管理費は年々上昇傾向ですが、実は人件費や物価上昇を口実にした、管理会社の利益追求のための単なる便乗値上げの場合もある。
そもそも管理会社の契約は１年更新。既存物件の管理費は据え置きで管理できているのに、同等グレードの新築物件の管理費はどんどん値上がりしてるのは不自然でもある。
また、分譲時から管理費の削減改革に未着手の物件は、削減余地が大きい。これは最初の管理会社はデベロッパから無競争の有利な条件で受注しているためそもそも割高で、その分、削減余地が大きいという理由がある。
管理費削減未着手の物件が、コンサル等の協力で改革した場合、サービス内容の維持を条件にしても平均30％程度の削減が可能だという。これは管理会社の取りすぎだった収益のカット分を主な原資にしているからだ。
ただ、注意点もある。管理費をカットして、例えば独立系の管理会社にした場合は、各種工事や大規模修繕で別途、儲けようとするため、注意が必要になる。
[スレ作成日時]2022-02-16 14:29:11
管理組合が悪い、何もしない管理会社だから変更しようと
いうのなら３ヶ月前に通告して契約破棄すればいい。
その理由は、ただ気に入らないからでもいい。
マンション管理費は安くできます。
マンション管理は管理会社が行っているように見えて、実際にはそれぞれの専門分野の会社が担っており、管理会社はその中間に入ることで企画調整業務を行なっていますが、その中間マージンが管理会社が果たしている労力に比べて著しく高くなっています。
管理費減額改革の本質は管理会社が得ている実質的な中間マージンを抑制することです。（サービスのカットではありません）
究極的には自主管理になりますが、ハードルが高いなら、管理会社の変更という手段があります。同条件の管理を質を変えずに安く提示してくれる管理会社へ変更することができます。
マンション管理は地味なテーマであり、世間の関心度は低く、管理会社が変更できること自体知らない区分所有者が大半ですし、総会で話題になることも少ないのですが、変更はできます。逆に管理会社にとっては、入ってくるお金が変わらないなら、物価高だとかもっともらしい理由をつけて、それ以上のコストカットをすれば、それだけ利益が増えるので、利益相反になりやすい関係です。
専門家がいないと心細いというのであれば、コンサルに頼むこともできて、年間の減額幅やその半額を報酬に持ち出しなしに減額改革ができます。リプレイスに至らなくても、他社から見積もりを取れば、それに合わせて現行の管理会社が値下げに応じてくるケースも多いです。細かいこともコンサルが教えてくれて見積もりも取ってくれるので、理事会に大きな負担はありません。もちろん一般の組合員は何も負担はなく報告を待っているだけです。
確かに、次の管理会社が心配となりますが、何もしなければ、減額できるかもしれないお金をずっと払い続けることになります。それは損で修繕積立金に回すこともできます。また、管理費など、維持費が高止まりしている物件は当たり前ですが、リセールでも敬遠されます。しかも今後、不景気などでマンション価格が下落してくれば管理費が高い物件はますます資産価値を落とします。
そもそも、管理会社が良いもダメも、掃除さえしっかりされていれば、一般の区分所有者はほぼ気にしません。管理会社変更や管理費値下げのリスク自体、実際にはほぼないのです。管理費減額の原資は管理会社がサービスの対価以上に取り過ぎている利益なので、本質的には管理の質に影響しないのです。中抜きする管理会社に払い過ぎていた中間マージンやバックマージンを削るだけなので。
>>384 匿名さん
逃走乙
>実際にはそれぞれの専門分野の会社が担っており
具体性が全くない。全体でどんな分野があり、専門会社が担っているのはどの分野なのか明確にすべき
>その中間マージンが管理会社が果たしている労力に比べて著しく高くなっています。
具体性が全くない。労力はどのくらいで適正価格と中間マージンというものの割合をだすべき
>究極的には自主管理になりますが、ハードルが高いなら、管理会社の変更という手段があります。
ハードルとは何か？
>逆に管理会社にとっては、入ってくるお金が変わらないなら、物価高だとかもっともらしい理由をつけて、それ以上のコストカットをすれば、それだけ利益が増えるので、利益相反になりやすい関係です。
なぜ利益相反となるのか文章に脈絡が全くない
>専門家がいないと心細いというのであれば、
なんの専門家だよ
