THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

知識がないんですが、売り逃げの人は後発が無い方が良いのでは？

周辺に実家あるんですが、駅前の商店とロータリーがマンションに変わる程度なので、周辺の火災リスクは相変わらず高いです。

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>>384
希少価値という考え方でいくとそれもあるかも知れないけど、タワマンの場合、集積による町の整備が更なる価値を呼ぶみたいな一面もある。取引の事例も増えてマンション市場として評価が確立する。よく言われる武蔵小杉とか。
ましてやここはこの先も地域ナンバーワンが確定してるので、もし今の市況に乗って２本目３本目のタワーが建てば、それらの高価格ピラミッドの頂点の座が約束される、とかね。あえて極端に書いてるし、それが総合的に良いこととも思わないけど。

ロータリーや大きいビルができると、消防車両の居場所やら仮設トイレの設置場所やら、間接的な意義はいろいろあるかと。

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十条が難しいのは圧倒的に知名度が低いこと
赤羽と王子の下だね、ただ良さを知ってもらえるチャンスがあるかもしれないけど
価格は小岩と同程度で亀戸までは難しいでしょ
小岩は再開発案件で亀戸は大規模商業隣接のプラウド及び地域のフラッグシップだし
豊洲や芝浦までのポテンシャルが十条には無いのは周知

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池袋をはじめとして赤羽や板橋の駅前再開発タワー物件がこれから出てくるわけだから埼京線自体のマーケットが変わる筈なのでそこは期待したい。
池袋、新宿、渋谷直通は亀戸や小岩にはない魅力だと思う。
何もないから今まで知られて無かっただけで駅前これだけ整備されるなら普通に穴場タウンじゃないかな。

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埼京線沿線駅一括りでなく、赤羽みたいに駅力やまちの魅力を上げなければいつまで経っても変わらないと思うよ。
他の地域に住んでいる人がわざわざ行かないでしょ。

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価格なんて仕様次第でしょ。
コストカットしまくりの低仕様なら安いだろうけど。

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>>389 マンション検討中さん

仕様高ければ買いですね。

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十条ってこじんまりとした地域のイメージでしたが、再開発によってこんな大きなマンションが建つということがびっくりです。
もともとは何が建っていたところなのでしょうか？
下町っぽさがある街でしたが、今はだいぶ雰囲気が変わっているのかな？
確かに赤羽よりは知名度が低いですが、知っている人にとっては注目度が高いのではないでしょうか

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>>391 匿名さん

＞もともとは何が建っていたところなのでしょうか？

あのさ、まずは物件サイトとスレのトップくらい読もうよ。

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池袋に近いことが強みの一つですが、その池袋って今後どうですか？

東西で開発計画は活発、今後もあり。
セブングループから売られた西武のように東西の百貨店事業は斜陽産業、サンシャイン通りはコロナで空きテナント多数。

百貨店の凋落とサンシャインの空きテナントも、新陳代謝と考えればむしろ魅力が増しますかね？
流石に池袋そのものが衰退するとはイメージしにくい。

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残念な仕様で中途半端な価格になるくらいなら、多少高くても良い仕様のマンションにして欲しいね。

デベとしては勇気がいるかもしれんが。

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>>393 マンション検討中さん
西武に関しては池袋店は稼ぎ頭で、全国の全百貨店のなかでも売り上げは3位とかのはずなので、斜陽産業百貨店のなかではまだ頑張ってる方のエリアですね池袋は。ここがダメなら百貨店は全て終わりかもしれないですね。再開発と一体化してどんどん複合商業施設の色合いが強くなってくるかもしれません。

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みなさんがおっしゃる仕様が高いってどのレベル感なんでしょうか。タワマンであれば一通りそれなりのものな気がするのですが…

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>>396 検討板ユーザーさん
同じタワマンでも間取り、階高、内or外廊下、各種共用設備、コンシェルジュ、建具など仕様は様々です。タワーならどこでも仕様が高いと言う訳じゃない。

