管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
>>614 匿名さん
>コンサルでもいいんだけど、収支報告書の項目が分りやすくて
いいんじゃないの。
コンサルでもいいんだね。コンサルがとってきた見積もり見れば、内訳でこうもくがいくら下がったか分かるよ。なんで何度もしつこく同じこと聞くの?
>管理の条件をいっているんではなく、収支報告書の項目で交渉すべき
といっているんだけど、いつまでたっても理解できないんだね。
あんたが理解できないんだろ?w
>612
>希望する管理の条件とは何なの。
管理員人件費とか清掃費、各種点検費、管理委託費とかをを
いうんじゃないの。
もろ、自分で管理の条件を聞いてるじゃんw 頭おかしいよね。あんた。
>値下げをする項目がなければ、他所のマンション
との比較もできないでしょう。
別にどこを値下げしたいかなんて考える必要ないよ。希望する条件を複数から見積もりとってくるだけだから、どこが下がったなんて、管理会社によって違うし、組合で値段決められないしね。同じ管理で下がったところと契約するだけだから。
キミはTVを値引きしたい場合、TVのどの部品を下げたいとか、このリモコンを下げたいとか、いちいち分解して考えるの ?w
しかし、何で同じことを何度も書くの？
結論としては、ネットでも出てくる管理費削減のコンサル会社に問い合わせ、希望する管理の条件で見積もりをとってもらい、理事会で判断する。これだけ。
いちいち、収支報告書の項目先を一つ一つ当たるなんて馬鹿かことは普通はしません。
わざわざ面倒なこと言って、荒らしが管理費の値下げを諦めさせたいだけです。
普通、値段交渉で内訳をいちいち調べるなんてことしませんよね？他社がこの値段でやってくれるから、そちらはどうする？ってだけですよね。
清掃会社決めるのに、洗剤の種類がどうだからとか、スタッフの数がどうとかで値下げしてなんて言わないですよね？この範囲の清掃をこれだけの時間内に他社ならいくらでやってくれるから、とかそういう決め方ですよね？
あと、値下げとサービスのカットは全然違う話です。エレベーターの保守費で毎月からふた月に１回の点検で値下げとは言わないですよね？毎月の保守費で安くならないと値下げと言わないですよね。
一番無駄なのは、コンサルが怪しいとか言って、最も怪しい管理会社の言い分信じて高い管理費を払い続けてしまうこと。管理費が高いと中古で売れなくなり、資産価値も下がるし。
Q管理費の下げ方を教えて
Aネットの「マンション管理費 削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。
Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？
A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。
Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？
A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。
Qサービスカットと値下げは違うの？
A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。
Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？
A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者を見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。
なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。
荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。
管理会社を変えると言うことは間違いなく管理の質が変わる。社風や企業価値が異なるように社員の教育もレベルも異なるのだから。特にデベ系と独立系では超えられない壁がある。
独立系は管理戸数ばかり気にしているから工事で回収することを前提で利益率を下げてでも契約を取りに来る。会社だから当然だけどね。
