シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

大山も小石川も立地が抜群に良いですからね。

小石川は酷評されてるね

文京区と板橋区を比べるなよ。

>>2000 マンション検討中さん

諦めたらそこで試合終了ですよ・・・？?

>>2004 マンション掲示板さん
欲かいて値下がり待ってたんですが、蓋開けてみたら値上げですからね
こちらは諦めて小石川に参戦してきます

大山と小石川じゃそもそもタワマンと大規模、都心と城北で検討者層被らないだろ。

>>2005 マンション掲示板さん

大山諦めるのはいいとして、
小石川定借はもう少し慎重になった方が、、、
（新築どうしてもマストなら止めないけども、、、）

比較する対象はせいぜい十条でしょうね

アクセスは明らかに十条の方が、
何段階も上ですよね。池袋止まりがアクセスいいとは言えない。

>>2009 名無しさん

十条は完全に格下

十条と大山だったら十条が上だよ
立地、道路、地盤は大山が上
ハッピー解体で商店街は十条が上
交通利便性は言うまでもなく十条の圧勝
東武東上線でなければ大山の圧勝だったがね…
交通利便性が違いすぎる
池袋以外必ず乗り換えが発生するとかありえない
しかもごちゃごちゃした池袋での乗り換えだよ

都心だと板橋区大山（笑）みたいな感覚やもんね

私は仕事もプライベートも基本は車利用なので鉄道はあまり気にしていませんでした
ここ買うにあたり駐車場確保できるか心配でしたが、電車利用が多そうなので安心しました

>>2011 口コミ知りたいさん

私は勤務地が丸の内で、いづれにせよ乗り換えが必要なので、あまり気にならないです。
勤務地やプライベートが東寄りの人にとっては、アクセス観点での差はなさそう。

東武東上線は池袋駅の乗り換えが便利。特に丸の内線や有楽町線は改札出てすぐ乗り換えられるので利便性高いですよ。

十条は次がたぶん最終期で、良い間取りは
ほとんど残ってないみたいなので、当面此処
が地域一番の物件である事に間違いない。
　少なくとも加賀にできる物件より上だと思う。

池袋駅の乗り換えですが、新宿や渋谷と違い、乗り換えはかなり簡単ですよ。
特に東上線とJR，丸ノ内線、有楽町線はほとんど構内を歩かずに済みます。
離れてるのは西武池袋線と地下鉄の新線池袋。

>>2011 口コミ知りたいさん

埼京線は乗るのが嫌になる。乗り換えも時間がかかる。
利便性悪いよ。

>>2018 口コミ知りたいさん

埼京線ユーザーだけど、激しく同意。

埼京線も昔ほど混んでるわけじゃないから乗りやすくなってる。十条は駅舎も建て替えだから使いやすくなるよね。

>>2018 口コミ知りたいさん
そもそも本数が異様に少なくないですか？

>>2011 口コミ知りたいさん
勝ちも負けもないんだよ。いつまで経ってもわからん人だな。資産持ったこともないからだと思うが。

十条が値上げしても売り切ったから、
大山第二期は盛大に上げるかな？

　総合的な格は1十条より上ですから
多少高くても売り切りますね！

大山も十条も格なんてないでしよ。代々木大山じゃあるまいし。

>>2025 マンション検討中さん
なんて理解の解像度の低い回答(笑)

序列は、
中野→十条→大山→浦和の順。
ただ、中野は駅距離があり過ぎて怠い。

十条ねぇ、、、笑

>>2028 eマンションさん
ここのスレでは大山の方が立地優れてると言ってる人たち沢山いますね。
ザ・タワー十条も値上げ後、しっかり売り切ってますので、
天下のスミフですから当然値上げしてくるでしょうね。
それも数千万規模で上げてくると予想します。
こちらの方が上なので当然ですよね。

>>2027 通りがかりさん
浦和民は大山も十条も格下とおもってますよ。
どこもドングリの背くらべだと思うけど。

購入検討しています。実需、かつ、ある程度のリセール期待（10年保有予定）
その中でやはり気になるのは価格です。
池袋が上がっているから相対的に近隣のここも上がる、また、近場の十条の事例と同程度になるというのは分かるんですが、絶対的価値で見たときに大山に坪600～というのは皆さんとしてはどうですか。

