管理費の減額交渉、管理会社の変更の進め方 ※是非を論じるスレではないです。荒らしはスルーで

ただ、だれがその音頭をとるかです。
それが難しいですよ。

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>>451 匿名さん

理事長や発言の多い理事を個別に懐柔することですな。
もちろん管理会社の社員がいない時に。理事会の時にライン聞いとくとか。
それすらやる気がないなら厳しいね。諦めて無駄金を管理会社に払い続けて資産価値落としてください。

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管理会社の委託費を値下げ交渉しても大したきんがくには
ならないよ。

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また、委託費くんか。君だけだよ。委託費にだけ注目してるのは。
管理関係のスレかたっぱしから巡回して同じような荒らしコメントしてご苦労さん。

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管理費が年々上昇傾向にある？
何がそんなにあがるのか理解できない。

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光熱費が上がるからでないかな。
口座引き落としの手数料はあがっていないよね。

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管理費の値下げをするときには、その理由付けが
必要ですよ。
ただ、よそが○○だからうちも同じにしてくれでは
通用しません。
管理会社のフロントも会社に持って帰って値下げの
許可をもらわなければならないのですから。

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管理会社のフロントが値下げ交渉をされると嫌がるのは
当たり前のことですよ。
会社の利益が減るんですからね。

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>>457 匿名さん

だから、「交渉」なんてしませんよ。
現行の会社が、他所で出てきた見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

冷蔵庫買うのと一緒。部品の値段で交渉しないよね？

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管理費の値下げ交渉は何から手をつけたらいいんでしょうか。
適切なアドバイスをお願いします。

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>>460 周辺住民さん
どの項目を下げたいのかによって交渉先も変わります。
まずは交渉先の整理をし、仕様確認をしてそれぞれの競合他社に同じ仕様で見積りをとり比較して交渉がいいかな。

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どうやって同じ仕様での相見積もりがとれるのかな。

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相見積を取るときは、まず１社に見積もりを取り
材料とか仕様、数量を消してそれで相見積もりを取るのが良い。

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↑は工事や各種点検の相見積もりをとるとき。
管理会社の事務管理費や管理員人件費、清掃費は
他管理会社から合い見積もりをとらなければならないので
難しい。

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>>464 匿名さん
管理会社の費用であれば標準管理委託契約書からいつだして出してくるような所はナシで良いでしょう。分かりにくい見積りを出すような会社は信用できないからね。

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>>465さん
書いてある内容が理解できないですよ。
何をいおうとしてるんですか。

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だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。　

コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費　削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。

コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。

交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。

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>>467さん
コンサルなどに頼んでというが、そのコンサルがそんなこと
できるんですか。
コンサル料は管理費削減分とかいっているが削減できなければ
コンサルの報酬はなしですか。

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どんなにしてコンサル募集しますか。
相見積りを取りますか。

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>>468 匿名さん

ナシだよ。ってか、削減余地がないってことは管理費はそこまで高くないってことだからそういうマンションは最初から断っているよ。考えなくても分かるけど。

管理費が高いから相談するんであって、安ければ最初から相談しないでしょ。頭大丈夫か？話の前提わかっている？

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>>470さん
管理費のどの部分がどれぐらい高いか分かっているんなら
自分たちで交渉すればいいんじゃないの。

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自分たちではできないからマンション管理士等に依頼するんじゃないの。
第三者なら交渉がしやすいからね。

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減額交渉くらいは理事長がしてもいいんではないだろうか。
管理会社のフロントもその話し合いぐらいには応じると思うが。

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但し、減額交渉をするには、根拠がしっかり
していないと、うまくいかないよ。

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管理会社との減額交渉でできるのは、管理員人件費、
清掃費、管理委託費ぐらいでしょうね。

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管理費の値下げは交渉してもそんなにはさがらない。
下げる交渉をすれば、管理内容の低下につながる。

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管理費等が高いといっているのは、管理費と修繕積立金、駐車場使用料が
合計して高いといわれているんだと思います。
駐車場使用料と修繕積立金は関連性がありますので値下げは難しいと思います。
問題は管理費ですが、これは相場と比べ高いところもあると思います。
高い所は、管理会社と交渉して下げることはできます。
但し、小規模マンションについては、採算性の問題もあり、あまり値下げに
固執すると委託を拒否されることもあります。

