ブランズ牛込柳町

都心マンション相場は上げ止まることはあっても下がることはまず無いでしょう。共働き世帯がこれだけ増えれば払う人は払うし、需給が緩めばデベ側が供給絞る。

>>1437 通りがかりさん

それは貴方個人の予想ですか？

もしかしてひろゆきさんですか？ サインください！！

竣工近くなると引き渡し先延ばし→値上げが最近の傾向。
時代の変化についていけないアンモナイトが混ざってる。

売れ残った事実は変わらない。
未入居で転売しても値下げしなきゃ内覧すら来ない。

でも実需なら高値掴みでもいいじゃないですか？
一生住めば損はしない。

値下げなんかあるわけないだろ、アホなんか？

このあたりなら相場的に坪450ぐらいでしょうか

>>1434 半年後さん

今の時代、デベも体力ある大手ばかりで、値下げなんか郊外で竣工後も販売してるような物件くらいだからな。
竣工まで１年半近くある中、一期二次や二期一次で値下げなんてのはまずない。

値下げはないですが値引きはあります。
そして引き渡し後の住み替え時の価格は値段がつかないでしょう。

いつになるかはわからないけれども、東京にも大震災が来るから、その直後は安く買えるんじゃないだろうか（もしこのマンションの部屋が売りに出ていれば、の話だけれども）。

祐天寺、都立大、西小山で坪600を軽く超えるような市況で、ここが500で買えるなら相対的にかなり割安だと思うんだけどなあ。あっちはここより家賃取れないでしょ？

>>1446 匿名さん
タワマンは半値半掛けになるだろうね

土地柄実需狙い&竣工まで1年4ヶ月なので東急さんも焦ってってはなさそうですね。
決して安くはないので長期販売になってもおかしくないのですが、同じ新宿区のパークタワー西新宿やクラッシィタワー新宿御苑がおそらく相当高く出てくるので、かなり条件悪い部屋でワンチャンと考えていた組が予算面で届かず流れてくるのではと思っています。結果、思いの外早く売れてしまうのではと。
新築需要は根強いものがあるので、あとは予算なんですよね。。。とか言っていて大外れ（年内余裕で完売or竣工まで全然残る）だったら目も当てられないですね笑。その時はすみません。

https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000041764.pdf
結構な大工事ですね

>>1450 買い替え検討中さん
相当歩きやすく、走りやすくなりそうですね。電柱の地中化や緑化ともセットなので、達成すれば資産価値も多少上がりそうですが…あと何年かかるのでしょうか…

>>1450 買い替え検討中さん

すでに最終段階まで進捗してますけどね。

>>1447 eマンションさん
「祐天寺、都立大、西小山で坪600を軽く超えるような市況で、ここが500で買えるなら相対的にかなり割安だと思うんだけどなあ。あっちはここより家賃取れないでしょ？」
→　まさにそのとおりですね。マンション購入金額と家賃のバランスで考えると、弁天町は適正だと思います（今の市況下において）。東急沿線は、信じられないくらい利回りが悪いですよね。
　自分が住むためのマンションは、利回りで考える必要はない、とも言えます。しかし、それでも転勤等により家が空くケースもありえるわけですから、マンション購入を考える際には、利回りもある程度、考慮に入れるべきだと思いますね。

なぜ本物件の決定的な懸念材料である嫌悪施設について"記憶喪失"される方がいらっしゃるんですかね？

嫌悪施設の隣は絶対嫌だって人が5組中わずか2組だとしても転売時に深刻なネガティブインパクトになりますよ。

利回りという話なら、主な勝者は事業協力者住戸を保有する韓国企業だけでは。

>>1454 マンション検討中さん
仮にあなたの言う”嫌悪施設”を気にして「購入」を見送る人がいるとしても、「賃貸」で入居してくる人は、この程度の”嫌悪施設”なんて全然気にしないよ。それがゴミ処理場とか、非社会的勢力の事務所とか、風俗産業施設だったりしたら別だけどね。

>>1454 匿名さん
よく考えてみると、某宗教団体の施設がたくさんある白金高輪なんて、施設の横だろうと、皆さん全然気にせず、高値でマンションが取引されている。
白金高輪の某宗教団体の施設と、本マンションの横の施設と、どっちを避けるかと言えば、私ならば断然、白金高輪の施設を避けるね。

相場より安い賃料なら嫌悪施設が隣にあっても入居してくれるでしょうね。
でもそれじゃあ焦って購入する必然的がないですよね。

近隣の優良中古を差し置いてここを担ぎ上げる理由は？誰が何の目的で？

嫌悪施設かどうかでまず判断が割れてるんだからどうのこうの言っても意味ないよ。嫌悪施設だと思うならどっか別の物件のスレ行ったほうが良いんじゃない？

>>1457 eマンションさん
「近隣の優良中古を差し置いてここを担ぎ上げる理由は？誰が何の目的で？」
?　そんなことを聞いて、どうするの。　「何の目的で？」（笑）　

