シティテラス多摩川ってどうですか？

今後二号棟やハ号棟のマンション計画があるけど
このあたりの情報を持ってる方教えてください。
振り返ってみたときにはこのエリアでホ号棟のこの物件を結果買っておいた方が良かったと思う時がくるのかな

間違いなくホ号棟の地権者対応や物件価格が基準になることを考えるとニやハは足元見てくる価格になるんだろうな

>>611 周辺住民さん
自己レス
ハは２５年５月を目途に、一括建て替え決議予定。
建設費高騰しているにもかかわらず、販売価格を超保守的に見積もり、それ故、還元率が５割程度としょぼい。が、一方、等積負担金さえ捻出できれば平米５２万くらいで安く増床できる（等積まで）。それを負担できない層が決議反対に回るのがリスクか？しかし、法的要件緩和がフォローの風。今後、ハはファミリーサイズで６，０００万超えてくると、建設高騰、先行するホの販売価格トレンドを根拠に予想。

新コープはどうやら2024年3月か、4月openの模様。

シティテラスだけで約900世帯
ハ号棟の新規建て替えで約1,200世帯
ニ号棟の新規建て替えで約1,200世帯
全部で3,300世帯か。
近隣のスーパーが
コープだけじゃどう考えても足りないだろ。。
残りの2つの建て替えが全て完了するのは
10年後か15年後か。
その頃までにはこのエリアに
スーパーや飲食店が増え、活気にあふれているか否かが
ここのマンションの価値を決めるな。

よっぽど動けない人はさておき、徒歩や自転車圏内にはヨーカドーやOKストア、ユニディや大学病院もあるので、生活で困る地区では無いと思いますよ。駅は確かに遠いけど。

駅も頻繁に使わない方や在宅ワークなどが充実している会社で働かれている方にとっては環境も良いし、良いかもですね。
後は今後を見据えると都内に住むことの価値は高まっていきそう。
今後の開発や行政の対応は財政面が本当に重要になると思います。

近いエリアではあるのに多摩川の東側と西側で数年後には大差がでていそう、、、、

https://www.tokyo-np.co.jp/article/294399

二号棟は3～4年後くらいに完成だったと思います。
ハ号棟はうまく進んで2030年とかでしょうかね。

>>625 名無しさん
東京都の良い支援は数年後に神奈川県も始めてます。

図書館も遠いのかな？

>>627 マンション掲示板さん
染地地域センターに図書館分室が入ってますので、そこならマンションから7～800mくらいです。のんびり歩いて10分くらいだと思います。

イ棟の建て替え情報知ってる方いませんか。

>>622 周辺住民さん
ハ棟は反対もかなり予想されるのでどうなりますかね。価格については、インフレ率を考えると少なくともホ棟やニ棟よりは高くなるでしょうね。

イは具体的な話が進んでるらしいけど組合でコソコソやってる。ロハは一部住民が計画に渋ってるらしいけどね。
トホニは数年前の台風水害で浸水したから、建て替えるなら早くやってくれって話がされてたけどね。

イとロはJKKの賃貸棟ですよ。

>>627 マンション掲示板さん
例えばどのようなことですか？
神奈川県と東京都の差分を知りたいです。

>>631 マンション検討中さん
イ、ロはＪＫＫの賃貸なので住人の意思は関係ない。
ハは建て替えに向けて準備中、ニは建て替え決定。
ホは建て替え工事が進んでいて販売中。
トは当面建て替えせず、大規模修繕で決定。

シティテラス多摩川から一番近いコンビニって
ミニストップになる？
歩いたら10分弱？

コープの営業時間が22時までなら、
コープにめちゃくちゃ通う事になりそう。
コープまでは歩いて3分以内か

>>630 マンション検討中さん

２４年度に建替え要件の緩和（所有者の五分の四の賛成から、所在明らかな所有者の四分の三へ）予定ですね。この法整備を待ってからの翌年２５年の決議でなんとか、とデべ側は考えてるはず。過去アンケートでは約８割賛成に回っているので、要件緩和も追い風になんとかなると思ってますがどうでしょう。
還元率しょぼいが、等積までの増床は買取値段と同値に設定されている故、増床できる経済力のある層にはおいしい話で、一長一短。
増床平米単価は前回試算で５２万。人件費等コスト上昇で直近資料では試算すら出せず、恐らく６０万円超えてくる感じでしょうか？

