物件概要 |
所在地 |
東京都港区三田1丁目102番1(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩5分 (敷地(1)ノースヒルエントランスから) 徒歩7分(敷地(1)パークマンションエントランスから) 徒歩7分(敷地(2)サウスヒルエントランスから) 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩5分 (敷地(1)ノースヒルエントランスから) 徒歩7分(敷地(1)パークマンションエントランスから) 徒歩7分(敷地(2)サウスヒルエントランスから) 都営三田線 「芝公園」駅 徒歩10分 (敷地(2)サウスヒルエントランスから) 徒歩11分(敷地(1)パークマンションエントランスから) 徒歩12分(敷地(1)ノースヒルエントランスから)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
1,002戸(一般販売対象住戸952戸、他に店舗2戸、敷地(1)837戸、敷地(2)165戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上13階 地下2階建(敷地(1)パークマンション) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2025年03月下旬予定 入居可能時期:2026年04月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
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施工会社 |
大成建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
三田ガーデンヒルズ口コミ掲示板・評判
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10801
評判気になるさん
>>10800 評判気になるさん
言いたいことを目一杯書き込みするエナジー満開なのは結構だが、もう少しきちんとした日本語を表記して下さい。
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10802
そうですか?
>>10801 評判気になるさん
回りくどいけど言わんとしてることはわかりますよ。
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10803
匿名さん
>>10801 評判気になるさん
>良くも悪くもメルクマールとなる物件かどうかということですよ。
この一文だけで趣旨が伝わるが別に長文でも全然問題ないと思うよ
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10804
匿名
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10805
評判気になるさん
>>10801 評判気になるさん
すみませんね。
各種BS放送、日経などの、新築マンション特集は
ちょこちょこチェックしてますが、基本的に
取材せざるを得ないような物件だけですね。
それが言いたかっただけです。
札幌駅前にまたタワーが建つとか。
地方局ではその地方の中心地の再開発がらみとか。
>>10804 指標という意味です。
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10806
匿名さん
>>10800 評判気になるさん
ここと三田小山ならどっちが資産性高いでしょうか?三田小山が坪1000くらいで出てくるなら、駅近タワマンですしそっちですかね。
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10807
匿名さん
三田小山町の三井再開発も高くなりそうですよね。開発が進めば三田GHの資産性も高まりそうですし、どちらを買って良いかと思います。
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10808
マンション比較中さん
三田ガーデンヒルズ、ワールドタワーレジデンス 両方とも担当が三井不動産の方でしたが、これから先出てくる物件で三井的に最も力を入れる予定のマンションは?
と聞いたら2名とも三田小山と回答されていました。
パークコートザタワーまたはパークタワーどちらになるかわ分からないが確実に歴史に残るプロジェクトになるだろうと。
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10809
マンコミュファンさん
>>10808 マンション比較中さん
逆にそれ以外がないですからね!正直言いまして、大型開発の用地仕入れが全く、できていませんので。
そして三田小山は、坪1200以上はほぼ確定かと。三田ガーデンヒルズより高くなる予定ですわ
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10810
マンション検討中さん
ここの30㎡未満の小さな住戸1Rを1億円で買う方々が何を求めて購入される可能性があるのか、教えて頂けないものでしょうか?
賃貸が出ないかもしれないという不確実性を嫌ってのことなのでしょうか?
