THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

制震推しの連中はPTKサウス契約者か？PTKミッドに全ての面で劣後してる事実に耐えきれないんだろう。ご愁傷さま。

>>2233 マンション検討中さん
地震保険の割引率物語ってます。

>>2226 マンション検討中さん
制振でも色々あるよ。大林のDFSとか性能いいよ。
長周期地震動、縦揺れには無力なのが免震よ。

>>2237 匿名さん
免震固有リスク（縦揺れ、長周期地震動、台風）で免震だけ被害という可能性はあるけど、それ以上に2235さんが言ってるような免震装置が動かなくなった場合に防御力がなくなってしまうことが一番危ういと思う。制震と耐震は防御力がなくなる事はないからね。

>>2234
管理費と修繕積立金を混同していませんか。
管理費を下げるのを頑張ると言っているのは、おそらく、管理会社への管理委託費を削る(管理会社の利益を削るとか、もしくは管理費を浮かせる何かしらの工夫を考える)交渉をしているという話ですよ。これは歓迎すべきことだと思います。
最近の新築の管理委託費は、以前の新築と比べ管理会社の利益を多く乗せられています。これは、人件費やらの高騰等を吸収したい管理会社が、既存のマンションの値上げがやり辛いため、新築の委託費を多く取り、皺寄せが行っているためです。
なので、この過剰な上乗せ分を減らしてもらうようにデベから管理会社へ交渉してもらうのは嬉しいことです。実際、オンライン相談会ではデベが管理会社と交渉していると話していました。
管理費はあえて理事会で変更の議案を上げない限り、基本的に固定です。今回のような急激な電気代の高騰や消費増税などの際には当然値上げが必要になりますが。

売りやすくするためにデベが削っているのは修繕積立金です。基本的にどこの新築も5年ごとに値上げの段階値上げ方式が採用されています。後年に負担が寄るため、中古で買った方などが損する仕組みですし、この値上げのたびに管理組合(つまり住んでいる人達)の過半数の賛成を得て値上げを決定する必要があります。
当然、値上げなので反対する方は多く、このタイミングで持ち回りの理事会の役員に選ばれた方々は、一住民でしかないのに、他住民の怨みを買いながら合意形成する必要があり、過剰な負担が行きます。
そして、この段階値上げにはデベも管理会社も一切責任を持ちません。上手く値上げできないと、共用部の経年劣化等を補修するお金も足りなくなり、すぐに廃墟になります。もちろん10年程度で売り抜けようと考えている層にはメリットがある方式です。しかし長く住みたい人には向かないです。積立金を支払えなくなる世帯も出てきやすいです。

なので、気にすべきは以下だと思います。
・積立金の初期設定が安過ぎないか？ここはブログのデータだと平米100円と書かれていました。これはタワマンとしては明らかに安すぎる値です。
・管理費は(電気代やサービスの運用に無茶な計算がされていない前提で)きっちり安くなっているか？

そもそもフニャフニャの湾岸地盤では免振必須
強固な十条では制震でも可
でしょう

>>2239 マンション検討中さん

ありがとうございました。スカッとしました??

2245の補足です。
組合の大きな収入源となる駐車場収入の扱いにも注目してみてください。
駐車場の収入を全て管理費に充当してるマンションが多いと思いますが、これはマンションによって異なります。管理費と積立金の会計に半分ずつ分けるところもあります。
管理費に駐車場収入の全てを充当している場合は、積立金の歳入となるのは住人から集める毎月の修繕積立金のみとなります。すると、かなり余裕を持った毎月の積立金の設定にしていないときつくなります。
同じ「月々管理費3万円と積立金7千円」の設定だとしても、駐車場収入の振り分け次第で意味は大きく変わります。積立金にも入れている場合はより評価すべきと考えられます。

>>2226 マンション検討中さん
んで、その被害額の差が制震から免震にしたことによるコストアップが販売価格に転嫁された際の差を埋めて余りある結果になるの？9,000万円くらいの差になるように見えるけど。

金額差で論じるなら一方の差だけで論じるのは不十分で、2パターンを並列して語るべきでしょう。
過剰品質にして価格高くしても消費者がそれに価値を見出さないなら本末転倒でしょう。日本製品の良くある悪しき風潮そのもので、何でも付けりゃ良いってもんじゃないよ。

地震とか揺れ方気にするのもわかるけど…それなら湾岸エリア買うのやめとけよ…液状化すんぞマジで。

>>2239 マンション検討中さん
分かりました。免震推しのマンクラが言ってるというだけで、客観的なデータがある訳ではないということですね。ご丁寧にありがとうございました。