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だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。　

コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費　削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。

コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。

交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>478さん
コンサルに頼むというけど、そのコンサルが相場とかしってるんですか。
また、そのコンサルをどうやって探すんですか。
コンサル費用は、年間の管理費削減とかいってますが、そんな交渉をすれば
コンサルは思い切って値下げ交渉をしますよ。
大型マンションなら、５００万円とか１，０００万円とかになります。
殆ど動くこともなくも短期間の交渉でそれだけの報酬が得られれば
有資格者じゃなくても、ちょっとした知識があるマンションの住民でも、
よその管理会社のフロントでもアルバイト感覚でやりますよ。
契約できれば後は野となれ山となれでもいいんですからね。

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管理費の減額交渉をする場合は、理事か直接タッチしなければ
ならないでしょう。
交渉の前にいろんな問題点を理事とかで検討しておくべきです。
他人任せにすればいいようにあしらわれますよ。
情報だけをコンサルに貰い、あとの交渉は自分たちでやる。
ただ、そのコンサルをどうやって探しますか。

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>>481さん
そうですよね。
コンサルを１００％信用してはいけません。
最後は自分たちの判断で、減額交渉をやるべきです。
そもそもコンサルタントって一体だれなんですか。

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>>482
ＢＳ君とシマ君です。

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>>482 匿名さん

コンサルがダメなら、管理会社を信じた方がいいってことですか？

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だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。　
コンサル叩きをやっているのは、商売敵の管理会社の粘着荒らしですから気にされませんよう。

やり方はコンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。

管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費　削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。

コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。

繰り返しますが交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。

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>>485
管理会社、悪人ですね。

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見積りを取るのはいいが取り先には注意が必要。

第三者管理をしつこく勧め、規約をぐちゃぐちゃにしてくる管理会社に切り替わるかもしれないから、その辺りは気をつけないといけない。

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第三者管理をしているマンションは、小規模なんでしよう。
小規模ゆえに人材がいないということ。
輪番制はできない。

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第三者は管理の名を借りて組合資産をなんの抵抗もなく管理会社が主体的に管理費を奪いとっていく制度。電通社員に市長を任せるようなもの。管理組合の大小に関係ない。一度任せると大本営発表で骨の髄までしゃぶりとられます

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>>489さん
全国のマンションで、管理会社をそんな風にみているとこは
少ないですよ。
管理会社とは共存・共栄です。

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>>489さん
第三者に管理を委託するということはそんなことではないでしょう。
自分たちのマンションでは人材がいないとか、理事をする者がいない、
面倒くさい等でマンションの管理を第三者に委託しているんです。

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>>489さん
第三者に管理を委託するマンションは、その大小に大きく
影響されるんですよ。
それに、第三者が悪いことをするとは限らいというか、
そんなことをする者は殆どいませんよ。

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分譲時は、管理費と修繕積立金の徴収の考え方としては、修繕積立金は
できるだけすくなくして、段階的に値上げをしていくやり方が一般的です。これは
マンションを買いやすくするための手法でもあります。
管理費については、管理委託費や各種点検費、管理員人件費、清掃費、光熱費等
毎年必要額がきまっているので、最初からその金額が設定してあります。
修繕積立金は、段階的に値上げをすることになっていますが、その値上げ時期が
遅ければ遅いほど高額になるのは当然です。

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>>492 匿名さん
そんなことない。
第三者方式を採用する管理会社のほとんどが悪意に満ち満ちている。
悪徳管理会社の餌食となるのが目に見えている。

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管理会社はボランティア団体ではなく、営利企業で工事や管理で事業会社に発注し、その利鞘が利益になります。そのために管理組合に値上げや工事の営業をかけるわけです。

第三者管理では営業の必要もなく、やりたい放題で思った通りに決められます。お金が足りなくなれば値上げを自分達で決めればいいわけなんで。その工事は不必要だ！なんて言う機会もないわけで、次から次へと勝手に決まっていきます。危ない制度です。管理会社以外でこれを進める奴はどうかしてます。

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>>495さん
第三者管理にするということは、管理組合は殆どノータッチなんですよね。
やはり一部第三者管理にせざるをえないとしても、理事会が機能するように
しなければならないでしょうね。