＞＞1460 評判気になるさん
私は買っていない。このエリアのマンション相場の分析を続けているだけ。
そちらも、「評判」なんか気にしないで、自分の価値観を確立した方がいいよ。

この物件周辺を歩くと神社仏閣がいくつかあり、たいてい寺には墓がセットになっています。
プラウド神楽坂ヒルトップの正面には寺があり、出羽松山藩主酒井家の墓がありますよ。赤城神社には敷地内にパークコート神楽坂が建ってますよ。
ここで話題になっている隣の病院については理屈だけで割り切れる話ではないから、個々人が感じた通りに行動するしかない。
子供がいる世帯は、東側の狭い道路と外苑東通り拡幅後の交通量のリスクは購入前に検討されたほうがいいと思います。

>>1461 匿名さん

先生の分析による本物件の適正な坪単価はいくらですか？
嫌悪施設のあるなしで資産価値は変わりますか？
次の抽選で売れ残る可能性はありますか？

>>1462 周辺住民さん

墓は、祖先を尊敬してるので問題なし

病院は、なんで他人のケツを持つんだよ

そんな感じ

>>1461 匿名さん

先生、いくらまで値引きできますか？
交渉して下さい

蕎麦代だすからさー

>>1463 名無しさん

マンション買いたいわー

>>1456 匿名さん

それってここに資産価値を期待してはいけないって言ってるようなものじゃん...

>>1464 マンション掲示板さん
私の見立ては、モモレジさん、マンマニさんとほぼ同じ。
上で述べられているとおり、「嫌悪施設」と考える人は、買わなければいいだけのこと。他にも都内にたくさんマンションはあるのだから。
ただし、迷っている人もいると思うので、私の見解をお伝えしておくと、晴和病院は建て直しの後、カッコいい建造物になるので、仮に１０年後、このマンションを中古で売り出すことになったとしても、購入希望者が晴和病院を気にすることは無いだろう。
また、実際に現在の地価公示価格をみても、晴和病院の周りが低い、なんてことは全く無い。
冷静になって、自分の頭で判断されたし。「次の抽選が」なんて、はっきり言ってどうでもいいこと。自分に自信があれば買いを入れる、そうでなければ見送る。
更に、どのマンションでも言えることだけれども、マンションは株じゃないので、「将来のキャピタルゲインを狙って買う」なんてスケベ心は持たない方がよい。
あくまでも、そこに住む自分を想像して、フィットするかしないかで判断すべきである。
後は自分で将来の中古価格を考えてみて、仮に賃貸で住んだ場合に払う金額と、中古で値下がりすると予想される価格との見合いで、買って損がなければＧＯだろう。このマンションは売値が少し低めなので、賃貸との見合いで購入側が損するシュミレーションは考えにくいと言える。

>>1469 匿名さん

おお～

>>1469 匿名さん
甘い

>>1471 口コミ知りたいさん

先生の分析も聞きたいです

嫌悪施設だ何だ言ってないで黙って買えば良いのですよ。過去10年、マンコミュを見てきましたが、議論が白熱してスレの勢いがいい物件は結局上がります。指摘したくなる多少の欠点がある物件のほうが価格が弱めに出てくるからですね。その間、完璧な物件を求めて彷徨った人々の逸失利益は一体いくらになるでしょうか。

こちら1469 ですけれども、購入に迷っている方もおられるようなので、再度お伝えします。

自分が住むマンションを買うときに、「損か得か」で考えるのは止めた方が良い。

たしかに、買ったマンションがその後に値上がりすれば、気分は良いのかもしれないけれど、そんな未来のことは誰にも分からない。また、仮に値上がりしたマンションに住んだとしても、「なんかこの地域は自分にとって居心地悪いなあ」と思うところに住むと、自分のバイオリズムと土地のバイオリズムが合わないということだから、心身にマイナスが生じる。

だから、そこに住む自分をイメージしてみて、「合いそう」と思うところに住むのが一番。そういうところは、自分のバイオリズムと土地のバイオリズムが合っている、ということ。心身にもプラス。

とはいえ、ソロバン勘定も少しは考慮に入れるべきで、その基準は上に書いたとおり、自分がそのマンションに賃貸で住む場合に想定される費用との見合いで考えること。仮に買ったマンションが値下がりしたとしても、賃貸費用と見合うレベルでの値下げならば、自分も納得できるでしょう。