制振押しの根深いコンプレックスわかりました。制コンプレックスはないですもんね

>>2236 通りがかりさん
そうですね。タワマンは一定のリスクを許容できる人じゃないと微妙。地震を何よりも恐れているなら耐震等級2,3の低層レジデンスが一番だね。

このマンションは地盤のいいところに建築されており、制振でも著しく免震に安全性が劣るということはないかと。

制震でもいいですけどどっちがいいと言われたら私は迷わず免震選びますね
保険料やすいし

免震も制震もメリデメあるので、どちらも一長一短だと思うけど、JUJOの地盤の硬さはどうなのよ？武蔵野台地をアピールするくらいだから、もちろん直基礎なんだよね？そっちの方が全然重要だよ。

>>2249 匿名さん
十条で坪475万の前代未聞価格なのに、コストがかかる免震ではなく、制振だったから話題になってるのでは？

>>2244
免震装置が作動しないってことがまずありえなくて、むしろ制振の方が作動しないことが多い。
だから震度5以下の地震でもかなり被害が出やすく、地震保険も耐震同様高い。
ちなみに想定外の長周期リスクも南海トラフの大阪名古屋等の話で東京だと免震のデメリットはない。

免震装置機能していましぇ～ん！！（ ; ; ）なんて事態今までにあったんですか？制震推しさん教えてくださいね。

もうそれ系の話やめません

いまは先行の芝浦や勝どきがあるけれど、ここの後にでてくるそれらの類似物件は、ここより全然高くなる可能性大なわけだよね。だからブロガーさんは、先々ここがおすすめに変わるかもと言ってるんだろう。湾岸・港区に後ろ髪引かれる人はもうすぐに向こうを買わないとだね。

>>2248 マンション検討中さん

解説ありがとうございます。
追加で聞きたいのですが、今回のような地下駐車場からの屋内機械式の場合、外部の人間に貸出できる物なのでしょうか？

住民の利用率が低くなった場合、外部に貸し出す手はよく聞きますし駅前で需要もあると思いますが、ザタワーの構造上、あり得るものなのか？

>>2245 マンション検討中さん
多分営業の知識が足りてなく、管理費と管理委託費の用語を区別してないのが問題かと。
管理組合の立場からは、管理費は収入。管理委託費は支出。
だから理事会経験あれば絶対区別しますが、営業は理事会経験ないからあまり意識してないでしょうね。

管理委託費を安くできるように交渉するのはいいけど、
管理組合の収入である管理費を必要以上に安くするのは後で購入者の首を絞めることになるので勘弁してほしいと思います。
管理費が安くなって嬉しがるのは、勤めてる会社の売り上げが減って嬉しがるのと本質的に同様ですが、まあ一次購入者なら仕方ないでしょう。

ただTさんって愛が長続きそうな物件で、管理費と修繕積立金の両方を値下げした前例がある（何勝手に管理組合の収入と貯金を削ってるんだ）ので、金額の変動があればどこをどう削ったか内容の確認は必要かと。

ここってタワマンとして戸数は普通ですが、地権者多め・下駄あり・駐車場付帯率は30%くらいで低めなので
管理難易度はそれなりに高めかと思います。

理想的な設定と言えば、管理費はちょっと高め・管理委託費はちょっと安め・修繕積立金は高めの設定が
長く住む購入者としては後々幸せになると思いますが、Tさんのお手並みを拝見しましょう。

そもそも、ここ数年で比較になりそうな
湾岸や埼玉地区等で免震マンションって
ないんでない？

そこまで高額で希少性のある免震にしなくても
ほかで差別化出来る判断でしょう。

・円安に加えて材料高、半導体不足
・いくら出しても資材を調達し竣工予定日に間に合わせなければならない
・これをコミットできる会社を捕まえるにはこの価格しか出さざるを得ない
という感じなんでしょうかね。
後続のマンションもこの価格水準になるかどうかが焦点と感じました。契約のある10月までで、価格発表を予定している比較に耐えうるマンションはどんな候補があるでしょうか。今買うならこの価格はしょうがない、と自分で納得する材料にしたいです。

>>2261 マンション検討中さん
申し訳ないのですが、私も分からず知りたい位です。
屋外の自走式駐車場とかであれば貸しやすそうですが、地下駐車場から居住棟へエレベーターで直結なら(本物件がどういう構造かは把握していません)、部外者を居住エリアへ入れてしまい兼ねないわけで、その合意が管理組合で取れるかどうかによるのでしょうか。マンションのセキュリティ構造次第ではだいぶ難易度高そうですよね。

>>2262 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。分かりやすく補足いただきありがとうございました。
私のは結論の導き方が雑で破綻していました。お恥ずかしい限りです。2245の結論2つ目の部分は、「管理委託費の引き下げの交渉の結果として管理費が下がることは歓迎である。一方で他の必要な部分を無理に削っていないこともあわせて確認したい。」とでも訂正して読んでいただければと思います。

