THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

人生何かあって引っ越す時に無理無く売れる=残債割れしなければ、位で考えてます。
職種的にも転勤等はないので、何もなければ5年、10年、15年と住んでいけるし住むつもり。

なので、住民組合とか回してくなら、修繕費とか積立金とか先送りにしない人達と一緒が良い。

利回りが～、投資目線が～、の人達だと、積立金とか安め低めで主張して、3年後には居なさそう…

このスレの人の希望どおり坪単価450万程度になれば投資家参戦により大抽選会で買うのが難しくなるし、坪単価550万ですみふ方式的に売られると高くて買う気が失せる。坪単価500万程度だと希望者はどこかは買えそうだな。500万も高いけどね。

平均で坪500とか大抽選会とか言う人は一回十条行った方がいいですよ。朝とか夕方の埼京線の通勤時間帯も経験してみたらその価格帯で投資する価値があるかわかると思います。
高架化して埼京線の編成両数増やすとかなれば埼京線沿線も少しは人気でるかもですが。

コタツで相場がうんたらかんたら喋ってる人よりは、足運んでる&現地周辺に住んだことあるマンマニさんの予想の方を信頼はしてます。

スレで相場論だけ語って実際には購入検討者にならない人は現地見ないでしょうが、投資にしろ実需にしろ購入検討者になった人は自分の目で見ても判断するでしょ。

その上で平均が400越えてきたら、十条も期待されてるなあ。

マンコミの人気物件ランキング、T T十条の1位がずっと続いている。450以内なら販売即完売になりそうな予感。

>>488 マンコミュファンさん

マンマニの「予想」って本当はデベからの情報があるんだと思う。他物件見てても予想と実際が@20万円以上違ったことって皆無だから。
ここを400と予想したのが先月だから確度はすごく高い。平均390～420のレンジ内に収まると思う。9月までに天変地異や経済恐慌でも起きないこと前提で。

>>489 匿名さん

それメリットある？

>>490 通りがかりさん
デベからしてみれば観測気球があげられるというメリットがある。
先にマンマニさんにこれぐらいと言わせておいて、ネット上の反応を見て微調整。
例えばここなら＠400と予想させて、400なら全然売れそう。420でも行けるな！とか。

>>491 マンション検討中さん

バレて企業イメージ落とすリスク背負ってまで、素人に依頼するメリットある？

マンマニさんも広告記事出さないって言ってなかった？

若葉さんの妄想には、いろいろ無理があるよ。

>>492 通りがかりさん
やってるとは全く思ってませんよ。

やった場合にメリットがあるかないかで言えばある、というだけ。

>>492 通りがかりさん
同意です。
お互いにバレた時のデメリットが大き過ぎます。

デベがマンマニ予想単価に合わせてる方があり得るw

>>493 マンション検討中さん
若葉の兄さん
デベからの情報だと思うってコメントしてるやん。
それを全く思ってないって、大丈夫ですか？

大丈夫ではないです。すみませんでした。

普通に考えてデベが素人予想に合わせるわけないし、デベ側が情報提供するわけないでしょ。
マーケティングも相当しているのになんでプロが素人予想に合わせにいくんですか。
利益率とか営業スケジュール等細かい収支を組んで最大利益が取れるように価格は決まるんですよ。
不動産に限らずどこの業界でもそうでしょう。

>>495 匿名さん

それ書いたの私。
若葉は1人じゃないんだけど、大丈夫？
履歴残さない設定だと永遠に若葉になるんです。

>>489 匿名さん
マンション高騰を背景にここ数年は予想を大きく外すことも増えましたよ（直近だとプラウド浦安）。特に大規模物件は早くから予想を出すのでズレが大きいですね。
なお、今回は予想と販売時期が近いため大きなズレはないと思います。

