シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

購入者は、すみふの販売手法、販売条件をすべて納得して、売買契約を結んだんでしょ。なんでムキになってるんだろう？いい買い物が出来たと自信を持って！(端からみたら、モモレジさんの言う通りだと思うけど。。。)

スミフあるあるですが、ここも竣工後数年掛けて売ってくという話を聞きました。
（武蔵小山のように）どうせ市況を見ながらどんどん値上げしていくでしょうから、資産性も意識している人は早めにポジション取ったほうが良さそう。

>>1703 口コミ知りたいさん そうね

1年販売遅らせたので事実上1次1期の価格は他でいう1時2期か3期で割安感はない気がする。すみふ都合で発売を遅くすればするほど価格は上がる。周りがあまりにできていない状況で、再開発の進行を織り込んだ価格付け。

これだけ実勢価格から上方乖離しているのも珍しい。いずれ追いつくにしても載せすぎ

>>1705 口コミ知りたいさん
いや、まだまだ安い部類と思いますよ。

買えないやつからすると、相場から離れすぎてるとか、高すぎるって感想になるだけなんだよな。タワマン買えない層なんだと、きっぱり諦めて、別の行動起こした方がいいよ。買える人なんて、わんさかいる。あなたが買えないってだけなんです。
そんな人を相手に商売するほど甘い世界じゃないと思いますね。

池袋のほうがいいと思うよ。買えるならね。

池袋まで徒歩圏内だし

>1701

竣工までに完売を目指さない販売スタイルって説明してないでしょ。知らない人はびっくりかも。

>>1707 マンコミュファンさん

そりゃあ、ここの価格なら、買える人わんさかいるでしょう。でも、買うかというと別な話。なんで、買えな人ってなるんだろう？坪1000-1500でも三井のマンションを買うよ。

大山好きだから買ったよ。高いなと思ったけど。

大山にしては高いと思ってるけど大山が好きなんだ
タワマンではなく大山が好きなんだ

池袋近辺
https://x.com/mansionmania/status/1808131855973339194?s=46

https://manmani.net/?p=56034
十条の坪単価が大山と並んできましたよと

>>1711 評判気になるさん
それなのになんで、この板に張り付いてるんですか？笑
三井のマンション買ってきたらいいじゃないっすか。
どうせ買えないんでしょ。恥ずかしいからやめてそういうの。

1711さんはすでに三井のマンションを買ってるかもしれんぞ。
そういう発想がないところがなんともな。。。

それはともかく、沖さんの「売主別値上がり率ランキング」をみてしまうとやっぱり買うなら三井・三菱だねえ、と思う。
同じく財閥系超大手で都心部の分譲も多いスミフがトップ10に入っていないのはリセールに大きな差があることを示している。

>>1717 匿名さん

それどこで見れますっけ？

>>1718 eマンションさん

>>1669 さんが貼ってくれてる。
https://toyokeizai.net/articles/-/766615

住友はヤバい財閥だからね
大阪らしく自制ができない体質
貸しビルがメインの住友不動産は都心にいけばいやでもたくさんのマーキング的住友不動産◯◯ビルが目に入ってくる
このあたりもロゴや社名を品悪く出さない三井三菱とは正反対だ
リセールバリューが低下しているのは販売価格が高すぎるためであり、それが将来的な企業の低下に繋がる発想がない、無いというよりは正確にいえば今のことしか考えていない

>>1720 匿名さん

このランキングは、販売時期は補正しているが売主ごとの地域性は補正していない。
結果、値上がりの大きい都心や好立地に多く分譲している三井・三菱が２トップとなっているんだろうと思う。
スミフも立地では負けていないはずなのにトップ10にすら入っていないのは、他の方も言うように分譲価格が高すぎるから。