>>2031 匿名さん
直ぐにリセールだけを考えたら十条の方が
資産価値は高いと思います。
　ただ１０年スパンで居住を重視するなら
環境面でもこちらの方が良いですね。

>>2032 マンション検討中さん
10年スパンでなぜ逆転できるのか。。笑
駅力からしてJRに勝てる未来はないと思いますよ。
東武東上線が池袋から先に直通できるなら可能性ありますが笑

>絶対的価値で見たときに大山に坪600～というのは皆さんとしてはどうですか。

単純にみれば高すぎる。おそらく大多数はそう感じるが、スミフなのでごく一部の人が買ってくれればいい（5-10年かけてそういう客をすくいあげる)

>>2032 マンション検討中さん
回答ありがとうございます。
私自身、同エリアに後発のタワマン予定もあり魅力には感じているものの、直近の大楠ノ杜の成約金額などからすれば、どうしても本物件が高値掴みになってしまうのでは？と不安が拭えません。
実需7割・投資3割ぐらいの感覚で、爆発的な益を期待している訳ではないのですが。。。

当然、自らの判断の下、後悔しない選択をすれば良いというのは分かりつつも、参考にご意見伺った次第でした。

>>2034 匿名さん
回答ありがとうございます。
やはり、高いという印象はお有りとのことですね。
本物件は管理費等も初期からお高めの設定で、私の売却想定時期には修繕積立金がさらに上がるようです。
池袋や十条からの周辺相場からの値付けなのか、再開発への期待感からくる大山そのものへの値付けなのか、素人には分からずでして、、、大変参考になりました。

>>2035 匿名さん

湾岸のような爆増は無いと思いますが、以下の理由で本物件単体で安定したリセールが望めると思います。
・大楠の中古が1億超え始めている（築2-3年で新築比150%）
・後続再開発あり、かつ本物件より立地条件悪いがコスト高で確実に本物件より高値追求になる
・実需の壁が2億で、まだ本物件は価格をあげても実需層への転売余地がある
・スミフは竣工後販売で、新築価格が勝手に上がっていく

>>2037 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。リセールバリューに関しては10年経過時点で購入金額+管理費等のランニングコスト分があれば大満足（その間、無料で住めたと思えば十分）という感覚でおります。
何せここに書き込まれている方々の多くとは違い不動産購入の経験がないものですから、決心しきれずにいるところです。
投資対象として見るには、些か私の不動産に関する知識が不足し過ぎているように思います。笑

資産性考えたら池袋あたりのほうがいいだろうな。山手線内側は鉄板。
多少面積妥協してプラウドタワー池袋。
PH南池袋は買いだったがもう3LDKはないのかな。

>>2038 マンション掲示板さん
私も今回が一時取得でして、かなり時間かけて色々調べました。
色々書きましたが、特に実需だと残債割れさえしなければ、最後は5-10年そこに住んで楽しいと思えるかだと思います。（マンションマニアさんの受けおりですが笑）

