【契約者専用】ドレッセタワー武蔵小杉

クレーンが伸びてました。
10階と15階で躯体に固定されています。

今年、今住んでいるマンションの理事になり、マンション管理計画認定制度について取得に向けての勉強をしているんですが、”一時的な修繕積立金について予定してはならない”という項目がありました
周辺のタワーはどうなっているんでしょうね。

>>122 契約済みさん
うちは近隣非タワマンからの住み替えですが、周辺タワマンは均等化が進んでいて、積立金が月300～380円/m2くらいになってますね。エクラスが下駄の関係で500円超で最高です。管理組合が組成されたら真っ先に議題に上がると思います。
サードアベニューは築浅なこともあり、まだ均等化されていないです。管理費だけは最近upし、420円/m2程度になったようです。

ここは名称にタワーと付いていますが、武蔵小杉の他のザ・タワマンとは毛色が違うのかな、と思っています。
ブリリア武蔵小杉は20階建で規模も同じくらいでしょうか。
そう言った周辺の同じ規模のマンションは修繕積立金や管理費について、どのような動きなのでしょうか？ご存知の方はいらっしゃいますか？

18Fを工事中。2024/01完成予定
躯体は４月ごろには立ち上がりそうですね。

明日から19階の工事が始まるようです。角度の問題でうまく撮れませんでしたが、周りの建物よりも頭1-2つ出る高さになったのでいよいよ目立つ建物になってきました。そのせいか今になって、地元の方から購入の問い合わせが来ているようです。

南部沿線道路の歩道橋から。
20階のバルコニーが付いてました。躯体工事もいよいよ終盤ですね。

2階外観の一部を見えました。テンション上がります。

>>128 契約者さん
おっ、木目調の庇が見えますね！ いい感じですね！

>>128 契約者さん
いいですね！立ち上がりはもう22～23階まで進んでいる感じですかね？

>>130 契約者さん3さん
今23階の躯体工事中です。

23階の庇の取り付けをしていました。(4月6日の昼ごろ)

>>132 匿名さん
順調ですね！本日くらいで外装仕上げは完成でしょうかね。
ここから1年かけて専有、共用部内装仕上げ、パーキング設備、外構・植栽となりますね。足場や幕が外れてくると完成のイメージが湧くので楽しみです。

13日まで23階躯体工事、そのあと屋上塔屋の躯体工事だそうです。

前の週の予定表では、8日(土)も「23階躯体工事/内外装仕上げ工事」になっていましたが、実際には8日は休止していました。荒天予報のため7日から休止だったのかな。

ドレッセタワー新綱島の掲示板が熱いようですが、、対岸の火事とは思えないです。。

>>135 契約者さん3さん
重説と管理規約案読めば安心すると思いますよ。ここは店舗と住居の費用負担は極めて真っ当な区分がされています。そもそもこちらの方が戸数は少ないですが1割ほど管理費も低いですしね（それでも高いので管理組合で頭を絞らねばですが）

>>136 契約者さん5さん

具体的に何ページを見ればよいでしょうか？

こんにちは。
内装のオプション会はいつ頃から始まるのか、ご存知の方がいらっしゃれば教えていただきたいです。

>>138 契約者さん
内覧会の半年くらい前と聞いています。

内覧会の立ち会い、第三者の業者同行、皆さんは検討されてますか？大手（長谷工）なので、そこまで心配不要？

>>140 契約者さん1さん
もし第三者同行で費用かかるなら、新築なのでコスパは悪いかもです。ネットでチェックポイントなど多く出回ってるので自分なりにチェックリスト作って持参して回るつもりです。ご参考まで！

138です。
皆様、ありがとうございます。
チェックリストを作成する。参考になりました。
まだ実感もなく、どこから手をつけてよいか。。。
出来ればオプション費用は安く抑えたいなぁ、と思っております。

私は、今回の内覧会では2点確認します。
サッシの隙間はこのくらい大丈夫と思っていたら、隙間風が年を追うごとに強くなり、壁紙も柱とピッタリしてる部分と隙間がある部分に差があり、後から気になりました。
ご参考になれば。

