シティテラス多摩川ってどうですか？

4800万くらいの予算感だと日当たりが1番いいと言われている西向きの棟と南東だけど横に立ってて日当たりを望めない部屋とかしかなかった。南向きも木が立ってたりでそこまで日当たりを期待できないとのこと

二号棟、1980万で売ってますね。

せっかくの南向きでも日照が期待できない部屋があるんですね。
マンションができる前からある既存樹なんでしょうか。
植栽として新たに植えたものならどうしてそのように計画したのか首をひねりますね。

>>180 匿名さん
還元面積68%くらいだったような。

>>184 通りがかりさん
値段は正直ですね。確かにそのくらいの広さであれば、打倒ですね。団地の評価にもよりますが、広さを求めるならそれなりの負担が必要ですね。

全部で９０５戸ってすごい戸数ですね…。
これを全部売り切るのって何年かかるのだろう。
１１棟で構成されているので、
どこの棟で暮らすかによっても
若干住環境が変わりそうな感じがしそうだなぁ。

ニ棟、建替え可決とのことです。

ここのホ地区11棟よりニ地区15棟の方が敷地広いので、
ニ地区の建て替えは1200戸は越えるでしょう。
他も建て替えになると地域の学校などがあふれそうです。

>>187 通りがかりさん
書き込みありがとうございます。まだ販売は先のことですが、いつ頃までに退去しないといけないのですかね。来年の11月くらいまでですかね。すると、シティテラスより販売が2年ほど遅くなる（完成も2年ほど遅くなる）って感じでしょうか？シティも在庫販売できないですね。これだけの戸数が周辺に出てくると。
ハ地区も今、どの程度まで来ているか？万が一来年、可決されたら、販売マンションだらけのエリアになりますね。

>>189 匿名さん

西調布マンションよりコスパ高い

ここのマンションは眺望良いですね。でも台風で2度も水没してる。台風が来たら車で避難しないとね。でないとまた車が水没しちゃう。

>>189 匿名さん
10月時点では退去期限が2024/2月、入居が2027/夏だったと思います（一部エリアはさらに1年先）
ハ棟はさらに大規模で、部屋の大きさ違うようなので住民への説明は大変そうですね。

保育園・幼稚園・小学校と、マンションと隣接しているので
子供を育てていく上での環境としては良さそうかなと感じました。
川沿いというのがちょっと心配ではありますが
自然もあって、四季を感じられそうではありますよね。
価格も既に出ているので、検討しやすいと感じました。

駅まではけっこう距離ありますが
それでも環境としては全体的には良いものを感じますよね。
ただやはり川沿い…
ハザードマップを見て、自分で納得できるならば購入っていうふうになっていきそう。
ここの場合は中高層が特に人気になってくるのかもしれません。

ハザードマップを見てチェックする方、多くなってきています。
CGで桜の木々が素敵だと思っていて、周辺環境もいい、価格も魅力。
でも・・・といった感じ。

多摩川、過去に氾濫ありましたか？
危険性はどのくらいなんでしょう。気になります。

>>196 匿名さん
”岸辺のアルバム”で有名な場所は歩いてすぐの下流ですし、
2019年19号ではこの団地は水没して自衛隊が出動しました。
駐車場に置いていた自動車やバイクは被害を受けました。
人間の力では地形までは変えられませんし対策しても限界があります。

>>196 匿名さん
長年住むと”慣れ”が出てくるんですが、
ここの低層階に住んだり、車を置くなら、
車は予めコインパーキングに置いて、
いざとなったら自分も躊躇なく逃げる必要があります。
崖上そばのコインパーキングは氾濫警報がでるとすぐ満車になるので、
電車を越えて20号の方まで車を置きに行く場合もあります。
写真はこの団地西隣にある雁行型長屋住宅の被害です。

染地に40年住んでる者ですが、浸水したのは下記東京新聞に取り上げられた2019年の一回のみです。しかも、人為的な対処ミスによる浸水被害ということで、これまで通り運用したら浸水しなかった筈のところに、さらに対策強化されるとの事で、他の川沿い地区と比べてもかなり盤石な防災体制になったと思っています。

●調布市、染地地区浸水で説明会　狛江市の対応に批判集中
https://www.tokyo-np.co.jp/article/24998

>>196 匿名さん
周辺の過去の水害の歴史については狛江市のHPが詳しいです。
https://www.city.komae.tokyo.jp/index.cfm/45,0,349,2100,html

