せざるを得ない局面だってあるかもしれない。
実需だろうと、投資を念頭に物件を買わないとダメ！

>>1431 匿名さん

そう考えると、この周辺の中古相場が坪600以上まで伸びていくポテンシャルがあるかかどうかですね。地域の付加価値押し上げが期待できる周辺大規模再開発は、東京ドームでしょうか？

>>1432 名無しさん
その点がひとつのポイントですよね。かつてのワテラスのように、ここから10年で坪単価は2倍にならないよなぁw

>>1431 匿名さん
残債どころか、種銭が溶けるのも避けたいです。

>>1432 名無しさん

期待できるのは、東京ドームの大規模再開発と、サッカー協会ビル跡地の開発かな？ 湯島駅隣接の湯島ハイタウンの借地権が2030年に期限を迎えるけど、あそこの再開発はないかな。あったら大きい出来事だけど。

ハイタウンは借地契約期限更新でしょうね、世帯数多すぎで建て替えは無理でしょう。

>>1436 ご近所さん

湯島ハイタウンの再開発が実現したら、湯島駅直結が現実味を帯びて、かなり大規模開発になってインパクトがありそうだけど、なかなか難しそうだね。

自宅住居で購入しようと思います。投資だったらこの金額では購入検討はしないです。

>>1438 マンション検討中さん

お考えに興味あります。
それは周辺賃料から見積もって、期待キャップレートが低そうということでしょうか？それともこれ以上のキャピタルゲインが見込めないほど、予定単価が高いということでしょうか？

投資というよりは貯金に近いかな、自宅投資は

どうもこの辺は投機的な目線で住宅相場を語る人が多くて、ときに実需層の参考にならない書き込みだらけになってしまいがち。子供やパートナーとの濃いプライベートの時間を過ごせるのは今だけだから、実は時間との競争なんだよね、家選びって。今が高いから買わないで１０年後に安くなったからじゃあ買おうとするころにはすっかり子供も大きくなり、パートナーと共に１０年歳をとって住む家のニーズも変わってくる。１０年の間に得られたはずの家族との時間が失われたことに気づいてももう遅い。

>>1438 マンション検討中さん

表面利回りが何％だったら購入を検討しますか？

>>1440 匿名さん
子供が小さいタイミングでローンを組んでマンションを買うのは賢いお金の使い方ですよね。子供が大きくなってくると広い家が生きる時間も短いですし、マンションを買う価値が一番高いのが30代～40代ぐらいだと思います。

>>1438 マンション検討中さん

この金額で購入した場合、周辺賃料相場からみて、表面利回りが低くなりそうだけど。マンション購入に半投半住の考えは重要だと思うけど、これは人によって考え方が違うから、こんな高い物件でも売れちゃうんだろうね。

>>1441 口コミ知りたいさん

固定資産税は調べてないですが、ここは管積高いので、表面4%は欲しいです。坪620なら6260円/㎡以上が必要ですが、周辺分譲賃貸は5000円/㎡にも達してないので無理という判断です。3.5%も難しいかと。

>>1440 匿名さん
価格が大きく変動するのに貯金ですか。面白いですね。ローンを借りたら、ほとんど株の信用取引ですけどね。

>>1444 マンション検討中さん

やはり表面4％は欲しいですよね。3.5％を切ったら厳しいですね。実需での購入でも、財産になるわけですから、売却や賃貸も念頭に入れたマンション選びは必要ですよね。

利便性は最強だけど、このマンション価格高騰の中でも更に予想を上回る価格のこの物件に手を出すことのリスクをどう評価するか。

ただ、100戸程度だからサクッと売れるとは思うわ。パークホームズ文京小石川もサクッと売れたし。今年中は売り手市場は続くだろう。来年以降は知らんけど。

>>1447 匿名さん

判断が難しいね。個人的には高いと思うけど、良い物件であるのは確かなので、ここを見送ったら、さらに良い物件が出てくるかどうか。本郷五丁目の菊坂沿い（春日駅と本郷三丁目駅の間）の大きな更地に大手デベがマンションを建てるかもという話もあり、そこにマンションができたら瞬間蒸発だろうね。