販売価格についてはご指摘のとおり、上昇傾向が続くと思います。

>>624 検討板ユーザーさん
ヨーカドー、ＯＫ、ユニディ買物は荷物もあったら徒歩は無理です。大学病院も遠い。

ハ号棟の建て替え組合の買取価格は1,200万円らしいです
不動産屋の買取は出せても600万から800万円だそうです
ハ-6で2,350万円で売りに出てますね
二棟は48平米で建て替え組合の買取は1,500万円
修繕積立金の戻り分が245万円/1戸だったそうです
先に100万円振り込んでもらい、退去後に残りの145万円貰えたみたいです（非課税）
ハ号棟の修繕費の戻り分いくらもらえるのかわかりません

ハ号棟は建て替え反対が多いと感じています
今後の話し合い次第ですが、賛成が増えるかも？

反対の意見は追金が高い
残りの人生ここで過ごしたい
体力的に引越しして、また引越しの労力が大変
皆さんが気にしている儲かるってことですが、そこまで儲からないです

後は、子供に生前贈与で非課税であげたが、息子が5年住まないと売った場合は税金がかかる
子供は既に住宅ローン組んでるから追金でローン組めるかどうか分からない
住宅ローンが2つになると金利を2つ払うようになる
そのまま親族が住めば低金利のローン借りれるが、親族ではない場合は金利があがる
銀行に審査やっても抽選なので当たるかどうか分からない

頭金は300万程度しか払えないからローンの審査厳しい
建て替え後の入居時には管理費と修繕費の5年分など払わないといけないらしいです
そのほかにもオプション（食洗機など）200万円くらい必要で、住宅ローン組めても、管理費2万円修繕費は7,000円くらいで今後10年くらい経つと2倍くらいになるそうです
駐車場代も16,000～になるのでキツイです
新しいのはいいですが、お金はかかります
ハ号棟も建て替えしないで修繕の持ち出し100万～300万くらいかかるらしいので
建て替えた方がいいですよって話でもっていくそうです

世田谷区などのマンションは大規模修繕したいが今は資材などが高いから、気になるところだけ修繕し大規模修繕は後回しにしたが、今後、人件費、資材、金利など上がるので、５～6年はまだ高いそうです
１０年後くらいには不動産価格も下がるので、そこまで伸ばした方が安く済むが、年齢的にもローンの審査通りにくい８０歳までローンなどあるかも
イとロ号棟はハ号棟、二号棟、ホ号棟、ト号棟の建て替えが終わったらやる予定らしいです
イとロはjkkなので、家賃が安い
調布市は家賃上がっている
不動産屋も保証人は親族ではなく、保証会社でないと借りれない賃貸物件が多くなってます
家賃８万くらいでも保証会社に払う金額げ２万円～３万円ほど毎月の家賃に上乗せされます
仮住まいもバカにならないです
イとロのjkk抽選で入居できますが、１０戸くらいしか案内ないそうです
ホ号棟とニ号棟の建て替え終われば入居できるかもしれませんが、jkkは安いです
都営にも建て替えの為入れますが、年収が高いと入れません
子供がいる場合は学区に気をつけましょう
転校などしないといけません
ト号棟は遺跡出てくる可能性が高いのと、鉄筋コンクリートは１００年大丈夫ってことで建て替えは反対
大規模修繕もしたので１０年くらいはこのままだと思います
ハ号棟も遺跡出てくるかも？って話です
仮住まいの期間伸びる可能性も高いです
賃貸でお金払うくらいならさっさと売ってしまって、ホ号棟のシティーテラス多摩川買った方が賢いって話もあります
年金暮らしでお金ある人はいいが、お金ない人は老後キツイです
京王バスの運賃がかわります
　・都区内均一系統230円（現金・IC）
　・IC都区内一日乗車券　500円→600円
今後も値上げが続くと思うので、ハ号棟やト号棟ほある程度建て替えに魅力的な条件じゃないと賛成になりません
ホ号棟とニ号棟が羨ましいです
シティーテラス多摩川で即売る人いるみたいですが、税金がもったいないので売るのやめたって言ってました
やはり５年住んでから売る人は多いと思います

