プラウドタワー本郷東大前ってどうでしょう

この物件のこと調べてて見つけたんですけど、ザタワー小石川のスレ（　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43380/1　）の最初、2007年の８月（約２年半まえのいわゆるプチバブルのピーク）にこの物件の書き込みがありますね。

それもプラウド本郷東大前とほとんど名前まで当ててました。当時は23階となってました。

私の記憶だと当初、いま日経のビルが建ってしまった北西側の敷地もこの物件の敷地だったんですよね。鳩山（弟）事務所の真ん前で、当時（麻生政権）現役大臣だったので、周辺の反対に呼応して、そこから横やりが入って、23階が19階にさせられて、利益を確保する為に土地の一部を日経に売ったという感じかなと予想しています（単に素人の想像です）。

どこもそうですが、ここは特に本郷通りと南側の建物を考えると東側と北東、南東が良い（日当り、景色、静けさ）んじゃないかと思います。

それから、地下鉄２路線と高台で、下駄と地権者なしだというのはとても魅力的ですよね。

総戸数７２戸で１９階建てということは、
だいたい１フロア辺り４戸ということか。

東大関係者を狙って強気の価格で出してきそうだな。

>>1
ずいぶんとお詳しいですね。
世の中もだいぶ変わっちゃって2年半前の書き込みとか役に立たないと思ってましたがそうでもないのですね。
今までの経緯からして幾らくらいの単価で出てくると読まれてますか？

ここはきゃなり高いでしょう。
確実に茗荷谷以上の坪単価。
平均坪380くらいじゃ。

茗荷谷が平均380だから、平均400では？

2年前なら450ですよね

弓町のモデルルームに行ったときは、弓町と同レベルで出す予定みたいなことを
言ってたけど、弓町が好調だったから上げてくるかもね。

タワーって20階建て以上じゃなかった？

＞5
さすがにこのご時世で平均400では売れないですね。
ＡＴ茗荷谷未満の平均350がいいところでしょう。

それでも一般庶民には遠く手の届かない価格帯ですが。

法的な定義は無いので間違っているとは言えないというのが本当でしょう。

もともと、野村にしてみりゃ23階で計画していたわけで、そんなことまで、大人になってまで母ちゃんからお小遣い貰ってるような政治家の圧力に負けるかって話で。

計画段階ではタワーの高さをあらかじめ高めに予定しておいて、
付近住民の意見を容れて少し低くしました、という形で丸く収めるのはよくある話。
ここもそんなよくあるタワーの一つ。

ここは高く設定するって噂だよ。

東大の先生方が購入するわけですから

職場の隣のマンション買いたい人なんているのかね。

価格は弓町の値段がある程度参考になるんじゃないの。
同時期に同じ地域で売る訳だし、それほどグレード・利便性に
差があるとは思えないし。

＞５　2年前なら450

あれだけ高いといわれ、なんだかんだで売り切れて、その上グッドデザインまで取ってしまった本郷パークハウスプレミアは、2007年のピークの時の物件で平均坪420でした。

ここは、２年前でも400でしょう。そう考えると1割り下げで360。
比較的狭い部屋が多い様ですが、これは、広いものは物件の価格があがり検討者が減ってしまう事への対応だと考えるとほぼ、アトラスと同価格帯になるのでは？

ここは、地権者と店舗が無いという高級物件の最低限の条件を備えてますし。

茗荷谷より本郷の方がアドレスパワーも利便性も上ではないですか？
プラウドでかつ竹中ならば茗荷谷タワーと同価格はないでしょう。
あちらは坪360だから、ここはやはり380くらいかなと。

>>14

以前、この敷地にあった『百万石』って料亭が1階で再び始めるような噂がありましたが･･･

不確かな情報ですみません。

>15
アトラス茗荷谷は平均380では？
（南の中層で坪400前後、プレミアムは500くらいでした）

ここのところ動きないですね。
価格以外の情報もほしいかな。

都心ということで見てたらこんなのが出てきた。
東京駅に2駅近い淡路町。
http://lions-mansion.jp/MA091205/index.html

それはさておきこのエリアはスーパーがなにげに3丁目と2丁目の間のしょぼい「カエデ」くらいしかない。徒歩は無理だが足を延ばせばクイーンズ伊勢丹や成城石井があるが。おしゃれな店も皆無。マダム・主婦層からみて「住みたいか」というのはクエスチョンだろう。ファミリー向けというより単身者・DINKS向けか。