1LdK以上は、住むという可能性も一応想像できたりもしますので、実需でどうしてもこういうところに住んでみたい、お金余ってるから現金や株担保の空きを使わないよりもっていう考え方はあるのかなって想像もつくのですが。。。
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10811
マンション掲示板さん
>>10809 マンコミュファンさん
三田小山坪1200となると西麻布の野村が分譲されたら、すごそうですね。
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10812
義経
>>10807 匿名さん
場所が近いだけで狙ってる客層もコンセプトも全く異にする二つのマンション比較してもね。
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10813
名無しさん
三井のリハウスの方に相談したら、三田ガーデンは高台でタワーマンではない点が三田小山よりも価値が高いポイント、三田小山は間違い無く高い価格設定になるので、それに連動して三田ガーデンの中古も更に高くなるとの見込み。
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10814
匿名さん
>>10808 マンション比較中さん
三田小山が凄いというより、他に大規模開発物件がないんだと思います。
駅近なのは魅力ですが地歴や首都高沿いで古川沿いの低地などを鑑みれば
好みは分かれるところだと思います。
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10815
検討板ユーザーさん
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10816
匿名さん
>>10806 匿名さん
比べるまでもなくこちらだと思います。
地歴もあまりよくない三田小山はハザードマップを見ればわかりますが
古川沿いの三田小山は低地ですので豪雨で浸水の危険度の高いエリアです。
ガーデンヒルズは高台なので浸水リスクは極めて低いです。
また富裕層・超富裕層の方々は、毎朝電車通勤する方はあまりいませんので
駅に近いことはさほど価値はないのです。そしてタワマンにはもうとっくに飽きてしまっている方々も多いです。
もし同時期に売り出されていたら確実に三田小山の方が安かったでしょう。
数年後の相場によっては、高くなる可能性はありますが、その時は三田GHの中古価格も上がっていると思います。
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10817
匿名さん
>>10810 マンション検討中さん
広めの部屋をすでに購入された方が、テレワーク部屋に小さい部屋を買う人も結構いるみたいですよ
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10818
マンコミュファンさん
三田小山町も相当高値だと思いますよ。地歴を考えればWTRより三田小山町という人も多いでしょう。
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10819
匿名さん
>>10810 マンション検討中さん
地方の社長さんとかが東京出張のとき用の部屋に買ったり
娘や息子の大学進学に際して一人暮らし用に買ったりじゃないですか?
使わなくなれば賃貸に出すのでしょう。
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10820
匿名さん
そもそも三田小山西の詳細がわからないので、現時点では比較しようがないですよね。三田ガーデンみたいに高仕様なのかどうかすら不明。細かいところでは全部屋に天カセがのっているかどうかすら不明。
高仕様マンションに住んでいる人達が住み替えてもいいなぁと思うマンションなのか、それとも別路線なのか。発表が楽しみですね。
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10821
マンション検討中さん
メイド部屋か運転手部屋か愛人部屋、
買った人、いる?
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10822
評判気になるさん
>>10821 マンション検討中さん
使用人の社宅にするってこと?
実際は家事向け使用人だったりしたら、経費的にはイエローゾーンだな。
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10823
匿名さん
>>10818 マンコミュファンさん
古川ワキだろうが首都高高架ワキだろうが水没履歴有だろうが水没ハザードマップだろうが東京DEEPエリアだろうが、無知な奴らに麻布十番のイメージ刷り込んでやれば大丈夫だよ
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10824
マンション掲示板さん
>>10810 マンション検討中さん
小規模事業者ですが、本店は自宅ではなくサービスオフィスを借りています。何度か場所をうつしていますが最上級グレードのビルで借りると賃料は毎月50-100万です。
業者柄来客も無い、社員も引き続きテレワークで出社しない状況で1R1億で買ってみたいと思っています。
実質的には代表者である私の作業場やです。住めるかというとやはりプライベートは分離したいのでそれは無理ですね。
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10825
匿名さん
>>10822 評判気になるさん
使用人に一億超えの社宅、、、、経費にするのは難しいな
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10826
ご近所さん
>>10809 マンコミュファンさん
三田小山が三田ガーデンヒルズより坪単価が高くなること確定でも流石に四十五億や五十五億の部屋がいくつも用意されることはないだろう
ホテルレジデンスならともかくフツーのタワマン最上階でその金額はチャレンジ価格だろうから
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10827
義経
>>10826 ご近所さん
詳しいわけではないのだけれども三田小山計画は開発組合のなかに一般財団法人首都圏不燃建築公社という公社が入っているので、三田ガーデンヒルズのような贅を尽くした富裕層向けのマンションではなく、あの辺に古くから住む地権者を含め、平均年収の一般の人向けのマンションになるのではないでしょうか。仕様も極力安価な仕様になるのではないでしょうか。
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10828
評判気になるさん
>>10825 匿名さん
資産管理会社で取得して社宅扱い。減価償却と各種税は損金計上できるかと。
給与から負担金の徴収必要ですが、この面積なら数千円~1-2万円程度じゃないですかね?