>細かいこともコンサルが教えてくれて見積もりも取ってくれるので、理事会に大きな負担はありません。もちろん一般の組合員は何も負担はなく報告を待っているだけです。
コンサルを信じ切ることも危険で報酬のために必要以上に仕様をいじり管理の質を下げることにもなりかねない。理事会はしっかりと審査、検討が必要
>何もしなければ、減額できるかもしれないお金をずっと払い続けることになります。それは損で修繕積立金に回すこともできます。
個人の価値観の押し付け。現状維持を損と考えない人間もいる。
>そもそも、管理会社が良いもダメも、掃除さえしっかりされていれば、一般の区分所有者はほぼ気にしません。
だとしたらやるべきことは一般の区分所有者の意識改善。
>管理会社変更や管理費値下げのリスク自体、実際にはほぼないのです。
何か根拠があるのか？管理会社の満足度ランキングではデベの評価が高いのは明らかだが…
>管理費減額の原資は管理会社がサービスの対価以上に取り過ぎている利益なので、本質的には管理の質に影響しないのです。中抜きする管理会社に払い過ぎていた中間マージンやバックマージンを削るだけなので。
管理の質とは何を指しているのか抽象的過ぎて分からない
>>385 検討板ユーザーさん
具体的な反論は何もないことはわかりました。
「わからないよ」って書くくらいしか、荒らしの人はできないんですね。
普通の人はわかるから、別に荒らしが何書いても意味ないと思うけどね
専門会社が何か分からないって、普通はエレベーター保守とか清掃とか、考えなくてもそんなことすぐ想像つくけど、そんなことにわざわざ話突っかかってるって、
「自分は荒らしです」
って宣言してるようなもんだね。いつになったら気がつくんだろうね。
それからここは管理費を減額したいという目的を持った人の管理費減額の進め方ですよ。あんたの書き込みは明らかにスレ違いです。ルール違反は良くないと思うな
>>386 匿名さん
なるほど、具体的な考えは何一つ持っておらず、管理会社にお前らの業務は適正価格なんて知らないけどとりあえず高いから安くしろっていうのがお前の管理費削減の進め方なのか。喚き散らすのが恥ずかしい人はコンサルに頼れ～(笑)
>専門会社が何か分からないって、
専門分野から専門会社にすり替えるのか。全く違うものだがお前の中では同じなのか
スレ違いならお前が削除依頼したらいいだろ
たかが顔の見えない匿名掲示板だよ。
そんなに熱くならなくてもいいんじゃないの。
どうしても熱くなるんだよね。
管理費の減額交渉をするのは難しいかもね。
>>392 匿名さん
マンション管理費は安くできます。
マンション管理は管理会社が行っているように見えて、実際にはそれぞれの専門分野の会社が担っており、管理会社はその中間に入ることで企画調整業務を行なっていますが、その中間マージンが管理会社が果たしている労力に比べて著しく高くなっています。
管理費減額改革の本質は管理会社が得ている実質的な中間マージンを抑制することです。（サービスのカットではありません）
究極的には自主管理になりますが、ハードルが高いなら、管理会社の変更という手段があります。同条件の管理を質を変えずに安く提示してくれる管理会社へ変更することができます。
マンション管理は地味なテーマであり、世間の関心度は低く、管理会社が変更できること自体知らない区分所有者が大半ですし、総会で話題になることも少ないのですが、変更はできます。逆に管理会社にとっては、入ってくるお金が変わらないなら、物価高だとかもっともらしい理由をつけて、それ以上のコストカットをすれば、それだけ利益が増えるので、利益相反になりやすい関係です。
専門家がいないと心細いというのであれば、コンサルに頼むこともできて、年間の減額幅やその半額を報酬に持ち出しなしに減額改革ができます。リプレイスに至らなくても、他社から見積もりを取れば、それに合わせて現行の管理会社が値下げに応じてくるケースも多いです。細かいこともコンサルが教えてくれて見積もりも取ってくれるので、理事会に大きな負担はありません。もちろん一般の組合員は何も負担はなく報告を待っているだけです。
確かに、次の管理会社が心配となりますが、何もしなければ、減額できるかもしれないお金をずっと払い続けることになります。それは損で修繕積立金に回すこともできます。また、管理費など、維持費が高止まりしている物件は当たり前ですが、リセールでも敬遠されます。しかも今後、不景気などでマンション価格が下落してくれば管理費が高い物件はますます資産価値を落とします。
