三田ガーデンヒルズってどうよ？

>>10944 マンション掲示板さん
眺めに難ありな角部屋よりも中住戸でワイドスパンで眺めが良い部屋のほうが人気も評価も高いこと十分ありえますよ。

南西の角部屋でバルコニーがないと夏の日差しがキツそうですね

ここのPMって全部屋電動カーテン仕様だから、角部屋の遮光対策もさほど苦にならないだろう。

中部屋推しが多いのは角部屋を買えないからというネガティブな理由が多いけど、

PM126
PM132

これは素晴らしい中部屋で間取りも良かった。
あとはVILLAの中部屋も良い。
高くても希少性があるから、資産価値を保てるでしょう。

しかし、イーストのMRも含めて残りはナロースパンだからリセールも厳しいと思うよ。

1R狙っているんですが一生住むわけでも保有しつづける予定もありません。
3-5年くらい使ったら売却となると思いますが、売却益は望んでなくて購入価格で売れれば御の字なんですがやっぱり1Rって売り手つきづらいですかね？

需要が分からないのでプロのご意見を伺いたく！
逆に倍率つかなかったら申し込まない、高倍率なら需要ありとならんで申し込む、とか考えてます

>>10954 マンション検討中さん
売り手？買い手でなくて？

>>10954 マンション検討中さん

買ったら詰んでしまうよ。
マンション所有するなら希少性を第一に考えよう。

一般的に多数の方が1億円を出してどんなマンションを欲するかを真剣に貪欲に考えよう。例えば、新婚さんがペアローン1億でマンション買うとなると、どんなエリアでどんな間取りを希望するか？などです。

>>10955 マンコミュファンさん
「買い手」でした　出直します?

>>10956 検討板ユーザーさん
希少性ですか・・・
どんぐりの背比べ状態の間取りが50戸もあるので希少性はなさそうですね…
ここ数年の新築分譲されたマンションの1Rが5000万くらいで売り出されてても動く気配はなく、古いとはいえヒルズD棟ですら8000万でもなかなか売れないのかー　と見てます。

自己使用目的で1億のローンを組んで1Rを買う人はあまりいないと思うので、「何かしらの理由」で現金一括需要しかないんでしょうか。

賃貸で30万前後で出てきそうと考えれば、持ち続ける覚悟がないならやっぱり怖いですね。

>>10954 マンション検討中さん
ワールドタワーレジデンスの1ldkの方が資産価値的には安全とは思います。

>>10959 検討板ユーザーさん

その通りですね。

WTRの場合、高層階1LDKの資産価値は滅茶苦茶高いでしょうね。何なら1Rのようにスタジオタイプもハマると思います。なお、わたくし狙っております。

私もセカンドルームとして1Rを検討してます。
何年か住んで売却時は購入価格より下がってもいいと思っています。
1Rで1億は売りにくいでしょうね。
30m2未満のは銀行融資の審査が通りにくいというお話も出てました。
それもリセールで苦戦する要因になりそうですか？

＞10961

フラット35の基準適用
登記簿面積（内法）×1.06で30㎡以上になればローンが組めます。
内法は販売図面（壁芯）から2～3㎡ぐらい減ります。
(29.34㎡-2㎡)×1.06=28.98㎡　30㎡未満です。
それとワンルームは投資用と見なされるため適用外になります。

しかし銀行がその部屋を評価すれば融資が降りる可能性はあります。
数年後この物件の価格が上がれば1Rの評価も上がるかもしれません。

>>10953 通りがかりさん

いやいや、その思い込みｗ
角部屋が買えないんじゃなくて角部屋が嫌いな人もいるんですよ
自分基準の決めつけは少し見直された方がよろしいかと。

>>10960 マンション検討中さん
倍率が凄そうですね

>>10963 匿名さん

一般的には角部屋>中部屋ですね。
ここで一部のマイノリティを持ち出されたら、収拾がつかないですよね。

あと中部屋でもW>HのほうがW<Hの部屋より資産価値があるという一般的な見解を申し上げています。

何ら決めつけているわけではありませんし、誤解なきようお願いいたします。
因みにイーストMRはW<H、すなわちナロースパンで一般的には敬遠される間取りで、資産価値を維持しづらいと申し上げております。

