つくばウェルビーイングプロジェクトってどうですか？

>>3319 匿名さん
ん？？第1街区の供給は366戸ですよ。
まだ第2街区の203戸は売りに出してないと思います。

その計算でいくと366-300=66戸。
66-30=36戸。になるのでは？

ゴチャゴチャ書いてる人いるけど物件概要に記載された数字が最新かつ正確なもの。
供給御礼だとか曖昧な言葉で繕っても売れてないのは事実。
まあここ買うくらいなら柏たなか買うわな。実質つくば駅バス物件（歩いたら15分）なんて戸建ての世界だろ。

専有面積等は未供給の全戸に対してのもの

↑ここで言いたいことは、
専有面積等の数字は
未供給339戸時点の数字ですよってことなんだよ。

アホな人はこれを本当の最新の売れ行きの数字って解釈しちゃう。
デベ側がここで言いたいことは、
様々な面積のものを取り揃えてるってことを
一番言いたいわけ。
要は、いろんなニーズに応えられるということを見せるために、
未供給が多かった頃の数字を出したがるってことだよ。

柏たなかは考えられないわ。

柏たなかは駅周辺がいまいちってレベルじゃないからなあ…

売れ行きが気になるのはどういう心理から？営業に任せておけば良いと思いますが。新築マンションは売り切りますから。

土浦と旧大穂町に地縁がある
つくば中心部嫌い、市政嫌い、市長嫌いの
前市長派の人で、今後のつくば駅周辺の再開発に弾みがつくようなことを総じて嫌う方がこの掲示板が出来た頃から常駐してまして、その方がずっとネガキャンを繰り返しているんですよ。

>>3326 マンション掲示板さん
売れ行き悪ければ値引きされちゃうじゃん。先に買った人にとって売れ行きは最大の関心事だと思うよ。割高物件を掴んじゃったのか人気物件を買えたのか、その違いは大きい。

売れてない！失敗した！と
勝手に結論づけて、煽り散らかして、
そうなった理由をネチネチと書き並べることで
地域ディスを繰り広げる。
逆に言うと、地域ディスがしたいから、
売れてない！失敗だ！と騒ぎたいんだろうね。

これは決して、新旧マンション住民による価値観バトルの言い争いってわけじゃない。
地域全体を貶めるのが目的なんだよね。

>>3328 匿名さん
全然そんなことないのだが。

>>3329 eマンションさん
改行さんの大好きなつくばを貶めたいんじゃなくて、単に自分の選択を正当化したくて他を下げに来てるだけだと思うよ。

>>3330 口コミ知りたいさん
他物件ディスなのか地域ディスなのかは
その後の話の展開でわかるよ。
売れてるのに売れないで失敗したことにして、
その後、地域全体を貶すっていうのは、
物件間での足の引っ張り合いではないよね。

第2期3次が8月下旬に延期になりましたね。

デベの余裕から出る戦略的延期なんですよね

>>3333 マンコミュファンさん
余裕なんでしょうね。
延期し続けてる間に230戸供給から300戸供給になってるので
最前線はそこじゃないってことですよ。

第1期から価格を上げていればそうだけど、特に上げていないです。そこでただ単に希望する契約数に達していないため、延期しただけでは。
また、230戸供給になったのは3月だから、5ヶ月で70戸は売れ行き悪くないかな。70戸売れているかもあやしいけど。

マンションは「距離」を買え。これ鉄則なり。

販売の最前線は先着順枠の裏側だと思います。
そこでの販売状況はリアルタイムで表に出ることはない。
300戸供給というのも、もう過去のことなので、
いまはもっといってるでしょう。

最前線って意味わからないです。
新築マンションは販売予告出してから販売するものですから、販売予告出してないのに契約結ぶのはルール上難しいのでは？
先着順の30戸は契約結べるのでそっちは減っていると思います。