そもそも、管理会社が良いもダメも、掃除さえしっかりされていれば、一般の区分所有者はほぼ気にしません。管理会社変更や管理費値下げのリスク自体、実際にはほぼないのです。管理費減額の原資は管理会社がサービスの対価以上に取り過ぎている利益なので、本質的には管理の質に影響しないのです。中抜きする管理会社に払い過ぎていた中間マージンやバックマージンを削るだけなので。
まあ、管理費の見直しって、簡単に言うと、コンサルに頼むだけなんで。理事は頼む手間がちょっとあるって程度であとはコンサルが他社への見積りなど細かいことはやってくれます。見積もりで上がってきた内容を検討して、総会で最終的に承認となります。
まあ、荒らしは必死に、ありもしないどうでもいいことに突っかかってくると思いますが無視しましょう。バカなだけですからw マンション管理は大きな利権でもあるので仕方ないところはありますが。
ここは、ピンハネスレの姉妹スレですね。
>>393さん
委託管理費を下げればいいと思っているようだけど、
そのためには、相場をしらなければだめだね。
そして、相場よりグレードの高い管理をするのか、グレードは
関係なく普通にやってくれればいいのかも。
管理費の中でどの部分の値下げを交渉するかを
理解していないと交渉は難しいし、説得力も
ありません。
その相場をどうして知るかですね。
管理会社に聞く訳にはいかないですから。
相場はこのスレで聞けば皆さん教えてくれますよ。
コンサルに相談し見積り出す段階まではタダだからね。やってみるのは悪くないかも。
こういった相場というものを常にだれでもみれるように
しておければいいんですけどね。
>>395 匿名さん
管理費を委託管理費と必死に言い換えたくて仕方ないみたいだねw
管理費＝区分所有者が毎月管理のために支払うお金
委託管理費＝管理費のうち、管理会社が業務委託している部分。つまり管理会社が、管理項目をバックマージンが得られるところと契約する直接契約の形にすれば、見かけの委託管理費は少なくなる。少なくなったところだけを減らそうとしても意味がない。
管理費で光熱費は変えようがないでしょう。
各種点検費も変えようがありません。
管理費の値上げといえば、管理委託費が中心になります。
>>404 匿名さん
光熱費以外は管理会社のバックマージン含まれてるよ。
直接契約の部分にするか、管理委託にするか、管理会社にとっては別にたいした差はないから。そもそも外部の業者に管理会社がタダであっせんするわけないだろw
むはろ
バックマージンや中間マージンをいかに削るか、無駄な提案をいかにして見抜くかですね。
バックマージンや中間マージンを取らなければ
業者は仕事をしないよ。
むだな提案とは何なの。
工事個所の検討はマンションで考えるべきことだよ。
委託管理費の値下げ交渉は、こういうご時世では難しいよね。
相手もくるしいんだから。
しかし、生活用品もそうだけど、工事費も大幅に
値上げしている。
困ったもんだ。
だからこそ安いところを探さないとね。当たり前のことだけど。
荒らしの人は相変わらず何もするなって主張だけど、それだと管理会社に舐められて
言いなりでただ値上げを飲むだけになるね。
何もするなじゃだめだね。
自分たちで動いて交渉をし、業者を選定すべきだ。
工事業者を選定する場合は、相見積もりをとらなければだめだね。
その取り方ぐらいは勉強すべきだ。
管理費の減額交渉は具体的に何をどのくらいという目安を
たててから行うべきです。
当然他マンションの相場の研究もね。
全国の相場の一覧表があればいいんだけどね。
減額交渉をするときは、点検業務や小修繕等の場合は
相見積をとるべきです。
委託管理費の削減のときは、管理員や清掃員の勤務時間の
削減をして要求すべきです。
さがしたけど分かりませんでした。
全国の相場の一覧表ってあるんですか。
全日本マンション管理士協会って、どこにあるんですか？
えっ、なくなったんですか。
管理費の減額交渉をしようというときに、管理会社に
他マンションの相場を教えてもらう訳にはいかないからね。
ということは、やはり相場は自分たちでしらべなければ
ならないということになる。
その調べ方が分からない。
どうすればいいのか教えてください。
やはりこういったマンコミュとかの活用が
一番いいかもですね。
管理費の減額交渉もいいけど、工事費の相見積もりも
しっかりとらなくてはね。
>>429 匿名さん
積算資料という雑誌に載っています
https://www.amazon.co.jp/%E7%A9%8D%E7%AE%97%E8%B3%87%E6%96%99-2022%E5%...