角部屋嫌い、ナロースパン派はあくまで特殊解ですよ。

PM棟には角部屋たくさんありますね。

>>10966 購入者さん

ご指摘の角部屋ならびにPM132A

購入できた方おめでとうございます。
資産価値は手堅く、更なるアップサイドを期待出来ます。本業が順調な方々ばかりでしょうから、全く心配は無用ですね。

>>10944 マンション掲示板さん
スカイは角部屋は坪単価で中部屋＋100万以上載ってたから、リセールバリューは中部屋の方がいいよ。同じマンションの中ならいくらで買ったかの方が重要。販売単価モリモリの部屋が多少高く売れても何の意味もない

>>10968 eマンションさん

スカイの中部屋は転売ヤーだらけだよね。
ところで。
6/30 19:00-21:30@スカイラウンジで、また大量の外部者を招くパーティーが開催されるみたいですね。

当日参加されますか？

川の氾濫話ばっかりでてるけど、三田一丁目は土砂災害警戒レベル3として避難発令が出てる。高台だから大丈夫ではなく堆積地だから危ないんだろうな。川は治水工事されてるけど

大丈夫みたい

>>10947 匿名さん

出口で満足できる価格で売れるのか？ですね。

>>10969 マンコミュファンさん
共有部で、会費制の出会い系みたいなパーティーをやりて
不特定多数が中に入ってくるのはすごく嫌。

>>10973 通りがかりさん

これまでのスレを概観すると、間違いなく部外者を招く大規模パーティーを昼夜問わず開催されると思います。
もちろん主催者は狭小ナロースパンの小部屋を所有して、パーティー熱が醒めたら転売益を狙いにかかります。

肉欲の塊ともいうべき野獣のような生き方です、ハイ。

>>10974 マンション検討中さん
私はこの近くにたくさんあるお寺の檀家です。ここに入居したら墓参りの法事で親戚呼んでどこかパーティスペースを使わせてもらおうと思っている。ここでお経を詠んで貰ったらまずいですかね。

今回の大雨により、三田はたくさんの避難勧告がだされましたね。

気候変動により、雨量が増加していく今後の日本では、やはりこういう高台は危ないのでしょうか。

>>10959 検討板ユーザーさん
WTRの1ldkの方が首都圏共働き需要をより取り込み易いように思えますし、三田ガー1rより出口は見えやすい気がしますね。まだ1ldk売り出し前ではありますが、発売中の部屋と同じ単価帯とすると、1億円くらいなのかな。

>>10977 マンコミュファンさん

あまりWTRの1LDK宣伝しないでください。

倍率81倍を超えてしまいそうです。

>>10970 検討板ユーザーさん
レベル3で避難する人っておるんかねー

>>10974 マンション検討中さん
六本木、赤坂でもあったから、そういうしょーもない輩はどこにでもいるんだよ。

>>10979 通りがかりさん
まぁ逃げる逃げないは個人の判断だけど、麻布や三田の高台は決して地盤は固くないので大雨による土砂災害リスクはあるということ。高台だから大丈夫というのは短絡的

>>10977 マンコミュファンさん
WTRは1.2億台からとあう案内が昨年なされてかと思います。この人気っぷりだとほぼ1.3億から、三田ガーデンの1LDKとだいたい同じ金額で出てくるのでは？

>>10973 通りがかりさん

YOU TUBERとかインスタグラマーに晒されたら迷惑。
参加者に節度のない非常識な人が混ざっていればイメージダウンにも繋がるし
事件でも起こされたらたまったものじゃありません。
パーティ開催でひと稼ぎする人のための共有施設ではないのだから利用規約で厳しく制限してほしいですね。

