三田ガーデンヒルズってどうよ？

>>10751 有機茶さん
ナロースパンの中庭に面した部屋に接するのはバルコニーじゃなくて避難通路
普段使われない通路だけど私的エリアじゃないからドアも無い
部屋の窓から薄暗い避難通路越しに中庭を眺めても７階以上の高さだとお見合い棟の建物しか見えないよ

2023年現在　三田ガーデンヒルズのペントハウスたった一戸が55億円（推定）
2021年当時　ザ・コノエ三田綱町がまるごと65億円

コノエがめちゃ安く感じる、、、

>>10752 通りがかりさん

もう半分近く販売が進んでいる今、ひと様の購入された部屋をディスる人のは失礼だと思います。

ご購入おめでとうございます！
中庭も見えて三井倶楽部も見えるお部屋、二つの眺望が楽しめていいと思います。

中庭向きは個人的には距離近すぎてカーテン開けれないと思う

>>10748 名無しさん
部屋の中を見られたくない恥ずかしいと思うのは日本人特有みたいですね。
北欧やオランダあたりでは夜灯りを付けても誰もカーテンせず
外から中が丸見えが当たり前みたいです。
たしかに外国の方が多いマンションは照明もインテリアも丸見えのお家が多い気がします。
みなさんお洒落お部屋なので見られても構わないのかもしれません。

>>10760 匿名さん
国民性とか文化って色々ですね。
日本でも角部屋の人は意外とカーテンしていない率が高い気がします。
バルコニー無しのダイレクトウィンドウで三階や四階、しかも窓辺に座っていらっしゃると目があってしまいそうですが、もしかしたら外国人なのかも？

https://toyokeizai.net/articles/-/168847

35年かけた麻布台ヒルズが
5800億プロジェクトで、
入札一発物件の、ここの売り上げが
3000億？

>>10762 マンション検討中さん

三井不動産は2023年3月期決算で純利益2100億円、2024年3月期ではさらに15%ほどの増益を見込んでいます。米ニューヨークでの新規オフィスや何とか体裁を保った八重洲ミッドタウンも好況ですが、やはり収益の柱は三田ガーデンヒルズでしょう。

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/highligh...

足元ぐらぐらの大成建設をあごで使い倒し、広大な敷地を箱寿司と化して狭小ナロースパン三田ガーデンヒルズで間口を狭く奥行を伸長した薄暗い部屋を反復して、莫大な利益ならびに今後の収益を見込んでいます。

ここは三井不動産ではなく、三井不動産レジデンシャルでは？

連結決算って知ってるか？

ここは有栖川マリファナ公園みたいな ス ラムエリアが近所にないので、良かったです

>>10763 匿名さん
これって売り上げ・利益が計上されるのは引き渡し時の25年じゃないかな

億単位の物件を検討している人でも、企業会計の基礎知識もない人が多いのか。。。

経営者じゃなければそんなん知ってるのサラリーマンだけだよ。笑

>>10769 検討板ユーザーさん
超富裕層は人任せだからね。

>>10759 マンコミュファンさん
そこまで近くないと思うけど気になる？？

>>10771 マンション比較中さん

いや、かなり近いですよ。
カーテンしっぱなしだったら、壁ドンでもいいような気がするけど。

>>10768 ご近所さん

雇われリーマン乙。www

>>10773 匿名さん
いえ、無職です
雇われたいです

>>10766 検討板ユーザーさん
結構ここから近いと思うけど。有栖川宮公園の大麻パーティに向かう人が近所うろうろしてるかと思うと、危なくて夜は外歩けないな。家から出る時は車でないと不安。

日本一の高級マンション「三田ガーデンヒルズ」を購入した人の声　タワマンに飽きた富裕層が低層に価値を見出す逆転現象も
https://news.yahoo.co.jp/articles/49c78e62018310310431159f6dd85edcc86d...

