THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

>>518 マンション検討中さん
坪450なら70平米で9500万なので少し高給程度では手が届きませんよ。
少し高給（夫婦共働きで1200万）の夫婦が1000万頭金入れて残りダブルローンで年収の7倍強（8500万）となるので無理なく返せるくらいですね。
少し高給の定義が年収1200万以上なら問題ありませんが。

>>524 マンション検討中さん
将来金利上昇のリスクもあるし7倍はやりすぎかと。
せめて6倍くらいが安心。となると、ここを買えるのは頭金無しで、世帯所得1600万くらいかな。

もし、坪450ならですけど。

>>523 匿名さん

回答ありがとうございます。
自分は先に公式HPエントリーしてからこのスレ見始めたのでそもそもヤフーに行くこともなく。

ヤフー不動産ってそんなにメジャーなツールなんですね。

不動産バブルで感覚おかしくなってますね。
買う前にいざ十条の街見にきたら皆さんゲッてなると思いますよ笑
自分で住んでながら言うのもなんですがそういう街です。
400超えてくるとかなり動き鈍くなると思います。

>>524 マンション検討中さん

そのニュアンスが今時の「ちょっと高給」の感覚だと思いますよ。大手上場企業の中堅レベル。ダブルインカムならもう少し下げられますけど。
とうに単独で年収数百万円の人が駅前タワーなんて無理な時代になっちゃってますから。

>>527 マンション掲示板さん
この街で買うなら、大宮を買った方がいいかなあ。
しかし大宮は外廊下なのが気に入らないし。

坪400万円以下が嬉しいのは予算的にキツい人ですよね。
逆に坪400万円以上、むしろ500万円近くが嬉しいのは予算的に余裕で絶対買いたい人ですか？

正直、坪400万円行かなくても、ハルミとかのような大抽選会にはならないと思い。
それこそ、高層階のプレミア部屋とかは余裕では？

MRを池袋に設けるのも、実際の十条で購入意欲を削がないためだろうけど、一度も現地見ないで買う人って居るの？

いくら建物の仕様が良くても十条ですからね。
このエリアを良く知ってる人なら坪500や600みたいなことは言えないはず。
マンションの価値上げるためのツリかな。
まぁ掲示板が価格決めに影響及ぼすことはないと思いますが。

>>531 マンション掲示板さん
国分寺や所沢でも皆さんの予想を上回っていた傾向から私は500は十分有り得ると思いますけどね。
あなたの発言が逆に価格下げのツリに思えてしまいます。

勝どきはいま売出し開始だったら550万にはなるはず。月島が600万だから。十条も平均坪単価500万は堅いよ。

あと豊洲のブランズタワーが値上がりしまくって平均525万になってましたね。年末から相場が一段上に上がっています。

>>522 マンション検討中さん

その通りだと思います。

中央区内陸物件を坪500万円台で購入済の者だが、ここが坪500万円ということになれば正直嬉しい。中央区内陸と下町で特に何もない十条が同価格帯になれば自分の購入物件の安さが際立つこととなり価格上昇が期待できるので、ここはひとつ思い切ったチャレンジ価格で売り出してほしいというのが本音。
ここで坪500万円などと威勢の良い事を言っている人は、恐らく自分と同じようなポジショントークにすぎず実際は坪400万円でも十分高いように思うが、何とか高く売り出されないかと期待を込めて見ている。

そんなロジックなのか。
世に言う広域検討者って、あんまり現地見ずに比較するもんなんですね。

とはいえ戸数的に、無邪気な広域検討者だけで捌けるとは思えず。
それこそ、ちょっと豪華な板マンだったら、売り逃げできたかもだけど。

中央区駅徒歩1分なら最低坪単価600-700万はいく。下町の月島駅徒歩1分のキャピタルゲートプレイス中古でもそのぐらい。北区JR徒歩1分ならもう少し安くはなるが500万ぐらいなら違和感はない。