東急の南口から＆南東向きの３階共用部付近の外観です（照り返しで黄色っぽく映っています）。駅出口から真正面に自宅が見えるので、テンション上がる方もいるでしょう。

こちらの物件、管理修繕費が高いとのことなのですが、住民が商業施設の設備の管理修繕費の一部を負担をするというような管理規約になっていたりはしますでしょうか？ドレッセタワー新綱島ではそうなっており、住民板で騒がれていますので、確認させていただきたかったのです。

現地の作業予定表によると、躯体工事は終わって、来週後半は屋上クレーン設置だそうです。

すみません、ドレッセタワー新綱島からのものです。ここは下駄に商業施設ありまでしょうか？

>>147 すみません、部外者ですさん
部外者さんは住民スレに書き込まないでくださいませんか。

>>148 契約済みさん
さすが下水が逆流した街の住民は心が狭いですね。
同じブランドなので役に立つかと思いましたが期待外れでした。

来週の作業予定

5/8 (月) 外部足場解体/内外装仕上げ工事
5/9 (火) 屋上階コンクリート/内外装仕上げ工事
5/10 (水) 内外装仕上げ工事
5/11 (木) 屋上クレーン設置/内外装仕上げ工事
5/12 (金) 屋上クレーン設置/内外装仕上げ工事
5/13 (土) 内外装仕上げ工事

>>149 すみません、部外者です さん

148の投稿は管理修繕費が高いことを詳細に調べられるとまずい人からの投稿かもしれませんよ。どの板でも張り込んでると思った方が良さそうです。

>>151 契約者さん18さん
外装仕上げが19階まで済んでいることがよくわかりますね。ネットもとれて爽やかな色合い。
コーナーやエレベーターホールの幕が取れると印象がまた変わるんでしょうね。

>>149 すみません、部外者です さん
ここは東京24区と呼ばれる武蔵小杉です。
以上

>>147 すみません、部外者ですさん

一階に本屋さんがくる予定です。
2階はまだ何が入るか決まっていません。
商業施設部分の管理修繕費を負担するのは確かに、納得はできないですね。

管理修繕費は、延べ床面積で算出しているので、
商業施設部分を除いたとして、数%程度しか下がらないと思っているので
私はあまり気にしてません。
それよりも商業施設部分に入居しないと、管理修繕費を誰も払ってくれない状況の方が恐ろしいので、大手のチェーン店に入ってほしいですね。スタバが来るなら最高

>>156 入居前さん
管理費等は入居の有無に関わらず商業床の区分所有者さんが支払うので、入居の有無は関係ないですよ。

面積あたりの管理費は商業部分は住宅部分の約4倍程度に設定されておりますし、論点になっている店舗部分の負担が住宅側についているようなケースは重要事項、管理規約案ともに見当たりませんでした。
具体的には、店舗用エレベーター、店舗用自転車置き場店舗階段、廊下、ダクトスペースなどなど100%商業にはいっています。極めて真っ当な区分けだと理解しています（少なくとも内訳など詳細がない現時点でわかる情報では）

そもそも、管理費が高めなのは共用部施設や管理運用が贅沢なんです。良くも悪くも。管理規約の巡回清掃の頻度を見ても、とても頻度高く丁寧だなと。

今住んでいるマンションも深夜帯の空調は切る、装飾的で維持費のかかる設備は止める、受電会社を変えるなど超地味な活動を積み重ねて平米45円程度削減したので。。
とはいえ、今の市況だと適正感ある350円程度に抑えたとしても月々1万円程度の削減ですから、月1万円をどう見るかは管理組合でしっかり議論すべきだと思います（今の運用設備を維持しつつ安くするなら管理会社の利益を落とすか効率性を上げるか、しかないので相見積とるしかないです）

タワー型マンションに16年ほど暮らしている経験上、最大公約数的にこれいらない、減らすべき、のようなムダムラはそれなりにあるマンション（いい意味で贅沢）ですから、多少管理費を減らすのはそこまでハードルは高くないでしょうとは思います。

>>159 契約者さん
住宅設備など比較的軽いものを挙げるいわゆる孫クレーンの設置だと思います。柱や梁を運ぶ躯体工事は終わっているので。ですから、最後は人が解体してエレベーターで運んでおしまいです。