>>498 匿名さん
苦しい言い訳とかいらないよ。
邪魔なだけ。

>>496 マンション検討中さん

素直でよろしい。

別にマンマニさんの知人ではないので彼の本当の意図や関係性は分りませんが、以前ある新築大型物件の営業マンをやっている知人から、対応した訪問客が「会ってみたらマンマニさんでびっくりした(配信を見ていたのですぐ本人だとわかった)。帰った後、裏でひとしきり話題になった。記事ではまあまあの評価してくれたからよかったけど、マイナスだったら対応に困った。」みたいな話を聞きました。少なくともそこのデべとはつながりがなさそうだということは理解できました。
マンマニさんのビジネスモデルとしても、あまり櫻〇某氏のようにデべ寄りみたいに思われてしまうとマイナスなので、あえてつながりが深まることを避けている可能性はあると思います。なので予想は本当に自身の経験の積み上げだと思いますよ。間接的に業界情報は仕入れているかもしれないですけどね。むしろデべが世の中にある意見の一つとして参考にしているのでは。

若葉をアク禁の印と勘違いしてる人がいるようだ

若葉

ほら、簡単に切り替えできる

さすがに若葉がどうのと絡むのは草

坪500出たら静かになりそう
そう願うわ

平均　坪450ということは、
勝どきのパークタワーよりも高い感じですかね
プレミアとかは除いた、普通の部屋で

同じなら勝どきかなあ。価格を早く知りたい

>>509 評判気になるさん
駅前で新宿、渋谷まですぐだし、通勤時間帯に電車乗る必要ない層には勝どきよりも需要ありそう。

この辺り住んでると池袋-新宿-渋谷で何でも揃うので東側に行く機会ないですね
わざわざ京浜東北線乗るために東十条行くこともないですし
勝どきは行ったことないのですがそんなによいのですか？

>>502 マンション検討中さん

さすがに名前で気づくよ。

東京の東西どっちに行きやすいかは人によって価値が違うのでは？
東京とか大手町寄りなら勝ちどきの方が。
池袋～新宿(そこから更に西も)～渋谷なら、十条の方が。

都内のあちこち行くなら理想は都心だけど高いので、北の赤羽か品川なら流石に後者が人気。

ここは東十条まで歩くより、下り電車で赤羽戻ってから東京側も行きやすいから個人的に魅力。


ちなみに、マンコミの人気度って閲覧数？
それだと私が頻繁に見すぎてるせいかもです。
申し訳ない。

十条のような下町は安いからこそ魅力があるのであって、ここが勝どきと同価格帯の坪450万円近くで出てくれば、よっぽど十条縛りで十条以外の場所は受け付けないような特別な事情がある層（地元の病院長や弁護士、公認会計士等）ぐらいしか購入意欲はわかないと思う。500戸以上も販売をしなければならないのにそんな特殊事情のある層だけを対象にしたら大量に売れ残るのは目に見えている。
広く購買層を集めるためには高くても勝どきマイナス坪50万円の坪400万円MAXではないか。

>>510 マンション検討中さん

通勤時間帯に電車に乗る必要がないようなお金持ちで十条に住みたがる人なんて十条の地主さんとか社長さんしか思いつかない

海抜、地盤、都心へのアクセスで格下の勝どきが十条より高い現状がおかしいんだよ。

ここは坪500以上民の中で通勤ラッシュの埼京線乗ったことがある人がいるのかと本当に思う。
埼京線の痛勤という言葉があるけど、物理的に本当に痛いからね？

そりゃ、時刻表見れば便利に見えるだろうけど、毎朝池袋まで物理的に痛いのを耐えるんだよ？

>>517 マンション検討中さん

今は@450なら、少し高給取りのサラリーマンレベルの検討対象でしょう。通勤混雑も織り込み済みでは。
@500を買う人になると、そもそもあまり電車通勤はしていないかもしれませんね。

>>516 匿名さん
おっしゃる通り！勝どきは中央区アドレスのみ。田舎者が好むエリアです。

>>517 マンション検討中さん
通勤時間帯に通勤しなくて済む小金持ちは意外にいるし、周りにタワマンしかないところより稀少価値高いと思う。
他の方も言ってるように地盤も海抜も良いし。

>>520 マンション検討中さん
通勤時間帯に通勤しなくて済む小金持ちで十条に住みたい人がたくさんいる光景が想像できません。
池袋に住みたい通勤しなくても済む小金持ちならば幾らでも想像できますが。