最近いろいろな媒体でこちらの宣伝記事を見かけるようになりましたが、集客はあるものの申込客が想定より少ないのでしょうか？
分譲価格については妥当であるものの、ナロースパンと高額ランニングコストが原因の一端でしょうか？

有栖川マリファナ公園の話、昔から有名でしたよね。
外交官特権で警察は手を出せない。

真の港区出身者が子育て年代になるとあの辺りから離れていく傾向にあるのは、こういう治安面の根深い問題が理由の一つです。

麻布の田舎出身者の比率が高いのは、そういう情報にアクセスできない無知な人が多いから。

誰とは言いませんが、マニュアル本みたいなものを読んで田舎出身者が麻布に引っ越してくるのは、本当の港区民からすると最早お笑いレベルです。

初めて知ったんだけど、車乗り入れると、　車庫に入れるくれる人がいるんだってこのマンション。管理費だけでも高額か・・・

藤巻さんの記事によると
変動型の住宅ローンを組んだ人々が日銀の巻き添えになる
そうです。
どうなんでしょう？

https://president.jp/articles/-/69951?page=6

隣の家との間の壁が乾式壁だとは。
乾式壁は音が聞こえてきますから。
おそらく床のコンクリートの厚みも２５センチ以下でしょう。
中空スラブ工法（ボイドスラブ工法）で小梁を少なくして部屋をスッキリさせて見た目がいいけど騒音が問題になる恐れが。
柱を太くすればいいだけなのになぜ柱を太くしなかったのか？
答えはカネがかかるから。
まあ乾式壁でも一番高級なのを使用してるだろうからなんともいえないが、どうなんでしょう。

>>10777 匿名さん
うちもその一人です。
タワマンはタワマンで共有部の充実や眺望の良い部屋を手に入れやすいという利点はありますが、
何度か経験すると、引っ越し当初以外はそれほど外ばかり見なくなるし
緑の木々が近い低層にも魅力を感じ始めました。
ここはタワマンではないので眺望のいい部屋は競争が激しく多少の譲歩が必要ですが
共有部の充実はタワマン以上なので人気があると思います。

>>10783 匿名さん
高層階に住むと天気がわかりにくいね。土砂降りでない限り雨の音も聞こえないし、外を歩いている人が傘をさしているかどうか見るためには、ベランダに出て真下を覗き込まなくてはならない。確認せずに出てしまって一階に下りたら雨が降っていると再び傘を取りに高層階まで戻るのが億劫すぎる。

>>10778 通りがかりさん
良いとこは売れたということなんだから、まあ、どうにかなるよ。

>>10782 デベにお勤めさん
乾式壁にも、一枚、二重、その他、ピンキリありますからね。

>>10782 デベにお勤めさん

バブルより前の超高級物件で、隣で殺人事件が起きたとしてもわからないくらいの建物が、いくつもあったよ。多少の気配はあっていいの。

>>10777 匿名さん
日本一の高級マンション「三田ガーデンヒルズ」を購入した人の声

日本一の高級マンションだなんて、世間の人たちはそういうふうに見てるんだ、なんだか照れますね。

すぐ売れた、パコ虎・パコ千四は、
メディア展開の必要がなかったが、
苦戦した北参道やここは、
メディア露出に頑張ってる、
ってことやろ。

>>10789 マンション検討中さん

戸数が多いからってのもあるね。
１億超えを1002戸ってのは前例がないと思う。

>>10789 マンション検討中さん
残るSOHO部屋はたくさん部屋数あるし、さっきからナロースパン、ナロースパンと言ってる人がいるけどまさにそのナロースパンに当たるので売れ行きは苦戦するかな？

ワンルームでワイドスパンってそもそもあんまり聞かない

>>10783 匿名さん

私も同じ1人です。
これからタワマンに住む人が増えれば増えるほど、三田ガーデンヒルズのようなマンションの価値が上がることでしょう。
タワマンを経由して、最後は全員低層に戻る未来がくると考えています。

ナロースパンは絶対買うべきではない。
狭小間口の土地が売れないの二の舞。

こちらでリセールに耐えうる部屋はパークマンション5億超の部屋からです。高額ランニングコストは中古マンションマーケットで敬遠されるのもリスク。

>>10783 匿名さん
私も同じ理由でこの物件を契約しました。
運よく1次で当選したので生涯残りの運を使い果たしたと思っています。
共有部の充実はその通りですが総戸数の多さからしてかなりの盛況ぶりが予想されます。
あらゆるスペースにおいて入居から当面の間は公平に順番で利用するとかネットで先着申込順にするといった何かしらの工夫を予め講じておかないとまずいのではないかなと考えています。

ナロースパンをしつこくディスってる人、同じことばかり何度も何度も。

誰がどんな部屋を買おうが自由でしょ。

>>10796 匿名さん
ワイドスパンを運よく買えて高値転売したいから
ワイドの価値を強調するために過剰にナローを貶めるんだよ。
ここで価値あるのは何平米以上だ何平米以下は価値がないとかしつこく言ってる奴も同じ。