茗荷谷のアトラスと比べた場合、買い物やスーパーの充実度ではあっちが上。アドレスのブランド力（本郷VS音羽）ではこっちが上。東京駅から「タクシーで」近い点ではこっちが上、「電車で」Door to Doorでどっちが近いかという点ではこの物件は丸ノ内線の駅まで5分はかかるからあっちが上。近隣のしゃれたレストラン有無ではあっちが上。こっちにはサイゼリヤが近くにできた。

野村と旭化成だとこっちが上。地下鉄１路線と２路線だとこっちが上。

レストランは日常用途でなくて、ここからもそう遠くないからどっちでもよい。サイゼリアはむこうにもあるから同点。

学区はむこうが上で、茗荷谷は音羽じゃないよ、大塚だよ。


茗荷谷が明らかに上なのは、スーパー、駅までの距離（だだしこれにはマイナス要因にもなる）と学区だね。

こちらが明らかに上なのは、野村で本郷というブランドと地下鉄２路線でしょう。
近隣大学の品格と知性だと勝負する気もないだろうけど。

近隣大学とかレストランとかアドレスとかどうでもいいことでしょう。
実際住んでみて重要なのはスーパーや駅、公共施設までの距離ですよ。

アトラス契約者ですが、ここもきっと素敵なマンションになると思います。

イメージではこちらが格上。便利さはアトラスがちょい上かな。

ここ気になります。
弓町と同じですぐに売り切れるだろうな。

資料請求したけど、あんまり間取りがよくないね。

買い物やスーパーが遠くて不便という話題がありましたけど、
この物件なら御徒町や上野が買い物のメインエリアになるでしょうね。
徒歩10分～20分くらいなので、苦にならない距離だと思いますよ。

電話で問い合わせしました、
電話に出た方は近隣の物件と比べて立地が良いので
価格もそれなりに高くなるように言ってました、
タカビーで感じわるーーーい、

>25
この物件から御徒町まで1.5kmくらいあるよ。
日々の買い物で徒歩20分が苦にならないの？
しかも帰り道は上り坂だけど･･。

この辺、スーパーはなくて本当に不便。後楽園で成城石井かな。
個人商店＋αはちょこちょこあり、専業主婦であれば平日にふらふらするのは楽しいかも。

>>27
後楽園も1ｋｍ程度あり帰りは登り道なので、御徒町とそれほど変わらないでしょう。
それに後楽園は成城石井しかないですが、御徒町は選択肢がたくさんありますよ。

立地が良いという話が出ていましたが、ここの立地はよくないですよ。
スーパーも遠く、前面の本郷通りの交通量はとても多いですからね。

日常の買物を御徒町でするようでは、
不便なのは明らか。

良くわからん物件のネガを書いてる人って、やはり近隣の販売中物件の方ですか？

近隣に、ここと競合するような販売物件なんてある？
不忍池のパークタワー？

確かに買い物は不便。
使えるのが上野松坂屋で15分、吉池が17分（電子地図で）。
がんばってもその程度。

池之端の三井のタワーと比べてどうなんですかね？
眺望は三井の方が良いですが、交通利便性はこっちですかね？
価格はプラウドの方が高そうですね。

場所なら、断然に文京区にある
本郷のほうがいいとおもいますが、、

＞＞３４です
ごめん、場所じゃなく、資産価値で考えたら、
本郷が上と思います、

本郷といっても広いですよ。本郷三丁目駅から２分（本当かな？）と近くても１丁目（プラウド本郷弓町）辺りのほうが春日の駅にも近いし静かだし資産価値があると思います。

昨日見てきました。
なかなかよかったと思います。
スーパーが近くにないのが不便かもしれませんが、そんなの気にならないくらい便利な場所にあるように感じます。

>>37

坪単価どのくらいですか？

プラウドですから３７０から３８０くらいではないでしょうか？

>>39
そのくらいでしょうね。
低層は350くらいから出てきて最上階は400くらいだと思います。

売れ残りラスト１戸ってＤＭが来ました。そんなに人気があるのでしょうか？
４８．６８㎡で５，０２０万円。
プラウド本郷弓町より安いんですか？もう完売で価格がわかりませんが。