>>637 さん

私は遠いと思ったことないので、人それぞれですね。
慈恵病院、OK、ヨーカドーが1kmくらい、ユニディが1.5kmくらいです。

このマンションからバスと電車使ったら何処に行くのにも交通費かかりますね。駅前の駐輪場が空いてると良いけど。駐輪場代は交通費に入らない。

第二期販売は、2月から開始ですかね？

いくらになるのか気になるー

2024年問題からの更なる建設費高騰、インフレでどうなっていくんですかね。

第1期に買ってよかった。

第二期は3ldkなら、5,500万は超えてくるか。

第一期に購入できた人が羨ましい～

>>638 ハ号棟住みさん
>>シティーテラス多摩川で即売る人いるみたいですが、税金がもったいないので売るのやめたって言ってました

間違っていたらすみません。自宅売却は期間長短関係なく譲渡益3,000万円控除うけられませんでしたっけ。恐らく、ほとんどの物件でその譲渡益控除額で収まるはず。

>>645 周辺住民さん
短期所有でおおきな利益が出る売買をした場合、
本当に”自宅”だったのかについて、税務署のお尋ねが入ります。

>>638 ハ号棟住みさん

ハについては、今月から個別面談始まりますね。恐らく、凡その賛成、反対比率はそこで判明すると思います。
仮に、反対派が２０％超～２５％未満なら、円滑化法施行（効力発生が立法してから１．５年～２年前後かかるらしい）待ってからの決議となりますね。そうすると２５年５月よりさらに数年先延びしそうです。
１２００万円の買取価格ですが、そんな価格なら建物建てずに土地のまま更地売却したほうが明らかに高いと感じます（一戸あたり何坪持ち分か忘れましたが）。増床できない経済的に苦しい層がそんな価格で追い出し喰ったらたまりません。
本来は、分譲価格を資材価格高騰分上乗せして設定すべきですが、何故か、買取価格へシワ寄せがきてます。変な話です。
お隣の世田谷で建て替え計画のある、同じボロ団地（久我山駅近く）ですが、同じような平米数で買取価格は2500万前後（計画）です。
当初はここもそれに近いような値段になると思っていましたが、１２００万という数字を見てビックリしたというのが実感。
この値段なら建替話が出てくる前の市場価格。
但し、等積まで買取値段の単価で買えることをは超メリット、これを利用し、増床できる人は儲かる。

一期購入者が羨ましい～
とはいえ後半になるにつれて今の社会情勢を踏まえると間違いなく値段は上がっていくから二期目の状況を早くしりたい

第二期販売開始は2月下旬の予定なんですね。
価格は期を追う毎に上がっていくシステムですか？
住友不動産に限っては第一期で購入するのが最も価格を抑えられる買い方になるのでしょうか。

>>649 匿名さん
三井不動産関係なく、新築マンション購入に関しては1期は客寄せのため割安だと思いますよ。あとは部屋の条件さえ気にしなければ、最終期は売り切りのため値下げするかオプションで充当するかが常套手段。今後は売れ行きや市況みながら価格は徐々に上がってくるはずなので、条件に合った部屋がでた瞬間に買いだとは思います。

一期はまだ売れ残って先着順で販売してますね

現在先着順で販売しているものは売れ残りではなく1期が想定よりも順調に販売できたため枠を広げたとのこと。なので先着順になってるものは1期の当初販売価格より少し上がってます。
この状況を見ると2期はますます価格を上げることが想定できますね。
かけこむなら今がチャンスかもですね。