ひょっとして先着順枠30戸という数字が変わらないうちは、そっくりそのまま同じ30戸が残っていると勘違いしてるのかな？

>>3339 名無しさん

〇期〇次予告がされない限り、既存の先着順の在庫に新しい先着順を増やせないと思いますよ。

先着順＝売れ残りではない
https://www.sumu-log.com/archives/2375/

>>3341 名無しさん
なるほど…裏では色々あるのですね

つくばテラスのHP、ローン斡旋手数料86400円と記載。ウェルビーは提携110000円、しかも非提携も約90000円取るとは。

どうして同じ長谷工で、何もかもウェルビーは高いんですかね？
不透明なローン斡旋手数料、流石に同じじゃないのはおかしいのでは？

最近他の大手はここまで取らないみたいですけど。

>>3343 匿名さん
大規模の割に管理費・修繕費がメイツ・テラスよりも安くないですし給湯器リースやスポーツ会費など本体価格以外に利益を乗せている気がして…

大規模といっても100戸強の板マンションが3棟建ってるだけなので修繕費にそこまでのスケールメリットはなく、
ここは物件価格を抑えて売るという戦略上、可視化されにくい諸々のマージンで回収するという違いなだけだと思います。

駅遠のわりに、それほどお得意感無い価格。

ここの推し、ウェルビーイングな暮らしとは？
買主にとって、暫く続く不要で不透明な搾取は果たしてウェルビーイングな暮らしに繋がるのか。

まあでもマンマニさんは唯一記事化してるんで、今販売中のつくばマンションの中ではおすすめ、という判断なんでしょうかね。
駅までの数分の差に拘るかどうかですが。

>>3347
マンマニさんもつくばなら駅近を勧めてます。
https://www.sumu-log.com/archives/42083/

>>3348 評判気になるさん

でも新築の駅近マンション物件名を挙げていませんね。これが彼の評価かなと。

>>3349 匿名さん
それはそうですね、レジェイドと比べたらすべて霞むのは仕方がないと思います。

ちなみに
https://www.sumu-log.com/archives/56914/
> 記事にしているからおすすめ、記事にしていないからおすすめではないということではありません。
なので注意が必要です。

中古になったときにテラス・メイツはレ・ジェイド・エンブレムと比較されてちょっと分が悪い。
対してウェルビーは他築浅非駅近と比べても充分対抗できるかな、という気はする。

ウェルビーへのマンマニさんの評価はhttps://manmani.net/?p=45427

最後の最後にあるこれに集約されてると思います。

“数年前なら大苦戦でしょうけども今の時代であれば売れるのではないでしょうか。”

売れるとも明言せずに、疑問系で終わる評価。

あとその前の部分でつくば駅前と柏の葉とおおたかの森との比較で、後者二つを買うのが資産価値として正解だったと暗に言っている比較も。

投資としてスーパーシティ等のこれからの再開発でまだ伸び代があるとみるか、ここ数年コロナ禍に伴う他のエリアと違って坪単価がさほど上がってないのはもう再開発分が織り込み済み・またはエリアの天井がきたと捉えるか
検討者の判断次第です。

どちらの可能性もあるので、他人の希望的観測や意見に流されずに検討したいものですね。

もうつくばには興味ないんだよね、彼は。

おおたかより南流山の方が交通の便はいいのに
あまり人気がない。
千葉埼玉区間は街が古くなってきたときに駅圏が狭いことがどう作用するのかってところも考えておく必要がある。
つくばは広い駅圏と茨城の中で一人勝ち状態という状況が需要を支えているともいえるので、今後の需要はまちづくり次第で変わってくるでしょう。

>>3356 匿名さん

南流山は古い街並みが残ってるけど、おおたかの森は駅前一体の開発でファミリー生活しやすいもんねー。
あと気にする人は一定いると思うけど南流山はハザードがどっぷりかかるところが多い