私は、
・マンションデザインがカッコよくて気分が上がる
・大山商店街で色々開拓できる
・街が変わっていくので飽きない
という感覚的な部分が最後の決め手でした。

ぜひご自身でしっかり検討されて、後悔ないよう判断いただければ幸いです。

みんな、あんまり大山をよい立地とか書いてるから、渋谷区大山町のことかと錯覚しちゃうよ。板橋区の大山なんて、ほとんどの人が知らないよ。

>>2041 匿名さん

しないよ、板橋大山の板なんだから笑

平日の昼間から一人で何つまらないこと書いてるわけ

>>2041 匿名さん
おもんなw

>>2041 匿名さん
こういう捻くれた人ってほんとつまらないですよね。
しかも自覚がないんだろうなあ。

渋谷区の大山は坪1000万超でもバンバン売れてる。こんな客層はマンコミなんて見ないんじゃない？

>>2030 マンコミュファンさん

埼玉と東京の間には、決して超えられない壁がある。

>>2058 マンション掲示板さん
たしかにwww

わかる　笑

第二期の価格は決まったの？

うーんアーケード撤去されちゃったね。寂しい。
計画道路開通までは残せなかったのかな？アーケードを撤去するのが早すぎるよ。

大山は
アーケード撤去
計画道路
ピッコロ再開発
クロスポイント再開発
高架化
と、沢山変化がありますね。
激動の大山。未来はどう変わる？

計画道路の立ち退きはどれ位進んでる？

高架化はいつなんだーい

心配すんなお前たち。全部うまくいく。

>>2066 匿名さん

高架化は東武百貨店地区再開発も
絡んでくるから、あと最低２０年
くらいはかかるかも知れませんね。

十条の高架化は6年後

大山の高架化も6年後

>>2068 マンコミュファンさん

あんたは、何を見て何を言うとんねん・・・（呆

計画道路の用地取得率は何パーセント？

令和13年工事完了で事業認可下りている。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

目の前の都道26号の用地取得率はパッと見た感じ半分よりは進んでるかな？てか、十条も高架化するんだ。知らなかった。

>>2073 匿名さん 補助26号の東側に駅前広場も整備されるんだな
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...

>>2075 eマンションさん

そうそう。
さらに風の噂では、駅東側でスミフの土地活用に向けた水面下の動きがあるらしく、更なる再開発計画の可能性も。

>>2076 通りがかりさん ふーん。

>>2073 匿名さん
法律に基づき事業認可降りてても、事業認可のスケジュール通り土地買収できることが確実になるわけではなく、結局は個別の地権者との調整になるため、場合によってはだいぶスケジュール遅れる可能性があることは注意ポイントですね

ついに浦和ですら坪600の世界観。
大山は坪700の世界観に突入か？

>>2078 通りがかりさん

それはそうだと思います。
ただ東京都が地上げ部隊を増員してるから、スムーズに進む気もする。

あと、東武百貨店再開発との兼ね合いの話は、誰がいつどこでどのように言ってるのか。。。

>>2078 通りがかりさん
都が用地買収に今まで以上に力入れてるんだよね、怖いくらいに
そもそも高架化は道路と違って近隣住民の悲願でもあり反対派はいないしいたら相当厳しい視線が注がれそうです

>>2080 マンション掲示板さん
池袋の話とは全く関係ないでしょうね

雑多な雰囲気も嫌いではありませんが、再開発、高架化、駅前整備等で綺麗になった姿も見てみたいですね

>>1819 名無しさん
ここはヤオコーでお願いします。

3月末時点で都道26号線の用地取得率は51パーセント、今はもう少し進んでるかな？

結局、第二期の価格は上がるの？

>>2086 通りがかりさん

どうでしょうね。
今、ここ数年で1番値付けが難しいタイミング

このタワーの真横に都道反対、断固立ち退き拒否の人らたくさん住んでるし、ヤスダの裏には高架化、駅前広場反対政党がたむろってるし、コモディ飯田はピッコロ入れなくなったからゴネて反対デモやってるし前途多難ですよ。さっさとキレイにして欲しいのになあ。
反対派がタワー住民に嫉妬とかして荒らしたりしませんように。あーこわ

>>2088 マンション検討中さん
大丈夫ですよ。高架化はあくまで東武の専権事項ですし、駅前の立退きも進んでますから計画が頓挫する可能性は低いと思います。

>>2088 マンション検討中さん
そんなリスクを冒してまでなぜ大山なんかを買うの？

>>2088 マンション検討中さん
そういうことはやめろ。

え、コモディイイダってピッコロに入んないの？

>>2092 eマンションさん
それこそ癒着やん

金利上昇円高局面で第2期の値付けはどう出るかな

>>2094 マンション掲示板さん

プライスリーダーは譲らないらしいから、浦和のマンションに負けるような値付けはしないと思う。

>>2095 検討板ユーザーさん
第2期の売れ行きが見ものです

ここに限らずですが、
スミフ新築の次期以降プライシングがどうなるか次第で、不動産市場全体の先行きが変わってくるので、かなり注目度高いですね。

8月上旬販売開始を変えないのなら、そろそろ2期の価格が出てくる頃ですな

ついに本当に利上げがありましたね。変動金利も上がってしまいますね。今後もさらに利上げするみたいだし。

>>2099 検討板ユーザーさん

日銀のはったり。
円安が行き過ぎていたから先手をうっただけ。
アメリカが利下げすれば、自然と円高になるから、これ以上の円安もおきない。
円安にならないのに、わざわざ日銀がさらに利上げして、国債の利払いを増やすことはない。

