THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

相場を変える可能性はあると思います。ただ、リスクをちゃんと考えないと、後でとんでもないことになる可能性が多いにある。ということです。真剣に購入を考えている人にとっても、せっかく仲良くなった隣人が苦しそうにしている姿は見たくないと思いますし、歯抜けになっていく姿は資産性の観点からもよくない。変に購入を煽らず、冷静に検討すべきでは、ということでした。

タワマン住み継いで現在4件目ですが、隣近所なんて顔もろくに知らない同士なのが実情ですし、よその暮らしぶりなんてよっぽど興味を持ってない限りお互いどうでも良いと思いますよ。むしろその関係性の希薄さがタワマンの良さという方が多い印象です。

それと、北区なのにとか、坪400はあり得ないとか、個人の考えはもちろん自由だと思いますが、デベは検討者群の平均値や中央値はハナから相手にしていないので、掲示板の多数派の意見に同調・安心してる時点でどこも買えないです。
マンション販売は見学者の10人に1人が買えば成立するビジネスモデルなので、購入能力の上澄み2割をターゲットにして、その内半分に気に入らせればOK！という感じなので。

相場激変、金利高騰とかのリスクをちゃんと考える人程このような鉄板物件にするのですよね

>>349 匿名さん

この考え嫌いじゃない。

20年も経てば地元の老人消えるだろし
相続出来ず売りに出る土地が、いい街にリサイクルされて欲しいですね。

※極論ですので、あしからず。

>>353 匿名さん
鉄板は言いすぎかな

まぁなんやかんやで500はいかないでしょうけどね。さすがに。

>>349 匿名さん
埋立地、武蔵小杉、東池袋
は全て、次から次へと大手デベたちがタワマンを建てて盛り上げて
大化けさせたエリアです。
十条に単発でここが建ったくらいで、並べて期待し過ぎるのはどうかと。

>>349 匿名さん
そのブリリアタワーはさんざん言われた？割に瞬間蒸発だったけど…苦戦したならその理屈も納得出来るが、まぁ言いたかとは分からんでもない。

だけど当時と決定的に違うのは、当時は選択肢が多いから積極的に選べたけど、今は消去法的選択なんだよね。大塚のルフォンもそうだったけど、ここも同じ立ち位置でしょう。
駅前にマンションドカンって建っても駅が…ねぇ。

結局いくらで買えるかに依存する。
このマンションはマーケット上での適正価格で買えるのであれば将来的な下落リスクも低く(相場以上に下がる可能性は低い)非常に条件のいい物件に思えます。ただ坪500とかワケわからない価格であればリスクしかないですね。坪400～420くらいなら適正の認識です

>>342 マンション検討中さん
池袋駅5分(※地下鉄入り口)・要町駅3分で坪520が平均で安て475～って感じがベンチマーク。
十条はここの2割り引きくらいが通常評価かな、平均坪415、最低坪380～。ただし十条は下層階が商業施設で下駄を履いて実質6階住戸くらいスタートかつ周辺抜けもあるので価格差が少なく最低価格を少しあげる可能性あり&仕様も含めて一段価格をあげたそうな印象。
平均坪430、最低坪400～とかかな。

坪500万円で考えておけばよいかなと思いました。
今までの相場はあてにならなさそう。
駅前徒歩1分のタワマンの魅力は大きいですし、住商工一体開発で日常生活の利便性も高そうです。

駅徒歩1分・複合再開発は高く評価されるべき内容です。その内容を高く評価して平均430でも高値チャレンジしている印象です。駅徒歩1分・複合再開発でなければ平均370-380くらいが妥当でしょうからね。

再開発ズバリ続くのかが気になる。
既に終わったエクセレントシティ、東口のパーク、今作。

まさかこれで終わりなら、街としては何も変わっていない。
高架化が３０年代にあるとは言え、他に何かがないと「再開発？」で高価格は怖い。

周辺でまだ続く区画ってあるんですかね？

板橋駅十条駅赤羽駅、駅前タワマン建設３連発の破壊力はすさまじいものがある
地殻変動が起きようとしている

思った以上の値付け予想であたふたしてます。高層で@400前後なら欲しいなー、って思ってたけど甘かったか。

都心は値上がりすぎちゃったから、外周区の値上がり率のほうが方が大きいかも。

エリアに似たものがなく突出したマンションなので値付けは難しく、買う方も判断が難しい。けど大方の予想の中の高い方寄りで出て来るんだろうね。
周辺との乖離が激しいのが不安、中古価格暴落が不安、予算厳しい、という人は取り込まなくてもこの数は売れるかと。個人的にここの価値はそうそう下がらないと思うけど、分からないものは分からない。
地域の同質性を重視する人は、湾岸やタワー林立地域を見といた方が無難だろうね。下がる時も周りと一緒ならまだ納得できるという人も居るんだろう。

価値が資産価値を示すのであれば、根元である価格が決まっていないのに価値が下がらないとは、、？

>>366 マンション検討中さん
都心が値上がりして、その波でつられて上がってるだけの外周区であればかなり危険ですけどね。そのエリアの価値が評価されてるわけではなく、積極的には選ばれないエリアってことですからね。

