ブランズ牛込柳町

>>220 口コミ知りたいさん
当方、神楽坂エリアに住んで半世紀になります。神楽坂エリアで高級と言えるのは、若宮町、北町、中町、南町。それに次ぐのが矢来町。
その他は昔から小規模住戸が密集する庶民エリアであり（そういう私も庶民側）、貴殿がそうしたゴチャゴチャしたエリアを「神楽坂らしい神楽坂な立地」と見られるならば、このマンションのエリアも街並みは似たようなものだと思います。
ちなみにこのマンションの住民は、赤城神社の氏子になるはずですので（年会費はマンション組合が払うことになると思いますが）、神楽坂エリアと言ってよいでしょう。

>>221 周辺住民さん
町内会とかでもない特定の宗教に管理組合が支出するんですか？

いちおう神社への年会費は任意ということになっていますが、各住民は自分が信者である、ないにかかわらず、負担すべきものだと思います。それは東京だろうと、京都だろうと、大阪だろうと、古くから続いてきたエリアであれば同じ慣習ではないでしょうか。ブランズみたいなブランドマンションであれば、当然、マンション全体一括で負担することになるでしょうね。

市谷エリア、神楽坂エリア、早稲田エリアとか色々ありますが、一般的にどこに属しているか何とも言えない場所ですね。高台なのは良いですが。

たしかに微妙な立地ですが、市谷エリアは大久保通りから南側、早稲田通りは外苑東通りから西側というのが一般的な認識のようなかんじがします。そうすると、３エリアの比較においては、神楽坂エリア寄りということになりますかね。
東西線は早稲田駅より神楽坂駅の方が近いです。ちょっと離れていますが、有楽町線の江戸川橋駅や、都営新宿線の曙橋駅も歩いていけますよ。

このマンションから矢来町はすぐですよね。隣接してるのかな？

神楽坂の大通りから中に入った細い道の立地よりも、こちらの物件は大通りに面してるので交通の便は良いと思います。

神楽坂でも歓楽街の近くは微妙ですよね。221さんがおっしゃってる町は神楽坂の中でも高級だと私も思います。

峰竜太の家がある二十騎町よりも>>221さんが言うエリアの方が高級ですか？　東京オリンピックの有名な建築家も神楽坂エリアにお住まいですよね。
221さんのおっしゃるエリアは皇居外濠に近いから歴史的にも高級と言われるのは理解できます。

二十騎町は大久保通より南側ですから、神楽坂というよりもどちらかといえば市谷エリアに属するといえるのではないでしょうか。
市谷エリアでの頂点は砂土原町ですので、二十騎町といえども砂土原町との比較においては砂土原町の方が高級ということになります。

大久保通りより南は市ヶ谷エリア、というよりは(
大久保通りより北は神楽坂エリア、
大久保通りより南で牛込中央通りより西(二十騎町とか)は市ヶ谷エリア、
大久保通りより南で牛込中央通りより東はケースバイケース、
というのがより正確ではないかなと。
「市谷」名のつく中でも市谷砂土原町や市谷田町は文句なしに「市ヶ谷エリア」でしょうが、
じゃあ市谷船河原町とかは？というとむしろ「飯田橋エリア」じゃんと思いますし、
払方町、北町、中町、南町は市ヶ谷エリア、若宮町はどこだろう、という感じですかね。特に根拠はないしあまり意味のない議論ですけど。

そもそも住所としての新宿区神楽坂は神楽坂の坂上から飯田橋駅まで伸びているのに対し、
メトロの神楽坂駅は西側の矢来町にあるのがややこしさを生んでますね。

弁天町は、強いて言えば神楽坂エリアなんですかね。ハイソなエリアではないですがそもそも神楽坂自体が別に本来そんな高級なエリアではないですし、この物件はハイソさよりも実を取る人向けだと思います。

229 通りがかりさん、のおっしゃる「弁天町は、強いて言えば神楽坂エリアなんですかね。ハイソなエリアではないですがそもそも神楽坂自体が別に本来そんな高級なエリアではないですし、この物件はハイソさよりも実を取る人向けだと思います」は、まさにそのとおりです。購入を考えられる方は、229通りがかりさんのコメントを参考にされると良いでしょう。「神楽坂＝高級」みたいに思われる方が増えましたけれども、それは幻想にすぎません。

