ブランズ牛込柳町

>>179 匿名さん
決定的なネガポイントなんてあるわけないでしょう。もしそのようなことが有るならば、販売主は買主に対して事前に説明する義務があります。

>>178 マンション検討中さん
何かな。水子か産院？

>>182
そことは距離離れてるし視界にも入らないから違うと思う。

空気汚染のこと言いたいのかな？それも全然感じないよ。現地に行けばわかるけど

墓とボロ家と精神病院に囲まれた立地を気にしないなら凄く良い物件だと思います。

お墓って数学学者とか氏族や割と名家の墓じゃない？こちらの物件から儒学者の林氏のお墓も割と近いね。このマンションからお墓視界に入るの？？
そんなこと言ったら青山霊園の近所もダメですね

都内の某高級住宅地も江戸時代は刑場だったのは有名な話。

お買い得だと面白いようにネガが涌きますね。人として恥ずかしいですね。

東京駅六本木駅は車で15分
青山六本木は自転車で20分。
外苑東通りが整備されたらもっと青山方面まで時短で行けそうだ。
池袋新宿も近いし、上野公園も大江戸線で10分。伊勢丹はタクシーで1100円。
三鷹十条駅前で坪単価490万円払うくらいならこちらの方が圧倒的に利便性高い。
牛込柳町は24時間タクシー捕まえられる

>>184
ボロ家も馬鹿にできないですよ
昔から建っている戸建は意外と名家なんですよ。牛込のマンションの付近は昔徳川の御三卿の土地でして、教科書に載っている医者や学者などの子孫がこの辺の戸建に住んでいます。注意深く表札見てみてください。この辺にしては割と面積が大きい家は、教科書に載ってる人物の子孫とか大企業の創始者の家だったりします。時代の流れと共に家を売ったりして表札が変わったりすることもあるけどね。まだ残ってるところもある。

古くから街があるだけに自動車も通れないような細い道に木造戸建てがあって、ミクロ的には木密地域みたいです。

名家の墓とか名家のボロ家って苦しすぎて笑った(笑)
まぁその辺りを妥協してでも申し込む価値はあると思うよ。

ここは高台なので、地盤は良いし、洪水の問題も無し。

建設地台地から旧河川への坂道なので、もう少し東側だったら土砂崩れの危険性も少なかったですね。

もう少し頑張ってネガキャンして倍率を下げてくださいな。

オンライン相談された方に質問したいのですが、公表されていない他の間取りや価格は教えていただけるのでしょうか？

>>195 匿名さん

真剣な検討者がそれをここで公開するメリットは？
潜在的ライバルや買う気のない野次馬に教える必要ないんじゃ？

>>191
妥協してまで申し込むんですね(苦笑)!

>>195 匿名さん
オンライン相談した人は本気で買う気だから、「とにかく抽選当たってくれ！」と祈るような思いのはずです。当然、倍率を上げるようなコメントを無料で提供してくれるはずもありません。
ともかく、ここは相場から考えると買い手にとっては超おいしいマンションなので、もし匿名さんが興味あるならば、東急に連絡をとり、急いで面談した方がいいですよ。それで「ちょっと自分の希望とは違うな」と思うなら、見送ればよいでしょう。

精神病院が隣の墓ビューマンションをありがたがる時代、、貧しくなったな(泣)

>>199 購入経験者さん
旧い時代に生きておられるのですね。
価値観をアップデートできないと取り残されますよ。

お墓見えるのかな？建物があるから見えなさそうじゃない？

>>199 購入経験者さん

マズしくなったのは時代じゃなくて、投稿者自身の心根です。
　

>>202 匿名さん
私もそう思う。

>>204 元市谷甲良町住民
柳町って新しく出来た駅ですから駅の周辺に華やかさはないわけで、「駅を中心とした町」というステレオタイプの考え方で見るとたしかに魅力は薄いでしょう。
しかし、「牛込エリア」という視点で考えれば、東京の中では最も歴史が古い地域のひとつということもあり、魅力はあると思いますよ。

実際のところ精神病院&墓ビューになるんですか？

どの部屋かによって、ビューは異なる。

誰も分からないようなことを聞いて失礼しました。
直接営業に聞いて情報共有しますね。

>>205
牛込区は23区誕生の前からある東京の区で歴史は長いですよね。
豊洲とかチェーン店がほとんどの街よりも、昔から続いている飲食店やお店がある方が歩いてて楽しいです。