ごちゃごちゃ騒ぐ前に、十条行ったらいいよ。街の雰囲気とかさ。それで、本当に坪450とか出して住みたい街なら買えばいいしね。自分は完全にパス、あの街の雰囲気とか、住民の層とか考えたらあり得ないけど。どういう人たちが住んでる町かとかは、その駅に行って、駅周辺を半日も歩けばわかるはず。高い買い物なんだから、その努力はすべきだろうね。

>>513 マンション検討中さん
ここでいわれているマンコミの人気度とは、マンコミのスレッドからヤフー不動産に遷移した件数のようだが、これが本当にマンションの人気度を示すバロメーターといいきれるのかな？

>>518 マンション検討中さん
坪450なら70平米で9500万なので少し高給程度では手が届きませんよ。
少し高給（夫婦共働きで1200万）の夫婦が1000万頭金入れて残りダブルローンで年収の7倍強（8500万）となるので無理なく返せるくらいですね。
少し高給の定義が年収1200万以上なら問題ありませんが。

>>524 マンション検討中さん
将来金利上昇のリスクもあるし7倍はやりすぎかと。
せめて6倍くらいが安心。となると、ここを買えるのは頭金無しで、世帯所得1600万くらいかな。

もし、坪450ならですけど。

>>523 匿名さん

回答ありがとうございます。
自分は先に公式HPエントリーしてからこのスレ見始めたのでそもそもヤフーに行くこともなく。

ヤフー不動産ってそんなにメジャーなツールなんですね。

不動産バブルで感覚おかしくなってますね。
買う前にいざ十条の街見にきたら皆さんゲッてなると思いますよ笑
自分で住んでながら言うのもなんですがそういう街です。
400超えてくるとかなり動き鈍くなると思います。

>>524 マンション検討中さん

そのニュアンスが今時の「ちょっと高給」の感覚だと思いますよ。大手上場企業の中堅レベル。ダブルインカムならもう少し下げられますけど。
とうに単独で年収数百万円の人が駅前タワーなんて無理な時代になっちゃってますから。

>>527 マンション掲示板さん
この街で買うなら、大宮を買った方がいいかなあ。
しかし大宮は外廊下なのが気に入らないし。

坪400万円以下が嬉しいのは予算的にキツい人ですよね。
逆に坪400万円以上、むしろ500万円近くが嬉しいのは予算的に余裕で絶対買いたい人ですか？

正直、坪400万円行かなくても、ハルミとかのような大抽選会にはならないと思い。
それこそ、高層階のプレミア部屋とかは余裕では？

MRを池袋に設けるのも、実際の十条で購入意欲を削がないためだろうけど、一度も現地見ないで買う人って居るの？

いくら建物の仕様が良くても十条ですからね。
このエリアを良く知ってる人なら坪500や600みたいなことは言えないはず。
マンションの価値上げるためのツリかな。
まぁ掲示板が価格決めに影響及ぼすことはないと思いますが。

>>531 マンション掲示板さん
国分寺や所沢でも皆さんの予想を上回っていた傾向から私は500は十分有り得ると思いますけどね。
あなたの発言が逆に価格下げのツリに思えてしまいます。

勝どきはいま売出し開始だったら550万にはなるはず。月島が600万だから。十条も平均坪単価500万は堅いよ。

あと豊洲のブランズタワーが値上がりしまくって平均525万になってましたね。年末から相場が一段上に上がっています。

>>522 マンション検討中さん

その通りだと思います。

中央区内陸物件を坪500万円台で購入済の者だが、ここが坪500万円ということになれば正直嬉しい。中央区内陸と下町で特に何もない十条が同価格帯になれば自分の購入物件の安さが際立つこととなり価格上昇が期待できるので、ここはひとつ思い切ったチャレンジ価格で売り出してほしいというのが本音。
ここで坪500万円などと威勢の良い事を言っている人は、恐らく自分と同じようなポジショントークにすぎず実際は坪400万円でも十分高いように思うが、何とか高く売り出されないかと期待を込めて見ている。