値段予測に個人の思いが込められている気がするが、
そもそも、高く買いたいと見受けられる発言の意図がわからん。

安く買えて、中古市場でじわじわ上がる物件が良い気がするが、
抽選になるのが嫌なんかな。

>>539 検討板ユーザーさん

たぶん高い価格を予想している人は自分では買わないと思いますよ。

十条に何もないなんてとんでもない
斎藤酒場があるやろ！

現地見た人なら坪400とか言えないわ
プレミアム抜かしたらせいぜい300後半だろ
よって高値関係者だろうね
こういう書き込みは野村だとすぐにアク禁なんだけど、東急はどうだろう
書き込み見てると営業多そうだけど

勝どきとか中央区と比較する前に普通に近隣と比較して価格予想すべきかと。

まず十条駅と同等(または十条駅より多少格上)の駅に赤羽駅がありますよね。赤羽駅のマーケット価格はだいたいお隣川口駅の15%増くらいで推移しています。

現在販売中のプラウドタワー川口クロスが複合再開発×タワーと条件が類似しているなかで坪330万円平均です。
同条件が赤羽で出れば坪380万円平均が妥当なラインです。十条でも同様でしょう。

ただし、川口は駅徒歩3分、十条は駅徒歩1分と十条の方が希少ではあることを鑑みて坪400平均が妥当。(※地下鉄でないのであれば徒歩3分くらい路線からは離れたい勢もおり、好みはわかれるが希少性が高いのはたしか)

あとは抜け感・仕様の評価が高くなる十条の個別物件特性で+10～20万ほど坪単価平均を押し上げるかもとは思っていますので、坪平均400～420万円ほどが妥当ラインだと思います。

十条駅自体の街力や今後の再開発ポテンシャルも乏しく上乗せ要素はないので。

平均占有面積が74平米超なので、
坪350→7800万
坪400→9000万
坪450→1億強
坪500→1億1200万
がボリュームゾーンになる計算ですね。

出せる人は出せると思うのでプレミアムとかは価格盛ってもらって、ボリュームゾーンは抑えて欲しいですね。個人的には1億超えると心理的壁を感じるので検討から外しそうです。

>>543 検討者さん
タワマンだらけの川口とは唯一無二感が全く違うような。

>>544 マンション検討中さん
坪450超えたら、すんなり諦めるわぁ
400なら慎重に検討かなぁ

勝どきでも1億越えは売れにくいのに十条で1億以上の物件が売れるとは思えない。
坪400万円が精々だと思う。東急は芝浦でもやらかしているので、さすがに十条で同じ過ちは繰り返さないだろう。

>>547 匿名さん
寧ろ潮風あたるところに1億出す気が知れない。

赤羽駅3分のパークハウスが400万だし、徒歩1分＋唯一無二のタワーのここが400万ですむわけがない。

>>545 マンション検討中さん
その話する方いるとは思いましたが、十条が人気エリアで、待望のタワマンとして、そのエリアを目指してくる人がいるエリアならわかりますがそうではないので、唯一無二感の評価されるか、開発が続かない将来性のないエリアと見られるかですね。

月島や勝どきなどの湾岸はタワマンが乱立していって金額が上がっているエリアなか、エリア特性は違うので比較をするわけではないですが、タワマン乱立市場の方が金額は伸びている傾向も見逃せはしないでしょう

>>549 マンコミュファンさん

それは赤羽を過小評価しすぎですよ。
隣駅とはいえ路線数も含め、駅力では赤羽の方が上でしょ。
唯一無二とは聞こえが良いけど、そんなにマンションを抱えられない、作る再開発の土地も無いってのが実情ですから。

もちろん、あちらは単身者向け、こっちはタワマンで、スペックはこっちが上だけど。

どなたか、この物件の後の再開発の内容とか知らないですか？
東側のパークと西側のこれだけだと、ずいぶん寂しいもんですが。
駅の高架化は早くて３０年代でしょうし。

最近流行りの駅直近、商業一体の大規模で駅周辺ぶっちぎりNO1狙いマンションが、近郊マイナー駅で頻繁にありますがどう思われますか？後続する開発の可能性を詰んでしまい、逆に発展せずに、そのマンションの劣化と運命を共にするだけではないですか