>>230 周辺住民さん

そうそう、いつの間にか神楽坂が高級っぽく扱われてますよね。
元々は花街で古い料亭や隠れ家的飲食店がある大人の遊び場だったのが、都心に近い高台ということで高級イメージのマンションが建てられて。決してそんな街ではないのに。

名前でおしゃれに感じてしまうからでしょうね。
神楽坂エリアより市谷・飯田橋エリアの方が高級住宅街でしょう。交通便利ですし。

ここは昭和に建った木造住宅と賃貸アパートが多い庶民エリアですよ。

ハイソよりも実を取るって本当にわかる。
神楽坂の中側は本当に細い道だらけ。この物件は大通りにほぼ面してるのでタクシー都バスなどが便利に使える。交通の便はこちらの方が良い。

同じ弁天町でも外苑東通りの信号を渡るか渡らないかでも、東西線の最寄駅が早稲田駅か神楽坂駅どちらが近くなるのか異なります。場所によって徒歩での所要時間が5～7分位異なるんですよね。
草間彌生美術館側の奥の方の高台の弁天町だと早稲田駅の方が近い。神楽坂駅もゆっくり歩いて15分あれば余裕で着くけどね。

こちらの物件からも早稲田駅の方が近い？早稲田駅と神楽坂駅の中間位の場所ですよね。
弁天町から1番近い駅は牛込柳町駅これは絶対だと思います。

神楽坂はハイソというかフランスみたいな街並みでおしゃれなイメージ。東京カレンダーの神楽坂編参考になりました。ペットokなお店、美味しいケーキやパン屋、飲食店、フランス語学校もあるし散歩したら楽しいですよね。ただ、神楽坂のラカグの方行くと一気に人が多い。と考えるとこの物件は程よい距離に位置してると思う。

東京カレンダーいただきました(笑)

>>237
kindleで無料で読めるよ！

病院ビューですが西はかなりお安く感じますね

なんとなく広域で見たら安く見えるんだけど、この牛込柳町の周辺相場から見たらすげー高いんだよね
なんか穴場なのか、そもそも評価されないエリアなのか考えてたけど、安いには理由があるのかなと思ってきた

>>240 匿名さん
単純に今の相場がバブってるだけだよ。特に大規模新築が供給されるエリアはデベも金かけてプロモーションするから坪100-150くらい押し上げられる場合もある。

クリスティーヌ氏のレビューやSUUMOで調べればすげー高いが嘘なのはすぐバレる。

>>240 匿名さん
同じ住宅街にある低層マンションで比較すると、パークコート市谷加賀町二丁目が、76.91m2 ／12,800万円で売りにでている。加賀町は弁天町よりも格上だけど、あちらは築21年。それを考えるとブランズ牛込柳町は割安なんだろうね。

プラウド牛込柳町も中古高いよね

>>230
同じ新宿区の花街でも、四谷の荒木町より神楽坂の方が飲食店のコースも高いし高級感は感じると思いました。

>>242 eマンションさん
あんなのいいとこ取りしてるだけじゃん
ちゃんと考えて見てないのがすぐバレるね

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_70565243/
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_97507507/
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_98402126/
本来もっと上がってて然るべきマンションが、築10年辺りになると全然伸びてない
最近の高値相場に新築が引っ張られてるだけのエリアだってすぐ分かるよこんなの

築10年のシティハウスは坪450超えてるから十分高い。フォルムは１階だし、安いと言えそうなのはグランドメゾンだけ。自分に都合良さそうなとこだけピックアップしてきた割にはよく見てない。
でもネガキャンはありがたい。