そんなロジックなのか。
世に言う広域検討者って、あんまり現地見ずに比較するもんなんですね。

とはいえ戸数的に、無邪気な広域検討者だけで捌けるとは思えず。
それこそ、ちょっと豪華な板マンだったら、売り逃げできたかもだけど。

中央区駅徒歩1分なら最低坪単価600-700万はいく。下町の月島駅徒歩1分のキャピタルゲートプレイス中古でもそのぐらい。北区JR徒歩1分ならもう少し安くはなるが500万ぐらいなら違和感はない。

値段予測に個人の思いが込められている気がするが、
そもそも、高く買いたいと見受けられる発言の意図がわからん。

安く買えて、中古市場でじわじわ上がる物件が良い気がするが、
抽選になるのが嫌なんかな。

>>539 検討板ユーザーさん

たぶん高い価格を予想している人は自分では買わないと思いますよ。

十条に何もないなんてとんでもない
斎藤酒場があるやろ！

現地見た人なら坪400とか言えないわ
プレミアム抜かしたらせいぜい300後半だろ
よって高値関係者だろうね
こういう書き込みは野村だとすぐにアク禁なんだけど、東急はどうだろう
書き込み見てると営業多そうだけど

勝どきとか中央区と比較する前に普通に近隣と比較して価格予想すべきかと。

まず十条駅と同等(または十条駅より多少格上)の駅に赤羽駅がありますよね。赤羽駅のマーケット価格はだいたいお隣川口駅の15%増くらいで推移しています。

現在販売中のプラウドタワー川口クロスが複合再開発×タワーと条件が類似しているなかで坪330万円平均です。
同条件が赤羽で出れば坪380万円平均が妥当なラインです。十条でも同様でしょう。

ただし、川口は駅徒歩3分、十条は駅徒歩1分と十条の方が希少ではあることを鑑みて坪400平均が妥当。(※地下鉄でないのであれば徒歩3分くらい路線からは離れたい勢もおり、好みはわかれるが希少性が高いのはたしか)

あとは抜け感・仕様の評価が高くなる十条の個別物件特性で+10～20万ほど坪単価平均を押し上げるかもとは思っていますので、坪平均400～420万円ほどが妥当ラインだと思います。

十条駅自体の街力や今後の再開発ポテンシャルも乏しく上乗せ要素はないので。

平均占有面積が74平米超なので、
坪350→7800万
坪400→9000万
坪450→1億強
坪500→1億1200万
がボリュームゾーンになる計算ですね。

出せる人は出せると思うのでプレミアムとかは価格盛ってもらって、ボリュームゾーンは抑えて欲しいですね。個人的には1億超えると心理的壁を感じるので検討から外しそうです。

>>543 検討者さん
タワマンだらけの川口とは唯一無二感が全く違うような。

>>544 マンション検討中さん
坪450超えたら、すんなり諦めるわぁ
400なら慎重に検討かなぁ

勝どきでも1億越えは売れにくいのに十条で1億以上の物件が売れるとは思えない。
坪400万円が精々だと思う。東急は芝浦でもやらかしているので、さすがに十条で同じ過ちは繰り返さないだろう。

>>547 匿名さん
寧ろ潮風あたるところに1億出す気が知れない。

赤羽駅3分のパークハウスが400万だし、徒歩1分＋唯一無二のタワーのここが400万ですむわけがない。

>>545 マンション検討中さん
その話する方いるとは思いましたが、十条が人気エリアで、待望のタワマンとして、そのエリアを目指してくる人がいるエリアならわかりますがそうではないので、唯一無二感の評価されるか、開発が続かない将来性のないエリアと見られるかですね。

月島や勝どきなどの湾岸はタワマンが乱立していって金額が上がっているエリアなか、エリア特性は違うので比較をするわけではないですが、タワマン乱立市場の方が金額は伸びている傾向も見逃せはしないでしょう

>>549 マンコミュファンさん

それは赤羽を過小評価しすぎですよ。
隣駅とはいえ路線数も含め、駅力では赤羽の方が上でしょ。
唯一無二とは聞こえが良いけど、そんなにマンションを抱えられない、作る再開発の土地も無いってのが実情ですから。