>>2100 マンコミュファンさん
同意。消費・経済が弱い、賃金上昇が物価動向に反映されない段階で利上げしたくなかったけど、政財界がうるせーしこれだけ外堀埋められてやらないとまた円安進むからやっただけ。タカ派的発言はブラフ。アメリカの年内3回利下げ予想はまさに日銀にとって渡りに船。

>>2100 マンコミュファンさん
そんな風に楽観的に考えられて本当に羨ましいです。良い意味で。ローン組むので、保守的に見通し立てざるを得ないですし、固定金利とすると予算オーバーなので撤退せざるを得ない状況です。

論理的に考えれば分かるようなものですけどね

素人の私が考えても日銀の動向は上記の通り。
大手デベの上層部が先行きを知らぬ訳もなく、承知の上で販売時期を後ろ倒しにし、価格も上げている。

>>2105 マンコミュファンさん 足立は？

>>2106 検討板ユーザーさん

足立区は埼玉県でしょ治安悪いし。

株価暴落、景気先行不安、金利上昇諸々で中古マンションの投げ売りが進みそう。中古マンションの価格下落で新築が売れなくなる。様子見が正解かな。

植田自身が今後も状況に応じて利上げしまーすって言ってるのに

>>2104 マンコミュファンさん
今頃、1期でもっと売り切っとくべきだったって後悔してるのでは？

この板見てるとタワマンに住みたくて板橋区にはこだわってない人が多いですね。

そもそも板橋になんかこだわるところある？

広域だと、例えば埼玉の中ではよいところとされる浦和と、なんだかんだ言っも23区の大山や十条と、どっちかなあというようなことはある
何はおいても板橋区！って人は少ないだろう

第二期の価格は？

十条大量に売れ残りが出たね！
どうしちゃったんだろう
キャンセルにしては多すぎだけど
ここもこの先どうなるかちょっと
不安になりました

>>2109 マンション検討中さん
株価大暴落、円急騰でそれでも日銀は利上げしますか？
利上げするだけの材料があると専門家は言ってますか？

>>2115 口コミ知りたいさん
状況は変わりましたからね。ここは1期の数が少ないので非常に心配。大量に売れ残るかも。

>>2117 口コミ知りたいさん
売れ残るのはこのデベロッパーの既定路線ではないでしょうか？
売れたら失敗だから

もし相場上昇局面が終わりそうならしばらく塩漬け。
そのために5年10年という期間で売ってる。
築10年なんて新築とは思えないけどね。

特に23区内のタワマンに関しては、
買いたい民が張り付いてるので、結局そんな簡単に下がらないと思います。一軒家とかは厳しいかもしれないですね。ここ含めてタワマンは需要が大きすぎるので、単純な値下がりは期待できません。

　十条が売れ残ってるのは価格を一気に
上げすぎたからじゃないの？
　ここはまだ一期分の価格しか出てない
から、これ以上に上げなければ、売れる
と思うけど?

>>2121 名無しさん
2120ですが、全く同感です。
いずれどちらも捌き切って、買えなかった人は浦和か川口にでも流れて行くと予想します

まぁなんにせよ円価格と株価次第でしょうね。このままの流れだと一期一次組は含み損すごいことになりそうです。

>>2122 匿名さん

浦和と川口を一括りにすると、喧嘩しそうですな。
いずれにせよ、埼玉に流れていくのはかわいそう。

第二期価格は今週末か？

浦和駅周辺のタワマンは貴重だし浦和大宮に通勤する地元の需要ですぐ埋まるだろうね

2期は下がるみたい
すみふ新築は下がってる、湯島とか

一期で買ったやつ大損確定やん
まあ異常に高かったもんな

上記コメントは事実確認のできていない、
偽情報ですので鵜呑みにされないようご注意ください。現在の市況下で簡単に値下げは全く考えられません。騙されないよう注意しましょう。

