THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

4月下旬にはなんとなく分かるんでしょうね。
500は無いにせよ近い金額と予想。
s-75Bの間取りが気になってます。
仮に30階だとして480位で11000万位か…
それでも西池袋よりはこちらかなと思ってます。
他も間取り含め楽しみです。
設備が良いことを期待しています。

グロスで１億円超えが半分以上だったら、文字どおりの億ションか。
十条も人気になったなあ。

>>885 マンション検討中さん
75平米以上はありえますよね。
色々なものが高騰してる影響もありますし…

全然あり得ますよね。都内の駅近タワーマンションで75近くでは1億切る物件なかなかないかも。
凄い時代ですね。

設備とか価格に地権者の意向って、どのくらい反映されるものなんでしょうか？

価格に地権者の意見が反映されることは、まず無いと思いますよ。
こういう間取りと仕様でこの金額です、と提示された上で権利変換に進む訳だし。
その後の一般販売に口を出す事は無いんじゃないかと。
仕様については質問や要望を尋ねることはあっても、あくまで決めるのは施工業者なので、大きく影響されることは無いのでは？

>>888 マンション検討中さん

地権者住戸と仕様わけることはありますよ。

パークハウスは、地権者の意向で、直床&ディスポーザー無し、なんて記事がありましたけど、そんなもんなんですね。

キッチンとかトイレの仕様がグレードダウンしてるのはありそうだけど。

共用施設の要望はとるんじゃないですかね？あとは二重床とか免震とか構造の要望も。それが間接的に価格に反映されることもあると思います。

建替えなので参考にならないかもですが、ブリリアシティ石神井公園アトラスが、地権者の意向で「利益」よりも「ゆとり」重視の設計という評判ですね。

十条駅前の人達は、思っていた以上にイケイケということかな。
それにしても、元の区画数に対して、地権者住戸の数が多い気もしますが。

とりあえず、赤羽～池袋の通勤ラッシュ時の大混雑埼京線を体験することをおすすめします。本当にすごいから。

十条駅前にタワマンが出来て、混雑要因が増えるのは恐怖でしかない。

在宅勤務増えてますがまだ混雑はするものでしょうか。今や東西線なんかが凄いみたいですけど。
以前田都沿線に住んでいたのであそこまでではないのかなあと勝手に妄想してます。
時間に余裕あれば通勤ラッシュ確認してみます。

地権者が多いと配慮して管理費は抑えられると聞いたことがありますがあり得ますかね？
日勤管理、コンシェルジュなしなどサービスレベルを最低限必要なものだけにして。高い管理費を負担に感じる地権者はいると思うので割とあり得る話だと思いましたが。
個人的には過剰なサービスは不要だと思っているのでそうであるならその方が有難いと考えていますが。

>>893 マンション検討中さん

「利益」よりも「ゆとり」重視かもだけど、管理費抑えるためディスポーザー等の設備を削ったり機械式駐車場じゃなく平置き駐車場だけにしたために新規購入者の駐車場数が少なかったりで問題もあるみたいだよ。

>>895 マンション検討中さん
電車のラッシュがどのくらいになるかはコロナが終わらいとわからないね。埼京線も田園都市線も経験してるけど、どちらもすごい。使っていた時代が違うので一概には比較できないけれど、ピーク時の苦しさは埼京線がやや勝利で、朝も夜も混んでいるのが田園都市線。

・板橋→新宿間を使っていたときは、池袋までは死ぬレベル。夏場などは新宿で降りて、今日の仕事は終わったと思えるくらいの疲労感。スーツは汗でくしゃくしゃ。仕事前なのに...。

・田園都市線 二子玉川→渋谷間を利用。いま朝は準急だけれど、急行だったときはかなりの混雑。各駅の2本目のほうが余裕あり。電車はいつも遅れる。他路線との違いは帰りも混んでいること。

そう思うと、山手・京浜は本数が多いし、並行区間もあるので、まだやさしいんだよね。

●住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)(月額使用料：未定)