コンサルは削減金額の割合を報酬としている所が多く、品質を落とさず管理費を下げるを謳い文句に実情(契約内容を変えずリプレイスしたのにフロントが全く使いものにならない等)を管理組合にバレないようにしながら管理費を下げるものもいるので管理組合は決して丸投げしないこと。丸投げ意識を改善しない限り管理組合は搾取され続ける。
>>623 匿名さん
つまり、どうしたらいいんですか？ コンサルに頼んだ方がいいのか、それとも管理費の高さの改善はあきらめて、何もしない方がいいのか。丸投げはダメとかではなく、具体的に何をすればいいのか、ご教示ください。
>>624 匿名さん
中期的な視野で自主管理に方向転換すればいい。
管理費修繕費は30％程度は楽に削減できる。
そのための人材育成や、人材確保への投資は必要です。
その程度の展望は持たないと、結局、何にもできない。
収支報告書とかはみたこともないからしょうがないよ。
マンションの住民ではないんだから。
収支報告書を見たって金額がわかるだけで、内容はわからないんだけどね。
まあ、いまの管理費に不満あるならとりあえず現行の管理体制でコンサルに相談して複数社から見積りとって金額みて決めればいい話ってことだな。
収支項目みていちいち原価調べて
なんてやりたいやつは好きにすればいいけど、そこの住人はかわいそうだが
>>633 口コミ知りたいさん
全国のマンションで共通の収支報告書の項目で比較を
しなければ相場も何も分からないじゃないか。
まだわかってないんだな。
コンサルだってそれを基に交渉するんだよ。
よくねーよ
何百万も支払う価値があんのかよ。
>>636 匿名さん
だから、あんたは収支項目みて、どんどんカットしたらいいじゃん。
何百万ってのは、カットできた分の成功報酬である一年とか半年の金で持ち出しはないし、何百万かかったってことは何もしなかった場合と比べてそれだけ毎年変わってくるってことだから。
>>639 匿名さん
ほー、相場を調べるのが面倒で、コンサルを探すのは面倒でないのか。
てか相場を調べるのが面倒ってやり方知ってるの？逆に何が面倒なのか教えて？
誰がやるか？理事会に決まってるだろ。マンションの管理に関わったことあんの？基本中の基本なんだけど。
>相場より高いからと訴えて断られたら諦めるの？
お前はどうなん？
コンサルは何をどうやって値下げするの？
>>640 匿名さん
>ほー、相場を調べるのが面倒で、コンサルを探すのは面倒でないのか。
当たり前だろw
だから、相場はどこで調べるの? 早く教えてくれよ。コンサル探すより簡単なんだろ?
収支項目の相場、早く教えてよ。
>コンサルは何をどうやって値下げするの？
コンサルは他社に交渉しながら見積もり出すんだよ。
>相場より高いからと訴えて断られたら諦めるの？
お前はどうなん？
こっちが聞いてるんだよw 答えられないのか？ 収支項目調べて無意味な事やらないから分からないよ。 早く誤魔化さないで答えろよw
>>641 匿名さん
各項目別に相場をググるだけ。コンサルを探すより簡単。丸投げくんにはそれすら分からないみたいだけど～
>コンサルは他社に交渉しながら見積もり出すんだよ。
交渉とは？見積り出すのに交渉が必要なんだ？なんで？
相場より高く値下げできない理由は？仮定の話ならそれなりの背景もちゃんと設定してね。
>>642 匿名さん
出てこないから、ググった物を出してよ。そんなデータどこにも無いと思うから。
大体、そんなデータどこにも提出しないし、アンケートも取ってないし、存在しないと思うけど、あんたがあるって言うなら出してよ。また適当に嘘ついたのかな？
交渉はコンサルがするんだよ。別に組合がコンサルがする交渉の中身まで把握する必要ないし、出てきた見積もりを検討するだけ。
ってか、コンサルを使わない場合は、組合が交渉するんだろ？あんたの存在しない相場を提示して、その水準まで下げてと言って、適当な理由持ち出されて断られたらどうするの？
>>644 匿名さん
誤魔化さないで相場はどこに書いてあるんだよ？
収支項目の相場のデータは存在しないの？嘘ついたの？
あんたはこの世に存在しない、自分でも知らない収支項目の相場を調べろと書いたの？
ググって出てくるんだったら早く出せよ
それともお前の言ってることは嘘ばっかりってこと？
嘘ついたかどうかをまずハッキリさせろよ
>>643 匿名さん
交渉の中身を把握する必要ないんだ（笑）
理事会は飾りかよ。そんなことだから管理会社にいいようにされるんだ。お前みたいな上辺だけの知ったかちゃんに管理組合を引っ掻き回されたら、住民はたまらないだろな。
丸投げ体質を変えない限り、結局管理組合にお金は残らない。コンサルが散々引っ掻き回して無茶苦茶になった管理組合もあるからな～