スミフは2期以降値段を上げるのが普通だが、少なくとも「上がらない」可能性が出て来たかな。湯島の例を見ると確かに下がる可能性すらある。

湯島が値下げしたのにそれより明らかに立地が劣る大山が値下げ無しとはとても思えないんだが、本当に値上げあるの？

まだ2期の案内は来てないが、ここタワーなんだけど、タワーにふさわしい施設一切なし、値上げなんて考えられないね

>>2132 マンション検討中さん
はいはい。笑
あなたの感想をここで言われましても、、、笑笑

>>2133 検討板ユーザーさん
別にこの人がそう思うなら買わなければいいだけの話で、
自分ならわざわざ掲示板に張り付かないですけどね。
買いたいけど、予算が惜しくも足りず、
買えなくてディスってるとしか思えませんね笑
かわいそうになってきたので、好きにコメントさせてあげましょうか。笑

前回のパターンでいくと、土曜に販売価格が出た。
だから、8月上旬販売なら、明日価格が掲載されるはず。

サウスタワーの一階のスーパーって決まったのかな？？

>>2136 マンション検討中さん

営業の方は未定と言ってましたけどどうなんですかね、確かに気になります

もし仮に二期で値下げなんかしようものなら一期組から大クレームでしょうし、値下げもせず同価格で竣工後も長く売っていく作戦にするんでしょう

>>2138 マンション検討中さん
クレームって…
なんの正当性もないただのカスハラですよ
そんな恥ずかしい人がいるんですかね？

一期より下の階をちょい安く出すなら、それは値下げじゃないのでは

スーパー以外に、カフェとか入らないかな。
テレワーク多いので、足元にカフェがあったら重宝するんだけど。

何度も言ったように、このデベロッパーは売りたくないから、値下げがないと思います。
一期の価格が酷かったのが事実ですがそれでも買う人がいるのも事実です。

これからの金融市場にもよりますが大山でこの値段で購入するのは全くセンスないと思います。

>>2142 マンション比較中さん
このデベが実際に湯島を値下げしたのは事実である

で、都道26号はいつ開通するの？

不明

>>2144 マンコミュファンさん
来年度だよ、着々と進んでる

これからは高値で良い住戸を最初に捌いて、残りは値引きしてうる。当たり前に戻るのでしょうね。

>>2147 eマンションさん
今後は建築費高騰で物件の供給が減る。
需給がタイトになれば値下げしなくても時間かければ売れる。
どうせ（今のところは）デベの借入金利なんてタダみたいなもんだし。
5年10年かかろうとスミフは値下げしないよ。そういう会社。

>>2140 検討板ユーザーさん

それは値下げではないね。
でも、スミフは「1期より下の階をより高く出す」のが常だったから、もしそうならなかったら異例のことだよ。

値下げされると思うなら待てばいいんじゃないですかね、ならないと思いますけど

>>2150 周辺住民さん
結局そうなんですよね、すみふのマンションは１期や２期でも決して安い金額ではないけど意思を決めて購入した人は恩恵を受けて、文句言っているのは一生決断できない可哀想な人たちってイメージ、、

こんなマンションどうでもいいからとっととこのスレ落とせよマジで

湯島でスミフが値下げに踏み切ったのでみんな驚いてるのよ。
マンション市況はそういう状況なのか？ってね。

まあ湯島は池袋や新宿、渋谷といった副都心近くでもないし、幹線道路が目の前だし、目立った共用部のないただの縦型マンションで坪900弱で売っていたので、流石に厳しいとは思っていたが案の定値下げした、それでも坪800超え。

それと比べた時にこちらがわざわざ坪650から更に値下げするかというと疑問だなー。

スミフが値下げした、というのが重要なんだよ。
千代田線駅1分・大手町まで4分で坪800と郊外板橋区で650、どちらが割高なのやら。

>>2155 匿名さん
その解像度でしか見えていなければ幸せですね。スミフさん値下げ待っていれば良いと思います(笑)

