THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

>>2248 マンション検討中さん

解説ありがとうございます。
追加で聞きたいのですが、今回のような地下駐車場からの屋内機械式の場合、外部の人間に貸出できる物なのでしょうか？

住民の利用率が低くなった場合、外部に貸し出す手はよく聞きますし駅前で需要もあると思いますが、ザタワーの構造上、あり得るものなのか？

>>2245 マンション検討中さん
多分営業の知識が足りてなく、管理費と管理委託費の用語を区別してないのが問題かと。
管理組合の立場からは、管理費は収入。管理委託費は支出。
だから理事会経験あれば絶対区別しますが、営業は理事会経験ないからあまり意識してないでしょうね。

管理委託費を安くできるように交渉するのはいいけど、
管理組合の収入である管理費を必要以上に安くするのは後で購入者の首を絞めることになるので勘弁してほしいと思います。
管理費が安くなって嬉しがるのは、勤めてる会社の売り上げが減って嬉しがるのと本質的に同様ですが、まあ一次購入者なら仕方ないでしょう。

ただTさんって愛が長続きそうな物件で、管理費と修繕積立金の両方を値下げした前例がある（何勝手に管理組合の収入と貯金を削ってるんだ）ので、金額の変動があればどこをどう削ったか内容の確認は必要かと。

ここってタワマンとして戸数は普通ですが、地権者多め・下駄あり・駐車場付帯率は30%くらいで低めなので
管理難易度はそれなりに高めかと思います。

理想的な設定と言えば、管理費はちょっと高め・管理委託費はちょっと安め・修繕積立金は高めの設定が
長く住む購入者としては後々幸せになると思いますが、Tさんのお手並みを拝見しましょう。

そもそも、ここ数年で比較になりそうな
湾岸や埼玉地区等で免震マンションって
ないんでない？

そこまで高額で希少性のある免震にしなくても
ほかで差別化出来る判断でしょう。

・円安に加えて材料高、半導体不足
・いくら出しても資材を調達し竣工予定日に間に合わせなければならない
・これをコミットできる会社を捕まえるにはこの価格しか出さざるを得ない
という感じなんでしょうかね。
後続のマンションもこの価格水準になるかどうかが焦点と感じました。契約のある10月までで、価格発表を予定している比較に耐えうるマンションはどんな候補があるでしょうか。今買うならこの価格はしょうがない、と自分で納得する材料にしたいです。

>>2261 マンション検討中さん
申し訳ないのですが、私も分からず知りたい位です。
屋外の自走式駐車場とかであれば貸しやすそうですが、地下駐車場から居住棟へエレベーターで直結なら(本物件がどういう構造かは把握していません)、部外者を居住エリアへ入れてしまい兼ねないわけで、その合意が管理組合で取れるかどうかによるのでしょうか。マンションのセキュリティ構造次第ではだいぶ難易度高そうですよね。

>>2262 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。分かりやすく補足いただきありがとうございました。
私のは結論の導き方が雑で破綻していました。お恥ずかしい限りです。2245の結論2つ目の部分は、「管理委託費の引き下げの交渉の結果として管理費が下がることは歓迎である。一方で他の必要な部分を無理に削っていないこともあわせて確認したい。」とでも訂正して読んでいただければと思います。

ブリリアタワー池袋ウエストかパークハウス戸越公園タワーかここか悩んでます。
戸越公園が安ければ良いのですがここより高いですかね。

>>2265 マンション検討中さん

武蔵浦和ですが、タワマンのマークスは待合室を使えなくても出庫できるので外部に貸してましたね。
というか2階に商業で入ってる野村が使ってました。

ただ、あそこは地上で出庫なのでそれが出来るのかなと。
ここは商業も地下駐車場ですが、住居社用の出庫も同じフロアなのだろうか？

>>2263 検討板ユーザーさん
ここと比較になりそうな免震タワーだと、PTKミッドくらいかな。あとハルミフラッグのタワーもたぶん免震。

免震固有リスクと言われるが、長周期地震動は東日本のときに話題になったので、ゼネコンはすでに対策取ってますよ。たんなる免震でなく、一部制振技術を取り入れて対策しています。
縦揺れは誤解ですね。大地震のエネルギーはほぼ横揺れによるものです。縦揺れはわずかなあり、そもそもそれで被害が出るようなものではありません。
免震タワーが台風などの強風で揺れることは事実ですが、それも感じるか感じないレベルのわずかなものです。被害が出ることはありません。
つまり免震固有リスクと言われるものは、無視して良いです。