>>200 口コミ知りたいさん

狛江市の歴史、文化財→語り継ぐむかし

>>199 通りがかりさん

この方のおっしゃるとおりで、浸水は2019年の一度だけ、人為的なミスによるものです
心配なら火災保険でしっかり対策すれば良いと思います

駅遠だけにしずかな住環境と価格は魅力的だと思うので、私は前向きに検討します

あの時の川の水位は狛江の件があってもなくても溢れる寸前だった。避難過酷は出てました。ハザードエリアだから逃げる準備は必要でした。川沿いはお友達と遊びに行かないように言ってます。川は危険だと言う事は常に言ってないと直に忘れちゃうからね。

>>203 eマンションさん
当時、Youtubeで京王多摩川の堤防から中継している人の動画を見ていました。
競輪場の辺りの道路では堤防壁を越えるまで50センチほどに迫ってましたね。
近くの学校だけでは避難民が溢れて収容できず、
駅前のグリーンホールや甲州街道の八雲台小学校まで避難民がいました。
地形は変えられず、被害は防げないので、
いざとなったら逃げる覚悟が必要な場所ですね。
でも72平米で3890万は駅遠やハザードでも激安だと思います。

199です。私は生まれた時から自然に囲まれたこの場所でしたので、子供の頃から河原で遊びながらも、様々な川の危険については肌身で感じてきました。自然環境が豊かであるとはそういうものなのだと思いますので、それが許容できない方にはこの物件・地区はおすすめしません。
でも、そのリスクを上回る魅力があるので、私のようにこの地区から離れられない方が多いのだと思います。

昔、会社の上司が「多摩川の災害で家が流れていくのを見た」と言ってました。
川沿いならいつかは起こる、しょうがないことなんでしょう。
津波や水害で被災しても住んでいた人は同じ場所で再建したがりますから、
人間は慣れた土地から離れがたい習性をもった動物なんですね。
駅から遠いですがバスがあるならなんとかなるか？
低収入でも何とかなりそうな価格に釣られてしまいます。

行政も2019年の反省で設備を強化していますし、住友側も1階のかさ上げや電気室の2階設置、貯水池設置で対策していますので現実的な浸水リスクがあるのは1階だけかと思います。
避難指示への対応も昨年改正が入り、実際に浸水の危険がある階以外は避難しない選択を取ることも可能になりました。

このマンションのネガティブ面を過度に恐れるのではなく、正しくリスクを理解することが重要かと思います。

意外と書かれてないんですが、調布市花火大会の打ち上げ場所まで徒歩１０分ぐらいです。
コロナで３年連続中止になってしまいましたが、来年以降に期待しましょう。
あと、川向こうに富士山も見ることができますよ。

>>208 多摩川住宅ホ号棟元住民さん
杉森小に自転車停めて、団地の川原で花火見てました。
花火を見るならちょうど良い感じの場所です。
あの花火は独立採算の自主運営で、
直後から募金が始まりますが、
今年も募金無いので、来年も花火は無いと思います。
周辺住宅へのゴミの投げ込みが問題になっているので、
残念ですがこのまま無くなる可能性もありますね。

>>204 匿名さん

明らかに安すぎますね。おそらく、1期だけでしょう。物価高騰もあるので、2期以降は市況をみて確実に設定価格上がると思います。パンダ部屋の倍率が凄くなりそうですね。

3890万円の部屋は、隣接する棟の影響で一日中薄暗い可能性があるそうです。

駅徒歩20分で3LDK5000万なので安すぎるってほどでもない気がします
管理費も高くなりそうだし

販売開始日が2月に変更になったようですが、
管理費や駐車場代がどの位なのかが気になります。

写真みちゃうと怖くなりますが
低収入でも何とかなりそうな価格に釣られてしまいます。

駅徒歩20分、3LDK5000万…
相場的にはどうなんでしょう。
最近の高騰した不動産市場を考えれば安い方ではあるのかなあ。

駅徒歩20分に加えてハザードですからね

現実的な浸水リスクがあるのは1階だけとは言うものの、2階まで水があがり電気系統がダメになればライフラインは寸断しますし周辺道路も水没してしまうのではないでしょうか。
リスクを踏まえて決断するとすれば火災保険の費用、内容や管理費・修繕積立金の確認をしておくべきだと思います。

>>217 匿名さん
そうですね、確認は大切ですね。

販売価格　3,390万円～5,390万円(予定)　
最多価格帯　5,100万円台（3戸）(予定）

安すぎるという感覚の方もいらっしゃるのですか。
バス利用でもあり駅から遠い場所でもあり、そう考えると最多価格帯は高すぎる気もしたのですが。
調布の相場が高めということなのかな、地縁が無いのでまったくわかりません。
都内から考えると安く感じるのは理解できるのですが。
ただ、公式サイトのトップに出ている70㎡超の3LDKが3890万円台～なのは、他の地域と比較しても安いなと思いました。