>>2156 匿名さん

私は待ってないよ。
８年前に某タワーを購入済み（もちろんスミフではない）。山手線内側で坪450程度だったが、現在同条件の部屋が坪1000程度で取引されている。
板橋区の大山で坪650とは、買う人はすごいとしかいいようがない。

>>2157 匿名さん
含み益おめでとうございます！！
わざわざこのスレ見なくて良いですね笑

スミフの営業さんと買う気もないのに暇つぶししてる人の争いが醜いですね。高いと思えば他買えばいいだけです。

>>2159 通りがかりさん
ほんとそうだよな。割高だのなんだの、
あなたの思ったことに価値はないと言ってやりたいですね。笑
高いと思うものをわざわざオススメしませんし、
一生ずっと指咥えて待ってたらいいのに。

第二期販売が、9月上旬に延期された。

再開発の4階建の方に入る歯科は、もう9月にオープンするらしいね。

早く他のテナントの話も聞きたいです。

>>2157 匿名さん
未だにアップデートできないんですね…

大山はハッピーロードがウリなのに、その商店街を壊滅させた張本マンションを買うとは、なんと愚かな

その難癖やめません？
嘘も言い続けたら本当になるっていう意識の行動ですか？
恥の国みたいにはなりたくないです

>>2157 匿名さん
草

お盆中もマンションギャラリー営業中らしい。

湯島w近くにラブホがあるとかいって発狂してる人がいっぱいいましたねw別にラブホとかどうでもいいですが。

>>2167 通りがかりさん
人気がない証拠

正直街の再開発がどうとか別として東武線単駅では限界がありそうだけど
地元地縁組対象ならアーケードの破壊された大山をわざわざ選ぶ意味は見出せるのだろうか

てかタワマンて建て替えどうすんの？タワマンの歴史はまだ30年とかだから2024年時点でタワマンを建て替えた前例がないし老朽化した時どうやって建て替えるのかね？大規模だから合意も大変だろうね。

城北地区No.1タワマンを目指そう!価格もプライドもNo.1

>>2172 eマンションさん
なぜ建て替え。笑
補修でしょ。建て替えならむしろありがたい。

タワマンは１００年以上の耐久性は
あるんじゃないですか？
ピサの斜塔なんか６００年以上倒れ
てないし、意外と丈夫です。

徒歩1分や直結と比べて、こちらは徒歩3分で低層タワー。特別感ないな。
ツインタワーにしてしまったから、駅1番にもならない。

>>2161 通りがかりさん
価格決めで揉めてそう。

>>2177 口コミ知りたいさん

同じ駅徒歩3分の埼玉に負けるわけにはいかないから、
浦和以上の価格になると思う。

>>2160 評判気になるさん

でも検討スレッドでは価格が妥当かどうかというのが主題になるのは仕方ないよね。それが検討者の最大の興味だから。
あなたが耳が痛いと思ってもいろんな人の意見が検討者の参考になるわけだから、妨害はしないほうがいいと思うよ。

>>2179 匿名さん
だから？

>>2178 さん

東京全域》埼玉全域でないといけないのか？
ここ板橋区だよw

>>2180 マンション検討中さん
君はヤバい人だね

>>2179 匿名さん
検討者じゃないだろ？

現状の価格は正直高いと思うが、板橋や赤羽販売開始時は更に建築、人件コストが上がっており、振り返れば安かったとなると予想してます。

>>2184 通りがかりさん

さすがにこれまでの流れから大きく風向き変わってますよ。円高も進み

>>2184 通りがかりさん

実際はデベが利ざや取りまくってただけですよ。
数値に出てます。

>>2185 評判気になるさん
板橋や赤羽のタワーが安く出てくるから待つという検討姿勢なの？

>>2185 評判気になるさん

営業に第二期の予定価格聞いてみ？
飛ぶぞ？

板橋や赤羽も相当高く出てくると思うぞ。

>>2188 マンコミュファンさん
前回より値上げですか？それとも変わらず、でしょうか。

>>2190 検討板ユーザーさん

この文脈だと、「ぶっ飛ぶほど高い」を意味しているように思われる。

スーパーの続報なかなか出ませんね

下のスーパーは何になるんですかね？マルエツ？