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>>393 マンション検討中さん
サンシャイン通りの空きテナントもよく言われますけど、現地行けば分かりますが、むしろこれ幸いにと古い建物の建替えがそこら中で始まってますよ。むしろアフターコロナ見据えて先行投資をしていると考えた方が自然です。
何も考えない人はハンズ潰れた、セガ潰れた、ケンタ潰れたって騒いでますけどね。

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>>397 マンション検討中さん
内廊下、アウトポール、角住戸ダイレクトウィンドウ、洋室床暖+1、
各階宅配ボックス、各階食配、各階ゴミ置き場、各種共用部など仕様は既に変えられない部分はかなりでてますよね？この辺りは埼玉タワマンとかと比べて、ちゃんと都内タワーレベルまで上がっている印象です。これまでのマーケットを踏襲した場合、十条はグロスの壁があり、高値チャレンジ難しく仕様を埼玉寄りにするのが定石になりそうなので、ここは都内仕様に頑張ってよせてくれたんだなと。
あとは階高・サッシ高などが変えられない所としては気になるところではありますが、他の細かい仕様はオプションかければ変えられるので誤差の範囲と考えています（もとから高仕様にこしたことはないですが）。
十条の立地にいい意味でそぐわない都内仕様で頑張ってくれたタワマン認定はすでに確定的かと思ってます。

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>>399 マンション検討中さん

はい、私もここの仕様は現時点で判明している限り「高い」といっていいと思います。

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>>398 匿名さん

十条は属性としては寄り添う方の街だと思うので、東京西側には今後も頑張って欲しいですね。

ハンズは池袋抜きの理由ですね。
セガも別ですし。

ケンタが潰れたのは、採算が合わないとの判断でしょうが、人通りの減少か家賃か。

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大宮のスクエアスカイが坪400弱なのでここは450位でしょうね。
高値チャレンジ大好きな東急だし。

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>>402 匿名さん
プラウドタワー川口クロスが坪330、大宮スカイ&スクエアが坪365くらいが平均ですよ？

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ここは坪５００でも売れると思う

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都内駅前タワマン、まあ、500くらいだね。

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ブリリアタワー池袋westが坪520くらいが平均(2LDK中心)らしいので、そこより2割やすい坪420が妥当では？広くてグロスもはるので

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早く新情報が欲しい。
価格のなんやかんやも、公式情報が出たらそれが適切かどうかで落ち着くし。

共用施設とか、何を備えてきますかね？

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1LDK12万円が相場の地域です。仮に新築でプラス1万見ても、41平米最安の部屋で3,900万でないと4%いかない。こんな地域で4%切るなら、まず買わない方が良い。つまり、平米で95万を上回ったらやばいよ。十条駅ラブなら別だけどね。

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>>407 マンション検討中さん
共用施設はすでにHPに載ってますよね？

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駅前タワマンの1LDK12万の相場は十条にはまだ無い

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>>410 マンション検討中さん
確かに、十条で１LDKに12万も出せないわな。。。

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>>409 マンション検討中さん

https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/tower/
載ってますけど、これで終わりなのでしょうか？

『さまざまな世代の方々が思い思いの寛ぎの時を過ごせる、洗練された共用スペースを実現。
ウェルカムラウンジ、フォレストパーク、ワークラウンジなどの空間には、緑や木調素材による上質な雰囲気づくりを追求しています。』

てっきり、この他にも共用設備があって、限定者サイトとかで先行公開されると思ってたので。

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坪500とか検討違いもいいとこ。
十条来たことありますか？

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坪５００ありえんだろ。それじゃあ湾岸駅近が買える。

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>>414 坪単価比較中さん

ここJR線通ってる内陸部だからね。湾岸より格上だよ。

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>>412 マンション検討中さん
あと37階にスカイラウンジがあると限定ページに書いてますね。それと4階のスカイルーフ(こちらは公開空地かもしれませんが)がきさいがあるのでこれで全部でしょうね。構造上他のスペースらないでしょう。CGパースは今後追加されるでしょうが