私はこれまで何軒もマンションを買ってきたけれども、又、都内でいろいろなところに住んできたけれども、買わないか買わないかの判断基準はそこにあると確信している。

以上、ご参考になれば。

>>1463 名無しさん

君は一生賃貸暮らしだね。

買い替えでこのマンション選ぶ人っていると思う？

>>1476 周辺住民さん
極端に安くすれば売れるよ。
築10年3LDKで5000万円とか。

気になる方は多いようですね
https://wangantower.com/?p=20260

いま、住んでる持ち家の隣りに大きな精神病院が建設させることになったら住民の大反対運動が間違いなく起きるでしょう。
自分ひとりは許容できたとしても大多数の方は隣りに精神病院が存在することを快く思わないのです。単純にそういうことです。

安心して新築マンションを買えるなんて局面は基本的にないよね。これまでは株高・低金利環境下で物件価格が上がって高値掴みが不安、これからは金利上昇で不動産不況による資産価値の下落が不安。いつだって不安はついてまわる。値引きがあるのかないのか先のことは分からないけども、ここが値引きされる状況なら市況も悪化してるだろうから、今から値引きを待ってるような人達がそこで決心できるかな?

私は理想的な新築マンションを探し始めて10年のベテランです。最高の物件に出会うために続けてきた500円玉貯金を崩して、完璧なマンションを買える日が来ると信じています。今年は初めて事前審査を通過したので着実に前進しつつあります。

投稿を読んでいると、「値引き」という言葉が出てきますが、そもそもマンションを買うとき、値引き交渉などできるのですか？
これまでの体験から、公務員や医者には、デバロッパーの方から、職業割引がはいります、但し表向きな値引きはできないので、契約書はあかまでも売り出し値段で。そしてオプション費用を値引きがくで相殺。そうしてきました。でも、普通に値引き交渉をするやり方を知りたいと思います。

>>1462 周辺住民さん

こんな住人が近くにいるマンションなんて萎えるわ
やっぱり、高くても良いから、別のマンションにするわ

>>1474 匿名さん

ラッパー

>>1482 マンション検討中さん

竣工後売れ残りであれば(ただし、住友除く)値引きありえますよ。2019年頃、三井のとある大規模タワーで値引きの提案受けました。といっても、3%くらいでしたね。当時は不動産値上がりの踊り場、オリンピック後下がるという世の中の論調でした。

交渉というか、向こうから提示してきましたね。早く決めたかったのでしょうね。この物件はまだ竣工まで時間がありますし、まだ一期なので値引きは無理でしょう。もう誰も不動産なんて欲しがらないというような状況には程遠いのが足元の市況です。

>>1481 マンション検討中さん
事前審査通らない収入で10年間頑張った意味とは
あと最高の物件なんて無いし、それに近いものはおそらくあなたの収入じゃ届かないから早く妥協点を探してた方がいい

>>1485 eマンションさん
今は住友以外もスミフ商法使ってるし値引きは期待できないと思う

でも売れ残ってるし
精神病院の隣だし
韓国企業がはいってるし
牛込柳町だし

値引きは普通にあり得るでしょ

>>1485は、竣工後に売れ残ってれば値引きもあるけど、竣工まで１年数ヶ月ある中で値引きはないと説明してくれているのに、まだ値引きと言ってる荒らしは文も読めないんだな。
そんなに値引き物件がいいならマンマニ氏に聞いてくれば良い。最近スムログで記事書いてたから。

でもこんな安くしても売れ残ってるしね。
申し込んだ人もほとんど現れないじゃない？

>>1490 マンション検討中さん
すごく売れてるとは思わないけど、自分がモデルルームで見た限り、要望書が入っていない部屋もそれなりに売り出して47戸中6戸残りなら、そんなものじゃないですかね。

>>1491 マンション掲示板さん
6戸はキャンセル分でしょうね。ギリギリになって怖気付いたのではないですか。

ここしばらく憶測だらけで新情報なし。

>>1482 マンション検討中さん

東急は基本的に値引きないよ。

まぁ実は値引きはあるんですけどね
ここを買う勇者なら交渉する権利はあるよ

ここに限らずですけど、勤めている企業によっては紹介制度のようなもので1.5%～0.5%ぐらい安くなりますよね。地味ですけど1億の1%で100万円になるのでそこそこのオプション代になります。是非そちらも調べられてみてください。

抽選部屋で値引き交渉するマンに期待

>>1492 マンション検討中さん
キャンセルではなく、要望書入ってない部屋も集中回避なのかそこそこ出してました。結果それでも一定程度残ってしまったので人気の階数や方角、ラインに集中してしまったとだと思います。