新選組の試衛館道場跡がこのマンションの近くにありますが、近藤勇や土方歳三も、このマンションの前の通りを歩いていたと思うと感慨深いものがあります。

車が世に出る前からの街だから道は狭く木造住宅も多い地域です。空き家も多いです。犬の散歩には良い街です。

ペットと暮らすのにこの立地は良いと思います。動物病院もあるし、神楽坂はペットokのお店割とあるので猫や犬と一緒にカフェしてる人見かけます。飯田橋まで歩けばカナルカフェもあります。1キロちょい歩くと都内唯一の都営のドッグランがあります。

先日現地メインエントランス側などを車で通りましたが、やはり道端が狭く、特に３ナンバーは慣れていないと曲がり角など難儀しそうです。
車を持たれる予定の方は現地や周辺の道路の確認をされると良いと思います。

建設地東側の道幅は狭く、お盆の頃にも曲がれず乗り上げている車がいました。さらに一通で大通りまで出るのに細道をくねくねしないと出れませんよ。

慣れたら平気なんだけど車は慣れるまでは大変かもね。右折禁止のところがたびたびある。この地域で車って必要ですか？この辺りで1番大きく品揃えの良い若松河田のライフは車の乗り入れもできて便利ですけど、、、

車は不要。電動自転車で十分でしょう。

現地行きましたが落ち着いてるというか辛気臭いというか、若い自分には合いませんでした。
皆さんのご多幸をお祈りします。

神楽坂なら価値があるのですが。。

>>218 匿名さん
神楽坂らしい神楽坂な立地なら坪単価が100万以上上がります。

>>220 口コミ知りたいさん
当方、神楽坂エリアに住んで半世紀になります。神楽坂エリアで高級と言えるのは、若宮町、北町、中町、南町。それに次ぐのが矢来町。
その他は昔から小規模住戸が密集する庶民エリアであり（そういう私も庶民側）、貴殿がそうしたゴチャゴチャしたエリアを「神楽坂らしい神楽坂な立地」と見られるならば、このマンションのエリアも街並みは似たようなものだと思います。
ちなみにこのマンションの住民は、赤城神社の氏子になるはずですので（年会費はマンション組合が払うことになると思いますが）、神楽坂エリアと言ってよいでしょう。

>>221 周辺住民さん
町内会とかでもない特定の宗教に管理組合が支出するんですか？

いちおう神社への年会費は任意ということになっていますが、各住民は自分が信者である、ないにかかわらず、負担すべきものだと思います。それは東京だろうと、京都だろうと、大阪だろうと、古くから続いてきたエリアであれば同じ慣習ではないでしょうか。ブランズみたいなブランドマンションであれば、当然、マンション全体一括で負担することになるでしょうね。

市谷エリア、神楽坂エリア、早稲田エリアとか色々ありますが、一般的にどこに属しているか何とも言えない場所ですね。高台なのは良いですが。

たしかに微妙な立地ですが、市谷エリアは大久保通りから南側、早稲田通りは外苑東通りから西側というのが一般的な認識のようなかんじがします。そうすると、３エリアの比較においては、神楽坂エリア寄りということになりますかね。
東西線は早稲田駅より神楽坂駅の方が近いです。ちょっと離れていますが、有楽町線の江戸川橋駅や、都営新宿線の曙橋駅も歩いていけますよ。

このマンションから矢来町はすぐですよね。隣接してるのかな？

神楽坂の大通りから中に入った細い道の立地よりも、こちらの物件は大通りに面してるので交通の便は良いと思います。

神楽坂でも歓楽街の近くは微妙ですよね。221さんがおっしゃってる町は神楽坂の中でも高級だと私も思います。

峰竜太の家がある二十騎町よりも>>221さんが言うエリアの方が高級ですか？　東京オリンピックの有名な建築家も神楽坂エリアにお住まいですよね。
221さんのおっしゃるエリアは皇居外濠に近いから歴史的にも高級と言われるのは理解できます。

二十騎町は大久保通より南側ですから、神楽坂というよりもどちらかといえば市谷エリアに属するといえるのではないでしょうか。
市谷エリアでの頂点は砂土原町ですので、二十騎町といえども砂土原町との比較においては砂土原町の方が高級ということになります。