1期で申し込みしましたがネット媒体に出ている2期の価格はどの部屋も300～500万ほど値上げされていて驚いています。

棟や広さなど同じ条件でもここまで値上げするかと驚いています。
まだ2期の値段でも買いかもですね。

4000万台先着あるのは良心的ですね。

隣のニ棟のホームページなどはいつ頃公開されるんですかね？全く詳細でませんよねー。

>>653 匿名さん
住友のこの売り方はどこ行っても同じなんですね。まだまだあげてきそう。

>>656 匿名さん

ですよね。客寄せが上手くいけば、あとは条件のいい部屋提示して高く売る手法。どこの大手もほぼ同じです。今後ますます値上げ傾向になるでしょう。

バスの運転手不足が気になる。

一期は3800万台～だったのが4600万～ですかぁ。随分と上がるんですねぇ。

噂では聞いていましたが期によってそんなに値上げされるんですか。
人によっては一生ものなので競合マンションと比較検討したいところではありますが、スミフに関しては一期でスパッと決めるのが最適なのかもしれませんね。

1期の3,800万円台なんて
パンダ部屋だから数部屋くらいしかなかった。
2期が上がるのは間違いないけど
記載されているほどの価格差はない気がするけど。
実価格知っている人いたら教えてー！！

>>661 匿名さん
記載されている価格差が本当ですよ。
気になるようでしたらご自身で問い合わせてみてください。

2期のパンダ部屋は4600万～ですか
それでもまだ割安感ありますね

ってことは
1期より軒並み800万円以上
上がってるってことね！！

元々1期の3800万台なんて一部屋しか無かったし、そんなには上がってないと思いますよ。
でもこれからどんどん上がっていくでしょうね。
二棟がどのくらいになるかも気になります。

おそらく、そういうことですよね。
目玉にする物件は、早めに販売してしまったんですね。
こういうのって最終期、最後の最後まで取っておくマンションが多いように感じていたのでかなり意外でした。
最初にリーズナブルなところを出したということなんでしょうか。

>>665 匿名さん

ニ棟についても安い訳が無い。よくてホ棟同等、今後の物価上昇で更に値上がることは容易に想像出来ます。

今後は5000万～6000万ぐらいの販売になるんでしょうね。

不動産は投資or消費とよく耳にしますが
投資と考えるにもあまりにも都心は高騰しすぎて予算として現実的ではないですよね。
（買いたい人はローンを返すことを目的に働いてくださいといったレベルw）

駅遠でも都内である点（今後の財政面の安心）と自然環境に恵まれた立地を消費と捉えて安定した住まいを選択する方も間違いなく増えていくと思います。そういった先駆けのマンションになりそうですね。。。
最近の一軒家の値下げは激しいですね。。

むしろ2025年以降はこういったマンションの価値が高まる気がします。
少子高齢化が進むに向けてコミュニティはより重要視されていくと思うので。

一番危険なのは都心以外の駅近だけを売りに高額で販売している物件。こういった物件は投資と消費の考えが中途半端になって一番早く破綻していきそうかと。
高いローンを払って住環境が中途半端みたいな。
結局不動産って自己満の世界なので都心以外に投資と考え購入すると売却時も中途半端になりそうな気がします。

この物件をしっかり今後の永住と考え住環境（自然環境）をメインで購入された方は非常に価値が高い物件に思いますね。
①スミフ且つこの価格で販売している点
②長期優良住宅である点

環境を気にいって結果購入時より価値があがったらラッキーぐらいに思って気に入った物件購入できたら最高ですね！

長々と書きましたが何を言いたいかと言うと長い目線で価格というよりは人気が高まる物件に思えました。
1期のタイミングで早めに話を聞きにいけばよかった、、、orz

まだ4000万台なら割安と思います
一期よりいい部屋があればチャンス
だと思いますけど

>>669 匿名さん
もちろん部屋の環境にもよりますが、70平米超で4000万台なら買いだと思いました。ファミリータイプで条件の合ったいい部屋がでてくれるといいのですが…5000万台覚悟かな。

首都圏の平均が7956万ですから
5000万でも充分割安ですね

>>671 匿名さん
昨年の東京都の30代正社員の年収中央値は男性450万、女性350万。
共働きならなんとか買える物件ですが、
子供がいる家庭や独身者などには厳しいですね。
買えたとしても住宅ローン返済の為に生きる覚悟が必要な価格だし、
余裕が無いので何かあったら破綻するかもしれないですね。