赤羽の丸紅タワマンは坪550万はいくだろうね。赤羽、十条、板橋のタワマンが揃って坪単価500万超えしそうなのは一昔前では予想もできなかったよね。

>>549 マンコミュファンさん
赤羽と十条の駅力を考えると赤羽の方が遥かに上ですよ。
唯一無二→これ以降続くのか怪しい
スペックはタワマン仕様なものの、規模もあるので同程度か少し上程度かと。
他に再開発要素あるのか確認してみたいですね。

>>543
考え方は概ね同意ですが、恐らくいまのタイミングで川口タワマンが新規供給なら、330という価格ではなかったのではないでしょうか？
実際、いまの市況で概観すると川口がだいぶお得に見えます。いま赤羽駅近の人気物件だと中古でもかなり高いはず。

>>543 検討者さん
それっぽいこと言ってるけど、赤羽を「十条と同等か多少格上」「同条件が赤羽で出れば坪380万が妥当」って時点で勘違いしてるね（笑）

築10年のプラウドシティが既に380万だし、駅力が雲泥の差だよ。

大泉学園徒歩1分のプラウドタワー中古は周りと比べて突出して高い坪単価420万だし、この物件も周辺と異次元の価格帯になるだろう。

>>558 マンコミュファンさん
異次元の価格っていくらくらいの事？

>>558 マンコミュファンさん
中古は一点ものですがココは間取り微妙な部屋や低層階など条件低い部屋も含めて350捌かなきゃいけないわけでそこまで冒険しないでしょ。
答えは数ヶ月以内に出るので楽しみにしましょう！

>>561 検討者さん
明後日は祝日なので実際に十条駅と赤羽駅に行かれてみてはどうですか？
駅構内の差、周辺の商業施設の差、路線数の差。
実際に見れば駅力の圧倒的な差を実感できると思いますよ。

池袋を除く都内埼京線駅の中で赤羽は別格の存在ですよ。

都内埼京線駅力最高は新宿だろ。ついで池袋、渋谷。その次ぐらいに赤羽とか恵比寿かな。

>>563 マンコミュファンさん
赤羽と恵比須を同列に扱うなんて。。。

赤羽駅周辺は北区の中では１番治安が悪いよ。
たまに買い物や食事には行くけど、あんまり住みたいとは思わないな。

このスレに来る人でも北区十条を実際に目にしてない人もそれなりに居るのが分かりました。
優遇倍率確保しても、その後の買付には移らない人が続出しそうで怖いけど。

350周辺ならエントリーは多くても、買付は普通の倍率に。
400周辺なら広域組を騙しきれるか。
450周辺なんてしたら地元の金持ちにも避けられて売れ残り。

MRは池袋に作るとして、オンライン説明会、相談会とかでどこまで地に足のついた内容が披露されるかですね。
武蔵浦和のステアリだと、設備微妙、値段高すぎだけど、オンライン説明会は徹底的に広域組向けに作ってる。
それこそ、野村の中古でもっと良い物件があっても、その存在を一切出してない。

まぁ高値予想は北区知らない人が騒いでるだけだね。
ここに1億出して買うとかありえない。

どの要素もポジとネガがありますが

北区：腐っても23区or都心でなく近郊
埼京線：池袋まですぐor数分間は圧死
京浜東北線：歩けるor着く先が単駅の東十条
商店街：激安or周辺所得が低い
駅1分：駅小さいのでリアル1分or直結ではなく駅がショボい
再開発：唯一無二or単に後続がない
設備：タワマン?or捌ききれるか？