>>369 マンション検討中さん

ここはただの外周区じゃないからね。下手な山手線内側より交通便利。
つられて上がるというよりポジションが評価された値段で出てくると思うけど。

>>370 マンション比較中さん
下手な山手線内側とは具体的にどこをイメージしてます？
交通便利というなら隣の赤羽・板橋に軍配が上がると思いますけど。

>>374 匿名さん
皆さん、十条ですよ、十条！坪350がいいところでは。それ以上なら、多分借り手つかないですよ。永住なら別ですが、この町の雰囲気に永住したいと思えるかは、きちんと現地に足を運んで、確認してから購入すべきでしょうね。ちなみに、私は十条に15年、家賃5万のボロアパートに住んでいますが、そういう私にとってはとても住みやすい街です。

>>372
その感覚は理解できる
そして、地元で長く相場を見てる人ほどこういうのを買えなくなるもの
その間に広域からの客が驚くような価格で買っていく
全てがそういうパターンじゃないが、ＪＲ目の前のここはそうなる可能性大

>>372 評判気になるさん
>>373 マンション掲示板さん
広域から人が来ると街って変わりますかね？

正直、北区は老人多い、衆院選も公明、維新、共産が競るとかいう罰ゲーム、そもそも今回も火災対策向けのプロジェクト、とマイナス面は上げればキリがなく。
もちろん、東十条とかに比べれば治安良し、台地の上、寂れてない商店街とかプラス面も上げられるのですが、ガチの再開発に比べると、区として生き残れるのかなと？

広域目線で、ありな物件、学区、街、区なのかが知りたい。

再開発とはなばかりの単発で終わるタワマンなら、地縁あるからこそ高掴みが怖いです。

>>374 マンション検討中さん
ただ副都心アクセスがいい街という外に出る前提の街だと思います中広域からみたら。板橋駅や赤羽駅、他路線の副都心アクセスがいい街で代替がきく街かな結局。あと商店街が機能しているのは生活面ではプラスだけどあくまで庶民的であることが価値と思う人向けかな。

>>374
個人の意見ですが。
地域とのアンバランスを抱える物件になりそうなので、それが気になる人にはあえて薦めようとは思いませんね。
一方、半ば駅に住む感覚の人、地域への溶け込みを気にしない人（学校は私立志向とか、または地元民として既に地域に入ってる人含む）には相当パンチのある存在だと思います。

埼京線は人気路線ではないですが、山手線西半分の快速的位置付けで、加えて東十条の京浜東北線からは、山手線東半分も抑えられる稀有な立地です。駅として赤羽優位は火を見るより明らかですが、赤羽にはホームから3分でエントランスというマンションは存在できません。

広域で誰もがうらやむ、という感じではなくても、おそらくこの先数十年「十条駅のタワー」で通じるランドマーク性があり、中古市場でも指名買いが入るタイプのマンションかと思います。

ただ、地域の開発については駅高架化、道路計画とありますが、変化は限られるかも知れませんね。今の十条が好きではなく将来に賭けるという買い方は無いと思います。

>>375 マンション検討中さん
>>376 マンション掲示板さん

どちらもなるほどです。
赤羽西口のパークは、あまりにも単身者&買い替え向けだったので見送った分、こちらは長く住む率がそれなりにありそうと期待しており。

とはいえ、富裕層でも更に高齢者増えても微妙だなと。
唯一無二の物件になりそうなだけに、地域と相乗効果があれば良いのですが。

でも、再開発が続くには土地がないですかね。

北区各駅の一番マンションで言うと赤羽のプラウドシティが380、東十条のガーデンズが330、王子のファーストタワーが350、板橋プラウドシティが400
420くらいまでなら十条だけど、450とかになると他を考えるなあ。
予算～1億の十条好き。

板橋駅前のプラウドシティ池袋本町（築11年）の中低層階が@400なら十条駅前の新築タワマンが500でも全然驚かないな。

それと、後の再開発が続かないのも好都合。タワマン群になると高層階でも視線を気にしなきゃいけなくなる。単独タワーなら15階以上でカーテンなしの暮らしができる。

500だとするとここの平均って言ってる74平米が1.2億でずらっと並ぶわけや。
笑うで

これに続く再開発が無いってのが厳しいですね…

再開発が続かないならそれはそれだけど、「再開発」をアピールして価格に織り込んでくるのは違う気がする。
>>379 の意見みたいに「後が続かないから唯一ですよ」って売り方なら納得。

再開発病だな
再開発＝町壊しという考えもある
町に愛着ない売り逃げ希望者は再開発望むんだろうけど

知識がないんですが、売り逃げの人は後発が無い方が良いのでは？

周辺に実家あるんですが、駅前の商店とロータリーがマンションに変わる程度なので、周辺の火災リスクは相変わらず高いです。

>>384
希少価値という考え方でいくとそれもあるかも知れないけど、タワマンの場合、集積による町の整備が更なる価値を呼ぶみたいな一面もある。取引の事例も増えてマンション市場として評価が確立する。よく言われる武蔵小杉とか。
ましてやここはこの先も地域ナンバーワンが確定してるので、もし今の市況に乗って２本目３本目のタワーが建てば、それらの高価格ピラミッドの頂点の座が約束される、とかね。あえて極端に書いてるし、それが総合的に良いこととも思わないけど。