ディベロッパー軸もあると思うが、
どちらかと言うともう少し細かい粒度で見たほうが良いと思う。

住まいサーフィンで検索してみたけど、
特にシティタワー系で直近5-6年ぐらいで販売した都内物件は、大体値上がり率30-40%となっていてまずまずかなと。

パークコートとかには流石に及ばないけど（そもそも買えない・・・泣

まあね。スミフでも買っていい物件はある。
直近ではGCT池袋の1期。

池袋は良くも悪くもスミフ（GCT池袋）が相場押し上げるから、
なんだかんだ周辺（大山含め）も恩恵受けて手堅く上がっていく想定。

池袋だと予算届かないけど、周辺で資産性が手堅い新築欲しい人には大山ちょうど良いのでは。
（そしてそういうニーズは一定ありそう）

>>1717 匿名さん
絶対買えてないし、持ってないから大丈夫。
考え方が富裕層のマインドでは無い。

>>1726 検討板ユーザーさん
同感。底辺の発想。

>>1727 評判気になるさん

ディベという非常に抽象的な粒度で判断してるのがね。
否定するにも、もう3、4歩踏み込んで意見してもらえれば検討の参考になるが。（無理に意見しなくてもいいけど）

3LDKの賃貸だと40万円とか超えてくるのかな？買えないから賃貸にしようかと思ったけどキツイなぁ

>>1729 マンション掲示板さん
1.4億円の部屋をフルローンで35年返済するとして毎月33.3万円、管理費修繕積立金が5万円弱、ここに固定資産税と金利が加わる為家賃40万円じゃ貸方にうまみがない気がする。

>>1729 さん
法定耐用年数は47年。実際100年もつと言ってもそもそも50年後、大半の人が生きてるかどうか不明。賃料の値上がりや物件の値上がりも含んでの価格なので、最初40万円で借りられたとしても更新のたびにどんどん値上がりする気がします。

>>1731 マンション掲示板さん
結局何が言いたいのか意味不明なんだが。笑
言語化能力低すぎん?

・耐用年数超えたら住む人がいるか不明
・家賃はどんどん上がるだろう
→住む人がいないのに家賃があがる？住む人がいないのに家賃だけがあがっていく？
え？どういうことww

>>1723 eマンションさん
絶対値の値上がり率ではなく、市場全体が値上がりしているから、その平均をどれだけ上回っているかということを話している。すみふは平均以下ということ。

すみふってくくりがもうなぁ

沖さんは動画ですみふ推奨してるけど

>>1733 匿名さん
自分の資産差を考えるのであれば絶対値で考えるべきだし、
個別物件の条件で差が大きいのに、なぜどうしてもディベで括りたがるのかが分からん。

そんなにスミフが嫌なら、いつまでも絡んでこないで、他の掲示板行けば良い。

>>1733 匿名さん

その話が意味ないということを話している

相場上昇期はどの物件も値上がりするから、その販売時期の平均的な上昇率で補正するという沖さんの分析は有用だと思うよ。
総じて三井、三菱のマンションはリーズナブルな価格設定と感じることが多く、スミフのマンションは「ちと高いなあ」と思うことが多い。沖さんの分析結果はそれを裏付けてるな、とは思う。
もちろん、基本的には個々の物件で判断すべき。