使用人の人件費の方が経費化は難しそう・・・
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10829
評判気になるさん
>>10826 ご近所さん
そうですね坪単価で見たら市場次第ですから三田より高くなる可能性は十分あると思います。数十億越えのぶっとび住戸は無いでしょうね。麻布台ヒルズのB街区の中古も流通し始めるでしょうし。
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10830
ご近所さん
>>10827 義経さん
さて、その頃の平均年収がどの程度かですね
あくまで「港区に住む人の平均年収」だと思いますが
やっぱり2億超えると一気に手が届かなくなる人が増える印象です。
賃貸で月60-70万出せば選択肢かなり豊富ですので
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10831
義経
>>10830 ご近所さん
住宅ローンで買えるぐらいの中心価格になるのではないでしょうか。銀行の住宅ローン商品は1億までですから、部屋を狭くしてもきっと1億前後かそれ以下ではないでしょうか。
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10832
通りがかりちゃん
>>10828 評判気になるさん
本人負担が月数千円~2万円程度ですか!?
固定資産税評価額がそこまで低いとは思いませんが。
ワンルームといえど、こちらの物件で少なすぎると思いますよ。
顧問税理士に相談することをおすすめします。
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10833
ご近所さん
>>10827 義経さん
首都圏不燃建築公社が手がけた BrilliaTowers 目黒 と比べてこちらは腐っても港区ですから目黒以上のクラス感はまず間違いないかと
地権者住戸以外は平均年収の一般の人に手が出しにくいタワマンになると予想します
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10834
ご近所さん
>>10831 義経さん
そうですね、狭い部屋がまた出来そうな予感します
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10835
義経
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10836
匿名さん
>>10806 匿名さん
三田小山はガーデンヒルズと比べたら圧倒的に地権者が多い。
再開発が決まってもう間もなく取り壊しというタイミングで新規開店する明らかに立退料を保証料目当てのような
なりふり構わない金の亡者みたいな人も少なくないと聞くから三田小山の民度が案じられる。
三田GHはそういう点でも安心感がある。
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10837
ご近所さん
コモレのレジデンスは地権者住戸が半分以上を占めたせいなのか最大専有面積136.93㎡と比較的狭めでした
一方の三田小山は地権者専用棟が建つ予定ですから他タワー2棟については三田ガーデンヒルズに及ばないとしても地権者仕様とは一線を画すグレード高い物件になるのではないかと予想します
しかも港区三田の価値付与に積極的な三不が加わるからにはエコノミー路線はあまり期待できそうもありません
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10838
匿名さん
共用廊下の間接照明
全戸・全居室 天井カセットエアコン
リビング・キッチン・主寝室に床暖房
IHクッキングヒーター無償オプション
隠し蝶番
全部クリアしてたら坪1200以上でも納得する
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10839
ご近所さん
>>10831 義経さん
1億×ペアローンで2億と考えておりました。
1Rや1LDKは1億以下も全然あると思いますが、ファミリー向けだと2億までは攻めてきそうだなと・・・
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10840
マンション検討中さん
販売済み住戸の土地建物比率は7:3程度らしいですが、コンパクト住戸の場合はどうなるんでしょうね
投資目的も多いでしょうから建物比率を上げて欲しいものです。
※モデルルーム担当者も現時点では分からないようです
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10841
マンション検討中さん
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10842
検討板ユーザーさん
いやいや、三田小山のファミリータイプの価格が2億以上とか当然でしょ。1億とか言ってる奴は正気か?