スカイでは大音量でDJパーティーやったらしいね

主催者がろくでもないことは確かだが、会費払ってきてる奴もヤバいやつらが集まってそう

>>10965 通りがかりさん

角部屋に価値を見出さない人はマイノリティではないと思いますよ。角部屋だと家具を配置しにくいだけじゃなくて、窓面が大きいほど夏は暑さを冬は寒さの影響を受けやすいですからね。
ナロースパンが好きって書き込みは見たことないですけど角部屋は好き嫌い分かれると思います。

>>10985 匿名さん
しかも割高。

平素より三田ガーデンヒルズにご関心をお寄せいただきましてありがとうございます。

ご予約の取りづらい状況となっており、ご不便をおかけして大変申し訳ございません。

ご来場希望のお声を多くいただきましたので、このたび、モデルルームを数多くの方にご見学いただくため、順路に沿ってお客様ご自身でご見学いただく「フリー見学会」を開催いたします。

>>10981 名無しさん

>>10981 名無しさん
適当いい加減なことを調べもせず思い込みと妬み嫉みからの願望で書き込みなさんな。

>>10985 匿名さん

角部屋は間取り次第なんですよね

角だから良いわけではなく、角部屋でかつ間取りが使いやすいのが良いということですよね

>>10987 匿名さん

モデルルーム一瞬で満予約になりましたね、、相変わらずの熱狂ぶり、、

避難指示者の割合が最も多かったエリアは、この辺りでしょうか

イタリア大使館の花火びっくりしました。

三田ガーデンビルズのPM棟で、資産価値が維持できそうなおすすめ間取りをいくつか挙げるとしたらどれになりますでしょうか。おすすめの部屋が向いてる方角なども合わせて、プロの皆様のご意見教えていただけるとありがたいです。

>>10994 通りがかりさん

もうすでに売れてしまっていると思いますが
そもそも、プロって何でしょう？相談料を取ってアドバイスする人たちでは？
ここでさも知った風にあれこれ書き込んでいる人がプロだとは到底思えません。

>>10994 通りがかりさん

ここで「～すべき」などと専門家ぶって蘊蓄を語ってるのはただの転売屋か購入者。
自分が購入した部屋の価値を上げるために「～向き以外はダメだ」とか「～以上の部屋でないと資産価値維持できない」みたいな
自分に都合のいい偏った書き込みばかりになると思います。

本当に資産価値の下がらないものであれば投資家が目を付けます。
いいと思ったものは低倍率で買いたいからライバル増やすようなことをしません。

うまい儲け話をもちかけられたら用心しろ。不動産投資においても同じ。本当にいい話を赤の他人に教えたりしない。
本物のプロの意見を聞きたいなら、然るべき相談料を支払ってアドバイスを求めた方がいい。

>>10978 通りがかりさん
すごいですね

>>10985 匿名さん

角部屋より中部屋に価値を見出す人はマイノリティではないと思いますよ、と言いたいのですよね？

整理しますが、あなたのご意見は家具の配置やコスパなどを引き合いして相対的には正解ですが、絶対評価としては不正解です。
例えると、南面幅員道路が広い南東角地vs袋状となった西向狭小間口の土地のどちらに価値があるかを比較すれば良いでしょう。

