管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
Q管理費の下げ方を教えて
Aネットの「マンション管理費 削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。
Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？
A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。
Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？
A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。
Qサービスカットと値下げは違うの？
A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。
Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？
A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。
Qコンサルは高いんでしょ？
Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。
A 収支項目で交渉
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況
B コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。
つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。
また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。
なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。
荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。
またまた長い書き込みご苦労さん。
しかし、読む気にはなれない。
管理費を削減するには収支報告書の項目を見てそれぞれの項目ごとの契約先を確認します。
契約先の競合他社へ現行と同じ仕様で見積りを依頼するだけです。工事の見積りと異なり仕様は既にあるので誰でも取れます。
そんな簡単なことをあたかも難しいと不安を煽るコンサル擁護者、どうかしていますね。
無能であればコンサル使っていいようにされればいいだけです。管理費だけは安くできるでしょう。サービスや品質がどうなっても全責任は理事会になります。彼らが責任を負うことは決してありません。
>>897 匿名さん
まったく同感です。
コンサル崇拝者の方は、管理費の値下げ交渉をコンサルが
どのようにやるかが分からないんですよね。
もしコンサルに依頼して値下げが成立したとしたら、何が
下がったのかわかるんですかね。
収支報告書の項目でないんであれば。
>>897 匿名さん
相場を調べるのではなく、見積もりを取ると言うことに主張を変更すると言う事でいいんですか？
サービスや品質って、現行の条件で見積もりだして契約してるのに、質が落ちたら契約と違うことになるので、質が落ちるのではなく、契約不履行と言う全く別の問題になります。清掃を引き受けておいて仕上がりが悪ければそれは契約違反になります。
で、見積もりを取るなら、一部委託や自主管理にすると言うことですか？安い見積もりが出てきても現行の管理会社が値下げに同意しない場合、安く見積もり出てるとこと契約する場合、損になりますからね。
その辺はっきりしてください。
>>899 マンション掲示板さん
他人の主張を勝手に押し付けないでください。そもそも相場を調べると値下げできるって主張があるんでしょうか。
コンサルの中には言葉巧みに質は落ちていない、過剰サービスを適正にしたと言い張る者もいますから。
一部委託や自主管理にすると誰か言っているのですか？なぜ管理会社が関係するのか説明してください。
>>900 匿名さん
安い見積もりを管理組合が取ってるのなら、そこと契約すれば良いとなりたせんか？直接契約なら当然、一部委託と言う事になりそれが増えたら自社管理に近い状態になりませんか？
>>901 匿名さん
契約すればいいじゃないですか。何を言いたいのですか。
新しい言葉が出ましたね。自社管理とはなんですか？そんな管理方法聞いたことありません。収支項目書の説明もお願いします。
別スレに書いた質問ですが、返答がないので、ここで
質問させていただきます。
理事たちが内密に再リプレイスを進めようとして、
ろくに調べもせず、管理費がダントツに安いボッタクリ悪徳管理会社を選んだおかげで、大迷惑をかけられています。
やはり選定プロセスはオープンにすべきではないでしょうか？
>>903 匿名さん
普段から捏造の嘘話ばかり言ってるからもう誰からも信用されませんよ。それから大迷惑ってなんですか？w
出まかせだから答えられないのはいつものことだからすぐバレますね。
それからもう相場を調べで交渉から見積もりに変わったんですか？相場で交渉と言う人はいつも即レスでしたが、見積もりと言うレスが出てからいきなりなくなりましたよね。やはり相場は調べられなかったんですね。
だから、収支項目で下げるとか、特異なことを主張してるのはあんた一人しかいないって。どれだけ別人になりすましても結局、主張が一緒だから、同一人物の荒らしだってすぐバレるよ。
相場調べて下げるって流石に個別性の高いマンションの収支項目の相場なんて調べようがないから無理だって分かってきたようだけど、見積もりを取るならなんでそこと契約しないのかってなるし、一体、見積もりをいくつも取る作業をいちいち理事がやるのかってなるからコンサルって商売が成り立つんだけど、その矛盾を全く説明できないから、どっちみ荒らしの言ってることはすぐ破綻するんだよ。
>>909 匿名さん