もちろん、あちらは単身者向け、こっちはタワマンで、スペックはこっちが上だけど。

どなたか、この物件の後の再開発の内容とか知らないですか？
東側のパークと西側のこれだけだと、ずいぶん寂しいもんですが。
駅の高架化は早くて３０年代でしょうし。

最近流行りの駅直近、商業一体の大規模で駅周辺ぶっちぎりNO1狙いマンションが、近郊マイナー駅で頻繁にありますがどう思われますか？後続する開発の可能性を詰んでしまい、逆に発展せずに、そのマンションの劣化と運命を共にするだけではないですか

赤羽の丸紅タワマンは坪550万はいくだろうね。赤羽、十条、板橋のタワマンが揃って坪単価500万超えしそうなのは一昔前では予想もできなかったよね。

>>549 マンコミュファンさん
赤羽と十条の駅力を考えると赤羽の方が遥かに上ですよ。
唯一無二→これ以降続くのか怪しい
スペックはタワマン仕様なものの、規模もあるので同程度か少し上程度かと。
他に再開発要素あるのか確認してみたいですね。

>>543
考え方は概ね同意ですが、恐らくいまのタイミングで川口タワマンが新規供給なら、330という価格ではなかったのではないでしょうか？
実際、いまの市況で概観すると川口がだいぶお得に見えます。いま赤羽駅近の人気物件だと中古でもかなり高いはず。

>>543 検討者さん
それっぽいこと言ってるけど、赤羽を「十条と同等か多少格上」「同条件が赤羽で出れば坪380万が妥当」って時点で勘違いしてるね（笑）

築10年のプラウドシティが既に380万だし、駅力が雲泥の差だよ。

大泉学園徒歩1分のプラウドタワー中古は周りと比べて突出して高い坪単価420万だし、この物件も周辺と異次元の価格帯になるだろう。

>>558 マンコミュファンさん
異次元の価格っていくらくらいの事？

>>558 マンコミュファンさん
中古は一点ものですがココは間取り微妙な部屋や低層階など条件低い部屋も含めて350捌かなきゃいけないわけでそこまで冒険しないでしょ。
答えは数ヶ月以内に出るので楽しみにしましょう！

>>561 検討者さん
明後日は祝日なので実際に十条駅と赤羽駅に行かれてみてはどうですか？
駅構内の差、周辺の商業施設の差、路線数の差。
実際に見れば駅力の圧倒的な差を実感できると思いますよ。

池袋を除く都内埼京線駅の中で赤羽は別格の存在ですよ。

都内埼京線駅力最高は新宿だろ。ついで池袋、渋谷。その次ぐらいに赤羽とか恵比寿かな。

>>563 マンコミュファンさん
赤羽と恵比須を同列に扱うなんて。。。

赤羽駅周辺は北区の中では１番治安が悪いよ。
たまに買い物や食事には行くけど、あんまり住みたいとは思わないな。

このスレに来る人でも北区十条を実際に目にしてない人もそれなりに居るのが分かりました。
優遇倍率確保しても、その後の買付には移らない人が続出しそうで怖いけど。

350周辺ならエントリーは多くても、買付は普通の倍率に。
400周辺なら広域組を騙しきれるか。
450周辺なんてしたら地元の金持ちにも避けられて売れ残り。

MRは池袋に作るとして、オンライン説明会、相談会とかでどこまで地に足のついた内容が披露されるかですね。
武蔵浦和のステアリだと、設備微妙、値段高すぎだけど、オンライン説明会は徹底的に広域組向けに作ってる。
それこそ、野村の中古でもっと良い物件があっても、その存在を一切出してない。

まぁ高値予想は北区知らない人が騒いでるだけだね。
ここに1億出して買うとかありえない。

どの要素もポジとネガがありますが

北区：腐っても23区or都心でなく近郊
埼京線：池袋まですぐor数分間は圧死
京浜東北線：歩けるor着く先が単駅の東十条
商店街：激安or周辺所得が低い
駅1分：駅小さいのでリアル1分or直結ではなく駅がショボい
再開発：唯一無二or単に後続がない
設備：タワマン?or捌ききれるか？

東口の値段を参考に出してる人もいるけど、あそこもサクッと売り切れるか怪しい。

>>566
本当に平均350で出てくる可能性がある程度あると思います？低層300ちょいとか？

>>569 マンション掲示板さん
最上階とかのプレミアムを入れるともう少し上がると思いますが、中央値としてはあり得るのでは？
マンマニさんの記事で言う「階数合わせ」をしたら現実的な値段の部屋もあるかと。