>>246 名無しさん
成約事例じゃなくて単に売り出されてるだけのを持ち出されても…

>>248 マンション検討中さん
最近は売値と成約値の差が少ないので、今であれば売り出し値によってある程度は相場を把握することが可能だよ。

だいたい10%引きになりますね

>>250 マンション検討中さん
現在の市況では平均5%を切ります。売り手側が強気な状況です。

ここより中古ででてるプラウド神楽坂マークスはいかが？

プラウド神楽坂マークスは、神楽坂めぐりが好きな人には良いロケーションだけれども、建物としてはちょっとショボい。住環境としても交差点に近く、落ち着かない。

マークスは駐車場がね～

マークスはダサいね！神楽坂は中々いいマンションありましぇん！
市ヶ谷付近はいっぱいいのあるんだけどね！！

>>252 マンション検討中さん

3LDKはここより全然高いね

>>255 匿名さん

みなさん、申し込みましたか？
わたしは第三希望まで出しました

蔵のついている部屋が割安で倍率がまだ少ないので出しました

>>247 マンション掲示板さん
都合の良いシティハウスしか出してないのによく言うもんだなｗ
あれーここって1階ないんだっけ？

要望書段階で結構倍率ついてますか？

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップ待ちの人、
いる？

>>264 マンション掲示板さん
仰る通りですね。蔵部屋はむしろ人気出るかと思いましたが、蔵部屋自体たくさんあるので部屋によるということですかね。

>>265 マンション比較中さん
あそこは市谷の杜が目の前で良いですよね。
値上げもするでしょうが、買えるなら買いたいです。

>>263 マンコミュファンさん
西側でも眺望抜ける(病院とマンシャンの間)ところありますかね？

>>267 口コミ知りたいさん
売り出し開始の噂全く聞かないですね、、

>>268 マンション掲示板さん

ありますよ。
オンライン説明会で図を用いて説明があります
我が家は西向き、蔵付きを狙ってます。
抜けないと、日差しが入らないので　笑

>>270 サバンナさん
西向きは抜けてるところに倍率集中しそうですね

>>271 eマンションさん

そうなんですよ、すでに倍率ついてますよ。。当たれば良いけど。。

>>272 評判気になるさん

今日から申し込みなのでは？

今日から要望書提出と聞いた気がするので、上の方の情報はまだ仮といった感じですかね

>>274 検討板ユーザーさん

いずれにしても高倍率は必須ですね

>>275 口コミ知りたいさん
この物件高倍率つきますかね、、
立地はメインエントランス側の道は狭く病院隣ですし、間取りはナロースパンで微妙、、
その分市況に対して価格は強気ではないと思いますが

そうですね、WEタイプなどはリビングインの洋室が２つで、間取りは惹かれないですね…

>>277 匿名さん
EAタイプ検討していたのですが、リビングインと眺望が全く抜けないのでやめました

山手線の外側でも坪500超える強気なマンションもたくさんありますが、だからと言って間取りが良いとところはほとんどないですからね
山手線の内側で現実的な価格の時点である程度倍率はつくんでしょうね

抽選はまだだいぶ先なのに、今の時点で「倍率何倍」なんて話が出るようでは、抽選時点では大変な競争になりそうだね。

>>280 匿名さん

そのためにMRいくのはしんどいですね　笑

>>276 マンション掲示板さん
ナロースパンやリビングイン多めなのは私も引っ掛かってます

>>280 匿名さん
人気の部屋と不人気部屋との差が激しそうですね。
病院の向かい合わせの部屋はさすがに厳しそうな気が、、、

>>283 マンコミュファンさん

値段は安いですよ　笑
立地は良いので、値段が安く西を選ぶ　笑

西側は病院だけでなく15階建マンションに遮られ（眺望が少し抜ける数部屋を含めて）、四季を通して日照時間が1～2時間なんですよね。そういう意味でも乾太くんがついているようですが、眺望＋日照時間と価格とのトレードオフですね。。。

>>285 通りがかりさん
東側もマンションとか建ってるので日照厳しいですかね？

この物件の学区は早稲田小学校のようですが学力や評判どうですか？位置的に市谷小学校かと思ってました

>>288 ご近所さん
ありがとうございます。私立中学校に進まれるお子さんが多いですか？
この辺りは愛日小学校や市谷小学校があるのでそこと比較してまして

私立中学進学率に関して、正確なことはわかりませんが、感覚としては市谷小、愛日小の方が高いと思います。とはいえ、それほど大きな差ではないはずです。

>>288
日銀ですよね。ボロボロの社宅が建て替えられるとだいぶ景観が変わりそうですね。漱石博物館と隣のようなところに位置していますし。
早稲田小学校は銀座の泰明小学校の建築家と同じ建築家で校舎がおしゃれですよね。屋上菜園や夏目漱石と関連した授業があるようです。市ヶ谷小学校は東京理科大とコラボもあるそうですね。校舎の雰囲気は早稲田小学校が素敵です。この辺の小学校は中学受験されるのか気になります！