お前、自分でマンション管理士のページを引き合いにしていること理解してるのか？w
どこまで馬鹿なんだよ。コンサル否定して、コンサルのページ出典に出してどうするんだよw
コンサルの目安価格なんてデータって言わないぞ。
これで無理だと言われたらどうするの？諦めるの？
>>648 匿名さん
お前いうデータってなに？
あるもの利用すればいいだろ。
>>これで無理だと言われたらどうするの？諦めるの？
>相場より高く値下げできない理由は？仮定の話ならそれなりの背景もちゃんと設定してね。
回答はよしろ。値下げできない理由ってなに？
>>651 匿名さん
その理屈なら、管理費のデータなんてそれこそあるわけだから、管理費の平均の水準まで引き下がるように調整してと言えば、いいと言うことになるが、なんで収支項目を見なきゃいけないの？
>>652 匿名さん
管理費を決めてるのは誰か知ってるか？
>>これで無理だと言われたらどうするの？諦めるの？
>相場より高く値下げできない理由は？仮定の話ならそれなりの背景もちゃんと設定してね。
回答はよしろ。値下げできない理由ってなに？
>>655 匿名さん
何の質問？何でも答えてやるよw
分かりやすくしてやったから答えろよ。
（１）ネットに載ってるの目安がこれですと言って、マンションが違うからできませんと答えられたらどうするの？諦めるの？
（２）現行の管理体制がそのままでも、管理費ではなく収支項目の個別の交渉ではないといけない理由は何？
（３）サービスをカットして下げるのか、サービスを変えず、値段を下げる交渉なのかどっち？
（４）コンサルを利用しても、コンサルの費用は減額分の１年分か半年分なので、値段が下げられたら、少なくとも持ち出しなしで、２年目以降は減額分だけ、何もやらない場合と比べ得することになるが、それでもコンサルを使うべきでない理由は？ 収支項目見てお願いしてもダメだと、コンサルも使わず、諦めるの？
>>656 匿名さん
とぼけるな、質問は下の2つ
管理費を決めてるのは誰か知ってるか？
>>これで無理だと言われたらどうするの？諦めるの？
>相場より高く値下げできない理由は？仮定の話ならそれなりの背景もちゃんと設定してね。
回答はよしろ。値下げできない理由ってなに？
>>657 匿名さん
管理費は管理会社と組合の契約だが、実際には分譲時から決まってるのを惰性で続けてる例がほとんど。
で、６５６の質問には答えられないと言うことでいいの？自分の主張の根拠すらまともに説明できないってことでいいのかな？
>>658 匿名さん
>管理費は管理会社と組合の契約
まぁ、そんな気がしてたけど…こんな認識だからぼっちなんだよ…
キミはコンサルに丸投げした方がいいよ。
（１）ネットに載ってるの目安がこれですと言って、マンションが違うからできませんと答えられたらどうするの？諦めるの？
納得できる理由を聞くだけ。
（２）現行の管理体制がそのままでも、管理費ではなく収支項目の個別の交渉ではないといけない理由は何？
大前提だけど交渉先が違うから（笑）
（３）サービスをカットして下げるのか、サービスを変えず、値段を下げる交渉なのかどっち？
スレタイが管理費の減額交渉なんだからどっちもだよ。お前はどっちかなの？
（４）コンサルを利用しても、コンサルの費用は減額分の１年分か半年分なので、値段が下げられたら、少なくとも持ち出しなしで、２年目以降は減額分だけ、何もやらない場合と比べ得することになるが、それでもコンサルを使うべきでない理由は？ 収支項目見てお願いしてもダメだと、コンサルも使わず、諦めるの？
コンサル使うなって言ってるならどこか示せ。コンサルのアホに丸投げするなってだけ。キミだけは丸投げした方がいいよ（笑）
答えになってないよ。質問を質問で返したりして惚けないで、簡潔に答えてね
１）は理由聞くだけと言うことは、結果的に値下げは諦めると言うことでいいの？
2)交渉先はどこなの？
３）管理費を下げるんだよ。サービスをカットして値段さえ下がればいいのか、サービス内容を変えずにその費用を下げ答えられないのかどっちなの？
４）答えになってないな。コンサルを使っていいの？ダメなの？
>>660 匿名さん
キミのレベルに合わせた回答を心掛けるよ。
>質問を質問で返したりして惚けないで、簡潔に答えてね
なんでも質問してっていうのは嘘だったんだ？さすが嘘つきくんだな。
１）は理由聞くだけと言うことは、結果的に値下げは諦めると言うことでいいの？
理由次第。相場はあくまで相場、相場より高くならざるを得ない理由に納得できれば諦めるし、できなければ回答により対応を考えるだけ。