大久保通りより南は市ヶ谷エリア、というよりは(
大久保通りより北は神楽坂エリア、
大久保通りより南で牛込中央通りより西(二十騎町とか)は市ヶ谷エリア、
大久保通りより南で牛込中央通りより東はケースバイケース、
というのがより正確ではないかなと。
「市谷」名のつく中でも市谷砂土原町や市谷田町は文句なしに「市ヶ谷エリア」でしょうが、
じゃあ市谷船河原町とかは？というとむしろ「飯田橋エリア」じゃんと思いますし、
払方町、北町、中町、南町は市ヶ谷エリア、若宮町はどこだろう、という感じですかね。特に根拠はないしあまり意味のない議論ですけど。

そもそも住所としての新宿区神楽坂は神楽坂の坂上から飯田橋駅まで伸びているのに対し、
メトロの神楽坂駅は西側の矢来町にあるのがややこしさを生んでますね。

弁天町は、強いて言えば神楽坂エリアなんですかね。ハイソなエリアではないですがそもそも神楽坂自体が別に本来そんな高級なエリアではないですし、この物件はハイソさよりも実を取る人向けだと思います。

229 通りがかりさん、のおっしゃる「弁天町は、強いて言えば神楽坂エリアなんですかね。ハイソなエリアではないですがそもそも神楽坂自体が別に本来そんな高級なエリアではないですし、この物件はハイソさよりも実を取る人向けだと思います」は、まさにそのとおりです。購入を考えられる方は、229通りがかりさんのコメントを参考にされると良いでしょう。「神楽坂＝高級」みたいに思われる方が増えましたけれども、それは幻想にすぎません。

>>230 周辺住民さん

そうそう、いつの間にか神楽坂が高級っぽく扱われてますよね。
元々は花街で古い料亭や隠れ家的飲食店がある大人の遊び場だったのが、都心に近い高台ということで高級イメージのマンションが建てられて。決してそんな街ではないのに。

名前でおしゃれに感じてしまうからでしょうね。
神楽坂エリアより市谷・飯田橋エリアの方が高級住宅街でしょう。交通便利ですし。

ここは昭和に建った木造住宅と賃貸アパートが多い庶民エリアですよ。

ハイソよりも実を取るって本当にわかる。
神楽坂の中側は本当に細い道だらけ。この物件は大通りにほぼ面してるのでタクシー都バスなどが便利に使える。交通の便はこちらの方が良い。

同じ弁天町でも外苑東通りの信号を渡るか渡らないかでも、東西線の最寄駅が早稲田駅か神楽坂駅どちらが近くなるのか異なります。場所によって徒歩での所要時間が5～7分位異なるんですよね。
草間彌生美術館側の奥の方の高台の弁天町だと早稲田駅の方が近い。神楽坂駅もゆっくり歩いて15分あれば余裕で着くけどね。

こちらの物件からも早稲田駅の方が近い？早稲田駅と神楽坂駅の中間位の場所ですよね。
弁天町から1番近い駅は牛込柳町駅これは絶対だと思います。

神楽坂はハイソというかフランスみたいな街並みでおしゃれなイメージ。東京カレンダーの神楽坂編参考になりました。ペットokなお店、美味しいケーキやパン屋、飲食店、フランス語学校もあるし散歩したら楽しいですよね。ただ、神楽坂のラカグの方行くと一気に人が多い。と考えるとこの物件は程よい距離に位置してると思う。

東京カレンダーいただきました(笑)

>>237
kindleで無料で読めるよ！

病院ビューですが西はかなりお安く感じますね

なんとなく広域で見たら安く見えるんだけど、この牛込柳町の周辺相場から見たらすげー高いんだよね
なんか穴場なのか、そもそも評価されないエリアなのか考えてたけど、安いには理由があるのかなと思ってきた

>>240 匿名さん
単純に今の相場がバブってるだけだよ。特に大規模新築が供給されるエリアはデベも金かけてプロモーションするから坪100-150くらい押し上げられる場合もある。