>>161 契約済みさん
ファサードはイメージ通り進んで行ってますね。

管理費を気にされる方が多くおり、過去の経験をお持ちの方も多いようなので、
そういった方は、ぜひ１番最初の管理組合の理事になっていただきたいです。
最初に実施しないと、後から見直しが聞かないことが多いので。

角のカーブはいい感じ！

>>164 契約者さん5さん
タワークレーンがなくなっていますね！

工事ネットの一部が取り外されている様子

>>154 契約者さん7さん
ここは東京で24番目の区で足立区なんかよりも下の扱いとは心外ですね。なぜ住民なのに自分のマンションをそんなに悪く言われるのでしょうか。

今日の様子（北東方面から）

>>168 契約者さん8さん
エレベーターホールの幕が降りたら、いよいよ全容が見えてきますね。まだ最上階の假の木目調パネルは付いていないように見えますが。

本日の様子。
来週も引き続き内外装仕上げが続きます。

府中街道側の店がまたありつつマンションに出入りすることが難しいんじゃないかな。あの歩道がかなり狭いし、魅力的じゃない

>>172 契約者さん20さん

本当に契約者？

またありつつ　が　まだありつつ
の打ち間違えならそこは同意。
魅力的ではない、という締めくくりがよくわからない。今後変わるのは確定してるし、竣工時にそうなってないのは知っていたでしょ

>>173 さん

はい

>>174 契約者さん4さん

打ち間違えでした。
もちろん、分かります。ただし、住み初めてから道の拡幅が完成するまでは恐らくその狭い歩道を使わざる終えないのでちょっとしんぱいです。

エントランスはまだこれからのようですね！
工事は引き続き内外装仕上げが続きます。

>>177 マンション検討中さん

画像投稿、ありがとうございます。
武蔵小杉から遠いので、見に行く事が出来ず、この掲示板が更新されるのを楽しみにしております。
また投稿、お願いいたします！

２階部分を西から見たところ。
テナント、何が入るのでしょうねー。

>>179 入居予定さん

178です。
画像の投稿、ありがとうございます。
写真を見るとワクワクしますね。
入居まであと1年ちょっと。
楽しみですね♪

南東側の足場と覆いがなくなって、3階ENGAWAの窓がよく見えるようになってました。

今日の様子。

マンションギャラリーが鉄骨だけになっていました。
ここの2階部分にモデルルームがあったことが信じられないような光景です。
引き渡しまであと1年ですね。

来週からタワーパーキングの工事が始まるようです。

久々にマンション見てきました！
道路拡張進んでないですね。南部沿線道路側は、ほぼ立ち退き完了してたけど、マンション界隈はまだまだでした。駅近になるほど、営業されてるお店が多いし、暫く時間かかりそうですね。
立ち退きヤダーってなったら、永遠に進まないのかな。。
道路拡張、早く進んでほしいです。

>>185 契約者さん1さん
今は用地取得が72%の進捗で、昨年更新された計画では令和8-11年に工事完了のグループに入っています。
川崎市全体で進捗が遅れている計画道路の工期の見直し中では最も早いグループではありますね。

先日の当該区画の無電柱化工事に掛かる2億円超の一部入札もあったように、ここは区役所、駅に近く人流も多いエリアで、先行して行政施設が建設されるなど注力エリアなので、これ以上の遅延はないだろうとの見立てです。
https://nsearch.jp/nyusatsu_ankens/6448ea82a0a95a1081a553ca

KADO-NIWA用地と中原ブックランド区画

>>187 契約者さん
写真ありがとうございます。完成が楽しみですね。
1階が本屋さん、道路挟んだ向こうにコンビニ、、KADO-NIWAは法政の学生さんの溜まり場になるのかな。。

>>188 契約者さん2さん
一定溜まり場になるのは仕方ないですね。公開空地ですから。
ただ、本屋を学生が利用するなんて素敵じゃないですか。法政第二は校則が厳しいので、見た目も素行も落ち着いた学生さんばかりですよ。
友人のお子さんが通ってましたが、髪染もバイトも禁止で内申を重視される学校ですから。