仮定の話をするなら背景を考えろって言ったが、やっぱりキミにはムリだったようだな。
2)交渉先はどこなの？
各社。分からないなら理事会に問い合わせしなさい。
３）管理費を下げるんだよ。サービスをカットして値段さえ下がればいいのか、サービス内容を変えずにその費用を下げ答えられないのかどっちなの？
どっちも。
４）答えになってないな。コンサルを使っていいの？ダメなの？
使えばいいって言ってるだろノウナシ
>>661 匿名さん
1)仮定の話って、具体的な相談じゃないから、仮定に決まってるだろw
結局、答えられないってことだな。
2)理事会で各社に見積もり投げるってことだな？
３）じゃあ、サービスも下がっちゃうってことだな。
４）じゃあ、コンサル使っていいんだ。
嵐くんはコンサルはやっとコンサルを使うことを認めましたw
>>662 匿名さん
次はお前が答えろ
1)「管理費は管理会社と組合の契約」と言った根拠を示せ
2）なんでも質問してっていうのは嘘だったんだ？
3）コンサルに金を支払うタイミングはいつ？
4）コンサルは使わないといけないの？
>>663 匿名さん
結局、質問に答えられず、誤魔化すしかないんだな。誤魔化す質問も、ひどいけど。
あれだけ収支項目みて下げるとか言ったわりに突っ込まれると何も答えられなかったわけだw
1)「管理費は管理会社と組合の契約」と言った根拠を示せ
2）なんでも質問してっていうのは嘘だったんだ？
3）コンサルに金を支払うタイミングはいつ？
4）コンサルは使わないといけないの？
もう答えなくていいよ。お前の質問みたらマトモじゃないって誰でも分かるからさ。一人で頑張って荒らしてろよ。そろそろまたコテハン降臨か？
>>669 匿名さん
結局荒らし君は何がやりたかったのか。。あれだけ収支報告項目が！と言いながら
突っ込んだら中身ゼロだったからな。このコピペそのまんまだったな
Q管理費の下げ方を教えて
Aネットの「マンション管理費 削減」などで検索。ある程度、実績を公表している信頼のおけそうな業者に依頼。管理組合とコンサルで話し合い、希望する管理の条件で複数の管理会社に見積もりを依頼（この作業はコンサルがやってくれる）。一般的なマンションで管理費の高さが問題になっていれば、コンサルを使った改革で、おそらく一般的なマンションで平米単価２００円前後の水準までには下がるでしょう。値下げの原資は管理会社の利益なので、マンション管理の質には影響しません。管理会社の利益を削るかどうかが、管理費減額改革の本質です。
Q収支項目書を見て現行の管理会社に項目別に値下げ要請をするのではないの？
A（笑）そんな面倒なことしません。細かい内訳が知りたければ、コンサルを通して他社から上がってきた見積もりを確認すれば、どの項目が値段が下がるかは確認できますよ。
Q管理費の値下げを現行の管理会社に依頼しても意味がないと？
A現行の管理会社に相談すると、値下げではなく、サービスカットに誘導されてしまいます。そうすれば管理会社の利益率は変わらないからです。管理会社が嫌がるのは他社との価格競争に晒されることです。だから収支項目の話に誘導したいのです。とにかく管理会社は他社の比較をされたくないんです。
Qサービスカットと値下げは違うの？
A例えば５０インチのTVを値下げしてと言われて、３０インチなら安いよと言われても、値下げとは言いませんよね？でもこの５０インチのTVが他所ではもっと安く売ってたと言われれば、５０インチのTVを安く売ってくれるかもしれません。これが、コンサルを使った他社の見積もりを交渉材料にできるということです。
Q管理費ではなく管理委託費を下げるのでは？
A管理委託費は管理費を構成する一つでしかありません。光熱費を除く、その他の外注費からも管理会社にバックマージンが入っているので、それら業者を見直す必要があります。もちろん、コンサルを使った見積もりでは管理組合はそんな面倒なことをする必要はなく、見積もり依頼を受けた管理会社が契約業者を見直して、管理委託費や外注費が含まれた、見直された管理費の見積もりを出してくれます。
なお、「管理委託費が！」「収支項目が！」という人は管理会社の回し者の粘着荒らしなので気にされませんよう。
荒らしは削減される対象の分母を減らしたいので、管理委託費など一部の項目に削減対象を減らしたいのです。価格競争による値下げをしたくないので、収支項目を見ての管理会社の利益率が減らないサービスカットによる引き下げに誘導したいのです。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
