シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

>>102 匿名さん
板橋区　大山町　ピッコロ・スクエア周辺地区
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...
５月１１日開催の板橋区議会報告会で
進捗状況が聞けるかな？
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/kugikai/nenpo/1027645/index.html

>>121 名無しさん
以前に参加したときはじゆうにしつもんできましたね
今回はどうなんだろ？
仕事のため今回はいけないので参加したら教えてください

>>119 名無しさん
昔、大楠ノ杜の板でも、しつこく飛鳥山ネタを熱弁し続ける奴がいたな。

指摘をされても、こんな有益な話を理解できない奴はアホだと言わんばかりの悪態をついていたな。

スレ違いを指摘されたら、他の人がウンザリしている証拠。

静かに退出しましょう。

大山駅の上り方面改札口を出た途端、
路上に看板だらけ！

文化会館までの道の両側に
さまざまな商品の陳列、大型の看板を路上に設置、
自転車を無造作に駐輪…。

ハッピーロード側のお店だけじゃなくって、
線路の反対側も、こんなありさまなのか…

>>124
色んなところで似たようなこと書き散らしてる人ですよね？近隣物件の掲示板を合わせてチェックしてる検討者は多いと思います。正直飽き飽きです...

>>125 マンコミュファンさん

本当にそうですよね。
私もシティハウス西池袋で、恐らく124と同じ人だと思う書き込みを見ました。
物件の周辺環境の悪さを指摘するのも結構ですが、125さんの言うように飽き飽きです。あそこでも注意されたでしょう？

ご存じない方へ
124さんは、路上販売や店舗のはみ出し営業など道路の不法占拠が許せない性分のようで、物件の周辺にそのような場所があることを指摘し、自作自演かもしれませんが警察や行政の怠慢のような話にもっていきたいようです。ほとんどの人が関心のないやり取りが何回も続くので、反応しないことが一番かと思います。しばらくすると、また同じような書き込みを繰り返すこともありますが。

大山と小竹向原だと、どちらの立地が優位だと思いますか？

国土交通省　　不法占用の現状等について
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/senyou_bukai/pdf/2.pdf

>>127 マンション検討中さん
路線　小竹向原 > 大山
池袋距離　小竹向原 = 大山
生活利便　小竹向原 < 大山
発展性(再開発)　小竹向原 < 大山
のような感じで拮抗してるイメージです。

足元の繁華性を求めたら大山だし、足元は必要最低限の落ち着いた環境で外へのフットワークを求めたら小竹向原。

>>127 マンション検討中さん
優位の基準は人それぞれですが、
ハザードマップで確認するもの大事かと思います。

>>129 マンション検討中さん

大山に一票！東上線の各駅は意外と空いてて快適。乗り換えについてもJRメトロともに近い。
小竹向原は駅力のなさがとても残念。。

>>131 マンション検討中さん

131さんの考える駅力とは、路線力は別物ですか？

>>132 マンション検討中さん

駅力とは、周辺の街の人気が高く、魅力的であるかを示す言葉であり、簡単に言うと「駅周辺の街が栄えているかいないか」の指標となります。

アクセスで考えると小竹向原は無双ですね。
エリアによっては高級住宅街でもある。
地理的には近いけど、直接比べるには違いが多いかもね。
ここでは小竹ではなくて十条が話題に出やすいのが象徴的かも。

椎名町も、◎駅力　×路線力　ですかね

>>135 マンション検討中さん
椎名町は駅力より池袋距離(自転車使って生活圏内・頑張れば歩ける)のほうが大きいかと思います

大山の場合は椎名町より江古田の方が似てるかな？
椎名町は要町と似て、商圏としてはほぼ池袋に吸収されてる感じ。
小竹は駅周りが発展しなかったというより、ああいう街にしたくてなってる面も強いのかと。