白金ザスカイの中古ですら80平米2.5億とかで流通してるんだから、十番の駅近新築タワマンなら間違いなく同等以上の値がつくでしょ。
イメージとして、三田ガーデンヒルズの非パーマン棟の分譲価格に近い水準になると思うよ。
もちろん格はガーデンヒルズの方が上だから、三田小山の分譲のタイミングでガーデンヒルズの中古価格が上がるという流れになるよね
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10843
検討板ユーザーさん
>>10841 マンション検討中さん
減価償却なんてほぼないですね。
広大な土地にポツンと一軒家を港区内に建てた贅沢さだが、高額マンションは法人買い&節税対策が基本的なスキームなんで、この割合なら戸建ての方がいいという結論になる。
まあ法外なランニングコストに嫌気がさして、売却したくなるよ。
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10844
マンション検討中さん
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10845
周辺住民さん
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10846
匿名さん
購入時に数億~数十億が払えるというだけでは、ここの住人になるのは無理。
その後のバカ高い管理費と修繕積立と税金を
毎年払い続けられる人だけがガーデンヒルズの住人でいられる。
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10847
匿名さん
>>10845 周辺住民さん
高値入札を
最終的に負担するのは、
購入者ですからね。
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10848
口コミ知りたいさん
>>10840 マンション検討中さん
投資目的不動産の建物比率は、デベの比率を使っても良いのですが、固定資産評価から算出した方が有利であることが多いです。税法ではどちらも認められてます。
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10849
周辺住民さん
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10850
匿名さん
>>10846 匿名さん
その意味では同じ区分所有者でもこの物件を賃貸に出す人と実際に住む人とでは違うんだよね
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10851
匿名さん
>>10843 検討板ユーザーさん
金勘定の問題だけならそうかもね。
けど、金の問題だけでは決められない。やっぱり戸建ては嫌だよ。セキュリティの面から考えてもね。
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10852
匿名さん
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10853
マンション検討中さん
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10854
義経
>>10846 匿名さん
パークマンションの120平米あまりの部屋で管理費 修繕積立金 駐車場代など30万ちょい 固定資産税が100万ちょっとぐらいなもの、だけど考え方だけど個人で執事を雇ったらこんあものじゃすまないと思いますよ。
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10855
マンション検討中さん
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10856
名無しさん
>>10855 マンション検討中さん
階や眺望によって違うからモデルルームに行って聞いてみましょう
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10857
検討板ユーザーさん
>>10852 匿名さん
24時間いつでもゴミ出しできる便利さに慣れてしまったらもう戸建てには戻れませんね。
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10858
匿名さん
>>10842 検討板ユーザーさん
白金ザスカイの中古ですら80平米2.5億とかで流通してる
流通してない。希望しているだけ。
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10859
マンション検討中さん
>>10858 匿名さん
あと、ファミリータイプの定義が60㎡以下でも 2LDKあれば人によってはそれもファミリータイプとして候補になりますからね
白金スカイの今の売り出し価格でも1.5億以下でありますよね
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10860
通りがかりさん
>>10858 匿名さん
白金スカイは、出来上がった外観見ただけで興味無くなった。
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10861
マンション検討中さん
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10862
匿名のトクちゃん
>>10857 検討板ユーザーさん
そんなん週に2回まとめて出したらええだけやん
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10863
マンション検討中さん
>>10858 匿名さん
白金ザスカイは、
86平米が2.6億で成約してますよ笑
75平米が2億の成約もあります。
成約坪単価は、眺望と階数により、900~1000万円です
私が買えたガーデンヒルズの部屋は坪1235万です。
白金ザスカイと比べて、はるかにお買い得だと思っています。
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10864
匿名さん
>>10862 匿名のトクちゃん
その日のゴミは、その日のうちに捨てたい
何日も家に置いておくのが嫌
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10865
匿名さん
>>10860 通りがかりさん
駅近の大規模開発に少し惹かれたけど、
古川沿いと首都高沿いと交通量の多い幹線道路沿いの立地に
気持ちが冷めてしまいました。
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10866
匿名さん
>>10863 マンション検討中さん
知っていますよ。ただし、それは一部の例という話です。
目立つ例ばかり言う人がいますが、ならすと800を切るという話です。煽ってるわけではないです。
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10867
マンション検討中さん
ワンルーム
ローンの事前審査2行通ったけどなんか色々回答が厳しくて萎えた
つまりいつか売却する時を考えても融資が付きづらく現金一括組を探さないといけないとなる、かつ多少レイアウト異なるとしても競合が50戸もあるとローン組んで買うものじゃ無いようです
※44平米の方が事前審査通過した銀行が多かったので個人与信の問題ではなさそうです。
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10868
名無しさん
>>10866 匿名さん
スカイを弄ると変なのが湧いてくるからスルーでよし。
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10869
匿名さん
少なくも今の相場をみてる限り、坪900切るような部屋はほとんどないんじゃない?