マンマニさののつくばマンション評価・おすすめはこちらのほうがわかりやすい。

https://www.sumu-log.com/archives/41260/

中古一択みたいな書き方ですな。

>>3358 匿名さん
2022.5.02の発言ですね。

>>3359 マンコミュファンさん

コメントの意図がよくわからない。今なら違ってただろうってこと？根拠がよくわからないが。
>>3348 さんが貼り付けたのも2022.5.26で大差ないし。

>>3359 マンコミュファンさん

最近のをみつけた。2023.6.11

https://www.sumu-log.com/archives/54945/

>>3360 匿名さん

ウェルビの記事が7.25なので、
ウェルビについて調べ上げる前の発言ということになりますね。

>>3361 匿名さん
道が整備されてるつくばは、
駅近以外もおすすめなんだね

>>3363 検討板ユーザーさん
ですね。
> 東大通りを超える手前のヨークベニマル付近もバランスがよくおすすめとなります。
とあり、ここはそうではないですが。
デュオヒルズつくばセンチュリーくらいまでがギリじゃないですかね。

バランスというのは今の価格を取るかリセールバリューを取るかのバランスですね。
世帯年収が1500万で金に糸目をつけないなら、
リセールバリュー寄りを勧めますね。

ブリーズヴィラの向こう側の廃墟には将来どのような建築物が建てられる予定ですか？

ちょうどウェルビの販売が始まった頃から、ウエリスの価格が上がり始めた印象

確かにここかウェリスならウェリス買う。

いやいや、どなたですねん。

>>3368 口コミ知りたいさん

前にウェリスを高く売って、ウェルビー買いました！
新築に住めてラッキー！きゃは。
みたいなコメント見たことあるけど、その人たちは見る目がないってこと？

＞ウエリスの価格が上がり始めた印象

成約価格でどんなかんじですか？
新築のここウェルビの価格がさほどではないので、あまり上げて売れるとも思えませんが。

>>3370 eマンションさん
どうしても新築じゃないと嫌だって人かな。
仕様下がるし自分なら買い換えなんて絶対しないけど。

ここをオールキャッシュで買って、価格安めだから余剰資金で資産運用すれば、マンションの資産価値なんて別に心配する必要ない。

>>3373 マンション掲示板さん
ここは資産価値低いですよって言っているようなものでワロタw
それどこでも適用できるよ。

実需ならマンションの資産価値なんて別に心配する必要ない。

最近、ここで一生懸命にウエリスを持ち上げてるのはウエリスの関係者でしょうか。ウエリスは売れなくて大変なんですね…

ここは新築でなくなった中古の時の強みって何になるんですかね？

>>3376 評判気になるさん
1番は規模感と共有部（人それぞれ、いるいらないはありますが）ですかね？あとは今後の管理でどれだけしっかりと維持できるかでしょうか

>>3376 評判気になるさん
中古の時の強みって要は独自性で、それを購入者がどう判断するかですよね？

・ウェルビは市内の物件の中では規模感と共有部は充実している（必要な施設かは人による）
・仕様は昨今であれば普通？アルコーブの無い部屋はイマイチ（坪単価が高い部屋は独自性のある間取りもある）
・駅から遠い（駅を使わない人は関係ない）
・駐車場の出入りが気になる
・給湯器がリース（10年後のリース期間終了後は買取になってるかも）

こんな感じですかね。
ウェルビは良し悪し、好き嫌いがはっきりしてそうです。検討者としては、むしろウエリスの強みが気になります。ウエリス推しの人、教えて下さい。

検討者です。ここで言われてた事を基に以前調べましたが、合ってますでしょうか。
・同じ長谷工だけど二重床、二重窓で「省エネ基準適合住宅」であるなどスペックが高い(住宅ローン減税の対象額が1000万円変わる)
・昨今失われたスロップシンクやルーバー面格子など後付できない住設含めてフル装備
・玄関の前のスペースが広い(71平米など一部？)
・1棟に全300戸超で修繕費積立のスケールメリット大
・無難で充実した共用施設で管理費に納得感。独自色の青山ブックラウンジは個性的
・100%超の平面自走式駐車場で建替の必要なし

値上がりについてはよく分かりませんが、ウェルビの販売が始まってからウエリスの中古の出物も増えたようには感じました。

>>3379 マンション掲示板さん
え、省エネ適合住宅って今現在つくばではメイツだけじゃなかったっけ。

フル装備というのはちょい言い過ぎ？
二重床も遮音性がいいというのは誤解だしね。天井高ではここより劣るのでは？
まあ、基本的には同じ長谷工だし、価格がそれほど変わらないなら新築のこっちのほうがいいかな。