ここ数年大山の近隣地としては、プラウドが中村橋、椎名町、小竹向原、平和台と、ここでみなさんの言う駅力が高めの立地を攻めていますね。でも、大山のほうが総合力高いですよ。

＞１３８
＞ここ数年大山の近隣地としては、プラウドが中村橋、椎名町、小竹向原、平和台と、ここでみなさんの言う駅力が高めの立地を攻めていますね。
＞でも、大山のほうが総合力高いですよ。

プラウド物件は、ブランド力で売れているのかと思っていましたが
駅力というものがあるのですね。
たしかに駅ごとに特徴ありますものね。
大山の総合力はどういうところか具体的に教えていただけると参考になるのですが。

>>139 匿名さん

大山、中村橋、椎名町、小竹向原、平和台を比較対象として勝手な思いを書きます。笑って読み流してください。

駅力（駅周辺の活力・活性化の観点）
　〇大山・中村橋・椎名町・平和台
　△小竹向原

物件価格（これまでの価格）
　〇大山・中村橋・小竹向原・平和台
　×椎名町

路線力
　〇小竹向原・平和台・中村橋（東京メトロ直通）
　△大山（池袋の乗換まあまあ便利）
　×椎名町

ビッグターミナル池袋への至近性
　〇椎名町・大山
　△小竹向原
　×中村橋・平和台

〇2点
△1点
×0点

結果
大　山：7点　総合チャンピオン？？
中村橋：6点
平和台：6点
小竹向原：6点
椎名町：4点

スーパーとかコンビニとかが近いというのはもちろん便利なんですけど、
ここみたいに商店街が身近にあるというのがいいですね。
正直どれだけ利用するものなのかは実際に暮らしてみなければわからないんですが、
想像する限りでは楽しそうに思います。

田中屋さん、道路の整備で3月に閉店してたのか……
98年もの歴史があったとは…。
https://mobile.twitter.com/konoyuki0130/status/1501802595190464514?ref...
東京都都市整備局
都市計画道路補助26号線　大山中央地区
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/endou/ooyama.html

>>140 ご近所さん
平和台は駅力イマイチだし、距離もある。3点くらいだと思いますよ。成増、赤塚と比較した方がよさそう。

>>143
広域の検討者だと、地下鉄直通×2本の魅力はかなり大きいと思うけど、どうでしょうか。池袋乗り換え必須の時点で候補から外す人も結構いるかと。
大楠はそれでも順調に売れてるようですけどね。

>>144 マンション検討中さん
まあ乗り換えある時点で×な人もいるでしょうね。
ただ平和台ほど離れると大山から池袋乗り換えしても大山の方が早い可能性あるくらいですからね。
あとは石神井公園とかですかね、比較がありそうなのは。

>>145
東上線池袋乗り換えは、動線に恵まれて便利ですよね。
使ってみないとわからない、カタログスペックでは訴求しにくいポイントだと思います。

>>144 マンション検討中さん
路線アクセス的については、来年から東急相鉄新線開業で、新横浜まで乗換無しで行けるようになるので副都心線は有能ですよ。ちなみに西武は直通運転しないので、練馬や石神井公園よりも氷川台、平和台、メトロ赤塚・成増の方が広域ネットワークの観点で評価上ですね。出張や行楽で新幹線使う層も多いので。

東上線の大山の区間は上記のような発展性ないけど、大山駅周辺の再開発駅力向上はポジ要素で街の歴史や性質的に23区内で最近再開発著しい亀戸に近いもの感じますね、個人的に。

>>147 電車マニアさん
副都心線は意外と使い勝手がいいとは思いますが、城北・埼玉寄りエリアでは新横浜までの直通を使う人は遠すぎて少数派じゃないですかね？普通に池袋乗り換えで東京駅使うかなとは思いますね。