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10870
マンション検討中さん
スカイとかここと比べるような案件じゃないですよ笑 立地もスカイは古川&高速沿いのネガ。仕様に関しても、ダサい壁掛けエアコンの寝室に、リビングがタイル貼りですら無い。
こちらは、三田綱町の高台立地なのに、ノースエントランスからフラットアクセスで麻布十番徒歩5分。仕様も全部屋天カセ、リビング床タイルまたは天然石、全熱交換換気、仕様も極めて高いです。唯一のネガは東側に墓があるので、ウエスト棟の東向きを買わなきゃ良い話です。
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10871
匿名さん
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10872
口コミ知りたいさん
>>10871 匿名さん
当然望ましいものではないですが、スカイのように目の前が古川ではない(少し距離がある)のと、三田小山が開発されて綺麗になりますよね。
スカイは浴槽もジャクソンでもないですし、まず壁掛けエアコンも論外です。こちらに優っているのは、おそらく良い間取りの部屋が多いという事くらいでしょう。こちらはちょっと苦しい間取りが多いので
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10873
口コミ知りたいさん
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10874
eマンションさん
それにしてもスカイ坪1000万で売れてるなら利食いえぐいな
スカイの新築時の坪単価知らんけど
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10875
通りがかりさん
>>10872 口コミ知りたいさん
間取りには好みもあるが
スカイの間取り、たいして良くない
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10876
eマンションさん
>>10875 通りがかりさん
間取りに好みはあんまりないと思いますよ
間取りは、良いか悪いかどちらかです
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10877
通りがかりさん
>>10873 口コミ知りたいさん
失礼しました。そうですね。
西側は墓なのでウエスト西向きは辛いですね。
逆に東向きは、区立幼稚園と都立高校なので半永久的に眺望は変わらず、校舎も低いこで抜けが良いと思います。
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10878
マンション検討中さん
>>10872 さん
こちらもスカイも何ら良い間取りとはいえませんよ。
こちらはパークマンションの120㎡以上の角部屋で6億超かつ三田棚町くらぶ沿いに数部屋良い間取りがあるくらいで、残りはナロースパンでオススメできるお部屋はありません。
他方スカイも角部屋だけはpp分離できてまともだけど、中部屋3LDKなんてリビングインのオンパレードで古川沿いに多数あった狭小長屋の間取りを連想してしまいます。
要するに三田では6億以上、スカイでは3億以上の予算がないと資産価値は維持できないです。
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10879
名無しさん
各棟中庭向きは美しい庭園が見れる代わりに、向かい合うので多少好みが分かれると思うが、
外向きであれば、サウス北向きは住友ビルが邪魔で、ウエスト西向きは墓および小山開発で不明瞭。パーマン南向きは当然良いが、イースト東向きも良い。
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10880
名無しさん
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10881
通りがかりちゃん
>>10867 マンション検討中さん
ワンルームは自分が買えたとしても、出口が難しそうですから、避けたほうが良さそうです。
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10882
マンション掲示板さん
やっぱり当たり障りないのは、イーストの東向きorサウスの坪単価1000前後の部屋だろうなあ。ここらへんは三田小山の開発までに値上がり出来る伸び代があると考えてます。
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10883
匿名さん
三井の社員は、ここの購入ノルマないの?