第一期四次のモデルルーム案内会　追加開催日時も
あっという間に埋まってしまったようですね。

>>10798 匿名さん

予約はこれからですよ。

【ご予約方法について】
5月27日(土)17時頃より下記URL（来場予約受付サイト）にてご予約可能となります。

>>10789 マンション検討中さん
メディア展開に関しては、どんなに良い物件でも、
地域や相場へ、それなりの影響をもたらすものや
社会的バリューがある程度以上のものでないと取り上げませんよ、普通は。
規模、戸数がある程度未満だと、参考に引用する程度が精一杯で、
真正面から取り上げると、なんで、こいつ、この物件を称賛してるんだ
というリアクションがあるでしょ。
いい悪いじゃなくて、それらをスルーできて、良くも悪くも
メルクマールとなる物件かどうかということですよ。

>>10800 評判気になるさん

言いたいことを目一杯書き込みするエナジー満開なのは結構だが、もう少しきちんとした日本語を表記して下さい。

>>10801 評判気になるさん
回りくどいけど言わんとしてることはわかりますよ。

>>10801 評判気になるさん
>良くも悪くもメルクマールとなる物件かどうかということですよ。
この一文だけで趣旨が伝わるが別に長文でも全然問題ないと思うよ

メルクマーク？？？？

>>10801 評判気になるさん
すみませんね。
各種BS放送、日経などの、新築マンション特集は
ちょこちょこチェックしてますが、基本的に
取材せざるを得ないような物件だけですね。
それが言いたかっただけです。
札幌駅前にまたタワーが建つとか。
地方局ではその地方の中心地の再開発がらみとか。
>>10804　指標という意味です。

>>10800 評判気になるさん
ここと三田小山ならどっちが資産性高いでしょうか？三田小山が坪1000くらいで出てくるなら、駅近タワマンですしそっちですかね。

三田小山町の三井再開発も高くなりそうですよね。開発が進めば三田GHの資産性も高まりそうですし、どちらを買って良いかと思います。

三田ガーデンヒルズ、ワールドタワーレジデンス　両方とも担当が三井不動産の方でしたが、これから先出てくる物件で三井的に最も力を入れる予定のマンションは？
と聞いたら2名とも三田小山と回答されていました。

パークコートザタワーまたはパークタワーどちらになるかわ分からないが確実に歴史に残るプロジェクトになるだろうと。

>>10808 マンション比較中さん

逆にそれ以外がないですからね！正直言いまして、大型開発の用地仕入れが全く、できていませんので。

そして三田小山は、坪1200以上はほぼ確定かと。三田ガーデンヒルズより高くなる予定ですわ

ここの30㎡未満の小さな住戸1Rを1億円で買う方々が何を求めて購入される可能性があるのか、教えて頂けないものでしょうか？

賃貸が出ないかもしれないという不確実性を嫌ってのことなのでしょうか？

1LdK以上は、住むという可能性も一応想像できたりもしますので、実需でどうしてもこういうところに住んでみたい、お金余ってるから現金や株担保の空きを使わないよりもっていう考え方はあるのかなって想像もつくのですが。。。

>>10809 マンコミュファンさん
三田小山坪1200となると西麻布の野村が分譲されたら、すごそうですね。

>>10807 匿名さん
場所が近いだけで狙ってる客層もコンセプトも全く異にする二つのマンション比較してもね。

三井のリハウスの方に相談したら、三田ガーデンは高台でタワーマンではない点が三田小山よりも価値が高いポイント、三田小山は間違い無く高い価格設定になるので、それに連動して三田ガーデンの中古も更に高くなるとの見込み。

>>10808 マンション比較中さん
三田小山が凄いというより、他に大規模開発物件がないんだと思います。
駅近なのは魅力ですが地歴や首都高沿いで古川沿いの低地などを鑑みれば
好みは分かれるところだと思います。

古川ってなんであんなに泡拭いて臭いんだろ…

>>10806 匿名さん
比べるまでもなくこちらだと思います。

地歴もあまりよくない三田小山はハザードマップを見ればわかりますが
古川沿いの三田小山は低地ですので豪雨で浸水の危険度の高いエリアです。
ガーデンヒルズは高台なので浸水リスクは極めて低いです。