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>>415 匿名さん
JR線といっても痛勤電車の埼京線。山手線や京浜東北線なら湾岸と同等か格上でしょうが。

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500の部屋が有るか無いかと言われれば、有るんじゃない？

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>>416 マンション検討中さん

ワークスペースとか今時で共働きには助かる(テレワーク部屋2つ用意はつらい)
変に維持費かかるもの無し
スカイルーフは、4階だし一般にも公開ですかね～
住民には飲食(調理済み、BBQとかはもちろん禁止)だと、嬉しいなあ。

贅沢言うと、図書館の返却BOXがメールコーナーにあるとか(笑)

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内陸or沿岸は、ハザードマップとか気にするかどうかなので、キノコたけのこ論争かと。
山手線の方がもちろん上ですけど、京浜東北線単独駅だったらそれこそ駅によるのでは？
東十条寄りは治安良いし。

路線で一括りは意味がないけど、高架化で駅舎が新しくなるのは期待。
※マンマニさん曰く、駅に金かけないJRとはいえ。

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だから今の相場とか関係ないんだよ。駅前再開発タワーなんだから。
買うなら＠500～だし、賃貸なら1LDK18万で貸せるだろ。
タワマンとはそういうもの。

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早めに予定価格を出してもらって「400万は高過ぎる」勢を解散させて欲しい。見当違いの予算感で見学予約の枠を埋められたら迷惑ですし。

オンラインの説明会で予定価格の情報をばっちり出して、選別のふるいをかけていただけると良いですね。

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>>418 口コミ知りたいさん

でしょうね。
平均が@500越えとかは、さすがに逆の意味で相場観なさすぎですけど。
ギリで条件の悪い@400切りの部屋があるかどうかで、平均＠400中盤位ぐらいがいいところじゃないですか。
それで賃貸用の狭めの部屋で表面利回り4%というところでしょう。

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鉄や木材など建築資材の高騰、バスやトイレ、キッチンなども今後大幅に価格上昇します。デベロッパーも日々価格構成が上昇する現状でなかなか価格決定が難しいでしょうね

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>>424 マンション検討中さん

なんとか平均坪単価450万くらいででないかなぁ…480万くらいでも買うつもりですが。500万超えると厳しいです。

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世界的にはインフレで利上げ。
日本だけ日銀が日本円を薄めている現状で円安が加速。
資材はほぼ輸入。
中古はともかく新築が下がる要素全くないですね。

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ただここは北区から、なかなかの金額引っ張ってるからある程度の安さは出して、それなりの人気マンションにしないとカッコつかない。

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>>427
それもひとつの見解だね。
自分は逆、売り急ぎせず高価格で来ると思う。人気物件である必要は無い。高くても、東池袋の新タワマンあたりより少し低いくらいの価格なら最終的に捌ける。いまの状況だと相場は後からついてくる。コスト自体も上がっている。
もちろんいくらかの人が指摘するような相場の急変はあるかも知れないが、それはその時としか言いようがないだろう。先の相場下落を見込んで価格をおさえるってことはあり得ないし。

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タワマン空白地帯にできるわけですから、今までの相場というのはないですね。
@500で1億円となると、今、流行りのパワーカップルの出番ですね。

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元々北区の相場は都心、副都心への交通利便性の割には安いわけで、このタワマンが相場を大きく引き上げるような気がします。
坪450が着地点かな。

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>>430 マンション検討中さん
パンダ部屋は400万円切るが平均は450万円、こんなあたりが妥当なところではないでしょうか。

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広域検討組にも確実に引っ掛かりますが、投資組も参戦してきますかね？
湾岸とか山手線内側と同じノリなのか。

地縁ありの実需組なので、予算が足りるなら人気部屋避けたいけど、パンダ部屋特攻になりそう(涙)