ロータリーや大きいビルができると、消防車両の居場所やら仮設トイレの設置場所やら、間接的な意義はいろいろあるかと。

十条が難しいのは圧倒的に知名度が低いこと
赤羽と王子の下だね、ただ良さを知ってもらえるチャンスがあるかもしれないけど
価格は小岩と同程度で亀戸までは難しいでしょ
小岩は再開発案件で亀戸は大規模商業隣接のプラウド及び地域のフラッグシップだし
豊洲や芝浦までのポテンシャルが十条には無いのは周知

池袋をはじめとして赤羽や板橋の駅前再開発タワー物件がこれから出てくるわけだから埼京線自体のマーケットが変わる筈なのでそこは期待したい。
池袋、新宿、渋谷直通は亀戸や小岩にはない魅力だと思う。
何もないから今まで知られて無かっただけで駅前これだけ整備されるなら普通に穴場タウンじゃないかな。

埼京線沿線駅一括りでなく、赤羽みたいに駅力やまちの魅力を上げなければいつまで経っても変わらないと思うよ。
他の地域に住んでいる人がわざわざ行かないでしょ。

価格なんて仕様次第でしょ。
コストカットしまくりの低仕様なら安いだろうけど。

>>389 マンション検討中さん

仕様高ければ買いですね。

十条ってこじんまりとした地域のイメージでしたが、再開発によってこんな大きなマンションが建つということがびっくりです。
もともとは何が建っていたところなのでしょうか？
下町っぽさがある街でしたが、今はだいぶ雰囲気が変わっているのかな？
確かに赤羽よりは知名度が低いですが、知っている人にとっては注目度が高いのではないでしょうか

>>391 匿名さん

＞もともとは何が建っていたところなのでしょうか？

あのさ、まずは物件サイトとスレのトップくらい読もうよ。

池袋に近いことが強みの一つですが、その池袋って今後どうですか？

東西で開発計画は活発、今後もあり。
セブングループから売られた西武のように東西の百貨店事業は斜陽産業、サンシャイン通りはコロナで空きテナント多数。

百貨店の凋落とサンシャインの空きテナントも、新陳代謝と考えればむしろ魅力が増しますかね？
流石に池袋そのものが衰退するとはイメージしにくい。

残念な仕様で中途半端な価格になるくらいなら、多少高くても良い仕様のマンションにして欲しいね。

デベとしては勇気がいるかもしれんが。

>>393 マンション検討中さん
西武に関しては池袋店は稼ぎ頭で、全国の全百貨店のなかでも売り上げは3位とかのはずなので、斜陽産業百貨店のなかではまだ頑張ってる方のエリアですね池袋は。ここがダメなら百貨店は全て終わりかもしれないですね。再開発と一体化してどんどん複合商業施設の色合いが強くなってくるかもしれません。

みなさんがおっしゃる仕様が高いってどのレベル感なんでしょうか。タワマンであれば一通りそれなりのものな気がするのですが…

>>396 検討板ユーザーさん
同じタワマンでも間取り、階高、内or外廊下、各種共用設備、コンシェルジュ、建具など仕様は様々です。タワーならどこでも仕様が高いと言う訳じゃない。

>>393 マンション検討中さん
サンシャイン通りの空きテナントもよく言われますけど、現地行けば分かりますが、むしろこれ幸いにと古い建物の建替えがそこら中で始まってますよ。むしろアフターコロナ見据えて先行投資をしていると考えた方が自然です。
何も考えない人はハンズ潰れた、セガ潰れた、ケンタ潰れたって騒いでますけどね。

>>397 マンション検討中さん
内廊下、アウトポール、角住戸ダイレクトウィンドウ、洋室床暖+1、
各階宅配ボックス、各階食配、各階ゴミ置き場、各種共用部など仕様は既に変えられない部分はかなりでてますよね？この辺りは埼玉タワマンとかと比べて、ちゃんと都内タワーレベルまで上がっている印象です。これまでのマーケットを踏襲した場合、十条はグロスの壁があり、高値チャレンジ難しく仕様を埼玉寄りにするのが定石になりそうなので、ここは都内仕様に頑張ってよせてくれたんだなと。
あとは階高・サッシ高などが変えられない所としては気になるところではありますが、他の細かい仕様はオプションかければ変えられるので誤差の範囲と考えています（もとから高仕様にこしたことはないですが）。
十条の立地にいい意味でそぐわない都内仕様で頑張ってくれたタワマン認定はすでに確定的かと思ってます。

>>399 マンション検討中さん

はい、私もここの仕様は現時点で判明している限り「高い」といっていいと思います。