東口の値段を参考に出してる人もいるけど、あそこもサクッと売り切れるか怪しい。

>>566
本当に平均350で出てくる可能性がある程度あると思います？低層300ちょいとか？

>>569 マンション掲示板さん
最上階とかのプレミアムを入れるともう少し上がると思いますが、中央値としてはあり得るのでは？
マンマニさんの記事で言う「階数合わせ」をしたら現実的な値段の部屋もあるかと。

タワマンあまり得意でないと言われるデベの組み合わせなので、階数、方角による差別化での値付けをどうしてくるか読めないところもありますが。

>>570 マンション検討中さん
池袋アクセスエリアで十条より路線格下の大山駅徒歩7分の地所で坪325が最低価格、坪350がプレミアムを除いた平均価格でしたので、ここはその水準より一段階以上上であることは確実でしょう。
それでも最低価格で坪380とかはあるかもしれませんね。

>>571 マンション検討中さん
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜、好評価でしたよね。
高いなりに尖ってるし、駅徒歩7分の割りにしっかり閑静。
路線格下を言い切る自信が十条に無いですが、板橋区＞北区を加味しても若干、流石にJRでこっちが上ですかね？

検討者層の志向は異なるでしょうが、比較して平均が坪350を切らないのは同意です。

一段階の幅と何段階かは意見分かれるでしょうが、こっちは最低で330～350、平均で360～380収まらないかな～という個人の希望です(笑)

>>572 通りがかりさん

コストカット仕様ならそのくらいかもね。
高級仕様だと400超える感じかな。

マーケ的にどっちを狙うかだけど、コストカットで高値は勘弁ですね。

例えば城南系のマンクラで平均400と出てるけど、土地勘無いままにあくまで相場感だけでの予想。
https://toshin-maru.hatenablog.com/entry/2022/02/09/170012
(抜粋)
再開発理由も木密エリアの解消にあるようですし、近くに商店街が並ぶ街の雰囲気は、城南にも似た要素があるのかな。（ただ全く現地についてわからん）

なので、第一期を坪400で出したら、瞬間的には「即買い」「争奪戦」とか盛り上がるでしょうけど、現地見学が増えたら「割高」に変わるのでは？
複数期で販売するから、値上げはできても値下げははやりにくいし、最初は初速出すための金額で来るかと。
戸数があるから第二期でも「好条件部屋だけど値段もアップ」の持ち球は作れる。

最初から坪500で売りきったら、北区役所おめでとう(税収増えますね)。

池袋からかなり離れた所沢とか川越の駅近タワマンの価格見て、350とか言えますか？
希望的観測の予想しても意味無いし、後で虚しくなるだけでは。

普通に坪単価500から550万でしょ。都内広域見てたら400万、450万とかいう結論にはならないよ。

>>576 マンコミュファンさん
見るのは外周区だろ
9000万ちょいがプレミアム抜きの天辺だろうしせいぜい400前半
普通仕様の高層に1.3億とかこの立地で出せるやついないわ

立川でも一部の住戸は500万超えてる。北区も含めて都内は金持ちめちゃくちゃ多いから、平均550万でも2年かければ完売できる。

>>578 マンコミュファンさん
それは全く無理。
立川は地元から動きたくない富裕層の受け皿がそれまでは無かったんだから当たり前の話。
他にもいくらでも選択肢のあるこことは違う。

所沢とか川越とか立川とか言ってるけど行ったことあるの？
駅規模がはるかに違うし、あちらの駅は周辺から人がたくさん集まってくる街だから。十条は都内というだけで駅はびっくりするくらいしょぼい。
比べる所間違ってるよ。

十条がどんな場所か知っている。
比較対照に出す物件がどんな場所で、その周辺での立ち位置も把握している。

ここが揃ってない人同士で話してても噛み合うはずがない。
なので素人予想見るぐらいなら、マンマニとか足を運ぶ系の解説を見てるだけの方が良い。

>>578
都内にいっぱい居る金持ちがわざわざここで買う理由は？
投資でももっと値上がりする場所選ぶでしょ。

加賀のマンションに住んでる人の住み替えだけで、坪単価550万でもさばける。広域から金持ちがある程度は集まるだろうし。

所沢や立川、川越よりも安いわけないと思うんだが。
十条の町も知ってる。その上で言ってる人もかなり居るはず。
安いと評価する人が町を知っていて、高いと評価する人は知らないっていう判断が夜郎自大かもしれんよ。