>>3379 マンション掲示板さん
三井のリハウスに360度ビューが出来る物件が出てるけど、駅までの距離を気にしない人にはめちゃくちゃ良いね。見た目新築と変わらないし、ここは二重床なのか、知らなかった。二重床だと掃き出し窓のと間に段差が無いから一目で分かる。賃貸じゃないんだからせめてルーバー面格子は欲しい装備。アルコーブは一番重要だけど目をつぶる。あと、最近の新築は軒並み省いてる給気口のサイレンサーもしっかり付いてるね。大通りに面してるのにこれ省くか？と思っていた。

こうしてみると最近の物件の仕様の悪さがよく分かる。

>見た目新築と変わらない

でも数年他人が住んだと思うとね。

青空駐車場は意見が分かれるかな。
でもやはりここまで仕様が違うと中古になった時にウェルビは厳しそう…。

管理費の差も結構ありそうですね。
ウェルビ　191円/m2
ウエリス　155円/m2
Δ36円/m2
80m2の部屋基準で比較すると2880円/月の差。

>>3380 eマンションさん
今の新築3件ではそうだと思います。
他の中古マンションがどうかは分かりませんが、
ウエリスは新築時に性能評価した株式会社都市居住評価センターから住宅性能評価書を取得できるそうです。
不動産業者に問い合わせました。

>>3386 匿名さん
住宅性能評価書については確かウェルビも取ってますよ。だからといって省エネ住宅かどうかは別問題ですが。

直近の新築で省エネ住宅はメイツだけですね。
適当なことを堂々というのは如何なものかと思います。

省エネだろうがなかろうが、住宅ローン控除の対象額は2000万だから、条件は一緒。
後はウエリスはすぐ入居できる、選べる住戸が少ないあたりがメリデメかな？
既に待っていられない人はウエリス、待っていられる人はウェルビを選んでいそう。

>>3389 マンコミュファンさん
中古マンションは省エネかどうかで対象額が変わると思います。
ウェルビも省エネだったら3000万円、あるいは2023年入居だったら非省エネでも3000万円だったんですけどねぇ
https://www.haseko-sumai.com/kurashi/archive/detail_053.html

>>3390 評判気になるさん
書き方が悪かった、ウェルビの条件のほうが良くはならないよ、ってことが言いたかったのでした。

suumoをみるとウエリスは4件ほど中古が出てるようだが、150-160万/坪とまずまずの価格。これなら買ってもいいかもね。

お便り返し その796「マンションマニアも最近の高値市場とマンションに実はうんざりしてるのでは？」
https://x.com/mansionmania/status/1691297783737942016
近郊・郊外の新築マンションでテンション高まることはかなり減りましたね。
価格が高い、部屋が狭い、設備仕様低い…
「いやいや、それなら周辺の中古マンションのほうがいいじゃないか！！」
ということのほうが圧倒的に多い時代です。

でも、それは過去のマンションを知っており、さらに中古に抵抗がない私がそう思うだけでしょう。
(…)
ご質問者様も過去を知っているとなれば最近の近郊・郊外の新築マンションがいかに苦しいかを痛感されていることでしょう。
それでも買う人がいるから作り続けるわけで新築派が多いのでしょう。予算が伸びにくい近郊・郊外において今のマンションと過去のマンションを比べること自体が酷なのでしょうね…

>>3393 検討板ユーザーさん
リンク先記事読みました。

こういう意味では、つくばの長谷工はパートナー変えて趣き変えて、新築3件で価格吊り上げて売ってるのは上手ですね。

>>3394 口コミ知りたいさん
プラウドつくばとレジェイドの時点で既に吊り上がっているので、新築3件は特別釣り上げてはいない認識なのだが。
建築費高騰の昨今、次の新築の値段が怖い…。