ふと見ると、エレベーターホール前面の幕がすべて外されていました。

私からもこちら。仕上がりはクレヴィアの中低層レジのような、アクセントを利かせつつ温かみのある外観で好感でした。

ゾーニングや一階部分の仕上げは、トラック搬入が続くのでまだこれからのようです。

>>190 契約者さん10、191 契約者さん1さん

写真の投稿、ありがとうございます?
素敵ですね。
実物を見たら、もっと素敵なんでしょうね。
ワクワク感半端ないです　笑

個人的に屋上のクリーム色の給水タンクが見えてしまうのがちょっとどうにかならないのかな？と思ってます。あれは囲いとかせずあのまま剥き出しなのかしらね？

(給水タンクっぽいってだけでほんとうに給水タンクかは知らない)

>>193 契約者さん5さん
わかります。外観がメリハリある色だからこそ少しぼやけたタンクの色が気になりますね（グランツリー屋上から見たイメージです）
パースでは黒いオブジェクトですが、あくまでイメージで今の姿が完成系なのかどうなのかって感じですね。

デベに問い合わせor管理組合組成後に多少コストかけてやるかって感じですが。実際住んでみたら気にならずそのままってパターンもあるのかもです。

今は屋上左手前のクリーム色のタンクが剥き出しですが、このパースではケース状のオブジェクトで包まれてるんですよね。

完成前だから細いとこ気になってるだけですが笑、このパース通り外観の色味と合わせてくれると嬉しいですね。

木を植えているように見えますね。

>>197 契約者さん6さん
そのようです。
KADONIWAづくりが始まっていました。

ここ、ひと区画、立ち退いてくれなかったビルある？

>>199 契約者さん2さん

はい、南側に。それでKADONIWAが縮んだそうです。

納期を考えるとそろそろインテリアオプションの案内があっても良い時期かな？と思いますが、みなさんまだでしょうか？

>>201 契約者さん4さん
インテリアオプション会は内覧会の半年くらい前で、その1か月前くらいに案内を出す予定と聞いたような気がするので、案内がくるのは10月頃じゃないでしょうか。

>>202 契約済みさん

この間問い合わせしたら、早ければ11月からの案内で、
遅くても1月までには案内がくると言ってましたね。

遅すぎない？と思いました。

みなさま、ありがとうございます！納期が間に合うのならいいのですが笑、ちょっと想定より遅めかなと思いました。

カーテンとスマートキー、エアコン、LDKのコーティングあたりは発注しようと思っております。

夏休みが終わり工事も終盤戦のようです。
タワーパーキングと外構工事が進展中。

フェンスが低くなっていました。

タワーパーキングが建ってきました。

インテリアオプション会の書類きましたねー

>>209 契約者さん8さん
たくさんあって、迷ってしまいますね！

来ましたね！上位グレードのエアコンはもう一息欲しかったですが笑、流石長谷工さんだけあってしっかり価格抑えた型番もあって良かったです。

公開空地の植栽も進んでいますね。
（建物外観は既出のものと大差無しなのでこちらだけで！）

インテリアオプションの説明書を受け取りました。 皆さん、どんなオプションを追加する予定ですか？

>>214 契約済みさん

ようやく来ましたね！入居日が近づいている実感が出てきて、わくわくしています。
電子錠が気になっています。せっかくエントランスが顔認証なので鍵を持たなくてよくなるのであればいいなと。
それ以外は外注も併せて考える予定です。

>>214さん。こんにちわ
私は長谷工インテックのオプションは話を聞いて参考にし、215さんと同じように
自分で探そうと思っております。
水回りコーティングがかなり多数あり、どれがいいのかすごい悩みます。

>>215 契約者さん2さん

電子錠の案内入ってましたか？電子錠は付けたいです。

あと、窓フィルムが気になってます。外注を検討してますが、窓は共用部にあたり、管理組合との手続きが必要なんですかね？その手続きを思うと、オプション会で発注しようか考えてます。

>>217 契約者さん5さん


カタログには入っていませんでしたが、アンケートに記載がありました。それによると、インテリアオプション会当日に説明があるようですね。高くないといいなぁと思います…

エアコンがオンラインショップの値段に比べるとかなり高いと思いませんか？

>>219 契約者さん1さん
事前に家電量販店で、設置まで含めた見積もり取っておくと良いですね！
価格コムとかでは見えない諸々費用加味すると、見かけほど差額が大きくならなかったと聞くので、安心、手間賃として妥当な金額差か？をオプション会当日に比較できるよう準備するつもりです。