車が必要な立地でもないし、こんなもんかね。

残債割れも普通にありそうでこわい

>>900 マンション検討中さん

ここに関わらず、何処も買わない事をお薦め致します

>>900 マンション検討中さん

市況の変わり目なので、この物件以外でも残債割れは十分ありえますよね。

どんな物件にもリスクあると思います。

残債割れ濃厚になっちゃうと、10年～15年長期で住むor保有する覚悟が無いと手を出しちゃ危ないですかね？
それとも、広域検討組でも実需なら腹括れってことか～

マンマニが浦和駅西口と比較してたけど、リスク覚悟で買うなら十条より浦和駅西口の方が堅いかなあ。

地権者(元町会長)代表の意向で、悪趣味な共用部になった代表的な例だと
「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」のエントランスには何故か「神輿」が鎮座してるし
そこら中に、手書きの注意掲示が貼られてる

>>903 マンション検討中さん
危ないかどうか、と言うよりは資金計画にどのくらいリスクを織り込むかかと。一般的に長く住んだほうがお得になると言われるけど、結局は売ったときの価格で決まってくるので、はっきりは言えないですね。

投資ではなく、実需として住むなら、好みの物件を選んだほうがいいと思います。

十条ですら億越えでしょうから。
投資目線は難しいところですね。
強いて言うならハルミとかならいいんじゃないでしょうか。

一応、地縁と理由ありの実需です。
東口でなく西口である必要もあり。

だけど、タワマンである必要ないんですよねえ～
他に物件がある土地なら良いけど。
エクセレントシティが瞬間蒸発したのが痛かった。

物件の値段は相場に引っ張られるとはいえ、給与も街の価値も同じスピードでは上がらない。

その状況で、相場価格であっても十条に金払うかどうか。

10-15年後の、人口ピラミッド考えてみてください。需要がどうなっているか。今は駅近=価値保全という神話があるかもしれません。将来、リモートワークや自動運転が当たり前になったらそれも覆るかもしれません。

今、転換期だとおもいます。ここを買える層は、それなりの検討をした上で買うのかとおもいます。資産性を考えるとリスクは高すぎますね。

>>909 検討板ユーザーさん
10-15年後は購入適齢期の減少で郊外、近郊マンションは全く売れなくなり、山手線内側と至近の駅直結マンションだけが価値が残る、と予想しています。
需要が減少すれば先に立地が悪い物から淘汰されていくと思います。

むしろ値上がり仕切ってる内側より赤羽、十条、板橋、池袋、その先の新宿や中野の再開発が決まってる北から西エリアの値上がりが顕著になると思う。

勿論、どこかのタイミングでバブルは弾けるでしょうけど。

2030年代、もしかしたら後半になるかもしれない十条駅の高架化までは、最低でも住み続けるぐらいでないと、メリット享受できないかもですね。

そういった意味での実需組でないと、市場が下振れした時に精神的にも耐えられないでしょ。

>>912 マンション検討中さん
今のままの高値が続いてはじける→リーマンショック後のミニバブル崩壊並み（＝2割程度の下落）
もっと上がってからはじける→不動産バブル崩壊並み（2-3割上がってから最高値の半分になる）

のどちらかのストーリーが可能性高いと思っています。
実需で下がっても住み続けるから大丈夫！じゃないと買いづらい時代ですね。

転売ヤーは邪魔
ハイエナみたいな輩
住み続ける住民が買うべき

確かに投資で検討するならよく分からないデベのコンパクトマンションでも買っておけば良いんじゃないですかね。高値で売れるかよりも本当に住みたいと思えるかは重要なポイントですよね。

現実には、地権者住戸を除いた≒400戸をさばく為には、投資家含め広域から集客しないと売り切れないよ。最上階プレミアなんて、23区平均年収下位層の地元民が買えるワケないんで。

>>916 買い替え検討中さん
むしろ地元の富裕層以外でどんな人がわざわざ十条でプレミアム買うのか知りたい。
平均が450だとしてもプレミアムは2億近くになる計算だし。
それだけの予算があって地縁がない人がここを選ぶ理由がない。
十条の地主さんとか社長さん向けでしょ。

誠意は言葉でなく金額、とまでは言わないけど戸数を捌くために集客するならある程度「お得感」出さないと。
7千万、8千万、9千万、1億に加えて「北区十条」の壁も越えてもらう必要あり。

全戸大抽選会というよりは、パンダ部屋、RV人気部屋、RVそこそこだけど無抽選部屋が程よくばらけるんじゃない？
平均が高目で出てくると、無抽選でなく不人気部屋が生まれちゃうけど。