双方で絶対的な資産価値はどちらがありますか？

>>10999 通りがかりさん

土地の場合、また話が違うと思うけどね

>>10996 匿名さん
こういう部屋や間取りは価値があるとか、
こういうのは資産価値も評価も低いとか
専門家気取りで語りたがる人っていますね。

自分の手持ちの物件の評価を上げたいのでしょう。

>>11000 マンコミュファンさん

土地もマンションもホテルであっても不動産価値を理解する上では同じですよ。

<パークビュー>or<コートビュー>
<コーナールーム>or<スタンダードルーム>

一般的に価値あるのはどちらですか？
そもそも三田ガーデンヒルズは<コートビュー>&<スタンダードルーム>が主ですので、野暮な質問ご容赦くださいませ。

俺は、土地を買うなら値段が高くても角地を買うが、マンション買うときは同じような価格でも角住戸は買わない。

各々、好みも価値観も違って当たり前。

なのに自分の価値観こそが最も一般的で世の常識だということにしたい人がいますね。

自分はこういうのに価値を感じる、自分はこう思う、でもういいんじゃないかと思うんですが。

他の価値観を否定し自分の価値観こそが常識だという押し付けも、間取りや住戸に優劣を付けたがる発言も気分が良いものではないです。

全熱交換、全室天カセ。いいね!

>>11005 匿名さん
同感！意外とそういう物件は少ないですよね。

>>11004 匿名さん　マンションだけじゃなくネット掲示板によくいるよ。
自分が正しく一般的で常識だと言い張る人。
自分と違う考え方を認めることができない。
自分の価値観と違う人は特殊なケースだとか少数派だと言い張る。

現在の倍率が気になる！
一期四次のつぎはいつになるんだろう？

>>11003 匿名さん

私も同じくです。
実際タワーマンション買った時も角部屋と中住戸で
価格も広さも方角もほぼ同じでしたが、間取りの使いやすさで中を買いました
絶対角が優れている、は最適解ではないです

あまり具体的に書くと特定されてしまいますのでぼかしますが、三田GHの近くのマンションを保有している者です。

この15年で本当に不動産【特に都心不動産】の風向きが本当に激変したなと思います。リーマン直後のあの景色が今も懐かしく思い出されますが、もう2度と大幅な景気後退なく、（※調整含めたじり下がりは、せいぜい－5％内外です。）このまま日本の都心のランドマーク不動産の活況は続くと思います。

わたしも何となく当時の坪単価の3倍くらいになっている気がしますが、それでも欲しくなってくる魅力がこの三田一丁目の界隈にはあります。

1部屋、記念取得しようと思います、セカンドオフィスに。

角部屋しか買ったことない。
別に中でもいいけど、角に勝ると思ったことはないな

角部屋よりも眺めが良ければ中住戸のほうが人気も価格も勝るよ。
例えば三田GHのパークマ最東160㎡台の10階角部屋コノエビューは悪くない間取りなんだけど寝室等がサウス棟と完全にお見合い状態でカーテン必須。
そのすぐ隣りの中住戸コノエビューワイドスパンや同じく10階メインエントランス上の中住戸ワイドスパンのほうが同じ160㎡なのに坪単価が高く人気あったみたいだね。
檜町のパークマもパークビュー中住戸鰻の寝床の売れ行きは良かったでしょ。

>>11012 ご近所さん

パークマンションの南面中住戸はW>Hのワイドスパンだからね。
他の棟の中部屋はW<Hのナロースパンで、中住戸の骨格が違うんだけど。

これだけナロースパンを理解できないとは。
議論が噛み合わない連中が多い理由が分かってきたわ。

>>11013 マンション検討中さん
間取りより立地の方が遥かに大事じゃないですか？些細なことに拘ってこの立地を逃しますか？

>>11012 ご近所さん>>11014 検討板ユーザーさん
パークマンション檜町公園は本当に酷いナロースパンと鰻の寝床間取りだけれど
売れ行きは好調で中古になっても人気ありますね。
間取り云々より立地が大事だとよくわかります。

間取りにこだわると、
古川近くの北向き斜面を
逃してしまうんですね。

三田小山地区の再開発も控えていますしこのあたり北向き斜面と言えどもバカにできませんよ。

>>11016 匿名さん
古川近くって三田小山の話？

現在動きがあるのは、
超一級：麻布台
並一級：こことWTR
準一級：三田小山
くらいか。
並一級クラスの物件も枯渇気味の印象。

>>11019 匿名さん
超一級か、、、
麻布台ヒルズは敷地位に食い込んでる
あの異様な存在感を放つ＊＊＊＊の建物があるのが引っかかる。
なかなか百点満点はないですね。