>>3395 通りがかりさん
プラウドを見たあとだとレジェイドが安く思えたという幻覚のお陰でレジェイドは一瞬で蒸発。それでも高いと思った人たちはテラスに期待して待っていたらまさかの価格はそのままで中身のグレードダウンぷりに唖然。そうすると苦戦していたはずのプラウドもテラスに比べるとお買い得にみえてこちらも完売。そこに価格は高いままでも設備はまだまともなメイツが登場し、遠いけど他に比べればリーズナブルなここがガチンコ勝負中。長谷工はやりたい放題。

>>3396 名無しさん
そしてなんだかんだテラスも売れている、と。

>>3396 名無しさん
レジェイドはマンマニさんが激推すだけの内容がありましたよ。
幻覚だけで億のプレミアム住戸まで即完売は難しいかと。
https://manmani.net/?p=36206
【つくばで新築マンションのみ検討されており予算届く方】
迷わずレ・ジェイドつくばがおすすめです。プラウドでも後発(総合地所＆近鉄など)でもなくレ・ジェイドつくば一択で良いでしょう。どのみちこのみち新築マンションは価格が高い時代です。それなら立地もスペックも高いレ・ジェイドつくばを買っておくべきです。(野村さん、、、日本エスコンに負けてるプラウドじゃダメでしょ、、、)

【つくばで新築・中古問わずマンションを探しており予算たっぷり＆広い部屋がほしい】
迷わずレ・ジェイドつくばがおすすめです。

https://manmani.net/?p=3011
この辺を読むとウエリス購入に躊躇してしまいますね…
しかし、この記事の予想に反してめちゃくちゃ値上がりしてますね

マンマニさんのn年後予想は、当時の過去n年間の相場がそのまま続いたら、という前提に基づいた予測と明記されてます。ウエリスは今としては優秀なスペックを抱えていますが、当時は突出した魅力のない実需向け物件で、あの頃のイケイケ相場が続けばすぐ埋もれて行くような没個性な物件でした。
ですが、実際はそうはならず、新築の価格は上がり面積は削られ仕様は落ちた訳ですから、そりゃ今のような値付けにもなります。

>>3399 匿名さん

>めちゃくちゃ値上がりしてますね

値上がりしてるかな？
マンマニさんの記事によると新築時の分譲価格は150万/坪程度。
3392に書いたように今の売り出し価格は(正確には)147-161万/坪。
売り出し価格は成約価格ではなく多少の値引きがあるのが普通（売り出しの10%引きで成約を予想しているサイトもある）なので、おそらく成約相場は140-150万円/坪。
めちゃくちゃどころか全然上がってないようにみえますが。

マンマニ信者だらけですね

>>3396 名無しさん

プラウドって、レジェイドよりも高かったんですか？

>>3403 匿名さん
横からですが
https://manmani.net/?p=32501
レジェイドよりは安く、テラスより若干安い、です。
テラスはプラウドと比べてより駅寄り、設備差としてはディスポーザー有りなので、こう見ると妥当な値付け感がありますね。

>>3404 口コミ知りたいさん

プラウドのブランド料が載ってるのより高いとなる割高ですね。
ディスポーザー付ければ、給湯器リースのコストカットマンションでも設備仕様いいとなるのは不思議です。

プラウドは68戸だとディスポーザーがつかないのはある意味当たり前かな。

>>3405 名無しさん
駅寄り、見落としてますよ。
プラウドは7分なので、テラスより駅徒歩0-2分遠いです。
マンションは立地です。

…なんで自分はこんなに必死にテラスを擁護しているんだ…

まあ高値掴みと思うか妥当と思うかは人次第だな。テラスは"今では"妥当と見ている。

>>3401 匿名さん
中古の成約価格を考慮するなら、新築も値引き価格で比べないと
ここの住人が指摘してるように、ウエリスは当時は時代に恵まれず売れ残りマンションとして有名でしたから。
パンダ部屋ではなく、チラシで400万円の値引きしたりしてましたよ。
まさか仕様で新築を上回る日が来るとは思いませんでしたが