>>913 マンション検討中さん

そのくらいの値下がりは、想定して買うべきだと思います。

長期的に見て、インフレで通貨価値が下がった分、価格が上がる可能性はありますが、物件そのものの価値は上がらないのでは無いかと思っています。

坪400万こえると投資組にはきついかなと。十条に住みたい実需組がどれだけいるかで、将来の価値が決まってきそうですね。

>>919 検討板ユーザーさん
なんだかんだで駅直結だし、交通利便性も高いので資産性はまずまずだと思います。
値上がりを期待！ここからすごろくでステップアップ！とか考えるのはさすがに無謀だと思いますが、中長期で見ても広域の庶民と地元の富裕層には支持されていくと思うので大きな値下がりはしにくいのでは？と考えています。

>>917 マンション検討中さん
例えば、池袋westの低仕様に呆れた、広域検討のマンションコレクター富裕層には、
ヒットすると思うよ。彼らは融資なんて組まずに現金買いなんで、
10年後の資産性なんて考えずに、引渡し時点で利確なら即売りするんで。

この先新築マンションの価格が下降するなんてホントに思いますか？金利も多少上昇しますがあらゆる資材は凄いスピードで上昇するでしょう。価格上昇さえ保証されれば、あと２割くらいまで上がると思った方が

あと、数年は上がる可能性は高いかもしれません。でも、その先は分からないかな。下がることも考えられるので、それに備えておくのは重要でしょ

>>922 マンション検討中さん
仮に新築が上がり続けても、中古で売るときに下がったら残債割れする可能性ありそうだよね。という話だと思います。

>>924 マンション検討中さん
そうですね。中古はあまりに無根拠に上げてますよね。
特に豊洲、勝どきなど埋め立て地の湾岸の中古マンションは
急落する局面きそうで、そこがきっかけで下降する可能性高いと思ってます。城北はわかりませんが

>>924 マンション検討中さん
のらえもんさんが新築は下がらない。中古は下がるかもという予想をしてますよね。
個人的にはほぼ同意で新築が下がる要因ないんで、新築マンションの建つ数自体がどんどん減っていく。新築マンションは富裕層だけのものになっていくと思っています。

中古はショックが来たら下がると思いますよ。

>>926 マンション検討中さん

いや、新築と中古価格は連動するので、それはないな。新築が上がれば中古もあがる

>>927 通りがかりさん

いや、価格は需要と供給のバランスで決まるので、それはないな。

今後、新築の供給が減っていくので価格を維持するかもしれないが、
中古はそうともいえない。

>>928 マンション検討中さん
不動産屋さんですが、新築と中古は連動します。青田売りなので完全にとは言いません。完成物件なら新築と中古はちゃんと連動するでしょうね。

それは、ここ最近、市場全体で売り手市場の需給関係だから連動してるわけで、この先もその傾向が続くとは言い切れません。

>>929 匿名さん
むしろ、マンションというものが誕生して以来こんなに新築と中古の価格が近い方が特別ですよ？
10年ぐらい前は新築プレミアという言葉があって、新築は住んだ瞬間2割ほど下がっていたんですよ

>>929 匿名さん
そら連動はするでしょ。
新築が100としたら、ほぼ同様の場所、仕様の中古マンションが90と評価されていたのが80とか70になりますよ？ということです。
新築は建てない、という選択肢がありますし、大手ディベは体力があるので売らなくてもいいという選択肢もあります。

中古を売る個人のほとんどにはそんな体力はないので、市場原理にのっかるだけです。
ショックがきてローンを払うのに困れば売るしか選択肢がないのです。

最近ブランズタワー豊洲への買替えのために豊洲、有明、東雲で多くの中古マンションが売りに出され始めた。現在勝どき、芝浦、白金高輪あたりでも大型タワマンの販売が進んでおり、一次取得者でそれらを購入できる層は限られているので購入者の多くは二次取得者と考えられる。来年から再来年にかけてそれらのマンションへの買替えのために大量の中古マンションが市場に放出されることが予想され、少なくとも湾岸地域の中古マンション市場は緩むとみるのが常識的な見方だと思う。
湾岸地域の中古マンション市場が需給関係で弱含む中、湾岸地域以外だとしても新築マンションの価格をどんどん上げていくことは難しいのではないかなと思う。