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>>431 マンション掲示板さん
こんなもんだろうと思うわ

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予算余裕でも十条で坪５００万円払うなら、池袋西口に払う気も。
https://www.sumu-lab.com/archives/36758/

駅1分と5分だけど、その駅で差があるし。
池袋西口も十分、駅近物件ですよね
そして、池袋西口で抽選外れたから十条へ、ともならないでしょうし。

>>431 さんがしっくりきます。

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>>434 マンション検討中さん
坪500で十条が上層階の条件が良い部屋とかなら十条選ぶ人はいるでしょうね。十条が平均で坪500だとしたらお話にならないでしょう。1～2割は十条が安くないと

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え、、、十条ですよ。おかしくないすか。
そんな高いなら池袋買うでしょ。
400が最大でしょ。勝どき買いますよそれは

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>>436 マンション検討中さん
400が最大だったら平均350とかですか？
あり得ないです。
仕様からしてもかなり強気でくると思いますよ。
350ならもちろん嬉しいですが、現実的ではないですね。

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>>437 マンション掲示板さん
https://www.sumu-log.com/archives/38804/#comments-title
はるぶーさんが無駄に叩かれててますが、このスレで値段予想する人も同じくらいエビデンス見ながらなのでしょうか？

個人的には買える値段だと助かるので、マンマニさんの予想の中でも理想の350万円できて欲しいですが、自分でエビデンスを調べる能力はない。
https://www.sumu-log.com/archives/37694/
(抜粋)
理想　＝　坪単価350万円
現実　＝　坪単価400万円
無茶苦茶(価格よくばるタワー)　＝　坪単価450万円
と考えております！！

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マンマニさん調べでは、来年竣工の徒歩4分パークハウス十条が平均坪単価350ということなので、ここのタワマンが同額とは思えないですけど。
平均400はいくのでは?

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>>439 検討板ユーザーさん

パークハウスの記事だと、下記の感じ見たいですね。
上層階に引っ張られる分、平均はタワーの方が上。

パークハウスの方も、地権者が割合が多いとか、下駄に入るのが八百屋？とかで盛り上がってますけど、綺麗に完売するか。
単純比較はできないですけど、パークハウスの完売が早いと、タワーも強気で値段設定いけるのかな。

～～～
タワマンがお好きでもう少し価格が高くなっても(平均では高くなっても階数合わせするとびっくりするほどの差はないかもしれない)手が届き入居時期も問題ないのであれば駅前タワマンを待ったほうがいいですし、そこまでタワマンやザ・駅前にこだわりなければ今作を購入してしまっても後悔ない(満足する)でしょう。

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確かに事業協力者の皆さんの数を引いても400弱ありますね。
価格によっては売れ残るかもしれませんが、なんと言っても駅前だからその点は希少だし。
改札からエントランスまで30秒もない便利さは埼京線利用者には魅力的です。

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480くらいだね。450なんてあり得ない。何故なら、デベが利益出ないから。十条だからとか、買う人がいないとか、そんなので価格は決まらない。都内駅近タワマンなら、500以内なら安い。直ぐに埋まってしまうと思います。

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パンダ部屋で坪380あったら参戦してみるかな。それ以上なら投資としての価値はあまりないかな。

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>>441 匿名さん

戸数が多いってことは、生活始まってからはスケールメリットが管理費とかに活きる？

地権者が賃貸に出しまくって住民環境が荒れるのは嫌だな。

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マンションマニアさんの情報では
プラウドタワー大泉学園
2015年築
大泉学園駅徒歩1分
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約420万円

大泉学園より安い無理しても買いたいです。

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>>443 匿名さん
デベの仕入値・建築費・利益をご存じなのですかね？
ここの仕入れは10年とかやってる案件ですが480の予定で10年前に仕入れていたと？結果として売れるから値上げするのはわかりますが利益がでないから480万で出るは謎理論過ぎますね。
ただ、周辺相場と直近の伸び率、駅前再開発のポテンシャルを見た場合に、平均400をきることはなく、420も切らないかなというラインですはあると想定はできますが

