THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

比較した外周区のタワマンってどれですか？

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安ければ大抽選会で買えない、高ければ予算オーバーで買えない、
一次取得層にとっては厳しい時代です

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>>603
私も500とまでは言わないものの、同じような認識です。
>>602
同じなら同じで良いのでは。

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業者ならそれはそれでリサーチ能力が不安になるレベル。

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>>605 匿名さん
つまり安値かつ抽選で当てるしか住む方法がないということか。

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坪450、500、550でも良いんだけど、根拠が的外れだから引かれてる訳で。

単価高いなりに、満足度の高い設備スペック、ありきたりな田の字でない間取り、高架化の最新スケジュール、続く再開発とかそういう情報は無いですかね？

板橋大山、北赤羽のヴェレーナとかは、駅力や立地に対して割高だったけど、それでも納得感ある商品内容だったからスムーズに売れていったし。

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値付けに関しては東急だから期待しない方が良いよ。タワマン苦手だし。
BTTもコロナバブル無かったら売れ残りまくりアウトレット直行だったのだから。

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>>610 匿名さん

確かに東急だったら相場が読めず勘違い高値を付けて売れ残りアウトレットの可能性はあるかも。

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>>610 匿名さん

苦手ゆえのお得なお部屋は転売ヤーに取られちゃうよね。。。

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ほんと東急は値付け下手。芝浦なんて条件悪い部屋を妙に安くしちゃうからあっというまに転売屋か投資家が買っちゃって、そのつけで無茶苦茶割高感が強い残りの部屋が売れ残ってる。豊洲は逆に最初はビクビクしながら弱気で部屋であまり差をつけないで売ったから逆に高層から売れていった。

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ここは芝浦豊洲よりも価格付けが悩ましいかもしれないですね。

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設備スペックや間取りが価格に与える影響なんか無視できるほど小さいわ。このレベルのマンションは
米国株、コアCPI、為替、米10年債利回りとかの影響をもろに受けるがね。

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>>613 購入経験者さん
値付け下手ってさ。貴方が納得できる安価な値付けがされなかっただけでしょ？
それを下手っていうのは違うよね。
どこぞのスミフなんかもっと高値で売り急がないで残らせてるよ？それは下手だったらじゃなくて、販売手法の問題。
スミフは大体一期が一番安くあと蝿値上がりするだけの強気手法だから、貴方みたいな安くなきゃ売れ残るっていう考えの人は相手にしてない。
ここも十条のポテンシャル云々言われて高くなるわけないとか言ってるけど、今の都内の他の場所の単価見て言ってるの？
ここは残念かもしれないけど、絶対に平均300台なんかでは販売されないと思う。
ここと城東比べたら絶対こっちの方が雰囲気好きっていう属性は沢山いるからね。

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>>616 マンション掲示板さん
何必死になってる？　落ち着け。ここはただの掲示板だぞ。

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川口や大宮のタワマンと違い、外観がいかにもタワマンぽい正方形に近い形で39階建てで建築面積も大きいこのタワマンは魅力的に見えてしまう。

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販売側が、面積を広くしたらグロスが伸びない、と考えているなら、そもそも面積を広くしないだろうな。現時点で見えてるプランだけでも、高値チャレンジだろうなというのは読める。

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>>619 マンション検討中さん
逆じゃない？ 単価を絞ることにより、広くしてもグロスを抑えられると判断したんでしょ。
ハルミフラックと同じ理屈。

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同じタワマンというだけで湾岸と比較するのはナンセンスですけどね?
まぁ400くらいだと動きそうですね。

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不動産なんだから同じものはないし、少し似た湾岸タワマンや外周区タワマンと比較するしかないだろ。どこと比較するのが妥当なのか逆に聞きたいわ！川口の値付け間違ったタワマンとかクソリプはいらないよ。

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湾岸でも外周区でもないけど、ここより都心に近い亀戸駅徒歩１分・大規模・商業直結が300後半でまぁまぁの売れ行きです。
亀戸はハザードがありますが、それを考えに入れても北区のここは400が頃合ではないでしょうか。

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>>623 匿名さん
亀戸は駅までに信号があるので、それも考慮しないと。