第二期の価格が気になる。
仮に10%上がるだけでも、凄い金額だが。

>>1721 評判気になるさん

同意

>>1739 通りがかりさん

低層を一期と同じぐらいの価格で出してくるか、
十条が迫ってきたので、更に吊り上げて来る可能性もありますね。

十条の上がり方見てると、欲しいマンションは少しでも早く買うしか無いですね。
待ってても、どこもかしこも上がる一方で、、、

>>1741 マンコミュファンさん

次は1期より低層を出してくるのですか？　
もし22から26階を温存しているなら、それが販売するときにはとんでもない坪単価になりそう。

>>1742 マンション検討中さん

定かではないですが、各住戸をより高く売ることを考えると、条件の良い部屋は後に回したいのではないかと。

なので22-26階が出る頃には、2LDKでも億は行くのではと勝手に想像してます。（そして市況からするとそれほど高いと思われなくなってしまっているかも、、、）

なんでそうなるかというと、それでも買う人がいるから。

ツイッター見てこの物件の間取りの素晴らしさに気づきました
出遅れましたがエントリーします

>>1745 マンション掲示板さん

すみふの間取りは、どのマンションも一緒のコピペだけどね。それもコストカットのひとつ。

再開発メイン地区の担当がすみふとはさすが板橋区だよ
都心や池袋にこだわって区役所を端っこに置いて練馬区独立を招いたり、東武に好き勝手にやらせて高島平を陸の孤島にしたり、再開発でも大山高島平ともにチグハグだし…

そうなんですね、確かにいろんな間取り作るとコストかかりますもんね
十条とか中野もこの形にすればいいのに
すべてリビングインでタワマンなのに窓ない部屋ありとか誰得って感じで嫌いですが、大山はWIN WINな部屋づくりでいいですね
他のデベロッパーにも参考にしてもらいたいです
（リビングイン、窓なし部屋好きな方いたらすみません）

>>1747 名無しさん
板橋区ってやり手なんですね
地縁ないからいままで知りませんでした

>>1748 マンション掲示板さん

今のご時世で大山の3LDK間取りはいいですね。
他社がリビングインや窓なし部屋で無理やり3LDKにしている中、とても良い作りだと思います。
（あとアウトポールが綺麗なのもGoodポイント）

間取りが差別化要素になり得る
https://x.com/mansionmania/status/1808731815156535737?s=46

>>1745 マンション掲示板さん

ぶっちゃけ、この後の値上がりを想定するとまだ出遅れでは無いように思っています。
私も2期チャレンジする予定です。

あの間取り、コストカットどころか金かかるのでは
そんなに簡単なら他社の物件も全部柱の食い込みなんかとうに無くなってるだろう

他社というかスミフでも普通にリビングイン、行灯部屋が多いような。千住大橋とかそれでけっこうネガられてたな。

>>1753 マンション検討中さん

全然コストカットでは無いね笑

>>1754 匿名さん
1746さんの言っていることは間違いってことですか?
この間取りって今どきは結構希少性高いんですかね？

1751さんが教えてくれたツイート見ると大山と比べると中野はかなり高いですね

中野は立地が全然違うでしょ
池袋と新宿じゃ比較にならん

単純に価格の話をしただけなのですが…
失礼しました

>>1756 マンコミュファンさん

希少性高いと思います。
どこも狭い用地の中でできるだけたくさん戸数を稼ぎたいので、横幅狭くして窓なし部屋を作らざるを得ない状況の中、
全室ワイドスパンにすると1フロアに作れる戸数がかなり減るので、だいぶ頑張っていると思います。

あと個人的には、天井高2.6mで、かつ梁が少ないのも良いと思っており、室内空間は拘りを感じました。
（小岩の再開発も比較検討してましたが、あちらは下がり天井の圧迫感がすごかった）

>>1759 口コミ知りたいさん
間取りの良し悪しはあれど、まだまだ全然安い部類ですよね。

せっかくタワマン買うならこだわりたいよねただ高階層であれば良い、景色が良ければ良いではねぇ

>>1761 通りがかりさん
センターインも別に悪い間取りではないと思うんですよね。
住んだことを想像した時にデメリットを見つけやすいだけで、実際に住んでみると別に気になりませんでした。
慣れてしまうとワイドスパンの方が使いづらそうとさえ思ってしまっています。笑　好みですかね。

>>1762 マンション検討中さん

そこは完全に好みだと思いますよ！

>>1762 マンション検討中さん
ワイドスパンに住んだ事がないだけでは？

>>1764 匿名さん
それはそう言ってます。
ワイドスパンに住んだ事がないとそれはそれで、
ハードルになり得るな、という意見です。
良し悪しではなくて、好みの問題で、
どちらが優れてるとかそういうことじゃないよなーと。。