謎の平和台推しがここにも出没してる。
板橋練馬一帯の物件と張り合ってる謎の人物ｗ

>>149 わかばさん

どの書き込みに対するコメントなの？
特段そんな風に思えるものはないと思うけど。
誰も殊更平和台のことを強調なんかしていないでしょ。
ここ最近プラウドが手掛けた近隣エリアのひとつとして平和台の名前がでただけじゃないの？

張り合うか比較かの判断は、あなたの自由だけど変な空気にしないでほしい。

>>147 電車マニアさん

いやめちゃくちゃ草だな

新横浜線が開通して練馬区板橋区住みの人が新幹線乗るときに最寄りから一本で行ける新横浜を利用すると本気で思っちゃってる？

丸の内線一択でしょーよ

>>151 匿名さん

俺は指定席確保して品川利用だな。

小竹向原とか役所施設なくて不便ですよね？
大山はそのへんも近くて便利でいいですね

T十条の掲示板にここの坪単価450ってコメントがあったけど、どうなんでしょうか。

私もコメント見てから電話してみましたが教えてもらえませんでした
内部の人なのかな？

>>155 評判気になるさん
450はやりすぎだと思いますが、すみふなので400以上になると思います。

>>156 マンション検討中さん
条件のいい住戸のみスタートで住友なら坪単価450近くもありえるかなとは思います

>>157 マンション検討中さん
高くても１期を狙えがセオリーです。

決断が遅れると、条件の悪い部屋が１期よりも高い価格で決断する羽目になりかねませんよ(失敗談)

池袋までの距離が同じのTTJが400後半なことを考えると、こちらは駅距離や大山の発展性を考えるとやはり450前後かなと思っています。予想通りの価格なら即座に買いに走りたい気分です。

>>159 坪単価比較中さん
十条徒歩4分のJV先の関係で低仕様マンションになっているザパークハウスで坪350、大山徒歩7分のコンセプト尖らせてるザパークハウスで坪360。ここだけ見るとザタワー十条レベルに価格がなってしまわないか不安。

ここが450ならパークハウス購入組が勝ちじゃん
ブリリア組はもっと勝ちだが

>>161
今さら何を...
大山に限らず都内どこでもここ10年の傾向は同じじゃないですかね
ここはより高くなるとしても、パークハウスより駅に近く川越街道に面していないアドバンテージがあるだけ良いのでは

>>162 マンション掲示板さん
それだけのアドバンテージで2000万円差（坪450なら）はすごすぎませんか？
パークハウスが安すぎるのか？

>>163 匿名さん
適正は坪400・1000万円差くらいですかね

>>163 匿名さん

いまとなっては大楠ノ杜は安い。よって、よく売れている。

買い時って難しいですね
すみふだと我々が考える適正価格では来ないだろうし、十条のせいでだいぶ上ブレしそう
大楠勝った人おめでとう！

ついに資料請求者専用のページの案内が来ましたね。いよいよって感じです。

>>167 マンション検討中さん
おっ！って思ってみたらただのHPの焼き回しでまだ新情報なしですね。はやくプロダクト情報ほしいですね

>>168
私も先ほど見てきたら新情報がなくてがっかりしていました笑

>>163
より立地の悪い後発物件が高価格というのも当たり前の状況下、ここについては一応大楠より高いのは当然という感じはします。それがせめてもの救いといいますか。
ここの価格が分かる頃にはもう大楠は買えなくなってるでしょうかね。

ここがパークハウスより高いのは分かってたけど面積も小さいのに2000万円上がるならマジできつい
十条のせいでマンション価格がますますおかしなことになってきた

>>171 名無しさん
湾岸のいかれた価格より、池袋に近い十条、大山あたりの方がましだと思うよ。

大楠もう残りわずかですよ
比較検討できね～

情報も出さずにしれっと販売時期を後ろだ押ししてるな

本当に坪単価400とかなんですかね？
今ですら高いのにこれから販売のところはいきなりさらにあがるとかあり得るんですかね？
普通のサラリーマンでは手が出なくなるのに誰が買うんだろう