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ここが坪450だと勝どきと被るので販売は相当厳しいと思う。坪400ぐらいならなんとか捌けるかもとうイメージ。皆十条を買いかぶり過ぎ。十条は単なる風采の上がらない下町にすぎず、恵比寿や目黒のようなお洒落な街とは違う。

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たしかに400狙いで出すはずの計画だったでしょうね、急速に情勢が変わって、さていくらか?は業界含めて興味津々でしょうね。ここいかんによって板橋タワーも影響するでしょうし

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>>625 匿名さん
勝どきと比べたがるのが意味わからない。
湾岸好きな人もいれば地盤や潮風が気になる人もいるし、タワマンだらけの街が好きな人もいれば殺風景に感じる人もいる。

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>>625 匿名さん

皆勝どきを買いかぶり過ぎ。勝どきは単なる風采の上がらない下町にすぎず、恵比寿や目黒のようなお洒落な街とは違う。

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勝どき、月島は今の相場だと坪単価600万です。すみふの月島タワマンで。PTKは今となっては割安でした。

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>>626 eマンションさん

確かに。PTKサウス以外はどこも苦戦してますね。
三井以外のアホなデベどもが欲かきすぎて大爆死連発

適正価格で供給する三井に人気が集まる状況

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>>624 マンション検討中さん
信号ひとつで坪100万も変わらんやろ

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カメックスのときとは相場がまるで違うわ。

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>>629 マンション検討中さん
月島のおこぼれ勝どきは無理やな

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>>632 マンション検討中さん
まだ現役で売ってるけど？
相場が具体的にいくら変わってるの？ そのデータはどこから？

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今後金利が上がったら安く販売する可能性ありますかね

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黒田が退任する来年4月までは金利上げないでしょう。その後も金利上げたら日銀債務超過になるから金利上げれないでジリジリインフレ進み、マンション価格はさらに上がるかな。

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>>635 検討板ユーザーさん

400超えるとか言って、高値でも買いたい人多いから無理じゃね。

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安く販売したくとも、下げられる要素が全くないんじゃないでしょうか、以前ならスケールメリットを盾に仕入れたんでしょうが、いまはスケールあればこそ、より高い価格でないと資材調達出来ないほど状況が変わってしまいました

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>>627 マンション検討中さん
確かに湾岸エリアは街として好きな人もいるが嫌いな人もいるのは同意だが、十条のように何もないところに魅力を感じる人はほぼいない。ここは埼京線の駅に近いということだけが魅力で、街に魅力があるわけではない。

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十条の商店街はわりと有名で使い勝手良い。好き嫌いは分かれるだろうけど。

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>>636 マンコミュファンさん
一期で500万とかで買って、2024年の入居時に金利上がって、その後中古市場でもじわじわ下がって、残債割れするパターンと、
逆に今後も上がり続けるのでは、という期待で揺らいでいます。

同じ思いの人いませんか？

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十条商店街は割とっていうか、日本で五本の指に入る知名度だと思うが。もちろん好き嫌いはあるわな。個人的にはアリ。ここに住んで電車で中に買い物出て地元商店街も使う。全然あり。

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加賀の富裕層で駅遠がきつくなったシニアとか、狙ってる人いるのかなあ。あっちは板橋区で役所も近いから、区境越えるのはハードルかな？

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>>638 eマンションさん
建材なんて全体のコストの２割だよ。大半が作業員の人工およびデベ・ゼネコンの中抜き
かりに建材価格が1.3倍になったとしても0.2×0.13=0.26
デベも最高益叩きだしてるわけだし、下げようと思えば幾らでも下げられるよ。

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結局のところ300万台なんてあり得ないわけで、420?450万が妥当だろうな。で、スミフの大山が460位で出してきて東池袋の再開発で600万オーバー。うーん、、もはや勝ちどきが安過ぎたんじゃないですかね。中野の再開発も期待してたけど650位しそうだなあ。もう都内は高すぎて手が出ないから真剣に十条検討してみます…。

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５００でも買いたい人がいるんだから４００台なんて無理でしょ

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まだしばらくは上がるとこまで上がって、ここもなんだかんだで４７０くらいにならざるを得ないんじゃないですか、いずれは韓国のように価格向上や諸々の事象で身動き取れなくなるでしょうけど

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>>644 匿名さん
建築費が二割なんて時代は間違ってもありません。出来るなら是非やって下さい。