しきちがいじゃが、
仕方がない。

>>11019 匿名さん
アマンレジはロイヤリティを払う必要上とびきりの分譲価格でも、そのほかの麻布台ヒルズのタワマンについては三田GHパーマン二桁部屋とそんなに大差ない坪単価では？専有面積や仕様についても麻布台と比較して並と定義付けるのは卑下しすぎだと思う。ここのペントハウスは専用エレベーターあるしWTRの最上階プレミアムと一緒にするのも変だよね。

麻布台はそもそも買えないから比較対象ではない
WTRは全般的にちょっと安っぽいからパーマンよりは下かな

>>11019 匿名さん
誰か地盤のことを言ってたけどWTR 浜松町2丁目はもともと海の底だったところを埋め立てた土地　沖積低地　で軟弱地盤で　三田1丁目　と麻布台は台地ですから一緒にしないでね。

我善坊谷。。。

>>11023 匿名さん

たしかに浜松町はプレミアム住戸を除いてあまりクォリティーは高くない。
80㎡を超えでもキッチンに床暖房はついていないし
駅直結という優位性をのぞくと仕様などは郊外にある庶民的なタワマンと同レベルだと思う。

埋立地を買うなら月島や勝どきの方が良いと思うんですよね。あえて浜松町を買う理由がよくわからない。

今更ですが、会員制プールの使用権はパーマンは管理費に会員料含むとされてますが、その他の住戸は会員料払えば使えるのでしょうか？
それとも、100平米以上の部屋だけが会員料70万/年払えば使えるのでしょうか？

>>11028 マンション検討中さん

年間70万で使えるようですが
駐車場の優先権のようにまずは大きな部屋の方から声がけして
埋まり具合を見て順次募集をしていくと聞きました。

最初に声がけする基準が100㎡なのかどうか
その次に声がけする基準が何㎡以上になるのか
その辺りの詳細は聞いていません。
もう決まっているんでしょうかね？

やばい、プールの使用権だけで年間70万円て。
週一回しか使わなかったたら一回1.35万くらいか。
買えても区民プール行きそう

>>11030 匿名さん

区民プールは遠そうだし混んでそうで衛生管理が心配。

>>11030 匿名さん

毎日行って1900円、2日に1度くらい行って1回3,800円くらいか。
元を取らなきゃなんて発想の人には向かないのかもな。(笑)

間違っていたらどなたか訂正お願いします。

私の記憶するところでは、当初パーマン住民と他棟最上階等の住民（希望世帯が会費を払う）を対象にしていて、その後デベが他の住戸の住民にも門戸を広げるように計画を変更したようです。

たしか100平米以上の住戸が対象で入会の進捗度合いによっては100平米未満にも声をかける可能性があるようなことをおっしゃっていました。

但し、これもあくまでデベによる初期プランでしかしなく、パークマンションの管理組合の意思決定如何で利用規約が変わる可能性があり、
例えば会費を増額することを条件にプールをパークマンションの住民専用もしくは他棟最上階のみの当初の案にする場合もあり得るそうです。

計算すると、年間70万で月5.8万なので非パーマン棟で100平米の部屋だと、管理修繕に上乗せされると、パーマン棟くらいのコストになるんですね
それなら広さ足らないなら、パーマンに行きたくなるって感じでしょうか。
まぁプールだけで判断する人はそんなにいないと思いますが。

>>11035 マンション検討中さん
そうですよね。月々の管理費に足すと同じくらいになります。
私もプールにも魅力を感じてパーマン棟の部屋を購入しようと
申し込みしましたが残念ながらことごとく抽選に当たらず。