駅近大規模タワマンに住みたいけど湾岸等の低地には住みたくない、山手線内側は予算外、でも23区には住みたいという層に刺さっているのでは？

外周区で駅近・大規模の価格が最も参考になるでしょう。
外周区で500万を超える物件ありますかね？

外周区だと北千住の千住ザ・タワーが駅徒歩3分で坪単価400万程度でした。千住ザ・タワーのときより相場はかなり上がってますし、こちらは徒歩1分ですから500万はいくと思います。

>>585 匿名さん

外周区で400超の新築すらないんじゃない？

ウクライナ情勢も長期化しそうで、建築資材はより高騰続きそう。いまから着工していくマンションは数年影響あるでしょう。ここの価格もあるとは思うけど、角部屋など食いつきの良いタイプは価格引き上げるなど工夫して欲しい

なお、千住ザ・タワーは現在坪単価550万の売りが出ています。これで決まるとは思いませんが、500万近い価格では売れるのでは？

>>589 マンコミュファンさん

北千住はターミナル駅だから、十条と比べる人いないと思うよ。

ここで坪500万円とか550万円とか常識外の価格を言っている人がいるが、その人たちはここにはそれだけの価値があるのでその価格を出してでも自分自身でも買いたいと本当に思っているのか。
普通であれば真剣に購入検討しているような人であれば少しでも安く買いたいと思うのが心情だと思うが、そうではなく逆にここが高ければ高いほど嬉しいというように受け取れる。
ここで高値を連呼している人は、十条を知らない人にババをつかませようという悪意すら感じてしまう。

>>583 マンション掲示板さん
所沢、立川、川越を一緒にする時点で全く分かってない。

>>591 匿名さん

業者でしょ。

北千住は外周区の中では特異点でしょうね。
北千住以外で500万いく外周区物件はありますか？

>>594 匿名さん
500どころか400もないよ。

>>572 通りがかりさん

板橋区＞北区

笑うところですか？

他の外周区タワマンだと、プラウドタワー大泉学園が徒歩1分で現在坪単価420万です。築7年なので新築として今売りだしたら500万弱ぐらいでしょうか。

ブリリアタワー池袋westが平均坪520・最低坪480・平均面積が十条より小さく1億円を下回る住戸も多い。
正直、池袋生活圏のこの物件より少なく見積もっても1割は安くでないと。
1割安く出ても1割広い十条は金額の総額は同じなので厳しいでしょうね。池袋の物件でも割高とか言われてるなかで。

>>597 マンコミュファンさん
築７年でも、その間マンション価格はずっと高騰してきたので、いま新築であっても現在価格と大差ないでしょう。

ブリリアタワー池袋ウエストもこれから売出しならもっと価格高くなったでしょう。物件が上がってるというより円の価値がものすごいスピードで落ちているので。

比較対象が難しいので、価格判断がわかれるんだろうね
北千住と比べるなら赤羽が適当で、その場合赤羽>北千住ではないかと
その赤羽よりは十条は間違いなく下だけど、このマンションに関してはほぼＪＲ駅直という強力な武器がある

高値予測の人が業者というわけではないでしょ
ただ、いくらで販売されるかを予測している。いくらであるべきとか、いくらで買いたいという話をしていない

>>601 マンション検討中さん

それ安値予想も同じやん。

感情的になってる人がいますが、外周区の過去のタワマン、ここと比較検討されそうな湾岸タワマンなどの現在の相場から坪単価500万を予想しているだけで、煽ってるわけではないですよ。私も坪単価300万で売り出されて子育てファミリーがたくさん集まる方が健全だと思いますが、現実はひどいものです。