ブリリアタワー池袋ウエストかパークハウス戸越公園タワーかここか悩んでます。
戸越公園が安ければ良いのですがここより高いですかね。

>>2265 マンション検討中さん

武蔵浦和ですが、タワマンのマークスは待合室を使えなくても出庫できるので外部に貸してましたね。
というか2階に商業で入ってる野村が使ってました。

ただ、あそこは地上で出庫なのでそれが出来るのかなと。
ここは商業も地下駐車場ですが、住居社用の出庫も同じフロアなのだろうか？

>>2263 検討板ユーザーさん
ここと比較になりそうな免震タワーだと、PTKミッドくらいかな。あとハルミフラッグのタワーもたぶん免震。

免震固有リスクと言われるが、長周期地震動は東日本のときに話題になったので、ゼネコンはすでに対策取ってますよ。たんなる免震でなく、一部制振技術を取り入れて対策しています。
縦揺れは誤解ですね。大地震のエネルギーはほぼ横揺れによるものです。縦揺れはわずかなあり、そもそもそれで被害が出るようなものではありません。
免震タワーが台風などの強風で揺れることは事実ですが、それも感じるか感じないレベルのわずかなものです。被害が出ることはありません。
つまり免震固有リスクと言われるものは、無視して良いです。

>>2262 マンション検討中さん

管理費頑張って、普通に平米350円とかだったら貧乏人排除だな。400円くらいはしそうだけど。

>>2270 匿名さん

平米350円も払えないならどこも買えないね。

>>2271 マンション検討中さん
ん？自分語り？

>>2256 マンション比較中さん
じゃあ免震にして仮に坪500万円だったら話題にならなかったってこと？コスト要素なんてそこだけではないでしょう
ちなみに自分は十条から坪400万円でも高いと思ってます

>>2273 匿名さん

まぁいまはどこもかしこも○○なのに高い状態だからねぇ。

>>2273 匿名さん
免震制震の話題になってるのは、前代未聞価格なのに免震ではない事実からでしょ
仮に免震なら普通は話題にもしませんよね？

それにしても不動産だけインフレしすぎでしょ

>>2275 マンション検討中さん

単純にローン金利が下がり続けてるから、マンション価格が上がってるだけよ。

>>2275 マンション検討中さん
インフレではないな。インフレだったら金利上がるから。

高いと思ったけど、周辺相場的には妥当なラインなんだね。
宣言通り管理費に期待しよう。

皆さん、駐車場について興味が在る様なので参考のB1と1Fの配置図を添付します

簡単に説明すると、居住者用177台(B1F 機械式タワーのみ)と
商業用37台(B1F 平置き37台)で、又、地上1Fに車寄せは在りませんが
居住者はB1Fの待合スペースをその様に使用すると思います。
尚、車の入出庫ルートは、居住者と商業用で共通ルートです。

>>2263 検討板ユーザーさん
マンマニが押してたブリリアタワー池袋ウエストや芝浦、勝どきミットは全部免震ですよ。

>>2275 マンション検討中さん
車や食品もですけどね。

>>2276 通りがかりさん
それは今までの話で、ウクライナ戦争後は円安・インフレを背景としてもう1段階上がっている。

>>2275 マンション検討中さん
免震だろうが坪500万円なら普通に話題になるだろ
どんだけ免震絶対至上主義者なんだよ

>>2280 マンション検討中さん
湾岸は免震ばかりだからコスト度外視して免震じゃないと埋もれるが、サウスは形的に免震が難しい
ブリリアは推し要素がないから免震にして差別化、ルフォン大塚と同じ

>>2279 周辺住民さん
一階が店舗区画に面積とられすぎて住民が割食ってますね。(メールボックスが無い、駐輪場がない、エントランスがショボい)。
エントランスにいたっては小規模マンションレベル。

1億程度の物件を数十年ローンで買うのに円安もインフレも関係ないね
国債指値オペまでして金利抑える黒田辞めてからの今後だが、国内の産業構造から考えて米国のように金利を上げることも考えづらい
やはり好立地の不動産はじわじわ上昇し続ける
マンマニの話しは今までも随分外してるので評価は参考程度で
北赤羽猛烈に推してた時点でもうねw

晴海フラッグのタワーなら、坪単価300万前後で買えませんかね？
そんな美味い話はない？

>>2287 匿名さん

埋立地興味ない。
ドンマイ。

広域検討者さよなら価格までして高級タワー路線にしたんだから、やっぱり免震ケチったのはまずかったよなぁ

>>2289 匿名さん
そんなので購入決めるやつおらんやろ笑
十条が好きかどうかだよ。