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安風情の建売り戸建てなら、そのイメージであってるでしょうが近年のマンション建築費、アフターまで考えれば三割超えますし、デベロッパーの増収は販売費の抑制でしょう

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500で買いたい人がいるとしたら正気じゃない思います。十条の街を知らないとしか思えない。

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>>650 マンション掲示板さん

湾岸とか池袋で高値掴みしちゃった人の書き込みでしょ。都心以外はリスク高いよ。

街が気に入って買うならプライスレスだけど。

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>>650 マンション掲示板さん

逆に十条の街を知っていると買えないのだと思います。
過去の記憶や先入観なしに真っさらな目で見れば魅力的なポジションですよ。
そもそもタワマンに住もうという人は地域に溶け込むとか地域の一員になるなんて考えませんし。

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城北No1タワマンであるので、強く買いたいです！

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加賀の富裕層の住み替えだけで坪単価550万でも需要は十分あるな。上の方で板橋区＞北区って書き込みあったが、十条周辺に住んでる人は加賀と十条駅近くの街並みの違いからそう思い込んでる人多そう。

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>>642 マンション検討中さん
そういう考えならば大山の方がいいのでは？
あちらの方が商店街の知名度は高いし、商店街を抜ければ自宅タワマンになります。
十条商店街までいってまた戻ってくるより満足度高そうです。

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大山の商店街なんか誰も知らないわ。

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商店街ランキング見ると、十条の方が大山より上位に入ってる事が多いみたいだけど、どっちもどっちかもね。
大山はよくわからないけど、十条銀座でTVロケはよくやってるからタレントさんも見かけるよ。

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>>652 匿名さん
湾岸とかの最初は何もなかったところは、先入観なしで飛び込んで得だと思うのですが、ここは嫌でも十条の街は残るんですよね。
地域に興味ないならもっと都心部の方が満足度高い気もするのですが。
都心は高すぎて買えないけど川口とか都外は嫌だ、って小金持ちが買うのでしょうか？

同じ駅近でも、山手線沿いの板マンと、がっつり外側のタワマンだとどちらが手堅いのか。

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検討者として、一次取得は勿論、二次取得の周辺シニアは居ますよね。
相続税対策の全国の金持ち、海外も含めた投資家だと、都内ならOKなのか、十条だとNGなのか。

物件としては、駅近、地域No.1、大手デベは満たしてますよね。
都心、超高層(単にタワマンでなく)は、おしい？
教えて、比較おじさん。

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>>648 eマンションさん

建築費じゃなくて建材な。

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ここがこれだけ盛り上がっているのは、この物件を購入したい人が多く人気が高いというわけではなく、この物件の価格がいくらになるのかということだけに興味、関心がある人が非常に多いからだと思う。ここの価格が坪400以下であれば埼玉の川口、浦和、大宮あたりの新築物件の価格と被ってしまいそちらの検討者や購入者は面白くない、ここが坪500などとなれば湾岸や城南地区の物件の割安感が際立ち、ポジション持ちの人は内心ほくそえむ、いずれにせよここが高値追求してくれるほうが自分のポジション上有利な人が圧倒的に多いのだろう。一般的には販売前のマンコミスレではネガ情報が飛び交うことが多いが、ここは珍しくネガらしいネガ情報を発信する人がほとんどいない。ここに書き込んでいる人の多くはここの購入希望者ではなく単にこの物件を盛り上げようとしているガヤ芸人と同じ役割を演じているのではないかとみている。

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非都心でも好立地なら中華系投資家や日本の若い投資家は気にしない人が多い印象。資産数億から10億程度の人がポートフォリオに入れるには悪くない物件と思われる。投資家にも注目されているが、実際参戦するかは価格次第。

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実需で買ってから埼京線通勤に耐えられなくて後悔する人絶対いそう。

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>>662 マンコミュファンさん

「非都心でも好立地なら」は、駅力はあんまり関係なくとにかく駅近が基準ですか？
武蔵野台地の上だから、ハザードマップ的には湾岸より安心だけど。
「参戦するかは価格次第」の大体の予想は？

※教えてファンえもん

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>>663 マンション検討中さん
埼京線通勤の辛さって、メインは赤羽以北な気も。
自分は武蔵浦和からでしたが、通勤快速に乗ったとしても、押しくら饅頭の時間がそれなりに長いし、途中で止まろうもんなら地獄。

