管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

>>862 匿名さん
自作自演はしていないよ。
僕のほかにも、収支報告書の項目で値下げ交渉を唱えている者が
いるだけだよ。
管理人人件費や清掃費は時給換算で検討しなさい。各種点検費に
ついては、相場で交渉しなさいといっているんだよ。
その相場を教えろといっているが、各種点検費の相場については
自分で調べなさい。何故常識のないあなたに教えてやる者がいますか。
まあ、他スレではその相場は何回か書き込んでいるので、調べれば
分るとは思うがね。

>>865 匿名さん

自分はわからないので、簡単に出るのであれば、試しに時給換算して値段を教えてくれませんか？

>>865 匿名さん
>まあ、他スレではその相場は何回か書き込んでいるので、調べれば
>分るとは思うがね。

不思議な（理解に苦しむ）数字が並ぶこれですね。
　↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...

それを参考にされたらいいでしょう。
後はそれぞれのマンションで事情が違うでしょうから、
それを勘案して決めればいいんです。

>>867 のURLには、時給の記載がありませんが？

>>867 の
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...
で、「管理員人件費」を見ると、

投稿日：2020/03/09
１時間　　１５００円～２，５００円

投稿日：2021/07/19
１時間　　１，２００円～１，７００円

投稿日：2022/01/06
１時間　　１，２００円～１，７００円

投稿日：2022/03/24
１時間　　１，５００円～２，５００円

投稿日：2023/01/18
１時間　　２，０００円～３，０００円

なんやねん、この数字は？

>>867 の
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...

投稿日：2020/03/09
　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９００円内視鏡カメラを１割程度入れる 戸数によって違ってきます。

投稿日：2021/07/19
　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。 ３７６円

投稿日：2021/09/03～2023/01/18
　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

なんやねん、この数字は？

時給に開きありすぎるし、そもそもなんのデータかの根拠もないし、勝手に素人が作っただけで、こんなのなんの役に立たないだろ。何ですか？これ？と言われて終わり。

そもそもエレベーター保守が人件費だけなわけないし、専門性持った保守人員の時給なんてどうやって割り出すのかな？

しかも、会社によっても違うし、それで「相場」なんてわからないし、値下げが目的なら相場じゃダメなわけ。

全くの空論で話にならないな。

素人が調べた相場はダメで自称プロが根拠なくとった見積りは無条件で信じる精神が大切です。
当たり前の事です。自称プロは全部正しいのです？

>>872 評判気になるさん
だったら参考にしなければいいだけのこと。
だれもエレベーター保守点検費を人件費から割り出すとは一度も
いっていないよ。
時給換算といったのは、管理人と清掃費しかいってないけどね。

>>867 の
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E7%AE%A1%E7%90%86%E8...
で、
２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。
を見ると、

投稿日：2020/03/09～2022/11/21
１時間　　１，０００円～１，４００円

投稿日：2023/01/18～2023/02/19
１時間　　１，２００円～１，７００円

なんやねん、この数字は？

時給、時給と騒いでいたが、管理員と清掃員の時給は、なんぼやねん？

平均的なマンションなら2万も値上げって、その時点でおかしいし、特殊なマンションなら2万も値上げが必要な価格で最初から設定しないはず。

必要なんじゃなくて計画自体がおかしいか、管理会社や施工会社の養分になってるだけ。それを必要な修繕費と言うのはおかしいね

>>874 マンション検討中さん

じゃあエレベーター保守費は交渉できないってこと？

>>874 マンション検討中さん
バカの相手はするだけ無駄です。発言の捏造や他人の発言を混ぜ返すばかりで一切議論するきのないバカです。

>>875 匿名さん
都道府県で時給が変わるし会社や立地条件、業務内容でも変わるのだから幅があって当たり前じゃないの？
最低限の知能があればどうすればいいかわかりそうなものだけど？

ヒマ人だらけのスレ　ｗ

>>879 匿名さん

時給　⇒　清掃員給与
時間当たり清掃費　⇒　清掃業務費

「時給」と「時間当たり清掃費」は、イコールではない。

「管理員人件費」についても然り、たとえば、時給が３，０００円なら、週４０時間労働で月例給与は、５１６，０００円（年収：約６２０万円）となる。

>>881 匿名さん
当たり前だろ。最低限の知能があれば分かるだろってはなしなんだが？

>>883 匿名さん

当たり前の話を理解できていないのが、某スレのスレ主なのである。

>>884 匿名さん

でもあんたは収支項目を相場で交渉しろと言いながら、全く的外れなオリジナルな
やり方を言っただけで、相場が幾らかを答えられなかったからね。

やり方じゃなくて、相場を教えてくれよ。自分のやり方で算出した金額をなぜ提示できないの？

・４０階タワマンエレベーター１機分６～８人乗りの保守費用の相場

・４０階タワマン５００戸の一月分の清掃費の相場


この二つの相場がいくらかを教えてください。意味不明のやり方を提示して逃げないで金額で教えてください。

あと、相場は相場で特定の会社の金額ではなく、あくまで平均値であることをお忘れなく。

それと、安くしたい場合、相場を提示してもダメだよね。相場より安くしたいんだから。その場合はどうやって交渉するの？

>>885 名無しさん

人違いです。
わたしの初めてのレスは、>>865 に対する >>867 です。
>>884 の「某スレ」とは、「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」です。
ちなみに、>>865 を書いているのは、「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」のスレ主です。