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第三者がためだから自主管理にもっていこうとしても無理があるだろう。
住民は自主管理は望んでいないから。
自主管理になれば、マンションの資産価値は大幅に落ちるよ。

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自主管理はだめ。
理事会としても負担がおおきいからやりたがらないだろう。

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管理費は安くしたいが、自分たちで動くのは嫌だ。
そんなときはどうすれば良い。

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>>497 匿名さん
逆だと思う。
資産状況は良くなるし、組合に対する住民の意識も高くなるから将来的には希望が持てる。
住民は自主管理を求めている。

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>>499 匿名さん
やりたい人が有償でやればいい。
無償だからやりたくない人もいる。

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>>499 匿名さん
管理会社からは縁を切って、有能な管理者を雇えばいい。
年間200万ぐらいは予算が浮く。
修繕積立金に回すか、管理費を下げればいい。

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自主管理は管理会社が儲からないからダメ！自主管理は理事長が多少忙しいくらいで、他の所有権は単純に安くなるだけなのが、バレたらダメ！関係者はもっと不安煽らないとダメ！

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>>503 評判気になるさん
なぜ自主管理は理事長が多少忙しくなるくらいでいいことずくめなのにやらないのだろうか？
具体的なやり方がわからないからでは？分からない事を誰もやろうと思わないだろうね。

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>>504 匿名さん
だから、専門的な有識者を管理者として雇い、アドバイスを受ければいい。
なんでも無償で解決しようとするから行き詰る。
有識者のいない自主管理は管理会社がいる管理方式よりもたちが悪い。

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>>505 匿名さん
それが曖昧なだって言ってるんだけど。
専門的な有識者ってどこにいて、いくらで雇えるのか？その組織あるいは、その人はなぜ信用できるのか？そもそも何をもって専門的な有識者というのか？できるできると空論ばかり述べずやり方を教えないと誰もやらない。

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>>506さん
外野席からですが、専門的有識者で一番良いのがマンション管理士でしょう。
募集方法ですが、建設新聞でも掲載してくれますよ。当然無料です。
他には、ＮＰＯマンション管理組合連合会とか、マンション管理士会に
募集を掛けたらいいと思います。
専門的有識者の募集条件としては、マン管の有資格者で、マンションの住民
として理事長並びに大規模修繕工事の専門委員の経験者としたらいいでしょう。

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やはり、マンションで生活し、実際理事長や修繕委員の役員を
経験してた方がいいですね。

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>>507 匿名さん
有識者とすることも、募集条件を付けることもリスクだね。有識者と位置付けることで意見しにくい体制となるし、条件に合わない者はマンションの運営に関わることができず、関心が薄れ、結果有識者に乗っ取られないか？しかも有償とか、年間200万浮くとはとても思えない。

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>>506 匿名さん
それは管理会社に対しても同じことが言える。
どちらにしても結果が大事。結果の出ない専門家はアウト。

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>>507 匿名さん
マンション管理士会は気を付けたほうが良い。
管理会社の人間が役員になっている場合が多い。

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>>508 匿名さん
AかBかで選ぶのではなく、AもBも併せ持った人間のほうがいい。

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>>509 匿名さん
まずやることから始めましょう。
失敗は成功の基ですよ。
ピーチクパーチクでは何も変わらない。
年間200万浮かしている実例はいくらでもある。
彼らはこんなスレにはバカにして参加しない。

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>>513 匿名さん
やり方を具体化して言えないんだな。
逃げずに説明しなさいよ。それができないのに何が管理費削減なんだか。

実例あるならここにやり方書けばいいじゃないか。
変える気ないのはどっちだろうね。

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新築マンションで
13階建　マンション2基
月額23万のエレベーター保守費
って高いですよね？

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>>515 名無しさん
高過ぎます。
メーカーはどこですか？

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>>515さん
相場すると１基当たり５万円前後ですから高すぎます。
しかし、本当にそんなに高いんですか。
エレベーターの点検業者にはそんなに支払っていないと思いますが。

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保守点検費の支払いは管理会社経由になっているんですか。
直接管理組合が支払えば解決しますよ。