>>1448 匿名さん
個人的には、そこは地味ですがすごいことになると思います。敷地が3000㎡あり延床1万㎡以上は軽く建てられます。

借入しての購入であれば、4%の表面利回りでも厳しいですね、管理費修繕積み立て金、固定資産税、空室期間リスク考えると、不動産相場がこのまま上がり続けることはないでしょうし。

>>1450 マンション検討中さん

みなさんが感じてる通り、ここは割高なんです。おそらく10％ー15％ほど。
それを飲み込んででもここに住みたい、或いはキャピタルゲインとかインカムゲインとか意に介さず、価値が目減りするであろう現金を現物に変えておきたいのじゃ、という方々が買う物件なんだと思います。

>>1451 買い替え検討中さん

キャッシュのない素人が手を出しちゃいけない物件ですね。

>>1417 周辺住民さん
水景施設の費用確認しましたが、年3回の清掃で1回3万円、年9万円でした。設備は8年に1回交換となっていて1回40万円とのこと。（年5万円）今のマンションは500戸ほどあるので、1戸あたりだと年300円で全然安いですね。

>>1453 匿名さん

別にあなたのマンションの管理費の高い、安いは聞いていませんが。そもそも、ここと全然、戸数の規模が違うじゃん。

>>1453 匿名さん

あなた、アホ？ 人の話を聞いていないタイプでしょ。

>>1453 匿名さん
てことは全く同じ水景施設だと仮定したら、このマンションは約100戸だし、一戸あたり年1500円程度か。
ちなみに蚊が湧かないための薬剤の話も出て来てたけど、それは使っていないんですか？あとポンプの電気代金とかも掛かりますよね？

つーか水景施設にランニングコストが大してかからないなら、あの高い管理費は一体何に消えるんだ？？

>>1453 匿名さん
> 今のマンションは500戸ほどあるので、1戸あたりだと年300円で全然安いですね。

調べていただきありがとうございました。安いですよね。ここは98戸なので換算しても年間たった1500円。

>>1456 検討板ユーザーさん
> あとポンプの電気代金とかも掛かりますよね？

電気代は >>1417 にも少し書きましたが、100Wを24時間365日動かして2万7000円くらいです。98戸で割れば年間270円くらいで、これも安いですね。

> あの高い管理費は一体何に消えるんだ？？

管理費の平均は1㎡当たり200円くらいと言われていますが、マンションの単価が高い物件ほど管理費は高くなるらしいです。いろんな費用が少しづつ高くなっているのかと推察します。
https://www.sumai-surfin.com/bigdata-analysis/mansion-pm-fee/

>>1456 検討板ユーザーさん

全てノムさんの懐です。
三井と野村は自社の管理に自信持ってるから、割高でもユーザーは許容するという判断でしょう。
管理人の人件費なんて大したことないですよ。

割高な管理費を払う以上、リセールや賃料利回りアップして欲しいお気持ちはお察ししますが、建物単体では資産価値の向上は望みづらく、面としてのエリアの活性化が伴わないといけません。

これからアメリカ同様、東京都心部の家賃も当然上がってくるでしょうね。粘着性のある家賃上昇が不動産相場の高止まりを演出すると予想します。

ここは建物の設備は豪華だが、利便性の立地面で見た場合、湯島本郷エリアの中では相対的にやや劣ると見ている。利便性の高い御茶ノ水駅の駅近というけれど、信号のある横断歩道２つと橋を渡る必要があり、心理的な距離がある。湯島本郷エリアでは、千代田線（湯島駅）と丸ノ内線（本郷三丁目駅）と銀座線（上野広小路駅）と山手線（御徒町駅）を徒歩10分圏内で使えるエリアが最も利便性が高いと思う。なにを言いたいかというと、リセールを考えた場合、建物のスペックよりも、立地のほうが重視されるということ。建物の仕様や設備は入居者によって好みが分かれるが、駅近という立地はだいたいの人に好まれる。よって、リセールや賃料利回りを少しでも考えている人には、ここ（プラウド御茶ノ水）は向いていないと思う。