(自爆営業)
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10884
名無しさん
>>10882 マンション掲示板さん
そんな価格ではナロースパンの部屋しか取得できないのでは?
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10885
匿名さん
>>10874 eマンションさん
白金の駅近立地なのであそこは売れない理由がない。
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10886
マンション検討中さん
>>10885 匿名さん
ポジショントーク乙。金持ちは白金スカイなんていう壁掛けエアコンの雑仕様物件買いません。
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10887
eマンションさん
>>10884 名無しさん
確かに坪単価1000前後だとナロースパン多くて選べる部屋がなかなか無いですが、良さそうだなと思ったりして、検討しているところですね。
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10888
マンコミュファンさん
>>10876 eマンションさん
とすると
スカイの間取りも悪いってことだね
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10889
通りがかりさん
>>10888 マンコミュファンさん
その通りです。
三田ガーデンヒルズはナロースパン
白金ザスカイはリビングイン
高額マンションの間取りにおいて、最も避けなければならない間取りです。
日建ハウジングシステムや竹中工務店などが事業参加していたら、また違った結果が出たと考えると大変遺憾です。
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10890
匿名さん
>>10889 通りがかりさん
三田ガーデンヒルズにもワイドスパンはたくさんありますよ。
モデルルームなどは非の打ち所がない間取りですしね。
一概にナロースパンと決めつけるのは良くないです。
ザスカイのほうは存じませんが。
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10891
口コミ知りたいさん
>>10878 マンション検討中さん
ここのウナギの寝床みたいなほっそい部屋全く住む気にならんわ。家具置けないじゃん
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10892
eマンションさん
>>10891 口コミ知りたいさん
オプションで2LDKに変更したり自費で間取り変更したら住めるようになるよ
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10893
匿名さん
住む気があっても良い部屋は抽選当たらないんだよここは。
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10894
ご近所さん
>>10891 口コミ知りたいさん
6億で120平米台、まだ狭いと感じるなら10億、いやもっと出せば家具置けるようになりますよ。
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10895
マンション検討中さん
サウスヒルの南向きワイドスパンは向きも間取りも申し分ないと思いました。お庭ビューではないが。
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10896
匿名さん
>>10895 マンション検討中さん
中庭ビューに拘らなければいい間取りありますね。
100点満点を望むとなると、予算の問題や何より競争倍率の壁にぶち当たるけど
まあまあ満足なものを見つけるのは可能だと思います。
ちょっとした不満点はあっても慣れれば愛着がわきそう。
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10897
匿名さん
>>10891 口コミ知りたいさん
メニュープランでかなり改善されますよ。メニュープランで満足できなければ有償オプションという手もあります。
余分な金は一円も払いたくないなら仕方ありませんが。
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10898
通りがかりさん
イーストのMRもメニュープラン2LDkだからナロースパンが目立たないんであって、標準プラン3LDkは正にナロースパンの極みを体感出来るでしょう。
4億円超えの価値があるかは冷静になって考えてもらいたい。
三井レジの上層部やグランディーゾ担当には、今回の件について苦言と次回からの改善を上申しました。
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10899
匿名さん
間取りそのものに価値があるんじゃないよ
立地だよ
4億円超えの価値がないと思ったらもっとお金を出して広い平米数で条件の良い部屋を買えばいいだけのこと
あちらこちらに愚痴ったところで何の解決にもなりはしない
それとグランディーゾじゃなくてグランディオーソね
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10900
口コミ知りたいさん
>>10899 匿名さん
分かりやすく言うと、立地とは家柄です。
他方、間取りとは力量、知見、経験の結晶ですよ。
家柄に胡座をかく人か、努力を積み重ね人か。
魅力的な人はどちらですかね。
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