>>175
ほんとにざっくりですけど、例えば近くの今売ってるパークハウスとくらべて、あちらの売り初め当時より相場全体がアップ、駅近の立地の分アップ、強気の値付けの多い分譲会社ということで、400という数字は普通に見えてきてしまう気がしますね

>>175 マンション掲示板さん
普通のサラリーマンがどの程度を指しているのかわかりませんが、いわゆる平均年収帯を指しているのであればもともと駅近タワマン(というより都内のブランド新築マンション)はもちろん普通の人は相手にしてないでしょ。坪400でも面積狭め設定みたいなので、66㎡8000万円です。世帯1200万～1500万円でターゲットにはいるのでそこまで高額ではないでしょう。正直坪400よりは上が平均だとは思いますが。

最近のマンションは将来性の価格も上乗せしてくるから坪400とか生易しい数字にはならんよ
近隣の東西池袋や十条みてごらん

周辺相場を考えるとここは450辺りなのかなと。
日銀動向によっては400前半になるかもっ、て感じがします。

500じゃないかな

>>178 匿名さん
十条は駅直結でナンバーワン確定だし利便性も高い東西池袋は徒歩で池袋の商業地域にアクセスできるメリットあるから高くてもある程度理解できるが大山徒歩４分はなあ
現状の相場から大きく変わらなければ大山で４００を大きく超えるのはないと思う。５００するなら西池袋か大塚駅近くの方が確実にいいし
３８０～４4０ぐらいの予想

>>181 評判気になるさん
最低価格坪380とかで平均坪420くらいが妥当かなとは思います。

>>182 マンション検討中さん

わたしもノースはそのくらいだと思います。

>>181 評判気になるさん
スムログでTTJの話が最近でて、TTJでは3年後（引き渡し時）の需要予測から価格決めを行っている、とありました。
この価格決めが今後主流になるのであれば（もしくは以前から主流？）、そもそも現在の池袋や大塚駅の坪単価を見て、それを超えることはない、という主張は、脆弱なものに感じます。特にコメ主を否定したいわけではなく、素直にそう思った次第です。

>>184
「現状の相場から大きく変わらなければ」とわざわざ181さんが書かれてるのは、まさにそういうことなんだと思いますよ。こういう状況になると、買う側の価格判断も売る側の値付けも、双方悩ましいところなんでしょう。
しかしそうか、ノースよりサウスはさらに高いのか...

>>185 マンション掲示板さん
サウスのほうが南側が抜けるし、徒歩分数短く信号渡らなくていいし、規模も大きい(共用部の相互利用不可)なので、サウスのほうが高いでしょうね。先行住戸より条件悪くても値上げする住友で販売時期も後ろなので。ノースで実績つくって(サウスはもっと高いと言ってノースでかってもらい)サウスでさらに高みへという感じでしょうか。
ちなみに2030年の大山駅高架化したらノースも信号渡らず徒歩3分になるでしょうね。

>>186
そんなシナリオになりそうですね。
駅の高架化でノースタワーから駅への経路は変わるんですかね？高架化のあと、町の人の流れが変わらないように、改札の位置は変えないという事例を何度か耳にしたのですが、大山は新たな改札が出来るのでしょうか。

あんまり大きな声では言えないのですが
坪425万になると思っておいて問題ないです

例えば、70平米15階　8,998万円

>>187 マンション掲示板さん

私も改札の位置は変えないと聞きました
ただ、どの駅にも言えることですが、端から端は結構な距離なので、それぞれのホームに2箇所は改札つくってほしいですね
せっかく少し北寄り（マンション側）にホームが移るのに改札の位置変わらなければ利便性としてはいまいちですよね
東武鉄道はホームドアもなかなかつけないくらいだから利用者のことあんまり重視してないのかな？