比較した外周区のタワマンってどれですか？

安ければ大抽選会で買えない、高ければ予算オーバーで買えない、
一次取得層にとっては厳しい時代です

>>603
私も500とまでは言わないものの、同じような認識です。
>>602
同じなら同じで良いのでは。

業者ならそれはそれでリサーチ能力が不安になるレベル。

>>605 匿名さん
つまり安値かつ抽選で当てるしか住む方法がないということか。

坪450、500、550でも良いんだけど、根拠が的外れだから引かれてる訳で。

単価高いなりに、満足度の高い設備スペック、ありきたりな田の字でない間取り、高架化の最新スケジュール、続く再開発とかそういう情報は無いですかね？

板橋大山、北赤羽のヴェレーナとかは、駅力や立地に対して割高だったけど、それでも納得感ある商品内容だったからスムーズに売れていったし。

値付けに関しては東急だから期待しない方が良いよ。タワマン苦手だし。
BTTもコロナバブル無かったら売れ残りまくりアウトレット直行だったのだから。

>>610 匿名さん

確かに東急だったら相場が読めず勘違い高値を付けて売れ残りアウトレットの可能性はあるかも。

>>610 匿名さん

苦手ゆえのお得なお部屋は転売ヤーに取られちゃうよね。。。

ほんと東急は値付け下手。芝浦なんて条件悪い部屋を妙に安くしちゃうからあっというまに転売屋か投資家が買っちゃって、そのつけで無茶苦茶割高感が強い残りの部屋が売れ残ってる。豊洲は逆に最初はビクビクしながら弱気で部屋であまり差をつけないで売ったから逆に高層から売れていった。

ここは芝浦豊洲よりも価格付けが悩ましいかもしれないですね。

設備スペックや間取りが価格に与える影響なんか無視できるほど小さいわ。このレベルのマンションは
米国株、コアCPI、為替、米10年債利回りとかの影響をもろに受けるがね。

>>613 購入経験者さん
値付け下手ってさ。貴方が納得できる安価な値付けがされなかっただけでしょ？
それを下手っていうのは違うよね。
どこぞのスミフなんかもっと高値で売り急がないで残らせてるよ？それは下手だったらじゃなくて、販売手法の問題。
スミフは大体一期が一番安くあと蝿値上がりするだけの強気手法だから、貴方みたいな安くなきゃ売れ残るっていう考えの人は相手にしてない。
ここも十条のポテンシャル云々言われて高くなるわけないとか言ってるけど、今の都内の他の場所の単価見て言ってるの？
ここは残念かもしれないけど、絶対に平均300台なんかでは販売されないと思う。
ここと城東比べたら絶対こっちの方が雰囲気好きっていう属性は沢山いるからね。

>>616 マンション掲示板さん
何必死になってる？　落ち着け。ここはただの掲示板だぞ。

川口や大宮のタワマンと違い、外観がいかにもタワマンぽい正方形に近い形で39階建てで建築面積も大きいこのタワマンは魅力的に見えてしまう。

販売側が、面積を広くしたらグロスが伸びない、と考えているなら、そもそも面積を広くしないだろうな。現時点で見えてるプランだけでも、高値チャレンジだろうなというのは読める。

>>619 マンション検討中さん
逆じゃない？ 単価を絞ることにより、広くしてもグロスを抑えられると判断したんでしょ。
ハルミフラックと同じ理屈。

同じタワマンというだけで湾岸と比較するのはナンセンスですけどね?
まぁ400くらいだと動きそうですね。

不動産なんだから同じものはないし、少し似た湾岸タワマンや外周区タワマンと比較するしかないだろ。どこと比較するのが妥当なのか逆に聞きたいわ！川口の値付け間違ったタワマンとかクソリプはいらないよ。

湾岸でも外周区でもないけど、ここより都心に近い亀戸駅徒歩１分・大規模・商業直結が300後半でまぁまぁの売れ行きです。
亀戸はハザードがありますが、それを考えに入れても北区のここは400が頃合ではないでしょうか。