自作自演とか、証明できないことはどうでもいいから885に対して貴方はどう思ってるの？

886さん
証明できない書き込みに対して、他人事のようにいうのは見苦しい。
匿名で書き込まれたのであれば、匿名さんでいいんだよ。
それを某スレのスレ主とかいって他人に責任を押し付けて逃げてる
だけじゃないか。

>>887 eマンションさん
自作自演とか、証明できないことはどうでもいいから885に対して貴方はどう思ってるの？

くだらない。

>>889 匿名さん

結局、誤魔化しだけで自分でも答えられないことをなんで主張したの？下らないってあんたの主張の根拠聞いてるだけなんだけど。

匿名掲示板で必死に泣きながら根拠求めるとか（笑）

管理費の値下げ交渉の方法はどんなものがあるのか
教えてよ。

>>892 宮爺さん

ますは、自分の投稿内容を見直すことから始めよう。

Q管理費の下げ方を教えて

Aネットの「マンション管理費　削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。

Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？

A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。

Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？

A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。

Qサービスカットと値下げは違うの？

A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。

Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？

A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者も見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。

Qコンサルは高いんでしょ？　

Aコンサルは安くなった管理委託契約が締結された段階で発生します。コンサルに依頼して見積もりを出してもらうまではタダです。見積もりや新しい委託内容を見てから「やっぱやめた」であれば無料です。つまり、管理費が実際に下がるかどうか、それを確認するまでの段階までお金はかからず、ノーリスクです。また、費用も減額された管理費の差額１年分、もしくは半年分が一般的な相場です。つまり管理組合からみれば、新たな持ち出しはなく、新たな契約の半年経過後、もしくは１年経過以降は管理費が安くなります。一方で、何もしなければ、もちろん高いままです。収支項目ごとにいちいち理事会で見積もりをとる煩雑な作業をして現行の管理会社に相談しても、現行の会社との契約が前提であれば、おそらく断られる可能性も高いでしょう（現行の会社との契約が前提なら、管理組合も受け入れざるを得なくなるため管理組合は強気に出れない）。そうなれば、結局管理費は高いままです。

A　収支項目で交渉　
＝いちいち、複数の管理項目のさらに複数の会社を一から探して見積もりを取る作業を理事が行う。かなりの事務作業が必要になる。しかし、交渉先が現行の会社との契約維持前提だから、強気にも出られないので効果は限定的。管理組合にとっては他の会社の選択肢がないから、値下げを断られても仕方のない状況

B　コンサルに依頼
＝電話一本で見積もりを依頼できる。あとはコンサルが複数の他の管理会社から見積もりを取ってくれる。競争原理が働くので価格競争で安くなる可能性が高い。費用は高くて年間の減額できた費用なので、新たな持ち出しはなく、1年目はコンサルの費用の支払いに充て、２年目以降はずっと安くなる。

つまり、仮に管理費の減額余地があった場合でも、Aは理事会の負担や苦労の割に現行の管理会社に断られ、失敗して管理費減額の目的を達せられない可能性が高く、直接他社から見積もりを取ることで市場競争原理が生かせるBの方が管理費削減の目的は達成される可能性が高い。当然、コンサルのコストを考えても、確実性の高いコンサルに依頼した方が良いとなる。

また、コンサルに依頼するだけなら無料であるから、どの程度、下がるのか確認するだけなら全くリスクがないので、どう考えても管理費が高いと感じているならまずはコンサルなどを通して見積もりをとって適正価格を把握した方がいい。

なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。

荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。　
　

またまた長い書き込みご苦労さん。
しかし、読む気にはなれない。

>>895 さん

相場で交渉と言いながら、その相場を答えられなかっだ貴方の言う事聞く人いないと思うよ

管理費を削減するには収支報告書の項目を見てそれぞれの項目ごとの契約先を確認します。
契約先の競合他社へ現行と同じ仕様で見積りを依頼するだけです。工事の見積りと異なり仕様は既にあるので誰でも取れます。

そんな簡単なことをあたかも難しいと不安を煽るコンサル擁護者、どうかしていますね。

無能であればコンサル使っていいようにされればいいだけです。管理費だけは安くできるでしょう。サービスや品質がどうなっても全責任は理事会になります。彼らが責任を負うことは決してありません。

>>897 匿名さん
まったく同感です。
コンサル崇拝者の方は、管理費の値下げ交渉をコンサルが
どのようにやるかが分からないんですよね。
もしコンサルに依頼して値下げが成立したとしたら、何が
下がったのかわかるんですかね。
収支報告書の項目でないんであれば。

>>897 匿名さん

相場を調べるのではなく、見積もりを取ると言うことに主張を変更すると言う事でいいんですか？

サービスや品質って、現行の条件で見積もりだして契約してるのに、質が落ちたら契約と違うことになるので、質が落ちるのではなく、契約不履行と言う全く別の問題になります。清掃を引き受けておいて仕上がりが悪ければそれは契約違反になります。