新品は高いから中古を買うといいですよ
お金を払ってまでは、なかなか相場の調査はしないでしょうね。
その地域にょって相場はかわりますから。
リプレースが手っ取り早い。
ダメな管理会社を改善させるとか無駄
>>431 匿名さん
実売価格を調べないとね。
実際には半値程度で売られている物を定価の3割引きとか出してきて、工賃が3割でほぼ定価とか。
相見積もりは新型で定価＋工事費3割で出してきた。
新型でも実売価格は30%以上安く売られている。
業者に儲けさせるけど、キックバックも忘れるなという悪習慣。
住民はカモにぐらいしか思っていない。
住民が出す相見積もりは住民がキックバックを貰うという猜疑心が湧くようで難しい。
そんなに悪い業者ばかりではないよ。
キックバックを受け取っている者も殆どいないよ。
それにしても、管理会社と管理組合には信頼関係がないとこが
多いんだね。
管理費の項目で値下げ交渉できるものはそんなにはないよ。
電気料や水道代等の光熱費は交渉の余地がない。
口座引き落とし料金もね。
管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種点検費ぐらいしか
値下げ検討項目がないからね。
相見積をとれば可能です。
>>445 匿名さん
>例えば、管理員人件費や清掃費の値下げ交渉をする場合は、
時間や日数の削減をしなければいけないでしょう。
それは値下げじゃなくて、削減でしょう。
相見積もりとって、管理会社の儲けを削減するのが、値下げです。
３リットルの水を値下げしてくれ、で２リットルなら2/3にしますよってことじゃないから。うちは３リットルの値段は変えられませんと言うなら、３リットルの水を安く買える他の店を探すってこと
中間マージンを省略すれば簡単に30％前後は値下げできるよ。
特に相場に近い金額なら、相見積もりをとっても大きな
節約はできない。
管理会社の変更の話しが出ていますが、他の管理会社と比較して
管理内容や委託費等がたかく、また工事費が搾取されているという
のであれば思い切ってリプレイスすべきです。
ただ、だれがその音頭をとるかです。
それが難しいですよ。
>>451 匿名さん
理事長や発言の多い理事を個別に懐柔することですな。
もちろん管理会社の社員がいない時に。理事会の時にライン聞いとくとか。
それすらやる気がないなら厳しいね。諦めて無駄金を管理会社に払い続けて資産価値落としてください。
管理会社の委託費を値下げ交渉しても大したきんがくには
ならないよ。
また、委託費くんか。君だけだよ。委託費にだけ注目してるのは。
管理関係のスレかたっぱしから巡回して同じような荒らしコメントしてご苦労さん。
管理費が年々上昇傾向にある？
何がそんなにあがるのか理解できない。
光熱費が上がるからでないかな。
口座引き落としの手数料はあがっていないよね。
管理費の値下げをするときには、その理由付けが
必要ですよ。
ただ、よそが○○だからうちも同じにしてくれでは
通用しません。
管理会社のフロントも会社に持って帰って値下げの
許可をもらわなければならないのですから。
管理会社のフロントが値下げ交渉をされると嫌がるのは
当たり前のことですよ。
会社の利益が減るんですからね。
>>457 匿名さん
だから、「交渉」なんてしませんよ。
現行の会社が、他所で出てきた見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
冷蔵庫買うのと一緒。部品の値段で交渉しないよね？
管理費の値下げ交渉は何から手をつけたらいいんでしょうか。
適切なアドバイスをお願いします。
>>460 周辺住民さん
どの項目を下げたいのかによって交渉先も変わります。
まずは交渉先の整理をし、仕様確認をしてそれぞれの競合他社に同じ仕様で見積りをとり比較して交渉がいいかな。
どうやって同じ仕様での相見積もりがとれるのかな。
相見積を取るときは、まず１社に見積もりを取り
材料とか仕様、数量を消してそれで相見積もりを取るのが良い。
↑は工事や各種点検の相見積もりをとるとき。
管理会社の事務管理費や管理員人件費、清掃費は
他管理会社から合い見積もりをとらなければならないので
難しい。
>>464 匿名さん