昨日現地行ってきたけど
コープに内科と郵便局は確定でした。
あとは小児科とパン屋とかカフェできたらいいなぁ。

>>672 口コミ知りたいさん

この物件は長期優良住宅なので4500万上限に13年住宅ローン控除対象且つ固定資産税も7年間1/2になります。
こういったところはローン返済においてもだいぶ手助けになりますよね。

>>672 さん

この物件は長期優良住宅なので4500万上限に13年住宅ローン控除対象且つ固定資産税も7年間1/2になります。
こういったところはローン返済においてもだいぶ手助けになりますよね。

工事は結構進んでました。

>>672 さん
この物件は長期優良住宅なので4500万上限に13年住宅ローン控除対象且つ固定資産税も7年間1/2になります。
こういったところはローン返済においてもだいぶ手助けになりますよね。

>>673 名無しさん
内科近くていいですね。
確かに、歩いて行ける距離にパン屋とカフェは欲しい！！

ぽんぽわん　というパン屋さんと
ペダロ　というカフェは既存でありますけどね！
コープに魅力的なお店とか入らないかなぁ

>>678 匿名さん

コープに手作りパン屋さんが入ると良いなと思ってます。

>>677 評判気になるさん
4500万で0.7％なので年31.5万が最大控除額ですかね？
年収700万ぐらいなら納めた所得税が丸々返ってきます。
年収450万+350万の共働きでは所得税は11万+7万なので、
住民税13.65万の減税分を足せば減税枠が満額になるのか？

この地域、2019年だったかの台風で浸水していませんか？
その後、治水事業でリスク減りましたかね？
スミフの物件でこの価格は魅力的ですが、ハザードが気になります。

>>681 マンション検討中さん
上方の”画像のみ”タブにすれば過去投稿された写真が出てきます。
治水事業で川底浚渫しましたが、堰で用水取るので水位は下げられません。
このマンションは建設地を１ｍかさ上げしたようですが、
3～5ｍ浸水予想の場所ですから焼け石に水ですね。
それら全て織り込んだからこの価格で売ることができてます。

2019年の台風の時にこの場所にあった多摩川住宅の方で車を移動しなかった家庭の車は水没してました。調布駅の駐車場も満車でした。あの台風で車の移動も大変だった。

>>681 マンション検討中さん
狛江市が水門閉めなかったのも要因とされているようですね。

>>658 通りがかりさん

最近のバス事情もあるし、マンション建設による需要増があったとしても減便は避けられない。この近辺も一時期大減便があったしね。
もうバスに頼った家選びの時代は終わった。

>>685 匿名さん

どうなるかわかりませんが、小田急バスは自動運転を将来的に考えてそうですよ。
https://www.odakyu.jp/news/jl4d7l0000001159-att/jl4d7l000000115g.pdf

川を気にする人やバス便が嫌な人は買わないでしょうね。それらを気にしない人には魅力的な価格の物件だと思います。

>>679 マンション掲示板さん

コープベーカリーという手作りパンコーナー？はできるみたいですよ。

>>688 匿名さん
それは良かった。

小田急バスがついにダイヤ改正（大減便）を発表したけど、とりあえず多摩川住宅便は時間変更だけで済みそうな。嘘だったらごめん。
小田急バス、他より特に運転手不足多いよね。

>>690 マンション検討中さん

これですかね。調布から吉祥寺方面が減便ですね。
全国的にバス、トラックの運転手不足が問題になってますね。
https://mitaka.goguynet.jp/2024/02/23/busdaiyakaisei/

>>690 さん

これでした。
多摩川住宅はなぜか時間変更だけですね。
https://www.odakyubus.co.jp/news/item/a423eb2f59f2179e2cde25299a691777...

