オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

坪単価、第１期はどの程度だったのでしょう？第２期で出ている価格は、第１期より高めなのでしょうか？

>>181 口コミ知りたいさん

HPで公表されている最上階の面積と価格からすると、坪600万ですね。
パンダ部屋と思われる71.38㎡で9980万の部家で、坪462万。
坪500万の部屋が大半で、６、7階は500後半でしょうかね。

茗荷谷がそんなに高くなったとは

>>183 匿名さん
中古成約価格みてると、そんなに違和感のないレベルですよ。
今は、十条や戸越銀座が@500オーバーの時代ですから

内廊下はいいんだけど、玄関がお見合い状態の配置ばかりで、プライバシーの面でも防犯の面でも心配で止めました。
共用部分が簡素な分、割安感があったのに、今、文京区で売り出されているマンションの中では一番坪単価高いし。パンダ部屋を除いて。
買う意欲を見せた途端に数百万値上げされるのは、オープンレジデンシアではいつものことだけど、今回はその上げ幅がすごくてげんなり。

>>185 口コミ知りたいさん

オプレジは、車を持たない私には、駐車場がなくて割安というのが魅力で、今まで４物件ほど見に行きました。

確かに、安く取得したと思われる、割と小さな不整形な土地に建てることが多いので、玄関がお見合い状態だったり、角部屋とそのお隣のドアが、ぎりぎりドアが空くような90度の位置にあったりして、お向かいやお隣にもし変な人がいると、入られる可能性がある感じが、私も怖いなと思ったことが、幾度かありましたら、

最初に当たった営業さんは、誠実な感じでしたが、後3人の営業さんは、調子はいいけど、質問にはあまり答えられないし、最初の説明会、モデルルーム見学、ローン審査の度に、3回に渡って値上げされました。
それに、その期の売り出し中の全部ではなく、うちに売りたいであろう3戸のみ価格が入った価格表を見せられ、他の部屋との坪単価の比較もできなくて。後から見ると、王様部屋より坪単価がはるかに高い提示を受けていたことが分かったこともありましたら、
しかも、時々手書きの価格表を出されることもあるし、なんか、相手を見て、場当たり的に価格を提示している気がしますね。

>>186 口コミ知りたいさん

186です。
「ありました。」と書いたつもりが、「ありましたら、」になってますね。しかも、２ヵ所。読みづらくてすみません。

>>186 口コミ知りたいさん
予定価格、一応全プラン見せてもらいましたけどね。
一部しか見せないのは、以前はスミフが堂々とやってましたけど、最近はいろんなデベもやってますね。
要は、売り手市場なんですよ。買いたければどうぞ的な

都のHPでハザードマップなどを見てみたら、敷地はかかってなくても、坂の下に向かって、すぐ近くから洪水の可能性ありになっています。
周囲は液状化の可能性低いになっている部分が多いのに、ここの敷地のあたりは液状化の可能性ありになっています。
もし、何かあったらと思うし、売りに出すと時は、この点買い叩かれそう。
この値段出すなら、もう少し懸念のない物件買えばと、姉弟からアドバイスされ、迷っています。

>>189 マンション検討中さん

洪水や液状化の可能性があるのは物件のウィークポイントですね。

>>189 マンション検討中さん
抗基礎だからな。それくらいは当然知ってる話ですよね

ハザードマップにかかっている訳では無いので水害は無いと思う。
千川通りまで急激に坂を下るので、らマンションから千川通りにかけては危険なところもあるだろう。
液状化はこれも杞憂だろうな。ただ４丁目の小石川パークタワーは昔湧水が出ていたようなので、似たような地質なのかもしれない。

売れ行き悪いのかしら？

夜遅く（20：00頃）まで茗荷谷駅前や現地で売り込みしてるけど・・・

>>193 通りがかりさん
オープンハウスの営業はどこもドブ板です。
ちなみに1期の先着順は5戸ですね。5戸売れ残った

2期は2戸……

>>194 匿名さん
え！！一戸も売れてないのですか？！

>>186

手書きの金額は前からありますよ。
価格が決まってる住戸もあれば、まだ流動的な住戸もあり経営会議か何かで了承を貰わなければ確定できないとか。

私は１つしか無い間取りで手書き価格の住戸を購入しましたが、あとでイエシルで見たらマンション内で上から数番目（片手）の価格の住戸の割には坪単価はそれよりももっと下の価格で割安感がありました。

あとで営業さんからも、
「社内であとあと、この価格は安すました～て話になってます（笑）」
って笑われながら言われました。

マンションは１点ものなので価格が流動するのはある意味仕方ないと思った方がいいかもですね。
その金額で自分が買って納得できるかなのかなと思います。

HPのロケーションと実際の場所違うよね。
あれだと茗荷谷と護国寺の間に見える。もっと千川通り沿いで坂下に近い。あれだとヒルトップに見えるが、実際は結構坂を下ったところにある。

>>198 匿名さん
私も、千川通りから上がってみた時、液状化ありの土地だし、もし盛り土があったりしたら、怖いなと思いました。

液状化は、杭基礎を十分に打って、建物自体は大丈夫でも、配管がめためたになったり、外構部分が沈下したり、割れたりするので、意外に怖い。
もう少し安ければ一か八か買ってみたかも。