>>291
291です。早稲田小学校は泰明小学校ではなく、銀座和光の建築家と同じですね。失礼しました

日銀もありますが、それ以外に都市銀行の大きな社宅があります。早稲田小も、国立・私立のみならず、区立の中高一貫を含め、多くのお子さんは受験されます。

この辺りで子供を塾に行かせようとすると早稲田駅近辺でしょうか？あとプールがあるかも気になります

塾は早稲田駅の早稲アカ、市ヶ谷駅の四谷大塚。SAPIXにこだわるなら高田馬場。

>>293
矢来町のみずほは市ヶ谷小学校が学区かと思いました。他にありましたかね？近く住んでたのに思い付かず

みずほは市谷小ですね。早稲田小区には別の都市銀行の社宅があります。大きな社宅ですが、表に看板はありませんから、地元に長く住んでいる人でないとわからないでしょう。

>297
どこかわかりました！
この地域社宅以外にも戸建にも有名な企業の方、医師などが多い印象です。

この辺り前歩いていたら半裸のおじいさんがいました

>>299 マンション検討中さん

病院からですか？

>>299 マンション検討中さん

ワシじゃよ.

>>300 匿名さん
病院からそういう人いるんですか？

サブエントランス側、敷地の入口から建物まで距離がありますが、改正不動産公正競争規約の施行で徒歩分数の表記が増えたりはしてないでしょうか？どなたか営業さんなどに確認された方はいらっしゃいますか？

このマンション今の市況にしては割安な気がするのですが何が要因なんでしょうか？牛込柳町という駅力が弱すぎる？

エントランスに迷い込んだ認知症のお婆ちゃんを病院に誘導できる心優しい人しか買えない物件

>>304 マンコミュファンさん

眺望日照の期待できない部屋もそれなりにあるからではないでしょうか。
マイナー駅ですが新宿はもちろん、大手町方面もすぐに出られますし駅力の問題ではないでしょう。

>>304 マンコミュファンさん

苦笑

>>304 マンコミュファンさん
単純に東急の上層部がマヌケなだけです。
おそらく、土地を安く仕入れることができたので、販売担当部署は簡単に売れる価格を設定したのでしょう。販売担当者からすると、売れ残った部屋を値下げせずに売り切るのは至難の技ですから、できるだけ売値を安く設定したいのです。
そのような安易な販売を許さず、利益の拡大を目指すのが上層部の役目なのですが、東急の場合はそれが機能しなかったということです。
逆に言うならば買い手にとっては千載一遇の大チャンス、ということです。
私はすでに住宅ローンを抱えているので本物件を買うことはできませんが（涙）

>>308 匿名さん

現地をみれば、わかりますよ

>>309 匿名さん
戸建て密集地域？

>>310 名無しさん

ご自身でGoogleマップを見てください　笑

そろそろマンマニ氏の記事が出るかな？

>>312 検討板ユーザーさん

どんな書き方になるか楽しみですね　笑

新宿グランドターミナル計画で大幅に駅が改装されたら、大江戸線の新宿西口駅も使いやすくなりそうですね。
さらに、外苑東通りと大久保通りも電柱無くなって綺麗になったらマンションの価値も上がりそう。

大久保通りで電柱が無くなるのは数十年後だと思うけど。

>>315 匿名さん

それ正解

>>312 検討板ユーザーさん
マンマニ氏の情報が全然出ないね。もしかすると同氏はこっそり買うつもりなのかな？　抽選で落ちたらブログにマンションレポートが公開されるかも。　

>>317 匿名さん

昨日Twitterで物件名が出てたから記事化するのかなと。記事化する物件以外は呟かない印象があるので…あくまで印象だが。

>>318 名無しさん
今日スムログで記事出てましたよ

マンマニ砲でミスプライス物件認定されちゃったのでこれから祭りになりそうですね…。