また富裕層・超富裕層の方々は、毎朝電車通勤する方はあまりいませんので
駅に近いことはさほど価値はないのです。そしてタワマンにはもうとっくに飽きてしまっている方々も多いです。

もし同時期に売り出されていたら確実に三田小山の方が安かったでしょう。
数年後の相場によっては、高くなる可能性はありますが、その時は三田GHの中古価格も上がっていると思います。

>>10810 マンション検討中さん
広めの部屋をすでに購入された方が、テレワーク部屋に小さい部屋を買う人も結構いるみたいですよ

三田小山町も相当高値だと思いますよ。地歴を考えればWTRより三田小山町という人も多いでしょう。

>>10810 マンション検討中さん
地方の社長さんとかが東京出張のとき用の部屋に買ったり
娘や息子の大学進学に際して一人暮らし用に買ったりじゃないですか？
使わなくなれば賃貸に出すのでしょう。

そもそも三田小山西の詳細がわからないので、現時点では比較しようがないですよね。三田ガーデンみたいに高仕様なのかどうかすら不明。細かいところでは全部屋に天カセがのっているかどうかすら不明。
高仕様マンションに住んでいる人達が住み替えてもいいなぁと思うマンションなのか、それとも別路線なのか。発表が楽しみですね。

メイド部屋か運転手部屋か愛人部屋、
買った人、いる？

>>10821 マンション検討中さん
使用人の社宅にするってこと？
実際は家事向け使用人だったりしたら、経費的にはイエローゾーンだな。

>>10818 マンコミュファンさん
古川ワキだろうが首都高高架ワキだろうが水没履歴有だろうが水没ハザードマップだろうが東京DEEPエリアだろうが、無知な奴らに麻布十番のイメージ刷り込んでやれば大丈夫だよ

>>10810 マンション検討中さん

小規模事業者ですが、本店は自宅ではなくサービスオフィスを借りています。何度か場所をうつしていますが最上級グレードのビルで借りると賃料は毎月50-100万です。
業者柄来客も無い、社員も引き続きテレワークで出社しない状況で1R1億で買ってみたいと思っています。
実質的には代表者である私の作業場やです。住めるかというとやはりプライベートは分離したいのでそれは無理ですね。

>>10822 評判気になるさん
使用人に一億超えの社宅、、、、経費にするのは難しいな

>>10809 マンコミュファンさん
三田小山が三田ガーデンヒルズより坪単価が高くなること確定でも流石に四十五億や五十五億の部屋がいくつも用意されることはないだろう
ホテルレジデンスならともかくフツーのタワマン最上階でその金額はチャレンジ価格だろうから

>>10826 ご近所さん
詳しいわけではないのだけれども三田小山計画は開発組合のなかに一般財団法人首都圏不燃建築公社という公社が入っているので、三田ガーデンヒルズのような贅を尽くした富裕層向けのマンションではなく、あの辺に古くから住む地権者を含め、平均年収の一般の人向けのマンションになるのではないでしょうか。仕様も極力安価な仕様になるのではないでしょうか。

>>10825 匿名さん
資産管理会社で取得して社宅扱い。減価償却と各種税は損金計上できるかと。
給与から負担金の徴収必要ですが、この面積なら数千円~1-2万円程度じゃないですかね？
使用人の人件費の方が経費化は難しそう・・・

>>10826 ご近所さん
そうですね坪単価で見たら市場次第ですから三田より高くなる可能性は十分あると思います。数十億越えのぶっとび住戸は無いでしょうね。麻布台ヒルズのB街区の中古も流通し始めるでしょうし。

>>10827 義経さん
さて、その頃の平均年収がどの程度かですね
あくまで「港区に住む人の平均年収」だと思いますが
やっぱり2億超えると一気に手が届かなくなる人が増える印象です。
賃貸で月60-70万出せば選択肢かなり豊富ですので

>>10830 ご近所さん
住宅ローンで買えるぐらいの中心価格になるのではないでしょうか。銀行の住宅ローン商品は1億までですから、部屋を狭くしてもきっと1億前後かそれ以下ではないでしょうか。

>>10828 評判気になるさん

本人負担が月数千円～2万円程度ですか!?
固定資産税評価額がそこまで低いとは思いませんが。
ワンルームといえど、こちらの物件で少なすぎると思いますよ。
顧問税理士に相談することをおすすめします。