>>2262 マンション検討中さん

管理費頑張って、普通に平米350円とかだったら貧乏人排除だな。400円くらいはしそうだけど。

>>2270 匿名さん

平米350円も払えないならどこも買えないね。

>>2271 マンション検討中さん
ん？自分語り？

>>2256 マンション比較中さん
じゃあ免震にして仮に坪500万円だったら話題にならなかったってこと？コスト要素なんてそこだけではないでしょう
ちなみに自分は十条から坪400万円でも高いと思ってます

>>2273 匿名さん

まぁいまはどこもかしこも○○なのに高い状態だからねぇ。

>>2273 匿名さん
免震制震の話題になってるのは、前代未聞価格なのに免震ではない事実からでしょ
仮に免震なら普通は話題にもしませんよね？

それにしても不動産だけインフレしすぎでしょ

>>2275 マンション検討中さん

単純にローン金利が下がり続けてるから、マンション価格が上がってるだけよ。

>>2275 マンション検討中さん
インフレではないな。インフレだったら金利上がるから。

高いと思ったけど、周辺相場的には妥当なラインなんだね。
宣言通り管理費に期待しよう。

皆さん、駐車場について興味が在る様なので参考のB1と1Fの配置図を添付します

簡単に説明すると、居住者用177台(B1F 機械式タワーのみ)と
商業用37台(B1F 平置き37台)で、又、地上1Fに車寄せは在りませんが
居住者はB1Fの待合スペースをその様に使用すると思います。
尚、車の入出庫ルートは、居住者と商業用で共通ルートです。

>>2263 検討板ユーザーさん
マンマニが押してたブリリアタワー池袋ウエストや芝浦、勝どきミットは全部免震ですよ。

>>2275 マンション検討中さん
車や食品もですけどね。

>>2276 通りがかりさん
それは今までの話で、ウクライナ戦争後は円安・インフレを背景としてもう1段階上がっている。

>>2275 マンション検討中さん
免震だろうが坪500万円なら普通に話題になるだろ
どんだけ免震絶対至上主義者なんだよ

>>2280 マンション検討中さん
湾岸は免震ばかりだからコスト度外視して免震じゃないと埋もれるが、サウスは形的に免震が難しい
ブリリアは推し要素がないから免震にして差別化、ルフォン大塚と同じ

>>2279 周辺住民さん
一階が店舗区画に面積とられすぎて住民が割食ってますね。(メールボックスが無い、駐輪場がない、エントランスがショボい)。
エントランスにいたっては小規模マンションレベル。

1億程度の物件を数十年ローンで買うのに円安もインフレも関係ないね
国債指値オペまでして金利抑える黒田辞めてからの今後だが、国内の産業構造から考えて米国のように金利を上げることも考えづらい
やはり好立地の不動産はじわじわ上昇し続ける
マンマニの話しは今までも随分外してるので評価は参考程度で
北赤羽猛烈に推してた時点でもうねw

晴海フラッグのタワーなら、坪単価300万前後で買えませんかね？
そんな美味い話はない？

>>2287 匿名さん

埋立地興味ない。
ドンマイ。

広域検討者さよなら価格までして高級タワー路線にしたんだから、やっぱり免震ケチったのはまずかったよなぁ

>>2289 匿名さん
そんなので購入決めるやつおらんやろ笑
十条が好きかどうかだよ。

>>2285 マンション検討中さん
メールboxはラウンジのある5Fで、住民用駐輪場は専用エレベータで4F。
1Fのメインエントランスは、確かに狭いですね。せめて2層吹抜にしてほしかった。

>>2290 匿名さん
居るんだよ。
うちの家族は揺れるのが怖いから、免震は絶対と言ってる。

>>2292 匿名さん
免震って揺れないじゃないよ。

>>2286 マンション検討中さん
金利は申し訳程度にあがり円安は止まらず、と予想。
好立地の不動産はじわじわ上がる、郊外は落ちると考えているけど境目がどの辺になるかが難しい。

>>2293 匿名さん
免震も揺れるけど、ゆっくりになるから怖くないんだよ

免震有が譲れない絶対条件の方達は、今更、TT十条の構造を変えられるワケ無いし
もうココで議論する意味が無いので、他板に移動すればイイと思いますよ。

>>2283 匿名さん
仮に免震だったときに坪500万円ってことで免震制震の話題でこんなに盛り上がると思う？俺は思わない
どうやらあなたとは話が噛み合わない

>>2297 マンション検討中さん
そりゃそうだよ、免震ならなんでも許されると思ってる盲信的な人とは誰も話なんて噛み合わんよ
マンション相場も価格決定プロセスも何も理解してないもん