他方、十条から乗り始めると、満員状態に突進するしかないですが、池袋までは短いので辛い時間は短い。
勿論、板橋～池袋間で止まる時は死ぬけど。

自分が麻痺ってて分かんないんだけど、埼京線未経験の人からすると、十条からですら悶絶レベルでしょうか？

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>>665 マンション検討中さん
そんな煽っても下がらないですよ。

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>>665 マンション検討中さん
むしろ、赤羽からが本当の埼京線通勤だと思います。
私は戸田に住んでいたことがあるのですが、赤羽までは普通の満員電車でしたけど、赤羽から池袋までは物理的に痛くて本当につらかったです。まさに痛勤でした。

私はもしここを買ったら自転車で通勤できるので検討していますが、広域検討者でここを買って電車でしか通勤出来ない人の全員があの通勤に耐えられるとは到底思えないです。

路線図だけでははかれないのが埼京線です。

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>>666 マンション検討中さん
埼京線で通勤されたことはありますか？
もし、ないならば購入される前に、一度早起きして十条からの通勤シミュレーションをされることをお勧めします。

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>>667 マンション検討中さん

すいません、たぶん認識はお互い一緒なのかなと。
言いたかったのは赤羽以北から乗り続けて赤羽から更に圧死するのと、十条、板橋からだと圧死するけど短くすむからまだましかなと。
災害の時とか武蔵浦和とか入場制限かかったりするレベルですし。

赤羽(十条)～池袋間、短いとはいえ毎日だと未経験の人には辛いですかね。

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>>669 マンション検討中さん
おっしゃる通りで認識は恐らく一緒だと思います。
武蔵浦和からよりは大分楽、には全面的に同意します。
私の書き方が悪かったかと思います。すいません。

ただ、ここが坪500以上は確実！みたいな書き込みが多いのに違和感を感じてまして。

恐らくご同意頂けるかな？と思いますが。
駅徒歩1分！池袋まで2駅！新宿3駅！渋谷は4駅！交通利便性最強の駅直結！みたいな事を書いてる人達が本当に埼京線で圧死寸前になるのが平気なのかなぁ、と思っています。
私はここが坪500ならば買いません。

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まあ埼京線だけが混んでるわけじゃないですし、
混雑率で言えばもっと高い路線もあるのでそれほど気になりませんけどね

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色々言っているけど、買いませんじゃなくて買えませんの間違いでしょ（苦笑）

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私も坪500万円じゃ買えない。

優遇倍率は取りに行くつもりですけど、価格が出たところでゲームオーバーですね。

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>>670 マンション検討中さん
だから買う人は混んでる時間乗らないですって。

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>>674 マンション検討中さん

プレミアムフロア組はそもそも電車乗らんのでは？

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ラッシュの話、情報としては有意義だけど、通勤ラッシュが不動産の価値を下げるという話はまず聞いたことない。
埼京線ラッシュは確かに強烈だけど、時間を少し外せれば問題ないし、赤羽より手前から参戦ならまあ耐えることはできる。時間が短く近いのは正義。

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>>676 マンション掲示板さん
ラッシュが酷いから埼京線沿線は安いと思っていますが違いますか？
販売中の駅徒歩圏のマンションも坪350ぐらいですけど。

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埼京線は本当にそんなに混むのですか。
板橋駅から新宿に3年ちょっと通ってるけど、1度も痛いほどの混み具合は経験したことがない。
中央線は数ヶ月に1回ぐらい痛い経験があったけど。
時間は朝の８時半ごろに板橋駅です。
混むのはもっと早い時間帯ですか？

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リモート勤務で通勤客減ってるだろう

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東京圏の通勤時間帯混雑ランキング、複数検索してみたけど、埼京線より混雑率が高い路線は幾つもあるよ。ＪＲ、地下鉄、都営。埼京線ばかりが痛い訳じゃないでしょ。

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>>680 口コミ知りたいさん
十条は安いって煽ってる人がいるだけですね。

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>>678
たぶん、もうちょっと後かな？
混雑はすごいけど、赤羽以南は停車駅が少ないので停車・乗り降りの繰り返しが無いのと、車両が新しくされて昔よりは良くなった気はする。