>>10827 義経さん
首都圏不燃建築公社が手がけた BrilliaTowers 目黒 と比べてこちらは腐っても港区ですから目黒以上のクラス感はまず間違いないかと
地権者住戸以外は平均年収の一般の人に手が出しにくいタワマンになると予想します

>>10831 義経さん
そうですね、狭い部屋がまた出来そうな予感します

>>10833 ご近所さん
ちょっと前2020に売り出された、四谷の駅前の抜群の立地のコモレ四谷が参考になるのではあそこは販売が三菱地所レジデンスでしたがUR都市機構も入ったエコノミー仕様のマンション　当時坪単価600万台でした

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/5673-2020-10-02-12-55-22

あれから年月経っているのでもう少しは高いでしょうけど。

>>10806 匿名さん

三田小山はガーデンヒルズと比べたら圧倒的に地権者が多い。
再開発が決まってもう間もなく取り壊しというタイミングで新規開店する明らかに立退料を保証料目当てのような
なりふり構わない金の亡者みたいな人も少なくないと聞くから三田小山の民度が案じられる。

三田GHはそういう点でも安心感がある。

コモレのレジデンスは地権者住戸が半分以上を占めたせいなのか最大専有面積136.93㎡と比較的狭めでした
一方の三田小山は地権者専用棟が建つ予定ですから他タワー２棟については三田ガーデンヒルズに及ばないとしても地権者仕様とは一線を画すグレード高い物件になるのではないかと予想します
しかも港区三田の価値付与に積極的な三不が加わるからにはエコノミー路線はあまり期待できそうもありません

共用廊下の間接照明
全戸・全居室　天井カセットエアコン
リビング・キッチン・主寝室に床暖房
IHクッキングヒーター無償オプション
隠し蝶番

全部クリアしてたら坪1200以上でも納得する

>>10831 義経さん
1億×ペアローンで2億と考えておりました。
1Rや1LDKは1億以下も全然あると思いますが、ファミリー向けだと2億までは攻めてきそうだなと・・・

販売済み住戸の土地建物比率は7：3程度らしいですが、コンパクト住戸の場合はどうなるんでしょうね
投資目的も多いでしょうから建物比率を上げて欲しいものです。
※モデルルーム担当者も現時点では分からないようです

72対28です

いやいや、三田小山のファミリータイプの価格が2億以上とか当然でしょ。1億とか言ってる奴は正気か？
白金ザスカイの中古ですら80平米2.5億とかで流通してるんだから、十番の駅近新築タワマンなら間違いなく同等以上の値がつくでしょ。
イメージとして、三田ガーデンヒルズの非パーマン棟の分譲価格に近い水準になると思うよ。
もちろん格はガーデンヒルズの方が上だから、三田小山の分譲のタイミングでガーデンヒルズの中古価格が上がるという流れになるよね

>>10841 マンション検討中さん

減価償却なんてほぼないですね。
広大な土地にポツンと一軒家を港区内に建てた贅沢さだが、高額マンションは法人買い&節税対策が基本的なスキームなんで、この割合なら戸建ての方がいいという結論になる。

まあ法外なランニングコストに嫌気がさして、売却したくなるよ。

72対28です

>>10844 マンション検討中さん
うっひゃー

購入時に数億～数十億が払えるというだけでは、ここの住人になるのは無理。
その後のバカ高い管理費と修繕積立と税金を
毎年払い続けられる人だけがガーデンヒルズの住人でいられる。

>>10845 周辺住民さん

高値入札を
最終的に負担するのは、
購入者ですからね。

>>10840 マンション検討中さん
投資目的不動産の建物比率は、デベの比率を使っても良いのですが、固定資産評価から算出した方が有利であることが多いです。税法ではどちらも認められてます。

>>10843 検討板ユーザーさん
どっひゃー

>>10846 匿名さん
その意味では同じ区分所有者でもこの物件を賃貸に出す人と実際に住む人とでは違うんだよね

>>10843 検討板ユーザーさん

金勘定の問題だけならそうかもね。

けど、金の問題だけでは決められない。やっぱり戸建ては嫌だよ。セキュリティの面から考えてもね。

戸建てはゴミ捨ても問題あるよ。

戸建ては近所付き合いもあります。

>>10846 匿名さん
パークマンションの120平米あまりの部屋で管理費　修繕積立金　駐車場代など30万ちょい　固定資産税が100万ちょっとぐらいなもの、だけど考え方だけど個人で執事を雇ったらこんあものじゃすまないと思いますよ。