タワマンあまり得意でないと言われるデベの組み合わせなので、階数、方角による差別化での値付けをどうしてくるか読めないところもありますが。

>>570 マンション検討中さん
池袋アクセスエリアで十条より路線格下の大山駅徒歩7分の地所で坪325が最低価格、坪350がプレミアムを除いた平均価格でしたので、ここはその水準より一段階以上上であることは確実でしょう。
それでも最低価格で坪380とかはあるかもしれませんね。

>>571 マンション検討中さん
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜、好評価でしたよね。
高いなりに尖ってるし、駅徒歩7分の割りにしっかり閑静。
路線格下を言い切る自信が十条に無いですが、板橋区＞北区を加味しても若干、流石にJRでこっちが上ですかね？

検討者層の志向は異なるでしょうが、比較して平均が坪350を切らないのは同意です。

一段階の幅と何段階かは意見分かれるでしょうが、こっちは最低で330～350、平均で360～380収まらないかな～という個人の希望です(笑)

>>572 通りがかりさん

コストカット仕様ならそのくらいかもね。
高級仕様だと400超える感じかな。

マーケ的にどっちを狙うかだけど、コストカットで高値は勘弁ですね。

例えば城南系のマンクラで平均400と出てるけど、土地勘無いままにあくまで相場感だけでの予想。
https://toshin-maru.hatenablog.com/entry/2022/02/09/170012
(抜粋)
再開発理由も木密エリアの解消にあるようですし、近くに商店街が並ぶ街の雰囲気は、城南にも似た要素があるのかな。（ただ全く現地についてわからん）

なので、第一期を坪400で出したら、瞬間的には「即買い」「争奪戦」とか盛り上がるでしょうけど、現地見学が増えたら「割高」に変わるのでは？
複数期で販売するから、値上げはできても値下げははやりにくいし、最初は初速出すための金額で来るかと。
戸数があるから第二期でも「好条件部屋だけど値段もアップ」の持ち球は作れる。

最初から坪500で売りきったら、北区役所おめでとう(税収増えますね)。

池袋からかなり離れた所沢とか川越の駅近タワマンの価格見て、350とか言えますか？
希望的観測の予想しても意味無いし、後で虚しくなるだけでは。

普通に坪単価500から550万でしょ。都内広域見てたら400万、450万とかいう結論にはならないよ。

>>576 マンコミュファンさん
見るのは外周区だろ
9000万ちょいがプレミアム抜きの天辺だろうしせいぜい400前半
普通仕様の高層に1.3億とかこの立地で出せるやついないわ

立川でも一部の住戸は500万超えてる。北区も含めて都内は金持ちめちゃくちゃ多いから、平均550万でも2年かければ完売できる。

>>578 マンコミュファンさん
それは全く無理。
立川は地元から動きたくない富裕層の受け皿がそれまでは無かったんだから当たり前の話。
他にもいくらでも選択肢のあるこことは違う。

所沢とか川越とか立川とか言ってるけど行ったことあるの？
駅規模がはるかに違うし、あちらの駅は周辺から人がたくさん集まってくる街だから。十条は都内というだけで駅はびっくりするくらいしょぼい。
比べる所間違ってるよ。

十条がどんな場所か知っている。
比較対照に出す物件がどんな場所で、その周辺での立ち位置も把握している。

ここが揃ってない人同士で話してても噛み合うはずがない。
なので素人予想見るぐらいなら、マンマニとか足を運ぶ系の解説を見てるだけの方が良い。

>>578
都内にいっぱい居る金持ちがわざわざここで買う理由は？
投資でももっと値上がりする場所選ぶでしょ。

加賀のマンションに住んでる人の住み替えだけで、坪単価550万でもさばける。広域から金持ちがある程度は集まるだろうし。

所沢や立川、川越よりも安いわけないと思うんだが。
十条の町も知ってる。その上で言ってる人もかなり居るはず。
安いと評価する人が町を知っていて、高いと評価する人は知らないっていう判断が夜郎自大かもしれんよ。