>>189 通りがかりさん
改札の位置変わらないんですね
駅のホームは100mくらいずれるけど、改札新設はしないのか、、

>>188 通りがかりさん
それはサウスですか？
ノースに70平米はないけど。

>>191 マンション検討中さん

知りません。例えばの話なんで。

しかもノースに70平米ないとホームページ上で現時点で断言できません。

>>190
改札入口を動かしちゃうと、今の駅前が駅前じゃなくなってしまうこともあり得るので、そういう街への影響を抑えるため駅への入り口はあまり動かさないのが基本みたいです。
その後ずっと経って、新改札が増設されるとかはありうるのかもしれません。

>>193 マンション掲示板さん
そうなんですね、でも反対口は駅前広場つくって確実に新改札作られるでしょうけど、ハッピロード側はかわらずですかね

>>194 マンション検討中さん

線路が高架になるから駅前広場の辺りに新改札ができれば、線路のどちら側にも出れるんじゃないかな？

>>192 通りがかりさん
ノースかサウスかもわからないの？
価格決定はまだ先なんじゃないの？

一番イメージしやすいのは、高架の直下、いまの踏切のところからホームのある方向に、登り口ができる形ですかね。これだと既存市街の人の流れに配慮しつつ、広場ひもアクセスできそうです。

スーパーとかコンビニとかが近くにあるのはもちろん便利なんですが、
ここみたいにすぐそこに商店街があるのってなんかいいですね。
正直どれだけ利用するものなのかわかりませんが、雰囲気だけでも楽しそう。

帰り道にあるってのがいいですよね
わざわざ遠回りしなくていいし
お店の種類はもう少し充実してほしいですが

>>199 検討板ユーザーさん
このマンションに付随してオシャレな店が沢山できるよ！

シティテラス赤羽450、シティタワー千住大橋410、シティタワー綾瀬440、シティタワーズ板橋大山420-430万

坪単価430万円だよ

然ももまもなく完売？

赤羽が安く見えてしまう

>>201 匿名さん
綾瀬で440ってホントなの？

ここ半年で一気に坪単価上がったよね
お給料もインフレしてくれるとありがたい

どこまで価格を盛れるか、どこまでお客さんがついてこれるか、デペさんも難しい値決めですよね。

坪520万円はいきますね

いやいや、500でしょ？

十条で460くらいだからねー
すみふであることを考慮すると440かな？
いずれにせよ公式情報が待ち遠しい

ノースの販売時期押したようで、2023年1月になってた...前は今年の10月と書いたのにね

販売を遅くするほど市況にあった価格付け（おそらく高め）がしやすくなるからなんでしょうか？
それとも単純に竣工が後ろ倒しになるから遅くしたとか？

>>212 マンション検討中さん
理由は定かではないですが、価格的に安くなる要因はなさそうですね。。

ロケーション的には全く不満のないところですね。
駅も近いですし、スーパー、病院、銀行、などなど、
全体的に近くに揃っていて不便はおそらくないんだろうなという印象です。

>>212 マンション検討中さん

手持ちがあまりないから、寝かせて売る作戦だと思います。まだまだマンション相場は強気の見立てで、一棟あたりの利益極大化が目的かと。

商店街の一角に建つマンションって固定資産税も高く算出されるんですか？

駅近　商店いっぱい　銀行　病院たくさん。ますます大山　暮らしやすく　活気のある町になるね。価格、高くても仕方ないね。

駅近　高齢者いっぱい　パチンコ　飲み屋たくさん。ますます大山　遊びやすく　活気ある町になるね。ナマポ、多くても仕方ないね。

>>218 通りがかりさん

それも言えるね。

マンマニさんの記事見ると西新宿の物件、他の周辺直近タワマンの坪単価が500くらいなので、マンマニさんはスミフなので550-600くらいかな、と予想していたんですが、蓋を開けてみると坪800超えとのこと。

新宿と大山を全く同じように考えるべきではないですが、なんかこれ見てると、この物件も坪500いきそう、と思ってしまいます。不安です。