>>1454 匿名さん
少し前のレスで水景施設が管理を押し上げているみたいな論調になっていたので、>> 1453 さんが調べてくださったのですよ。

> そもそも、ここと全然、戸数の規模が違うじゃん。
確かにそうですが、>> 1453 ところは500戸、ここは98戸なので、掛け算割り算で容易に算出できますよね。

結論としては、竹中平蔵のせいにしても一生給料は上がらないのと同じで、水景施設のせいにしても管理費は下がらないということです。

>>1461 周辺住民さん

500戸と98戸で単純計算できるのは分かるけど、マンションの水景施設の規模やスペックなど条件が違うと思うので、それこそ比較するのはナンセンスなのでは？

1億5000万の物件価格からしたら、年間3000円位の水景維持費って気にならない。

>>1463 マンション検討中さん

だからこそ、リセールには向かないマンションということですね。

ノムさんのマンションって、ここといい目黒マークといい、執着ネガの狙い撃ちの被害にに遭われたますね。

>>1460 マンコミュファンさん

3つの地下鉄＋山手線が10分以内の最も利便性が高いエリア、という場所に建つ築浅マンションはどちらになるのでしょうか？ディアナコートですか？

>>1462 匿名さん
1戸当たりの規模やスペックが仮に向こうの5倍としても、年間1500円が年間7500円になるだけでしょ。

>>1466 評判気になるさん

個人的に推測すると、間もなく竣工するルジェンテ文京湯島でしょうか。すき焼きの老舗の江知勝の跡地です。

>>1466 評判気になるさん
ディアナコートの方が資産性は高いと思いますよ。目の前がラブホであっても。最寄駅まで徒歩2分は希少性があります。銀座線や山手線も近いですし。

>>1469 周辺住民さん

建物の仕様やデザインなども考慮すると総合的に資産性の高さは、ディアナコート文京本郷台に軍配が上がりますね。ただ、>1468さんが挙げているルジェンテ文京湯島は本郷三丁目駅（丸ノ内線・大江戸線）も徒歩10分圏内なので、駅への利便性はルジェンテが最強でしょうね。

>>1470 マンション好きさん
うーん、どうでしょうかね。ルジェンテの最寄り駅は湯島で徒歩5分ですよね。徒歩2分には勝てない気がします。確かに本郷三丁目駅はブランド力が高いですけど。（うちはギリギリ春日が最寄りですが、本三が最寄りと言い張ってます笑）

>>1471 周辺住民さん

路線力や乗客層の品の良さを比較すると、丸ノ内線>千代田線ですので、丸ノ内線の本郷三丁目駅が徒歩圏内にあるのは大きいですね。

中古を調べてみましたが、メトロ本郷三丁目のブランド力は、思ったより高そうですね。値付けが適切かどうかまでは調べていません。

ディアナコート文京本郷台　「湯島」駅徒歩2分、「本郷三丁目」駅徒歩10分　2017年築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_98295111/
1億2980万円／83.00m2＝516万円／坪

本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート　「本郷三丁目」歩6分　2008年築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_70408778/
1億2680万円／73.7m2＝568万円／坪

>>1473 周辺住民さん
本郷パークハウスは、別格ですよ。築年は古いけど存在感が半端ない。

ここまでのご意見を纏めた立地評価は、

本郷パークハウスプレミアフォート＞ディアナコート文京本郷台＞ルジェンテ文京湯島＞プラウド御茶ノ水

こんな感じでしょうか？

>>1475 評判気になるさん

地下鉄駅の立地に限れば、ルジェンテ>ディアナコートでは。

丸ノ内線の評価ポイントを重視するということであれば、
プラウド御茶ノ水＞本郷パークハウスプレミアフォート＞ルジェンテ文京湯島＞ディアナコート文京本郷台
じゃないでしょうか。