---
1685 匿名さん 2018/09/07 23:20:03
竹園ショッピングセンター内にモデルルームがあった頃の話。
交渉もなにも、うちは一家で２台車を使うので、外部に近くに月極駐車場がないと知り、
そっけなく帰ろうとしたら、「ちょっと待ってください。」と言われ、
営業担当者が、上の人の了解を取ってきて、値引きした値段を書いたポストイットを渡してきた。
当時の値引き額は●００万円くらいだった。
そんな感じ。

>>3408 通りがかりさん
過去に縋らず前を向いて生きるマンマニ先生も、ウェルビは今は妥当と見ていることでしょう
https://manmani.net/?p=45427
> 数年前なら大苦戦でしょうけども今の時代であれば売れるのではないでしょうか。

なお、同じ記事にあったので
坪単価 >>3401
> ・ウエリスつくば竹園　2016年築　竹園3　つくば駅徒歩15分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約155万円

管理費 >>3385
> ・ウエリスつくば竹園　総戸数327戸　管理費㎡単価月額約155円

時代 >>3409
> リーマンショック時は研究学園とつくばのマンションは売れ行きが厳しく、ウエリスつくば竹園の販売時もまだトンネルを抜けきておらず苦戦していました。当時は他にも選択肢が多かったですからね。

>>3410 さん

そのウェルビーの記事も1年前だから、今はどう思ってるか分からないよね。

今後の新築マンションの価格と仕様次第で、高掴みなのか今後もこのままなのかさらに上がるのか、省エネ基準が今後必須になっていくから省エネ周りの仕様は上がることになるけど、そのコストをどうするのか気になるところ。
仕様は上がっても価格はさほど変わらないなら今後のマンションの方がいいし、価格も上がるなら今のマンション買うのもあり。
買い替えでなく、実需なら今あるもの買うしかないけど。

>>3407 評判気になるさん

あのエレベーターの配置や導線考えたら、プラウドの方が実質的に駅に近いような気がするけど？

>>3412 マンション検討中さん
それは流石にないw
一番奥のアリーナでトントンよ。

>>3409 マンコミュファンさん

それは「値上がり」とはいえないでしょ。
最大の値引きで「坪100万」で買った人がいるのも知ってはいたけど。
定価で買った人も多いわけだからね。

結構売り残ってたようですし値引きで購入した人は多いと思いますよ。
中古で購入する場合、当時の実質販売価格が気になるのもわかります。

これはわたしの勝手な憶測です。

ガソリンの補助金が9月一杯で無くなります。
そうなると製造や運送コストが上がるので日用品やモノ等ありとあらゆるものが値上がりする。
もちろん建材も上がるからこれから発表や価格設定する新築マンションの値上げや高値が続く可能性が高い。

さらに来年から住宅ローン控除の対象が変わり、省エネ等に適していない新築住宅はローン控除が受けられなくなる。→最低でも省エネに適した建物にするためにはいいモノを使わなくてはいけない→コスト増で新築の販売価格が上がっていく。

さらに2024年の配送業界の労働環境の変化で深刻な人手不足が想定され、人件費とガソリンの二重値上げで運送コストが更に上がる。→建材運ぶ費用の値上げが予想される。

この値上げの波は2～3年は続くと思います。

これだけでも新築マンション、戸建てが継続的に値上がる要素満載なのに条件の合う物件があって無理ない範囲で買えるのに買わないのは勿体無いと思います。

>>3416 契約者さん2さん
私は原価が上がった分、販売価格を上げるのではなく面積減らして帳尻合わせてくると予想します。
都内はお金持ちで溢れてるのでいくらでも買い手が付きますが、郊外は高騰に付いていけない層が増えてきて販売価格上げるのは厳しくなってくるのではと思ってます。

マンマニ先生「近郊・郊外は予算が伸びにくい」

>>3417 匿名さん

簡単に値段が上げられないなら面積を減らすしかないですよねー。
首都圏も最近の新築は効率の良い田の字の部屋が増えて、その次は面積を削っていってますね。
それでも採算取れないから価格設定を高く設定してきてますね。

>>3419 通りがかりさん
あとは安いエリアを選ぶということもやりはじめてるのかなとも思ってます。みどりの、万博、並木とか。