免震なら何でも許される？
そんなこと誰も言ってないと思うが…

ここは高級タワー路線なのに免震ケチったから炎上してるだけやろ

>>2299 匿名さん
>>2275では免震なら誰も問題にしないと言ってるぞ
地上げや仕様こコスト積み上げの結果でこの価格なのに、それを度外視して免震なら問題にならんと

仮に単に免震じゃないのにこの価格でブーブー言ってるなら、そもそも何も価格決定プロセスが理解出来てないから余計に論外

>>2301 匿名さん
ちょっと何言ってるか分からない

ここでいくら騒ごうがどうやったってひっくり返らない構造に言及してる人達は何がしたいの？
そんなに免震構造じゃないと買わないほど嫌なら別のマンション行けばいいし、免震上げしたいなら別スレでやれよ

>>2302 匿名さん
話も理解しないまま脊髄反射でレスするくらいなら黙ってれば？

>>2301 匿名さん
>>2275は、高価格でも免震を採用しておけば、免震がいいか制振がいいかの議論にはならなかった、と言ってるだけでしょう。
あなたの読解力が謎すぎるせいで、話が変な方向にずれちゃってますよ。

>>2304 匿名さん
完全に読み違えてとっちらかってる書込みに対して、分からないとレスするのは当然だろ。

免震にしたらもっと高くなるから、やめただけでしょ。

横浜フロントでも制震なんだよな。
なんか素人にはわからない制震の方がいいと思った理由があるんじゃない？

>>2307 匿名さん
結局コストカットてことか．．

地盤が良ければ別に免震にこだわることもないでしょう。
防災という観点からすると耐震や制振が大きく劣っているわけではないです。むしろ設計や施工が正しく行われているのか、十分な耐震性能が付与されているかどうかが問題だとも思います。

https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/01567/00016/

↑設計施工が適切でないと免震建物でも被害が出ますよ。
理論と実践はかならずしも一致しません。安全ってそういうもんです。

坪475万とかサヨナラ価格だろと言われながらも、
免震採用！エントランスも豪華です！その他設備も充実してます！
ならまだ救いようあったって話。
至る所でコストカットも明るみに出てきてもう終わりやね！誰が検討すんの？
地元の人もここしか選べなくて可哀想だわ

もう制振なのは決まっているわけで
それが嫌と言うかそれを含めて高いと判断したら
止めればいいでしょ。
自分はそれで検討やめることはないが
個別の仕様が早く知りたい。
玄関前カメラとか
各水回り仕様・サッシ高などなど。
資料にはプレミア住戸のアピールばかりで。
あと図面では下り天井がきついんだよなあ。

制振のせいにしてる奴は単に金なくて買えないだけだろ。

>>2313 匿名さん
買えるけどこの値段なら港区、中央区買うわ！（100回目）

>>2314 名無しさん
それならそちらのスレを見た方がいいのでは？

>>2280 マンション検討中さん
意外と中古だけど、1番立地が近い免震が、
プラウドタワー川口。
築2年くらいで坪300万。
まっ比較にはならないが、それでも価格差はでかいなぁと思う。
都内から妥協出来たら川口コスパ最強説。

>>2316 検討板ユーザーさん

今も川口クロスの方がどう考えてもコスパは高い

>>2314 名無しさん

豊洲くらいしか無理だよ。

PTKともあんま坪単価変わんないはず
サッシ高とかも正直怪しいよね
よく駅近、駅直結マンションは専有部とか妥協されがちというがここもそうしちゃったのなら残念

>>2314 名無しさん

港区、中央区と言っても、埋立地しか買えないじゃん。

>>2320 匿名さん
ごめん、埋め立て地でも北区より港区中央区だわ。

>>2279 周辺住民さん
2階から4階の配置図もUPお願いできないでしょうか？

>>2321 マンション検討中さん

地方の方かな。珍種だね。

何でここのスレはこんなに言い争いしてるんですか。
免振・制震の議論は良いにしても、子供の喧嘩みたいに、「お前はこの物件手を出せない」、「埋立地しか買えないだろ」とか、いい大人（の年齢に達していると思われる方たちが）言い争っているのは、正直醜いです。
ここの物件買う人がそういった人格者の人が多い、とミスリードさせる可能性もあって、多くの人が望まないことだと思うのですが。

>>2324 坪単価比較中さん

そう思うなら有益な情報を書かないと。
醜い争いに油注いでどうする。

ここそんなに高いですかね。
駅前再開発大規模分譲タワーなんでしょ、都心でなくたって坪500前後は普通になってきているこの時期に駅から遠くもない、JR沿線で徒歩圏内にもう一つJR駅があって山手線の西半分と東半分どちらも便利に使えるわけでしょ？赤羽よりは落ちるけど、私鉄や地下鉄沿線のしょぼい駅力のない駅なんかよりは全然格上でしょ。