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保守点検費は管理会社経由になっているんでしょうね。
総合管理をされているみたいですから。

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釣りだったか？

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>>520さん
何が釣りなんですか。

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>>521 匿名さん
２基で２３万て話だよ。

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13階でエレベーター２機ってことは、多くて１００世帯だから、管理費の月総額１００万円くらい
それで２３万エレベーターの保守費なわけない
たぶん何かを間違えているか、釣り

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そうなんだ。
釣りだったのか。

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>>523 マンコミュファンさん

独立系ならフルメンでも高くて２機で１０万円ってとこですな。

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>>525さん
独立系なら１機４万円前後が相場でしょうね。

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現在の物価高は便乗値上げもかなりある。

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しかし、為替相場はここ２０年ぐらい１ドル１１０円前後だったが
昨年いっきに最高１５１円まで円安となった。
現在は１３０円までに回復はしている。

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しかしいったん値上げしたものは、為替相場が元に戻ってもなかなか
値下げはしない。

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小麦粉の輸入価格が円安で高くなったのでラーメンの
値上をしますとか小麦粉を値上げしますといって値上げをしても、
円高になったからといって値下げはしないよね。

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新築物件の管理費が高くなっているのは何故かといいますと
管理内容のグレードが上がってきているからです。
マンションに付加価値をつけるために管理内容を充実させていますから。

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管理の質を上げるということは、管理員の勤務時間や清掃員の時間、
コンシェルジュの投入等があるんです。
当然管理費は高くなります。

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マンションの分譲時は、買いやすくするために、修繕積立金は
できるだけ安くしてあり、段階的に値上げする方式にしてある。
但し、管理費についてはマンションを毎月管理していかなければならないので
必要な価格設定になっている。
しかし、管理会社の利益につながる部分は高めに設定はしてある。

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グレードって具体的に何が上がったんですか？

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>>534さん
どの書き込みに対しての質問ですか。
マンションのグレードが上がるってことは、管理員や清掃員の
勤務日数や勤務時間が増えたりもあります。
コンシェルジュをつけることも。
また、いろんな施設をつけることもあるでしょう。

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同じグレードといいますか、みかけや築年数は同じでも
マンションの管理状態がすごく違っているところはあります。

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>>536 匿名さん

管理費が高いところが、値上げではなく、管理員の勤務時間が増えたという根拠はあるんですか？　データとかはあるんですか？　それとも単なる想像ですか？

コンシェルジュなんて、前からあるところはあるし、無駄に管理員の時間増やすってどんな意味があるんですか？

最近のトレンドで人手不足なのに、わざわざ管理人増やす意味ってあるのかな？

それとも、出鱈目？

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>>537さん
それは管理員人件費とか清掃費が全て同じじゃないでしょう。
点検費用も同じです。
管理費を削減するには時間とか日数を減らせばできるでしょう。
前からあるものとないものとの比較ではないんです。

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時給下げたらいいよ。さぼりマンが多いから。

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>>539 匿名さん
日がな一日寝たりゲームしたりと、やりたい放題な人もいるが、最低賃金なんだから下げられる訳がない。

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>>538 匿名さん

つまり、管理会社の利益を削るのは嫌だってこと?

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>>541さん
管理員人件費、各種点検費、清掃費等の経費削減は
自動的に管理会社の利益を削ることになるんです。
そんなことも分からないのかな。

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管理会社は委託費自体を下げるのがいやなんだろうな。

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>>544 匿名さん
当たり前でしょ笑

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管理人の給料を上げるには管理組合が管理委託費の値上げに応じる必要がある。
大所高所に立って管理委託費値上げに応じるべきだ。

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管理人の給料を上げるために管理委託費を上げるのは必要ないよ。
管理人の勤務日数や時間を増やせば上がるけどね。

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>>547 匿名さん
　　　　↑デフレマインドのあほ

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>>544 匿名さん
管理会社は所詮、営利企業だ、
テメエの事しか頭にない。管理業務主任者は管理ダケしか出来ない。マンション管理士は管理規約、関係法規は理解している筈だが仕事て成ると、そんなものは頭に無い。法規を遵守して、マンション管理組合を護らない??
いい加減だ！

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>>541 匿名さん
そう言う事。テメエの事しか頭に無い??

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