>>196 マンション検討中さん
先着順の意味もわからずに何言っているの？

>>199 口コミ知りたいさん
完全な坂下ではないが、千川通りとの高低差は5mくらいかな？
あの公式HPの地図、音羽中近くの物件の地図だね。あそこは高台。

オプレジはどの物件も世帯数少ない。管理実績もない。よって、修繕費爆上げが怖い。その分安いけどね。

>>202 マンション検討中さん

オプレジの営業さん、申込保証金を納める日まで、修繕積立金と修繕計画を一切見せてくれず、納める日も、「あくまで計画ですから」と言って、隠すようにちらちらとしか見せてくれませんでした。
パッと見せて、早口で説明して、閉じられてしまいましたが、最初は安い修繕積立金が、3年後には3倍になることだけは分かり、その後、どうなるんだろうと心配になりました。で、申込、止めました。

茗荷谷駅前でビラ配りしてますね。
不動産業界はいつも大変だなぁと思って見てます。まぁでも狭小戸建よりはマンションの方が景観は良いので、文京区みたいな大規模開発が出来ない地域にとってはオプレジは必要なデベですね。大手だと相手にしないような敷地の広さでもオプレジならなんとか作り切りますからね。

3つに区切って戸建てで売って欲しかったな

>>205 マンション検討中さん
名前はマンション検討中なのに戸建で売って欲しかったってめちゃくちゃだな。

>>205 マンション検討中さん

ハンドルネームと内容が矛盾している、強烈に支離滅裂な書き込み。。。

近くの同じデベの物件、あまり管理がよろしくない。
収集日でないのにゴミが置かれていたり、植栽がみすぼらくて道路から住居内が丸見え。

>>208 名無しさん
最近できた茗荷谷はいい感じですけどね。

>>209 通りがかりさん
あれはベランダ小さめですけど、場所が良いですよね。
ヒルトップでかつ護国寺も茗荷谷も使える。

>>200 匿名さん

あ。5戸売れ残ったということはそれ以外売れたということですか？すごいですね。人気なんですね！

>>211 マンション検討中さん

所詮、オプレジだからね。狭小地に無理やり建てる。戸数も少ないから修繕費、管理費も割高。管理は三流。マンションの資産価値維持は管理次第と言われる程重要。オプレジで管理行き届いた物件見たことない。まぁ、安かろう悪かろうまでは言わないが、住めりゃいいよって人には良い。

>>212 マンション検討中さん

そうかな？ オプレジ物件の管理云々とのことですが、それは物件固有の話では？ 管理の行き届いた物件を見たことがないと断定されているからには、実名を挙げて教えてください。さもないと説得力ない戯れ言ですよ。オプレジ物件の住民の話だから、少なくとも、>>212さんのお話よりは説得力あると思いますが。

文京区のオプレジ物件に住んでます。管理人の方は丁寧、親切で問題ないです。きちんと掃除してくれてるし、ピカピカです。

が、、ゴミ置き場のゴミの出しかたが汚かったり、ロビーに置いてあるゴミ箱にいらないチラシを捨てる人がいますが、きちんと中にいれないのでゴミ箱の上に紙が散乱してたりとか、非常識な住民がいるんですよね。

傘を玄関ドアの新聞受けに掛けてる人が割といますが、見苦しい。

ってこれも管理がよくないってことになる??

>>214 通りがかりさん

それは管理以前に個人の問題かと。。

>>212 マンション検討中さん

検討したけど、やっぱりオプレジはシャビーだからやめるわ。三井、三菱、住友、東急が無難だ。

オプレジ物件は、晴れた日にじっくり観察して他のマンションと比べてみてほしい

>>214 通りがかりさん

マンション価格と住人の質には相関関係がある証左ですね。

>>217 匿名さん

オプレジが全ての面で勝るでしょ。織田裕二cm出てたし業績もすんごいんですよー。オプレジが近い未来に頂点におっ立ちます。

東京に、家を持とう

あと２戸になったようですね。
でも、オプレジにしては高過ぎて、結構長かったですね。
私は、廃屋について尋ねたところ、オプレジの方が、知らないと言われ続けたのに引っ掛かりましたが、これがなかったとしても、ちょっと価格が強気すぎでした。

>>221 マンション検討中さん

2戸はどの部屋が残ってるかご存知ですか？ディスカウントありそうですかね？

今のところ、先着順が１戸、月の販売期の分の４戸ぶんの告知がされています。
公式サイトのプランのところを見ると、
５種類の間取りが掲載されていますが、これらが１戸ずつということでした。
今の所値下げってあまりないんじゃないかなぁ。
売れ行きも悪くはないみたいですし。

カーサソサエティ音羽はマンションというよりテラスハウスっぽいですね。

音羽という地名を聞くと、どうしてもあの事件を思い出してしまいます。綾瀬もそうですが、事件によって全国的にマイナスのイメージが定着するのは怖いです。

>>224 検討板ユーザーさん
上で間違えて書いてしまいましたが、カーサソサエティ音羽はマンションではなくタウンハウスですね。マンションと一戸建ての間の位置づけです。なので比較は難しそうです。
音羽といえば響きはいいですが、現地は音羽通りからみれば高台であるものの、小日向から一段下がった崖の下ですね。