>>1474 匿名さん
プレミアフォートは（中古で）買いたかったけど、ちょうどその頃は売りが出ていなくて残念でした。ダントツNo.1ですよね。

下記の比較でも本郷三丁目が健闘していると言えそうです。

クレヴィア文京湯島　「湯島」歩1分　2019年築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_97769652/
1億350万円／67.86m2＝503万円／坪

パークハウス楠郷臺（なんごうだい）　「本郷三丁目」歩5分　1999年築
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_70507413/
9980万円／67.95m2＝485万円／坪

>>1477 周辺住民さん

丸ノ内線御茶ノ水駅は、上りと下りの改札口が分かれており、本郷三丁目駅のように一つの改札口で上りと下りのホームに行ける構造になっていないため、使いづらいのが難点です。また、プラウド御茶ノ水から丸ノ内線御茶ノ水駅のアクセスもあまりよくないです。メトロやJRの駅への行きやすさ、駅までの距離を考えるとルジェンテ文京湯島かなと思います。ただ、ルジェンテはコンパクトマンションなので、物件として高級マンションであるプラウド御茶ノ水などと比べるのは無理があると思います。

千代田線って、北千住や柏、我孫子方面からたくさん乗って来るので、乗っているお客さんも、ある意味、いろんな人がいますね。丸ノ内線はそういう層が少なく、お客さんも比較的上品かなと感じます（個人的な主観）。夜、丸ノ内線車内で、酔っ払って座席に寝転がっているサラリーマンを見かけたことはありますが（あれはすごく迷惑だった）。

電車の話、個人的な感覚では、小田急線、京王線、中央線は地下鉄に比べて行儀がよいと感じています。ほかのJR線や私鉄線は語れるほど乗っていません。

>>1479 匿名さん
本物件はメトロ御茶ノ水駅まで徒歩6分、ルジェンテだとメトロ本郷三丁目まで徒歩8分でその差は2分。都心方面に乗車するなら、その差は3～4分です。メトロ御茶ノ水駅は確かにご指摘の通りですが、横断歩道を渡るか否かだけの差しかないと思います。ルジェンテが有利というのは、無理があるように思えます。

>>1491 周辺住民さん

あなたは勉強不足です。ルジェンテ文京湯島から徒歩10分圏内で使える駅（千代田線湯島駅、銀座線上野広小路駅、丸ノ内線本郷三丁目駅、大江戸線上野御徒町駅・本郷三丁目駅、JR御徒町駅）である事実を踏まえたら、プラウド御茶ノ水から徒歩10分圏内にあるJR御茶ノ水駅、丸ノ内線御茶ノ水、千代田線新御茶ノ水駅、銀座線末広町駅しかない立地を考えたら、その利便性の差は歴然だと思いますがいかがですか？

>>1493 匿名さん
丸ノ内線を評価している書き方なので、それに正対して答えただけです。

>>1494 周辺住民さん

それは言い訳ではありませんか？ 私は丸ノ内線の駅に限らず、終始、徒歩10分圏内で利用できる駅に言及してきました。丸ノ内線駅の利便性についても、あなたが認められた通り、本郷三丁目駅と比較した場合、使いにくいですよね。またメトロ御茶ノ水駅と本郷三丁目駅を比べたら、お店の数も圧倒的に本郷三丁目駅のほうが多いです。それらを勘案すると、丸ノ内線駅の利便性においても、プラウド御茶ノ水よりルジェンテ文京湯島のほうが上であることは厳然たる事実だと私は考えています。私はプラウドもルジェンテも、まったく関係のない立場から、単にマンション好きの観点から申し上げています。