キャンセルした人もいるんでしょうけどね

再来年の引渡しの頃には金利が1%程度上がってるかも知れませんね。そうなると大混乱です。

心配なら竣工済みマンションを買いましょう！

https://diamond-fudosan.jp/ud/realestate_price_mansion/url/牛込柳町駅（東京都）

>>1502 マンコミュファンさん
異次元金融緩和が終わり金融引き締めとなると中古マンションは値下がりするから注意ね。

なる！

>>1502 マンコミュファンさん
ありがとうございます。なかなか分かりやすい記事ですね。個別事情加味せずですが、ノーマルシナリオで2030年で約517万円なので、多少は利益が出る程度でしょうか。利上げによるバッドシナリオも充分あると思います。やはり何より実需売りのエリアですね。

バッドシナリオでの損益は多少ありますが、あくまでも住宅支出に対しては小さく、売却益を過度に意識しなければ仕様は高く有益な生活が出来る案件かと思います。
その上で、東西線の大手町界隈の大規模再開発、大江戸線の西新宿駅前大規模再開発を加味すると、そこまで心配するような地域では無いと思います。
過度に個別事象を気にしなければ、マンション仕様の高い豊かな生活が出来て売却益も心配するほどではないかと。ガッツリ稼ぎたい人は別ですが。

山手線内でこの価格なら安パイでしょ！

>>1507 匿名さん
おっしゃるとおり、商売でも、仕入れ値を安くすることができれば、損をする確率も減ります。都心部の高台でこの価格なら安パイだと思います。

明日はサイト更新予定日ですね

>>1509 マンション検討中さん
フフフ

ただ精神病院の隣のマンションを買う理由って資金不足以外の理由あるか？

>>1511 マンション検討中さん

消去法で残ったのがここだった。
あそこは嫌、あっちもダメ、こんな場所は論外。
精神病院だけど気にならない。
って人もいるね。

予算は変わらないんだもん、いくらだって選択肢があるに決まってるじゃん。

来世では三田ガーデンヒルズを購入する予定です

駒込のパークホームズと比較検討しましたが、駒込は、周辺環境がかなり微妙で専有部の設備仕様も高くないので、ここにしようかと思います。

>>1513 マンション掲示板さん
来世で買うなら、1番良い部屋にするといいですよ。
この辺りはマウント合戦が激しいから、上の人から見下されます。

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは？

>>1516 匿名さん
値段が高い

>>1514 検討板ユーザーさん
駒込より柳町のほうがはるかに便利

>>1516 匿名さん
販売休止したままじゃない

>>1513 マンション掲示板さん
三田ガーデンヒルズは、虎ノ門エリアのタワマンよりも、はるかにまともなので、たしかに良いマンションだと思う。とはいえ、勘違いしたセレブ気取りの住民ばかりで、疲れると思うよ。仮に無理して三田にマンション買った場合、自分の車は国産なのに、周りの車はファラーリやらベントレーばかりだったら、コンプレックスを感じるだけでしょう。
マンションの価格は全然違うレベルだけれども、牛込柳町の方が、気取らず普段着で暮らせると思う。最後に笑う人生の勝者は、「身の丈を知る人」なんだろうね。

>>1520 匿名さん

相当な金を使い続ける能力が無いと居心地悪いんだな。

勘違いしたセレブが三田ガーデンヒルズに住めるのか？
それはもうセレブなのでは...

牛込柳町界隈に3軒持ってますが都心の超穴場です。購入後値段もきちんと上がります。買う人は正解。

>>1527 マンション検討中さん
フェラーリとかを購入する時点で、勘違いセレブです。麻布十番近くはそういうタイプが多いですね。本物のセレブはもっと地味ですよ。
少なくとも、この界隈でこうした勘違いセレブは（ほとんど）いませんから、その点で住みやすいと思います。アド街にレギュラー出演されているMさんもこのマンションからわりと近いところにお住まいですが、目立たないように生活されています（家の外観は派手だけど）。

ほ、本物のセレブ...(ｺﾞｸﾘ

>>1529 匿名さん
確かベントレーまたはロールス及びポルシェが駐車場に停まってたような

三田買えるような人素直に羨ましいですけどね。まあ周りを下げるようなことはせず平和にいきましょう

>>1530 通りがかりさん
コメントのセンスが好き！

検討しているから気になって口コミを頻繁に見ています。このマンション、書き込みが興味深いですね。様々な視点からのご意見、大変勉強になっています。
結局、本物件は総合的に見て、なかなか良いもののようですね。

>>1535 通りがかりさん
勘違いセレブvs本物のセレブでバトルしてるだけなんですが...
どういう点でそう思いましたか？