真剣に検討してましたが、制振構造だとしたら少しがっかりなのも事実。この価格帯なら免震ぐらいは採用して欲しかった。真偽が不明なので、いずれにしろ私は正式な発表を待ちます。

>>2301 匿名さん
他の方も仰っていますがあなたの読解力がすごすぎてやっぱり話が噛み合いませんでしたね
ちなみにあなたのレスには参考になる！があまりついていないことに気付いてましたか？
兎にも角にもこの話はここまでにしましょう
これからはもっと有意義な話をしましょう

港区の芝浦が十条に対抗意識燃やしてて
ここで喧嘩売ってるときいてきましたが、
酷い有様ですね。

埋立地の芝浦だって港区なのに、
北区のスラムを荒らしにくるなんて。。

何回も書いてるけど、ここと湾岸を真剣に比較検討するなんて完全投資か、買う気がない人だけでしょ。
実需で考えるほとんどの人にとっては、川口クロスとか、池袋WESTとかが比較対象だよ。
PTKから副都心の時間って大宮スカイと副都心の時間だよ？
実需で湾岸選べるならここ検討しないよ。

>>2326 匿名さん
JR駅ってそんなに価値高いですかね？ その感覚がよく理解できません。
地下鉄は都市内の路線網を形成してるので、個々の駅力は小さくとも、それこそどこにでも行ける利便性の高さがあります。料金も通算なので安いです。都市内は地下鉄が一番便利だと思いますよ。

>>2331 匿名さん
JRの価値はわからないですけど、地上駅の価値はあると思います。
地下鉄直結！とかいっても、構内に入って改札まで5-6分かかる物件ざらですから。
ここは、エントランスから改札までも1分ですよ。

北区がダメで制震もダメなひとのことはわかったが、ならなんでここに常駐して書き込んでるの？とは思う

>>2332 マンション検討中さん
でもホームは地下の方が暑さ寒さがなくていいよ

芝浦のガス工場で脳味噌汚染されてるカスはこっちくんな

>>2330 マンション検討中さん
いやいや、実需だけど広域で探してる人って、あなたが考えるよりはるかに多いと思いますよ。
副都心への通勤が前提のように書いてるけど（それ自体も謎のですが）そもそもリモートワーク８割とかなってる人もかなりいますから。
だから地域にはこだわらない、けど都心隣接で駅近は外せない、という人にとっては、北区でも港区でも湾岸でも問題ないわけです。

>>2336 匿名さん
十条マストな人、本当に広域を検討出来る人は置いておきます。
恐らく少数派ですから。

副都心へのアクセス便利以外にこことPTKを比べてここを買う理由がある人はマジョリティではないと思います。

完全投資なら誰がどう考えてもPTKでしょ。

貶している人は購入希望者で、倍率を下げようとしてる人。
港区アドレスや中央区アドレスが欲しい人は、十条なんて見もしない。
地域（名前）を気にせず、都心隣接・駅近の実用性を求める人が応募すると思われる。
ただ、この金額でそういう人が多数集まるかは疑問。

>>2338 匿名さん
まだ売ってるよ。PTKってハルミフラッグに次ぐ戸数の超大規模だから時間かかる。３棟目はこれから建てるし。

>>2340 匿名さん
プラウドタワー川口クロスが資産価値的には無難だけど、買える層で都内がいい人はこっちだろうね。

>>2337 マンション検討中さん

勝どきとか芝浦とか湾岸のカスはこっちくんな

制震は地盤が強固でないと無理
湾岸は制震無理なのでやむを得ず免振
それでもかなり揺れるでしょうね、土台自体が軟弱だから

>>2343 さん

パークコート文京小石川

>>2343 匿名さん
勝どきサウスが制震だけどね

>>2345 マンション検討中さん
まぁベタ基礎で建てられるぐらい地盤は強固だからな。

>>2331 匿名さん
あなたの違和感はよくわかる。
メトロ都営地下鉄圏内に住んでいると山の手線すら使わないですからね。実際、私は今年に入ってからはJRに乗ってません。まだメトロに直通している私鉄の方をよく使うぐらい。

けど、まぁ実際の価格としてJR沿線は強いですね。
メトロや東急○○線の路線名は知らなくても、山の手線や京浜東北線・埼京線を知っている人は多いですから。実際の利便性はどうであれ、非東京圏にいる広域検討者に対するネームバリューとしてはJRの方が確実に強いです。あと親の支援を引き出す上でもJR線なら知ってるから安心、というのも聞いたことがあります。