で、見積もりを取るなら、一部委託や自主管理にすると言うことですか？安い見積もりが出てきても現行の管理会社が値下げに同意しない場合、安く見積もり出てるとこと契約する場合、損になりますからね。

その辺はっきりしてください。

>>899 マンション掲示板さん
他人の主張を勝手に押し付けないでください。そもそも相場を調べると値下げできるって主張があるんでしょうか。

コンサルの中には言葉巧みに質は落ちていない、過剰サービスを適正にしたと言い張る者もいますから。

一部委託や自主管理にすると誰か言っているのですか？なぜ管理会社が関係するのか説明してください。

>>900 匿名さん

安い見積もりを管理組合が取ってるのなら、そこと契約すれば良いとなりたせんか？直接契約なら当然、一部委託と言う事になりそれが増えたら自社管理に近い状態になりませんか？

>>901 匿名さん
契約すればいいじゃないですか。何を言いたいのですか。

新しい言葉が出ましたね。自社管理とはなんですか？そんな管理方法聞いたことありません。収支項目書の説明もお願いします。

別スレに書いた質問ですが、返答がないので、ここで
質問させていただきます。

理事たちが内密に再リプレイスを進めようとして、
ろくに調べもせず、管理費がダントツに安いボッタクリ悪徳管理会社を選んだおかげで、大迷惑をかけられています。
やはり選定プロセスはオープンにすべきではないでしょうか？

>>903 匿名さん
それを聞いてどうしたいの？

>>904 評判気になるさん
頭が悪い人は答えなくていい

>>903 匿名さん

普段から捏造の嘘話ばかり言ってるからもう誰からも信用されませんよ。それから大迷惑ってなんですか？w
出まかせだから答えられないのはいつものことだからすぐバレますね。

それからもう相場を調べで交渉から見積もりに変わったんですか？相場で交渉と言う人はいつも即レスでしたが、見積もりと言うレスが出てからいきなりなくなりましたよね。やはり相場は調べられなかったんですね。

>>906 マンション掲示板さん
全く無関係のレスを同一人物だと思い込んでいるのが、
頭の悪い証拠

>>907 匿名さん

ほらね。またお決まりのレス。あんたしかそんなの書き込まないよ。成りすましがどうのって言ってたけど、自分の事だったんだねw

だから、収支項目で下げるとか、特異なことを主張してるのはあんた一人しかいないって。どれだけ別人になりすましても結局、主張が一緒だから、同一人物の荒らしだってすぐバレるよ。

相場調べて下げるって流石に個別性の高いマンションの収支項目の相場なんて調べようがないから無理だって分かってきたようだけど、見積もりを取るならなんでそこと契約しないのかってなるし、一体、見積もりをいくつも取る作業をいちいち理事がやるのかってなるからコンサルって商売が成り立つんだけど、その矛盾を全く説明できないから、どっちみ荒らしの言ってることはすぐ破綻するんだよ。　

>>909 匿名さん
バカが一人でサル芝居ご苦労さん（笑）お前は管理費だけ見てボッタクリコンサルに電話だもんな、全て他人に丸投げだから何が正しいやり方すら知らんのに否定するだけのカスだし。

お前は何をもって自分のマンションの管理費が高いって感じるの？これぐらい答えられるよな？カス

>>910 匿名さん

>全て他人に丸投げだから何が正しいやり方すら知らんのに否定するだけのカスだし。

じゃあ、自主管理がいいの？「全部委託」は全て丸投げの制度だぞ？w
それとも一部委託が良いのか？

バカが主張してもバカだから言い分が全部破綻しているんだよw

>>911 匿名さん
おいバカ、管理方式の議論したいのか？お前はどれがいいか意思示したら？（笑）

管理費が高いと感じる根拠すら答えられない低能なのに無理か（笑）

相場で下げる＝個別性の高いマンション管理のそれぞれの収支項目の相場は分かりませんw 相場＝平均値なんてそもそもどこかの団体がアンケートを取って公開しているわけではないので、個別の事例はあってもそれを集積した「相場」の公開データなんてこの世に存在しませんw あるのは管理費の平均値くらい。

見積もりで下げる＝収支項目の数×複数社から相見積もりを理事が取る→理事の負担大
これが大した負担じゃないと言い張るなら、契約したらあとはそんなに負担のある業務はないし、自主管理なんて楽勝って話になる。

結果、現実的なのは、マンションのコンサルに頼む方がベーターとなる。コンサルは素人と違って、個別の事例を業務上、いくつも仕入れて、データを独自に集積できるので、相場感を知っていて、有利な見積もりが取れる。

しかも、各社から見積もりを集めるだけまでなら、無料。

最悪、値段を調べるまではタダでできるのだから、削減できる金額を探る意味でも普通は、まずはコンサルに依頼して、価格を調べるという行為が合理的となる。そこで改めてリスク等を検討してもからでも、全く遅くない。

正直、なぜコンサル利用をそこまで否定するのか、疑問w