バカが一人でサル芝居ご苦労さん（笑）お前は管理費だけ見てボッタクリコンサルに電話だもんな、全て他人に丸投げだから何が正しいやり方すら知らんのに否定するだけのカスだし。
お前は何をもって自分のマンションの管理費が高いって感じるの？これぐらい答えられるよな？カス
>>910 匿名さん
>全て他人に丸投げだから何が正しいやり方すら知らんのに否定するだけのカスだし。
じゃあ、自主管理がいいの？「全部委託」は全て丸投げの制度だぞ？w
それとも一部委託が良いのか？
バカが主張してもバカだから言い分が全部破綻しているんだよw
相場で下げる＝個別性の高いマンション管理のそれぞれの収支項目の相場は分かりませんw 相場＝平均値なんてそもそもどこかの団体がアンケートを取って公開しているわけではないので、個別の事例はあってもそれを集積した「相場」の公開データなんてこの世に存在しませんw あるのは管理費の平均値くらい。
見積もりで下げる＝収支項目の数×複数社から相見積もりを理事が取る→理事の負担大
これが大した負担じゃないと言い張るなら、契約したらあとはそんなに負担のある業務はないし、自主管理なんて楽勝って話になる。
結果、現実的なのは、マンションのコンサルに頼む方がベーターとなる。コンサルは素人と違って、個別の事例を業務上、いくつも仕入れて、データを独自に集積できるので、相場感を知っていて、有利な見積もりが取れる。
しかも、各社から見積もりを集めるだけまでなら、無料。
最悪、値段を調べるまではタダでできるのだから、削減できる金額を探る意味でも普通は、まずはコンサルに依頼して、価格を調べるという行為が合理的となる。そこで改めてリスク等を検討してもからでも、全く遅くない。
正直、なぜコンサル利用をそこまで否定するのか、疑問w
ベーター
自社管理
収支項目書
バカ過ぎて引く
>>913 匿名さん
相場はないって思い込みが相場を提示されても存在しないことになる理由か。救いようがないな。
自主管理と仕様の決まっている契約の見積りを同列で考えらる浅はかさが収支項目を見ない理由か。救いようがないな。
コンサルの相場感（笑）救いようがないな。
コンサル利用は否定していない。バカは利用したらいいと何度も言ってるが？救いようがないな。
>>917 匿名さん
>相場はないって思い込みが相場を提示されても存在しないことになる理由か
どこに相場を提示したの？レス番で言ってくれればいいが、それすらできずにどうせしらばっくれるんだろう。
相場提示したらなら、今からでも遅くないから、４０階タワマンのエレベーター一機分の保守費の相場と清掃費の相場をお前独自のやり方ではなく、価格で教えてくれよ。
しかし、やっぱ、相場、相場って言ってた荒らしだったなw
成りすましを白状したのかw
しかし成りすましですら満足にできないって、これでマンション管理なんてお前には難しすぎるよw
>コンサル利用は否定していない。バカは利用したらいいと何度も言ってるが？救いようがないな。
じゃあ、コンサルでいいんだな？w
ベーター
自社管理
収支項目書
バカ過ぎて引く
それにしてもやっぱり、相場調べて交渉しろっていってたのはあんただったんだねw
そりゃ、調べらりないんだから、見積もり取れ、に変えざるをえないかw
しかし、見積もり取るんだったら、そこと契約すればいいって話になって一部委託や自主管理というう理屈になる。
結局、袋小路で何も言い返せないから、バカだの「お前は言わない」とか、小学生みたいなことしか言えない。
でも「お前に言わない」んなら、収支項目で下げろは、いったい誰に言ってるのかな?
単に意見表明でも、自分の主張の根拠くらいは説明できないとなw
>>926 匿名さん
見苦しい、一般的に見積りまでが無料でないと意味がないんだけど？まさか極一部の業者しかしていないことをさもどこでも無料で見積りするというふうに言っていたの？詐欺師の手口とまるっきり一緒だな。
自分の主張の根拠ぐらい示せないとな（笑）人に言うぐらいだから示してくれるんだろ？（笑）どうやって逃げるか見ものだなー
>>929 匿名さん
見苦しい、一般的に見積りまでが無料でないと意味がないんだけど？まさか極一部の業者しかしていないことをさもどこでも無料で見積りするというふうに言っていたの？詐欺師の手口とまるっきり一緒だな。
自分の主張の根拠ぐらい示せないとな（笑）人に言うぐらいだから示してくれるんだろ？（笑）自分の言ったことすらできないの？
同じ質問繰り返さず答えろよ？
>>930 匿名さん
https://office-ogiwara.jp/business.html
③ 管理費適正化業務(管理費削減、管理会社変更） 料金 備考
a 現在の管理費、契約内容の調査報告 100,000円
b 管理費適正化業務実施(成功報酬） 削減額の50% 50%からaの調査報告費を控除
４０階タワマンのエレベーター保守費用の一カ月の相場価格は出せるのかな?w
マンション管理士の報酬としては高いのかな。
しかし、明確な価格費用があるから、それでいいと思う
マンションはそれを見て以来すればいいと思う。
マンション管理士事務所としては、値下げさえすれば
あとは知ったことではないから、徹底的に値下げするだろうね。
管理会社と管理組合の今後の関係なんてしったこっちゃない。
結局、収支項目と言ってた人はなんだったんだろうね。実行できない方法提示してまで管理会社の擁護がしたいみたいだけど、擁護にもなってないし、不信感を得るだけだもんね。
日本語読めないのか。
ここなら無料で見積もりと書いてるよ。
http://kanrihi-minaoshi.com/
４０階タワマンのエレベーター保守費用の一カ月の相場価格は出せるのかな?w
やっぱり相場は出せないんだなw まあそうだと思ったよ
詐欺はお前だよ。自分でもできないものを他人に勧めるってどこまでも最低な野郎だな。
収支項目で交渉って要するに無理だってこと。主張している本人がろくに説明できず、罵詈雑言言うだけだから終わってるよ。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