モデルルームとかも見れるんですかね。
https://sakurai-yukio.com/report/city_terrace_tamagawa/

>>220 名無しさん
記事見ると良さげに感じますね。

>>219 匿名さん
私は今のマンション相場からしたらかなり安いと思います。もしかしたら1期だけの価格かもしれないので注視してます。調布で同じような条件の中古相場調べましたが、これと同じ価格もしくはもっと高い印象ですので、新築でこの価格なら割安かと思います。あとは浸水リスクをどう捉えるかと販売戸数、抽選に通るかといった部分が気になってます。

細かいかもしれませんが、自転車置き場の数が少ないところが気になっています。
ひと家族辺り２台計算のようですが、駅から遠いため、車を所有していたとしてもほとんどの人が１人１台持ちますよね。
ファミリー向けの部屋がほとんどなので、ひと家族３人以上ですから、全然足りないのでは？
入居時に家族の必要台数分は確保できたとしても、子どもが増えたり大きくなっても自転車を所持できないとしたらかなりキツい。

>>223 通りがかりさん

確かにそうですね。
子供が大きくなって塾や通学の時に自転車必要です。

>>223 通りがかりさん
自転車駐輪場が2段ラック式になってからは各戸2台が標準的です。
駅前の駐輪場も100円/12時間、定期だと年2～3万円。
毎日の通勤通学以外はバス片道210円を使うのが基本のようです。
駅から遠いので交通費掛るのはしょうがないですね。

毎日の通勤通学に使うなら尚更2台じゃ足りないですよね…

うちは駐輪場多めに欲しいですが、多摩川団地では余っている様子なので地権者の方からは要望が少ないのではないかと思いました。
地元の方のご意見をぜひお伺いしたいです。

再入居の方はご高齢の方が多く、自転車を所有していない方もおりますので空きはできるのでは。

>>227 匿名さん
１戸につき２台は場所指定で割り当てられます。
それ以上欲しい人は自分で使わない人を探して使用を交渉です。
分譲マンションの共用部ですので、
自転車置き場の使用権を売買はできませんし、
中古マンションの売買時は駐輪場２台分の専用使用権も含まれます。

>>229 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！　
そうなんですね。細かいところまで営業担当の方に聞けていないので、情報とても助かります。

自転車ユーザーなので皆さんのやりとりを興味深く読ませていただきました。
自転車は買い物、病院、図書館、散歩、好きでいろいろな用途で使っていますので、自転車のない生活は考えられないです。
ファミリーだと子供はよほど自転車嫌いでない限り当然のごとく所有するでしょうから、最低でも子供たちの人数分プラス親用の一台分は欲しいので、3台分になります。
乗らない人と乗る人のバランスがうまい具合にとれると良いですね。

子どもが野球、サッカーなど習ってると自転車必需品。台風19号で調布市の多摩川のグランドは重機が入るくらいダメになった時に稲城市の多摩川のグランドで練習でした。子どもの自転車のレンタルなんかないし。子乗せに乗るような大きさじゃないし。
この辺りは高校も近くにないし。自転車ないと通学不便。
ファミリー向けとは思えないです。

80平米越えの部屋はないのでしょうか。

>>232 名無しさん
総戸数905戸で駐輪場が1810台ですから、
1戸2台の割り当てしかありません。
都内マンションで1戸2台はごく一般的なので、
生活でそれ以上の台数が必要なら、
マンションではなく戸建てを選ぶしかないと思います。

>>232 名無しさん
私は無いものは無いので仕方ないと思いますけど。自転車の保有台数で諦めるのならそれまでです。バスもありそうですし、私は価格からして各戸2台でも検討してます。

バス１３分はどうなんだろ
バスは大体遅れるイメージだけど

>>234 匿名さん
総戸数が905戸から900戸になったので、余剰の10台分は何処に…。

>>237 eマンションさん
4LDKに1台分多く割り当てるとか…？

>>236 匿名さん
バス乗ってみましたが、ほぼ時刻表通りで意外と便利だと思いました。
でも世帯数が増えた後は、通勤時間のバス増便してくれないと混雑が厳しそうですよね。

平日の品川通りいつも渋滞してる。多摩川沿いの道も時速３０キロ。それ以上だと地盤が緩い土地だから戸建が揺れるからです。
少しのスペースでもあればレンタル自転車があると便利なのに。