三田GH自体も気に入っておりますのでパーマン以外にも目を向けようと思ってます。
となると月5.8万、ちょっと考えてしまう庶民です。

ホテルのフィットネス会員は経年とともに会員数が増える一方ですがこの物件の会員数は全戸数を超えることはなくパーマン住民の高齢化でむしろ利用者が減る一方でしょう。入居直後は混みそうですが。

>>11037 匿名さん
一人７０万だと思って考えてた。
家族全員使えるなら高くないか。
ホテルのプールと比べるとちょっと小さそうだけど。

小学生くらいまでのお子さんがいる場合はロコンのスイミングスクールか30分三千円の貸切でご家族で泳いだり遊ぶのがよろしいでしょうね。

一次の申し込みのときパークマンションに人気が集中してとにかく凄かった。苦肉の策で「パークマンション以外の部屋でも会員になれてプールを使えますよ」と三井がセールストーク用に企画変更したとか？他棟の住戸で会員のオファーが来た話があれば知りたいです。

>>11041 検討者さん
完売してからか、ほぼ完成してからじゃないでしょうかね。
まだ一年半以上ありますから。

プールは管理維持費が相当かかるので
パーマン管理費の一部だけでなく
ある程度、会員数を増やして幅広く会費を取ってプール維持管理費にあてたいのだろうと思う。
ただ会員数を増やしすぎて混んでも苦情が来るだろうから様子を見ながらということになるだろうね。

>>11034 契約者さん
定員制かと。残りは抽選。

一度会員になれたら、売買時に会員の権利は駐車場と同じで返すのでは？

賃貸している時はどうするんだろうね。

その時は名義の変更受け付けるのかな？

>>11043 通りがかりさん
プールの管理維持費が相当かかりパーマン住民の負担が大きいなら計画当初からワンルームも含めた全ての住戸をプール利用と設定したはずなのでは？パーマン買えるくらいならプールの維持費上乗せはたいしたことではないはずです。

>>11045 匿名さん

いうてもそんなに皆さんプール入りますか？
私は何年も通ってたジムに大きな綺麗な屋外ジャグジー付きプールがありましたが、数えるくらいしか行ってません。
だって、プールって色々面倒ですから…

ジムにもご高齢様用レーンがあって、ウォーキングとかされてましたが、それはそれでいい運動になりそうだなと思いますが… まぁでもここ買える方々は年配の方々が多いと思うのでそれでいいのかもしれませんね。

>>11046 匿名さん
そうなんです。プールって色々面倒だからこそ、ホテルみたいに自室からエレベーターでプールに直行できると凄く便利なのですよ。
この件はプール利用に対する個人の嗜好や購入出来た部屋によっても意見が分かれる（ポジショントーク）ところでしょうね。

>>11044 評判気になるさん
そうそう！駐車場と同じで引っ越すときには返却することになると思います。
年会費なので一年経ったときに思ったより利用しない状況なら退会もできて、それに伴い追加募集という可能性もあるように聞いた記憶があります。

>>11046 匿名さん>>11045 匿名さん

プールの維持管理費は、パーマンの管理費からだけでも捻出できるけど
管理費が潤沢で余裕があるに越したことはないですし、
プールって面倒！と思う方も多いでしょうからパーマン住人さんの何割の方が日々利用されるかも蓋を開けてみなければわからない。
せっかくのプールをガラガラの状態にしておくのはもったいないですし、ならば少し会員を増やせば有効活用されて管理費も取れますしね。

ただワンルームも含めて1002戸利用可能にしてしまったら人が集中して混乱が起きかねませんし、広くて高額の部屋を購入された方々への優位性もなくなってしまいますので駐車場の優先権のような募集の仕方をするのだと予想してます。

>>11046 匿名さん
同感です。プールのあるジムに行ってましたが、荷物が増えるのも着替えるのも髪が濡れてしまって乾かすのも面倒で億劫になりなかなか利用しませんでした。
建物内にあると部屋から直行直帰できそうで良さそうだなと思ってます。
泳ぐのがすごく好きかというとそうでもないから続くかわかりませんが。