>>1765 名無しさん

一度大山ワイドスパンに住んでみなはれ！

中野の住不賃貸タワマン、あれいいよね
俺住友不動産のシンプルスタイリッシュなデザイン大好き
1LDKだかで30万？高っと思ったけど

ここの価格発表前にザ・タワー十条買った組が
完全に勝ち組だったな、、
大山に続き、浦和も、、、
十条民大歓喜価格だったわね。

大山も十条も人気の高いエリアですからね。今の水準でも割安感ありますよ。

>>1768 さん

十条を売った中国系不動産屋は大歓喜

サウスタワーの商業施設、2階建てでスーパーマーケット入るのが確定したようです！
どこが入るかは未定（マルエツかも？）

>>1771 通りがかりさん

ヤオコーかクイーンズ伊勢丹だったら良いですね

ヤオコーってクイーンズ伊勢丹と並ぶようなスーパーだっけ。

無理に押し込めず、通路がゆったりした陳列にしていただきたいですね

クイーンズ伊勢丹は白金高輪の旗艦店は良いけどそれ以外はあまり品揃えが良くない。ヤオコーの方がクオリティ高い。

>>1775 匿名さん クイーンズ伊勢丹ってあんまり新規展開してないだろ？大山の下町っぽい雰囲気とも合わない。ヤオコーかオーケーだろうな。

ライフとかはないですかね？

お惣菜が美味い所が良いな
それにしても再開発で一時的にスーパー全滅するため一人勝ちになりそうですね
竣工後何ヶ月で開店するかな

コモディ揉めてるのであればこっちに入ればいいのにね

ヤオコーって都内展開してなくないか？
西池袋ブリリアの下に入ったライフ、南町や板橋プラウドシティに入ってるマルエツあたりはあるかもね
オーケーが入るにはちょっと広さが足りない気がする

>>1779 通りがかりさん

あんなに反対してて入ったら、一番叩かれそう笑

>>1778 マンション検討中さん

確かに。
どこのスーパーがお惣菜美味しいんですかね？

歯医者がクロスポイントに入るそうな

https://mint-shika.jp/cgi-bin/new/moorenew.html

>>1783 マンション掲示板さん
Ｃ街区っていうのは、ツインタワーとは別の小さい建物の方みたいだね

>>1782 マンション掲示板さん
　惣菜でしたら　成城石井が美味しいですよ
　成城石井が来てくれたら嬉しいですね

　ちょっとオシャレな感じもするし

雰囲気的にマルエツが合うよな
コモディイイダが入ったらズッコケる

これからローンの返済なんかもあるので
できるだけど安いお店が良いです。
ビッグ・エーかアタックあたりがベストかな

>>1787 評判気になるさん
金利上がるからね
給料がどれだけ上がるかだよね

最近の若い人は給料も上がってますからね。

>>1776 検討板ユーザーさん
この辺はクイーンズ伊勢丹昔から結構あるよ。

>>1787 評判気になるさん
ビッグエーなんかは立地が微妙で古くて家賃安いところに出店する戦略のイメージだな
一応徒歩圏内にひとつある。線路の向こうだけど

スーパーが入るみたいですね。話では確定ではないけれどマルエツかも？と聞きました。

マルエツはなあ…
オーケー、業務スーパー、西友、サミット、ライフ、成城石井、明治屋あたりが総じて良いスーパー

西友がいいです
学生時代、成増に住んでいた時は助かりました

西友なら24時間営業してくれるかな

営業の電話が来た。
売れないから購入意思の確認ですが、
もちろん養分になりたくないって回答して切りました。

>>1793 匿名さん

個人的には、パークコート文京小石川にマルエツ入っていて、そんなに悪い印象なかったです！
ただ、高級路線のスーパー来るのも、それはそれで嬉しいですね。

遊佐大山商店街側に安いスーパーはある

>>1796 マンション検討中さん
やはり売れないんですね

他のテナントも年内には決まるかね