>>240 通りがかりさん
近く（ロ棟とト棟）にダイチャリあったと思います。

ロ号棟のダイチャリです
10台ほどありました

240です。
241さん、242さん教えてくれてありがとうございます。

ここって住宅ローン控除はどこの区分に該当するのでしょうか？
見た感じZEHではなさそうなので0円の可能性ってあるんですかね...？

ZEHですし、長期優良住宅ですので住宅ローン控除は好条件で適応されるはずです。
2025年の引き渡しまで、13年控除の制度が変わらないと嬉しいですね。

駐車場が気になってきたんですが、
433台分もあれば余裕で余るくらいですかね？

>>246 口コミ知りたいさん
今の東京の新築は駐車場設定率30～20％程度が普通なんですが、
ここは駅から遠いので駐車場の設置台数が多いのですね。
50％もあるなら将来余ってしまい、
修繕管理費用を食いつぶすお荷物設備になりかねないです。

壁が無い立体駐車場は構造物なので15年が耐用年数、
壁がある自走式は建物扱いなので、
鉄骨造の自走式立体駐車場は31年が耐用年数、
RC造の自走式立体駐車場の耐用年数は38年です。
敷地の建蔽率、容積率もあるのでどうするのか？
いずれにしても平置き以外は建物同等のメンテナンスが必要です。

駐車場の耐用年数の違いは意識した事が無かったので大変参考になりました。
将来の負担がありすぎる機械式駐車場は避けた方がいいと聞きますが、自走式もメンテナンスコストはかなりかかってくるのですね…
余った駐車場は外部に貸し出しできないのでしょうか？

>>248 匿名さん
外部貸し＝管理組合が収益事業を行うことになります。
収益があるなら納税が必要で、税理士を雇うと費用が掛るし、
トラブル対応も部外者相手だと管理会社はノータッチなので、
弁護士を雇うことになります。
収益を出すつもりが赤字になることも多いので、
外部貸し出しをしようというマンションは少ないです。

多摩川のハザードマップを気にしないのかな

>>250 マンション掲示板さん
過去のレスにハザードや氾濫についての話は出ています。
それを考慮したうえで検討している人が多いのではないかと思います。

他に良いところがあれば検討したいと思いますが、候補はあるのでしょうか。
私も不安がないわけではないので知りたいです。

こちらのマンションの記事を拝見しました。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111802
川についても記載がありましたよ。考えた方は人それぞれですね。

>>87 マンコミュファンさん

ワンダーランドは南武線矢野口駅を使えますよ

>>253 eマンションさん

ワンダーランドは関係ないでしょ

>>253 eマンションさん
半年前の投稿に対して、
他物件の無意味な情報でレスするのは何故？

駐車場の外部貸しは税金が絡んでくるんですね…
駐車場の空きが多くなれば駐車場料金を値上げするか管理費の値上げをするしか方法がないのでしょうか。
あるいは自走式を撤去して平置きにするという選択もありですか？

駐車場は駐車料金の収入だけで維持管理するのが普通です。
儲けはゼロでいいので周辺の駐車場よりは安い料金設定のはずです。
建物本体の修繕積立金を、
使う人が少なくなった駐車場に投入するのは、
公平性の点でも問題があります。
撤去するにも大金が掛かるので解決しない問題です。
維持管理が問題にならないように、
住人が協力してマンションの駐車場を利用することが大切です。
サイズや重量などで駐車場規格内の車を買うなどです。

物件概要で販売スケジュールを確認しましたが、第1期販売が24戸はかなり少ないのではないでしょうか。
工区により竣工時期が異なるとは言え、どのマンションも第1期では大量放出するものだと思い込んでいたので少々肩透かしされたように思います。

>>258 匿名さん
今は値上がり傾向で在庫の価値が上がるために、
完売まで数年かける長期販売が前提で、
販売所は経費削減で規模が小さく売り出し戸数も少なめです。
竣工１年で新築扱いできなくなるのですが、
売る側も買う側も気にしなくなりました。

隣のニ号棟も建て替え決定とのことですが、積水が建てるようですね。グランドメゾンのマンションになるのでしょうか？こちらと比較したいので、ご存知の方がいれば、教えていただきたく思います。
グレード的には、積水の方が上のようなイメージですが、やはり高くなるのでしょうか？となるとシティテラスの方が割安かな？

258さん。
地権者で仮住まい中の200世帯くらいが戻るので、初回販売戸数が少ないのは仕方ないと思います。

>>260 さん

>>260 マンション検討中さん

グランドメゾンになるのかはハッキリと聞いてないですが、似たような仕様になるのではと言う印象でした。
比較されるでしょうし、価格も似たようでは。
https://www.kensetsunews.com/archives/767857