クリスティーヌ氏のレビューやSUUMOで調べればすげー高いが嘘なのはすぐバレる。

>>240 匿名さん
同じ住宅街にある低層マンションで比較すると、パークコート市谷加賀町二丁目が、76.91m2 ／12,800万円で売りにでている。加賀町は弁天町よりも格上だけど、あちらは築21年。それを考えるとブランズ牛込柳町は割安なんだろうね。

プラウド牛込柳町も中古高いよね

>>230
同じ新宿区の花街でも、四谷の荒木町より神楽坂の方が飲食店のコースも高いし高級感は感じると思いました。

>>242 eマンションさん
あんなのいいとこ取りしてるだけじゃん
ちゃんと考えて見てないのがすぐバレるね

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_70565243/
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_97507507/
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_98402126/
本来もっと上がってて然るべきマンションが、築10年辺りになると全然伸びてない
最近の高値相場に新築が引っ張られてるだけのエリアだってすぐ分かるよこんなの

築10年のシティハウスは坪450超えてるから十分高い。フォルムは１階だし、安いと言えそうなのはグランドメゾンだけ。自分に都合良さそうなとこだけピックアップしてきた割にはよく見てない。
でもネガキャンはありがたい。

>>246 名無しさん
成約事例じゃなくて単に売り出されてるだけのを持ち出されても…

>>248 マンション検討中さん
最近は売値と成約値の差が少ないので、今であれば売り出し値によってある程度は相場を把握することが可能だよ。

だいたい10%引きになりますね

>>250 マンション検討中さん
現在の市況では平均5%を切ります。売り手側が強気な状況です。

ここより中古ででてるプラウド神楽坂マークスはいかが？

プラウド神楽坂マークスは、神楽坂めぐりが好きな人には良いロケーションだけれども、建物としてはちょっとショボい。住環境としても交差点に近く、落ち着かない。

マークスは駐車場がね～

マークスはダサいね！神楽坂は中々いいマンションありましぇん！
市ヶ谷付近はいっぱいいのあるんだけどね！！

>>252 マンション検討中さん

3LDKはここより全然高いね

>>255 匿名さん

みなさん、申し込みましたか？
わたしは第三希望まで出しました

蔵のついている部屋が割安で倍率がまだ少ないので出しました

>>247 マンション掲示板さん
都合の良いシティハウスしか出してないのによく言うもんだなｗ
あれーここって1階ないんだっけ？

要望書段階で結構倍率ついてますか？

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップ待ちの人、
いる？

>>264 マンション掲示板さん
仰る通りですね。蔵部屋はむしろ人気出るかと思いましたが、蔵部屋自体たくさんあるので部屋によるということですかね。

>>265 マンション比較中さん
あそこは市谷の杜が目の前で良いですよね。
値上げもするでしょうが、買えるなら買いたいです。

>>263 マンコミュファンさん
西側でも眺望抜ける(病院とマンシャンの間)ところありますかね？

>>267 口コミ知りたいさん
売り出し開始の噂全く聞かないですね、、

>>268 マンション掲示板さん

ありますよ。
オンライン説明会で図を用いて説明があります
我が家は西向き、蔵付きを狙ってます。
抜けないと、日差しが入らないので　笑

>>270 サバンナさん
西向きは抜けてるところに倍率集中しそうですね

>>271 eマンションさん

そうなんですよ、すでに倍率ついてますよ。。当たれば良いけど。。

>>272 評判気になるさん

今日から申し込みなのでは？

今日から要望書提出と聞いた気がするので、上の方の情報はまだ仮といった感じですかね

>>274 検討板ユーザーさん

いずれにしても高倍率は必須ですね

>>275 口コミ知りたいさん
この物件高倍率つきますかね、、
立地はメインエントランス側の道は狭く病院隣ですし、間取りはナロースパンで微妙、、
その分市況に対して価格は強気ではないと思いますが

そうですね、WEタイプなどはリビングインの洋室が２つで、間取りは惹かれないですね…

>>277 匿名さん
EAタイプ検討していたのですが、リビングインと眺望が全く抜けないのでやめました

山手線の外側でも坪500超える強気なマンションもたくさんありますが、だからと言って間取りが良いとところはほとんどないですからね
山手線の内側で現実的な価格の時点である程度倍率はつくんでしょうね

抽選はまだだいぶ先なのに、今の時点で「倍率何倍」なんて話が出るようでは、抽選時点では大変な競争になりそうだね。