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>>447 マンション検討中さん

売れるなら高値で売るよ。
原価なんて関係無いよ。

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>>448 通りがかりさん
原価は関係あるに決まってますが、売れるのであれば高値で売る。ただし高値で売るのは利益率の最大化を目指しているのであまりに長期化する売り方はコストがかさむのでしない(東急不動産の現状のやり方では)。
350戸くらいを販売から竣工後半年で売り切るとすれば30カ月で売る、月12戸ペース。そこまで重たい数字ではないので、ある程度高値で来る可能性は高いが、十条の集客ポテンシャルに少し疑問が残るのでそこが加味されるかどうか。まあ、直近の勝ちどきをはじめとした駅前タワーのエントリー数は異常なほどなので、現状この物件もエントリー数がかなり集まっているとすれば強気価格でこない理由はなさそうですね。。

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十条にタワマンが建つとは。バブルの遺産となりそうだな。

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>>449 マンション検討中さん
業者さんですか？

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>>451 匿名さん
業者ではないですが、ある程度の知識がある者かつ、この物件の検討者です。
月12戸ペースで売るためには、モデルルーム来場者は6組に1組が買うと仮定した場合月72組来場者。資料請求した人10組に1組はモデルルームに来場するとした場合、必要資料請求数は月720件。
30か月とした場合、30カ月で資料請求数が21600件集まるか。勝どきやハルミフラッグならいく数値だけどここは十条。この数値難易度をどう捉えるかが価格決定の肝にはなってくるかと思います。

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>>452 マンション検討中さん

初歩的な質問で恐縮ですが、物件エントリーと資料請求って別ですか？

公式HPでエントリーはしたんですけど、紙？の資料請求はしていないので。
後者はしておかないと、優遇倍率とか取れないのか…

(実需で検討組です)

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>>453 マンション検討中さん
物件エントリーと資料請求はイコールで問題ないはずです。物件の資料が整い次第何かしら資料が届くまたは案内が届くはずです。

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ダイレクトウィンドウの部屋が欲しいな。
かなり高そうだけど。。。

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>>455 匿名さん
そこはどうしても@500超えになっちゃいそうですよね。
「1億4000万円より」みたいな感じでしょうか。

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十条という街、埼京線徒歩１分にどこまで魅力を感じるかですね。
坪500出せるなら山手線内側でも狙えますし。ただでさえ広めの部屋が多くてグロス高めになるのにそんな強気価格でくるのか疑問ですが。

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月島が坪単価600万超えだし、十条でも500万前後いくだろう。今の相場なら。

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>>458 検討板ユーザーさん

都心の2路線駅と比較する意味なくね？

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ここが坪500もするなら埼玉県とはいえ同じ埼京線通勤快速停車駅の武蔵浦和徒歩１分の高すぎと叩かれてるステアリの坪340が安くに見えますね。

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ブリリアタワー池袋Westが坪520万、バウス上中里が坪400万だから、ここは450万くらいかなぁ。

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>>461 匿名さん
北区で450ってバブル超えてね？

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ブリリアタワー池袋West・・・池袋駅徒歩5分　坪520万
THE TOWER JUJO・・・・・十条駅徒歩１分埼京線池袋駅６分、計７分　坪？万

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>>462 匿名さん
そもそも現在の新築分譲マンションマーケットの価格はバブル期を越えて最高値を更新している市場です。ただし、バブル期は金利もかなり高いものかつ投資中心の市場だったため支払い価格はいまの比ではないくらいに高額でしたのでバブル期よりも実質では高額という状況ではありません。現在の低金利での市場価格をどう思うかは自由ですが、見た目の金額はバブル期を越えていても不思議ではない市場である認識は持っておいた方がいいですね。