一昔前のマンション販売開始と共に瞬間蒸発した時代が懐かしいですね。
1棟の新築マンション完売まで数年かけるとすると管理費・修繕積立金は売主負担なので完売まで時間がかかるだけ赤字になってしまう気がしますが、それを上回る収益があるという事なんですよね。

>>263 匿名さん
最近は購入時に一括で数十万払う”修繕積立基金”が設定されます。
当初に設定される修繕積立金の金額は、
月々費用を安く見せかけるために半額設定なので、
「完売までの見込み月数ｘ修繕積立金の半額」となる金額を、
修繕積立基金として購入当初に一括で支払います。
この基金があることで、販売側に期間中の負担は発生せず、
販売が長引いても修繕積立金が不足することはありません。
結局、全ての負担は購入者が負うことになります。

>>260 マンション検討中さん
JVなので名称はグランドメゾンにはならなさそうです

価格的には買いやすそうかなと思いましたが
駅までバスで行くという距離なのと、多摩川沿いということで
台風が来た時などはドキドキしないといけないのでは・・と思うと妥当なのかもしれませんね。

発売日、10月に遅れるのですね。

修繕積立基金はマンションの空室分を補完する費用なんですか！？
自分はてっきり大規模修繕に備えて蓄えておく資金だと考えていましたが、本来売主が負担すべき費用を住人が負担する形になるんですか？

修繕積立基金は
・竣工後から完売までの期間、売れていない部屋の修繕積立金を補う。
・月々費用を安く見せかけて売れやすくする時の不足分を補う。
という目的のお金です。

>>269 口コミ知りたいさん
大手デベロッパーで、修繕積立基金を売れ残り住戸の補填に充てるなんて聞いたことないですが、
住友不動産はそうなのでしょうか？
他社ですが、三菱地所は買い手が見つかるまでは売主が負担と明言されていましたよ。

>>270 eマンションさん
売主がどのように説明しようと、
買った人が修繕積立基金という名前でお金を出して、
負担することに変わりは無いです。

修繕積立基金は管理組合が管理する資金であり将来の大規模修繕や自然災害による修繕に使用されるものではありませんか？
よって本来売主が負担すべき空室の修繕積立金の補填には当てられないと思います。

>>272 匿名さん
修繕積立金で修繕管理する対象は共用部だけだし、
完売して管理組合が発足するまでは販売側が用意した管理規約で管理します。
売れ残り空室であっても共用部に対する修繕積立金は発生しており、
空室が売れた時に修繕積立基金として、
入居開始～空室が売れるまでに生じた空白期間の分を含めて一括払いされます。
完売までの期間を余裕持って見積もって基金の金額を設定することで、
早く完売して修繕積立金を倍額に値上げ出来れば、
基金で徴収して余った金額は修繕積立金の余裕分になります。
全戸完売前の各部屋の負担
入居済みの部屋：修繕積立基金（50％ｘ完売見込みの月数）+修繕積立金（50％）
売れ残りの部屋：修繕積立基金（50％ｘ完売見込みの月数）
全戸完売後の各部屋の負担
完売後は修繕積立金を倍額に値上げして100％の設定にして、
余った修繕積立基金は修繕積立金に組み入れます。

マンションとしては早めに全室埋まるのが何よりなんですね。
となると気になってくるのが>>267にもあるような販売開始の延期でしょうか。
当初に予定していた販売が8か月近くも遅れることってあるのですね。
完成から入居までは変わりないんでしょうか。それでもその間も半年ありますが。
ここのマンションだと戸数がかなりあるので大変ですね。

団地建て替えプロジェクトのブリリア石神井公園は、
かなり順調に売れてるようです。
やはり石神井は人気エリアだな。

>>275 匿名さん
そうそう、
そこも石神井川沿いの低地で浸水ハザードなんですよね、
ここよりはマシですが、安いのには必ずワケがある。

ブリリア石神井公園は、
安くないけど…

このマンションの一階は水難のリスク高いですね。水没してますもんね。
避難するにも避難場所になる調布市内や親族の家へ行くのに車が必要。一階になったら駐車場は優先的に入れてくれないと厳しい!!。

>>278 匿名さん
調布市では車両による避難は推奨しておらず、
避難所となる学校では要介護者の分しか駐車場を用意しません。
あらかじめ民間の有料駐車場へ車両を非難させておき、
徒歩で避難することが前提になります。

ここだと市内の避難所まで徒歩だと厳しいですね。
手荷物だと大変。
避難するなら調布市を出た方が安全ですね。