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私鉄も結構キツイ。小田急とか。
ラッシュ時はどこも大変よ。十条以外もね。

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坪500て笑
購入者は5年後悲惨な状況になってるでしょう。
よほど資金に余裕ある人しか買わない方がいいですね。残債割れも十分ありえる。

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>>666 マンション検討中さん
逆でしょう。
そんなに煽ってもきっと上がらないですよ。

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コロナ前は十条から乗り込むの結構大変で、ドアがなかなか閉まらないことも普通にありました。
遅延が常態化していて、差し詰め状態で板橋から池袋間で一時停止することも多かったです。

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ここまで坪500の需要があるなら、500で販売してみてほしいです。
その値段なら買わないけど、本当に売れるのか参考にしたいです。

この際、600万とかで出してほしいです。

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>>674 マンション検討中さん
じゃ、なんのための駅近笑

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>>684 マンション掲示板さん
そのとおりだと思います。仮に500だったらバブルの頂点で買って爆死のパターンかと。この物件買う層はそのくらいのリテラシーはのでは、
と、勝手に思ってます。

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来年竣工のパークハウス十条の坪平均350を参考にしたら、現実的にはやっぱりここは坪平均400くらいだと思うけどな～。
中層70平米8000万とかね。　

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>>690 口コミ知りたいさん
いい線です。

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>>690 口コミ知りたいさん

その水準なら人気マンションになりますね。ほど良い値頃感。

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広域からの獲得も狙いつつ、北区の中で住み替えも狙うとなると値付けが難しいですね。
まぁ最初はかなりお値打ち感出して、徐々に値上げでしょうかね。

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>>693 マンション掲示板さん
金利上昇・株価下落でマンション相場の先行きも怪しいからなぁ。そううまく値上げできないだろうな。

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>>690 口コミ知りたいさん
パークハウスって綺麗に売り切れそうですかね？
それによって、ザタワーの寝付けも変わってくるでしょうし。

規模の割に地権者が多くて販売戸数が違いすぎるけど。
タワマンスペック不要、東十条により近く、となるとパークハウスもよい立地。

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優遇倍率を設けますが、これって他の物件や東急、新日鉄だとあるあるなのでしょうか？

パークハウス十条の方は、地元に不動産を持ってる→住み替え推奨→防災化事業、ってストーリーですが。

こっちは単に説明会をこなす形なので、本気度図るぐらい？
スレの賑わいだと人気物件みたいなので、デベ側のメリットが不明。

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>>688 検討板ユーザーさん
混んでる時間帯乗らないとは書いたけど、電車に乗らないとは書いてないですが。

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パークハウスは苦戦してるみたいなので、若干の値付けへの影響はあるかもですね。
まぁ条件が違いすぎますけど。

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2LDK.3LDKでパークハウスで一番単価高い部屋と、こっちで一番単価低い部屋で価格がどうなるかというと、私はここのタワー＞パークハウスじゃないかなと思うのですが、どうでしょう。1LDKはそこより一段高値追求かな？

もうひとつは、西池袋のタワーよりは確実に安く、ただ、思ったより差は小さいな、くらいの価格をだしてくるのではないかと。

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パークハウスもタワーは検討外って人じゃないと、こっちの価格見ないと決めづらいですよね。同じ階数なら単価逆転もありうるし。

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この開発を機に十条が魅力ある街になればいいですね?、道のりは遠そうですけど…

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ここの価格を予想する上で、73㎡の住戸があったとして坪450万円だと想定すると1億円となる。これを賃貸に出した場合に利回り4％以上が確保できれば個人的にはある程度その価格に妥当性があると思う。十条の家賃相場には詳しくないが、新築駅近タワーとはいえ十条で73㎡の住戸に家賃月33万円を出して住もうという人がどれだけいるものなのか。もし坪400万円としても4％で回すためには家賃月30万円となるがこれぐらいなら借り手はいるのかな。
個人的な見方だが新築マンションを購入する場合の購入価格の目安として、賃貸に回した場合の家賃利回りが4％以下の物件は割高だと思っている。

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>>700
ここはたぶん５階から上くらいが分譲マンションですよね。そしてタワー下層の商業部は階高が高いので、５階でも一般マンションの7から8階相当以上の高さだと思います。隣接する高層建物も無く、ここはかなり恵まれたポジションかと思うんですよね。

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