>>2343 匿名さん
いくら地盤が固くても、大きな地震が来れば制振は揺れますよ、湾岸の免震よりもはるかに。
東日本のときも、地盤固い場所の耐震・制振マンションは大きく揺れて、破損もかなり出てましたから。

>>2343 匿名さん
東日本大震災時、都内の震度5強くらいじゃ制振デバイスは動作しなかったですよ。
小～中規模クラスの地震では、多くのマンションで採用されてる低降伏点鋼製制震ダンパーとか、
まったく動作しないから耐震と変わりなくボコボコにされます。

武蔵野台地の制振マンションが一億数千万の被害出して、
住民全員が40万円前後の一時金出したのは有名な話。
免震でそんな被害、聞いたこともありません。

制振推しの人はいい加減、適当なこと書くのやめませんか？
免震制震の話はもうお腹いっぱいなので、次の話題に移りたいです。

>>2347 匿名さん
自演？都内移動で山手線使わないとか何の縛りプレイだよ。

>>2350 マンション検討中さん
それ都心部をひんぱんに移動してる人にはごく普通の感覚だと思う。山手線中央線駅にはほぼ地下鉄で行けるのに対して、それ以外の場所には地下鉄でしか行けないからね。山手線使うとか使わないとか意識せず、気づいたら地下鉄だけ使ってるようになるよ。

>>2350 マンション検討中さん
この価格帯を検討できる人は山手線内側に住んでる人が多いと思うので、地下鉄が充実してて単純にJRを使う機会が少ないってことと思います。
JRってなぜか年配者受けいいですよね。うちの親も私が現況買う時にメトロ最寄りの城南エリアよりも中央線沿いをお勧めされました、安心感があるようで・・・。

>>2336 匿名さん
そうね、最近は広域で探す人の方が多いと思う。

ただ、湾岸の物件と比べるとここは池袋、新宿、渋谷の三大副都心直結なので、これらの副都心ターミナルを利用する人にとっては湾岸と比べると訴求しないと思う。さらに東十条駅も利用できるので、上野副都心は言うに及ばず、東京都の中でも最も中心とされる東京駅や有楽町駅へのアクセスも決して悪くはない。

リモートワークはネットワークビジネスなどを行う企業では今後も進められると思うので、そういう会社が多い場所はオフィスも余るし通勤者も少なくなるだろうけれど、リモート週三日とか無理している感が大きい会社の場合はいずれ元に戻ってしまうとおもう。

>>2352 マンション検討中さん
そうでもないと思うよ。
たとえば埼玉とか千葉から通っているような人たちがより近いところに家を求める可能性はあると思うし、通勤距離が短くなる住み替えは十分意味がある。既に都心に住んでいる人がより遠くに移り住むときには自然が多い隣県とかに引っ越すと思うんだよね。

>>2353 匿名さん

開かない踏切待って東十条まで歩いて東京駅方面通うなら、PTK（プラウドタワー川口）買った方が楽だと思う。

下記を読んで、このマンションも免震を採用してコストカットしてれば、もっと安く売り出せたんだろうなと思いました。

https://gentosha-go.com/articles/-/13636

免震構造を採用する理由は、揺れを抑えて安全性を向上することだけでなく、それによって柱を細くしてコストダウンするという目的もあります。
柱が細くなれば、使える床面積も広くなります。マンションなら高ければ高いほど多くの階でコストダウンできるので、免震装置を入れるメリットが増え、全体的にコストカットができます。
だから、高層の免震マンションがたくさんつくられることになります。

>>2354 匿名さん
> 既に都心に住んでいる人がより遠くに移り住むときには自然が多い隣県とかに引っ越すと思うんだよね

それ最初はそう思うんだけど、いざとなるとやっぱり利便性とかリセールとか頭をよぎって、結局は都心隣接区とかに落ち着くんだよね…

>>2356 匿名さん
日本免震構造協会は、免震にすると3％割高になると言ってるそうです。

>>2229

>>2355 坪単価比較中さん
十条駅って構内を通行できるよ
https://www.jreast.co.jp/estation/stations/834.html

あと2031年、つまりここが築浅中古として売り出されるようなお年頃になったときに十条駅の高架化とおそらくは駅舎の建て替えが完成すると思うので。それも楽しみですよね。ここの再開発が完了しても、さらに将来的によくなる要素があるというのはどうなんでしょうか、私はポジティブに感じましたが。