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ここは建物はめちゃくちゃ魅力的、駅力としては赤羽はもってのほか、武蔵浦和と比べてもという感じだから値付けが悩ましいね。

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>>447 マンション検討中さん
安く買いたいのは分かるけど、間違いなく安くないよ。細かい計算は省くけど、多分高いと予想。自分なら480なら出していいと思う。

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>>466 匿名さん
根拠なしですか

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皆さん何平米くらいの広さ検討してますか？

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>>468 検討板ユーザーさん
今出てる中だと、S-55Ctype、2LDK、住戸専有面積58.23㎡（約17.61坪）

もう少し大きくても良いけど無理な3LDKよりは2LDK希望です(というか買えない)

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坪単価500万なら山手線内側でも買えるって状態が変わってきている。中央区とは言え山手線外側の下町の月島で坪単価600万超え。相場は昨年後半よりかなり上がっている。ここが坪単価450万以外で買えるならまとまったキャピタルゲインが得られるから全力で買うべきだな。

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以外⇒以下

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>>467 マンション検討中さん
相手の根拠がなく希望だけなのにこちらだけ出しても議論にならないでしょう。

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このマンションは子どもができたから買うか！とか子どもが小学校入るから買うか！みたいなファミリー向けマンションではなく投資商品的なものだろ。株や都心不動産の仲間。坪単価の予想で乖離が大きいのもこの認識の違いからだな。

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どなたか、検討板ユーザーさんの相手してあげて…

自分は投資目線分からないし、実際に住む用の情報が欲しいだけなので無理だし邪魔。

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１億数千万円?と思われるマンションを投資目線なしで買うのは冒険すぎでしょう。それならパークハウスとか別の買ったほうがいいと思います。

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>>473 検討板ユーザーさん
>>475 検討板ユーザーさん

投資商品的なマンションだったらこんな広い間取りばかりにしないですよ。少なくともデべとしてはそう考えていないことは確かです。
自己居住用であれば投資的な儲かる儲からないといった視線ではなく、ライフステージが変化したときに対応可能かどうかということを考えておけばいいだけです。
皆、居住性、通勤通学、資産価値維持率とローン残高の減り具合、自身の収入推移とか色々考えてますよ。単価の絶対的高さの話ではないんです。重視する価値が違う。

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資産価値維持や残債割れしないかは、立派な投資目線の1つですよ。それをなしに物件を購入はギャンブルと言ってるだけです。あと、都心の投資家目線の物件はむしろもっと広い間取りもあります。ワンルームマンション投資は庶民向けですね。

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>>477 検討板ユーザーさん

投資とは「将来的に資本を増加させるために、現在の資本を投じる活動」のこと。
住む、暮らすは基本的に「消費」なので、消費活動を続けることができるかどうかという視点で可能であればそれでよく、資本の「増加」を見込めるかという視点を加える必要はない。全く視点が違う。将来買い替えが出来ないほど値段が下がらないかどうかを心配することを「投資目線」とは言わない。
無理やり定義を変えて「投資目線」って用語に持って行かないでよろしい。

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都心以外で投資目線でマンション買う時点でギャンブラーだよ。
街が気に入って買うのがマンション購入だよ。
タワマン生存者バイアスに毒されすぎ。

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>>479 匿名さん
同意です。
投資は利回りや値上がりを期待するものですが、値上がってる市況だからこそ都心以外を投資対象とするのはリスクしかないですね。
もちろん、値下がりが大きくないだろうと言う意味での資産価値はライバル物件のないココはあるとは思いますが。

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十条は開発からずっと取り残されてきて、昭和のまま時が止まっているような街ですから、これから中長期的な伸びしろはとても大きいと思います。
鉄道高架化、都市計画道路の整備も予定されている点も良いです。

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みんな高め予想だね。
実際はそんなにしないよ絶対。

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>>482 マンション掲示板さん

坪400なら嬉しいです。

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