管理会社の費用であれば標準管理委託契約書からいつだして出してくるような所はナシで良いでしょう。分かりにくい見積りを出すような会社は信用できないからね。
だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。
コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費 削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。
コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。
交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。
どんなにしてコンサル募集しますか。
相見積りを取りますか。
>>468 匿名さん
ナシだよ。ってか、削減余地がないってことは管理費はそこまで高くないってことだからそういうマンションは最初から断っているよ。考えなくても分かるけど。
管理費が高いから相談するんであって、安ければ最初から相談しないでしょ。頭大丈夫か？話の前提わかっている？
自分たちではできないからマンション管理士等に依頼するんじゃないの。
第三者なら交渉がしやすいからね。
減額交渉くらいは理事長がしてもいいんではないだろうか。
管理会社のフロントもその話し合いぐらいには応じると思うが。
但し、減額交渉をするには、根拠がしっかり
していないと、うまくいかないよ。
管理会社との減額交渉でできるのは、管理員人件費、
清掃費、管理委託費ぐらいでしょうね。
管理費の値下げは交渉してもそんなにはさがらない。
下げる交渉をすれば、管理内容の低下につながる。
管理費等が高いといっているのは、管理費と修繕積立金、駐車場使用料が
合計して高いといわれているんだと思います。
駐車場使用料と修繕積立金は関連性がありますので値下げは難しいと思います。
問題は管理費ですが、これは相場と比べ高いところもあると思います。
高い所は、管理会社と交渉して下げることはできます。
但し、小規模マンションについては、採算性の問題もあり、あまり値下げに
固執すると委託を拒否されることもあります。
だから、管理費の値下げに「交渉」なんてしませんよ。
コンサルなどに頼んで、複数社から見積もりとって
現行の会社が、見積もりと同等まで下げるか、拒否するなら、下げてきた他所に移るかだけなので、管理組合にとって交渉は必要ないです。
管理組合や理事会がやるのは、ネットなどで「マンション管理費 削減」などで
ひっかかるコンサルに相談の上、「希望する管理の条件」で複数社への見積もりを依頼して、出てきた見積もり先の業者と現行の会社の値段をみて決めるだけ。それだけです。
細かい仕様を見る必要もありません。
コンサル費用は年間の管理費削減額の1年分か規模が大きいマンションなら半年分とかで、それ以降は減額された管理費の分だけ何もしない場合と比べて得することになります。何もしなければ、ずっと高い金額を管理会社の養分として払い続けるだけです。
交渉が大変だというのは管理会社の粘着荒らしですからお気になさらず。
>>478さん
コンサルに頼むというけど、そのコンサルが相場とかしってるんですか。
また、そのコンサルをどうやって探すんですか。
コンサル費用は、年間の管理費削減とかいってますが、そんな交渉をすれば
コンサルは思い切って値下げ交渉をしますよ。
大型マンションなら、５００万円とか１，０００万円とかになります。
殆ど動くこともなくも短期間の交渉でそれだけの報酬が得られれば
有資格者じゃなくても、ちょっとした知識があるマンションの住民でも、
よその管理会社のフロントでもアルバイト感覚でやりますよ。
契約できれば後は野となれ山となれでもいいんですからね。
管理費の減額交渉をする場合は、理事か直接タッチしなければ
ならないでしょう。
交渉の前にいろんな問題点を理事とかで検討しておくべきです。
他人任せにすればいいようにあしらわれますよ。
情報だけをコンサルに貰い、あとの交渉は自分たちでやる。
ただ、そのコンサルをどうやって探しますか。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