F棟西の低層階だとト号が12f建てだと日当たりが悪くなるのかな、だから価格安い？

F棟の前は確かにト号棟なので、
ト号棟が12階以上の建て替え工事になったら
日当たりは悪くなるだろうね。

前述のスレにも
『ト号棟は遺跡出てくる可能性が高いのと、鉄筋コンクリートは１００年大丈夫ってことで建て替えは反対
大規模修繕もしたので１０年くらいはこのままだと思います 』とあるように
ト号棟の建て替え工事は、まだ未定なのでは。。。
20年後(2044年)は知らんけど

ちなみに現在は1階まで日当たり良かったです。
ト棟が再建築になると話が変わるかもしれないけど｡｡

今は1階まで日当たりいいのね

ト号棟って
結局建て替えはまだ未定って
認識で合ってる？？？
誰か詳しい人いたら教えてー

>>696 匿名さん
ト号棟はしばらく建て替えしないことが決定されました。
大規模修繕を実施済みなので、
再度、建て替え議論をするのは、
本当に30年後、築100年頃かもしれません。

>>688 匿名さん
3月中旬にopenみたいですね。
https://shop-mirai.coopnet.or.jp/topics/detail.php?id=4723&year=20...

3月中旬オープンか
オープンしたら早速行ってみたいな
ここのマンションに住むなら
頻繁に通うことになるだろうから

100均が欲しいね

>>699 匿名さん
100均のセリアが求人しているようですね。
https://www.seria-group.com/arbeit/detail.html?code=000002884

マンションって平均どれくらいで完売するのでしょうか？ニ棟の竣工までに売り切ることはできるのでしょうか？

ニ号棟は人件費や部材高騰で間違いなくこの物件より値上がりするから2期以降にがっつり価格上げてゆっくり様子を見るんだろうな、、、
そんな無理に急いで売る必要もないのかな

>>702 検討板ユーザーさん
着工前に売り切れたら人気物件、
竣工前に売り切れるのは普通の物件、
竣工後も売れ残っているなら不人気物件。
不人気物件でも相場が上がるので在庫価値も上がり、
１年縛りは気にせず大商談会で処分しないことが多いです。
竣工後も小規模で長々と売るのが普通になりました。

ちなみに調布市内の物件は「人気がなくて売りづらい」と不動産業界では有名です。

>>700 さん

>>700 評判気になるさん
体操教室が出来るようです。
https://neis-gym.com/class/class_63/

意外にもcoopに
素晴らしい施設ができて、嬉しい！！
子供を通わせたい～
この辺りが子育て環境、暮らしやすい環境になって
地域の価値が上がることを願うばかり！！！

2期販売は始まってるんですかね？
価格が気になります

体操教室の詳細を確認しましたが、体操教室とすぽいくとバク転教室のコースがあるようです。
すぽいくは「スポーツ」と「知育活動」を融合した教室のようで、体を動かすだけでなく読み聞かせ・手遊び・おり紙・ねんど遊び・制作なども実施されるようです。

>>705 マンコミュファンさん
何情報？？

すぽいくは1コマ2時間半なので託児の役割も担っているのかもですね。
週に1度でも育児にがんばるお母さんがリフレッシュする時間を手に入れられそうで良いと思います。
料金も確認してみましたが、無理なく通えそうな料金設定でしたよ。

このエリアに子供が圧倒的に増える事を見越しての
開店でしょうね
託児の要素も兼ねてるなら
当たる気しかしない。人気でそう。
こういった店舗も含めて
子育て世代、子供が増えて、
活気があるエリアになってほしい。

セリアはかなりのビッグサプライズですね。
体操教室も流山おおたか？にあるみたいで、
流山おおたかの次は多摩川エリアの相場がとんでもないことになりそう。。
日経四万超えてますし、すみふが3期以降どこまで織り込んでくるか。。

第二期、第三期は
かなり強気な価格になるのでは。
3ldk5,000万台当たり前の設定？？

馬鹿にしてたブランズ調布すらまともに見えてきますね
この値段でガチ団地、バス停まで５分そっこから１３分バスにゆられやっと調布駅
そこからノロノロ通勤の京王線のって新宿、、、、、大丈夫か？

調布駅と狛江駅って駐輪スペースは十分あるのかが気になる。ここに住んだら基本チャリだとおもうから。

川があるから蚊とか虫多いのかな？近所の方教えてください。

調布駅前の西友が閉店になりますね。次はなんだろう？

調布になくて
できてほしいもの
LOFT
ドンキーホーテ
ニトリ
GU
ZARA
セレクトショップ等々

この辺りが入ると熱いのでは！？

>>719 名無しさん

ロフトは国領のヨーカドーに入るみたいですね。