プラウドタワー本郷東大前ってどうでしょう

この物件のこと調べてて見つけたんですけど、ザタワー小石川のスレ（　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43380/1　）の最初、2007年の８月（約２年半まえのいわゆるプチバブルのピーク）にこの物件の書き込みがありますね。

それもプラウド本郷東大前とほとんど名前まで当ててました。当時は23階となってました。

私の記憶だと当初、いま日経のビルが建ってしまった北西側の敷地もこの物件の敷地だったんですよね。鳩山（弟）事務所の真ん前で、当時（麻生政権）現役大臣だったので、周辺の反対に呼応して、そこから横やりが入って、23階が19階にさせられて、利益を確保する為に土地の一部を日経に売ったという感じかなと予想しています（単に素人の想像です）。

どこもそうですが、ここは特に本郷通りと南側の建物を考えると東側と北東、南東が良い（日当り、景色、静けさ）んじゃないかと思います。

それから、地下鉄２路線と高台で、下駄と地権者なしだというのはとても魅力的ですよね。

総戸数７２戸で１９階建てということは、
だいたい１フロア辺り４戸ということか。

東大関係者を狙って強気の価格で出してきそうだな。

>>1
ずいぶんとお詳しいですね。
世の中もだいぶ変わっちゃって2年半前の書き込みとか役に立たないと思ってましたがそうでもないのですね。
今までの経緯からして幾らくらいの単価で出てくると読まれてますか？

ここはきゃなり高いでしょう。
確実に茗荷谷以上の坪単価。
平均坪380くらいじゃ。

茗荷谷が平均380だから、平均400では？

2年前なら450ですよね

弓町のモデルルームに行ったときは、弓町と同レベルで出す予定みたいなことを
言ってたけど、弓町が好調だったから上げてくるかもね。

タワーって20階建て以上じゃなかった？

＞5
さすがにこのご時世で平均400では売れないですね。
ＡＴ茗荷谷未満の平均350がいいところでしょう。

それでも一般庶民には遠く手の届かない価格帯ですが。

法的な定義は無いので間違っているとは言えないというのが本当でしょう。

もともと、野村にしてみりゃ23階で計画していたわけで、そんなことまで、大人になってまで母ちゃんからお小遣い貰ってるような政治家の圧力に負けるかって話で。

計画段階ではタワーの高さをあらかじめ高めに予定しておいて、
付近住民の意見を容れて少し低くしました、という形で丸く収めるのはよくある話。
ここもそんなよくあるタワーの一つ。

ここは高く設定するって噂だよ。

東大の先生方が購入するわけですから

職場の隣のマンション買いたい人なんているのかね。

価格は弓町の値段がある程度参考になるんじゃないの。
同時期に同じ地域で売る訳だし、それほどグレード・利便性に
差があるとは思えないし。

＞５　2年前なら450

あれだけ高いといわれ、なんだかんだで売り切れて、その上グッドデザインまで取ってしまった本郷パークハウスプレミアは、2007年のピークの時の物件で平均坪420でした。

ここは、２年前でも400でしょう。そう考えると1割り下げで360。
比較的狭い部屋が多い様ですが、これは、広いものは物件の価格があがり検討者が減ってしまう事への対応だと考えるとほぼ、アトラスと同価格帯になるのでは？

ここは、地権者と店舗が無いという高級物件の最低限の条件を備えてますし。

茗荷谷より本郷の方がアドレスパワーも利便性も上ではないですか？
プラウドでかつ竹中ならば茗荷谷タワーと同価格はないでしょう。
あちらは坪360だから、ここはやはり380くらいかなと。

>>14

以前、この敷地にあった『百万石』って料亭が1階で再び始めるような噂がありましたが･･･

不確かな情報ですみません。

>15
アトラス茗荷谷は平均380では？
（南の中層で坪400前後、プレミアムは500くらいでした）

ここのところ動きないですね。
価格以外の情報もほしいかな。

都心ということで見てたらこんなのが出てきた。
東京駅に2駅近い淡路町。
http://lions-mansion.jp/MA091205/index.html

それはさておきこのエリアはスーパーがなにげに3丁目と2丁目の間のしょぼい「カエデ」くらいしかない。徒歩は無理だが足を延ばせばクイーンズ伊勢丹や成城石井があるが。おしゃれな店も皆無。マダム・主婦層からみて「住みたいか」というのはクエスチョンだろう。ファミリー向けというより単身者・DINKS向けか。

茗荷谷のアトラスと比べた場合、買い物やスーパーの充実度ではあっちが上。アドレスのブランド力（本郷VS音羽）ではこっちが上。東京駅から「タクシーで」近い点ではこっちが上、「電車で」Door to Doorでどっちが近いかという点ではこの物件は丸ノ内線の駅まで5分はかかるからあっちが上。近隣のしゃれたレストラン有無ではあっちが上。こっちにはサイゼリヤが近くにできた。

野村と旭化成だとこっちが上。地下鉄１路線と２路線だとこっちが上。

レストランは日常用途でなくて、ここからもそう遠くないからどっちでもよい。サイゼリアはむこうにもあるから同点。

学区はむこうが上で、茗荷谷は音羽じゃないよ、大塚だよ。


茗荷谷が明らかに上なのは、スーパー、駅までの距離（だだしこれにはマイナス要因にもなる）と学区だね。

こちらが明らかに上なのは、野村で本郷というブランドと地下鉄２路線でしょう。
近隣大学の品格と知性だと勝負する気もないだろうけど。