＞41
何でまだ売り出してもないのにラスト１戸になるんですかｗ
物件名をよく確認しましょう。

350止まりじゃないですか？

＞４２　　失礼いたしました。ブランズ文京東大前でした。

３７です。
ずっと見てなくてレス遅れました、すみません。

詳しい価格はまだ決まっていないのですが、本郷通り側が東大側と比べるとかなりお安く（と個人的には感じた）設定されています。

当日担当者からもらった価格表（ペーパーは「住戸表」となっています）によると、

本郷通り側の11階・53.59㎡（1ＬＤＫ）で5000万円台前半
東大側の11階・57.83㎡（２ＬＤＫ）で6000万円台後半
本郷通り側の７階・46.56㎡（1ＬＤＫ）で4000万円台中盤

といった感じです。

詳しい価格はまだ決まっていないようで、変更もあるようなニュアンスでした。

当日は、初日ということもあるのか、たくさん見に来られていましたよ。
近くにできる住友商事の物件の場所も見に行ったのですが、個人的にはこちらの場所の方が良いかなと思います。もちろん、個人によって感じ方は様々だと思います。

当日頂いた資料で参考になるものがあればお知らせしますので、書き込んで下さい。

では～。

＞45
ありがとうございました。
本郷通り側は坪300万円台前半からあるのですね。

でもファミリータイプだと高くなるんだろうな・・・。

３７です。

当日頂いた住戸表では、全部の価格が表示されているわけではないのです。

東大側の１Ｒと1ＬＤＫを別にすれば、最も安いのが本郷通り方面の１ＬＤＫで、４６．５６㎡が4000万円台中盤（５０２）となっています。

「タイプ」って言うんですかね、これがかなりあるみたいで、住戸別の比較はなかなか大変です。

１８Ｆ～１９Ｆは２ＬＤＫと３ＬＤＫになっていまして、お値段も８０００万円台～となっています。スゴイですね。私には、どう考えても高嶺の花です。

価格の表を見て感じたのは、本郷側と東大側でかなり差がついている感じで、高くても東大側が良いと感じる人と、本郷側でも安ければ良いと感じる人と、両方集めたいような印象を受けます。

私、素人なのでよく分かりませんが、何となくそんな感じがしました。

すみません、上手く伝えられませんで（汗）
参考になるようでしたら幸いです。

＞47
またまたありがとうございました。

低層階でもよいのでファミリータイプを探しているのですが、
低層階は１～２ＬＤＫ中心ということでしょうか。

さすがに８０００万円越えとなると簡単には決断できません・・・。

この物件本郷側は交通量が激しそうなので中低層階はあまり良くなさそうですね。買うなら東大側でしょう。

４７です。

ファミリータイプというのは、２ＬＤＫになるのでしょうか・・・

低層階でも２ＬＤＫはありますよ。
ただ、お値段がやはり・・・結構なお値段です。

住戸表を見る限り、最も安い２ＬＤＫは

東大側の３０４号室で５９．３㎡、これで約６０００万円だそうです。

あと、本郷通り側の９０１号室が６２．１３㎡で約６０００万円台、１１０１号室が６４．９６平米で６０００万円台前半といった感じですね。

本郷通り側の４０１号室はやや小ぶりで５５．８２㎡です。
ここは値段が書いていないのですが、ひょっとすると６０００万円を切る価格設定になるかもしれません。

いずれにしても結構なお値段ですよね・・・

私は、ＧＷの眺望見学会のようなものに参加する予定です。その頃には、もっと価格もはっきり分かっているのではないかと思います。

以上ご参考まで。