パークコート　ザ・三番町ハウス

>>80 マンション検討中さん
高いけど、東急の富士見があの価格ですから、ありそうです。
お隣の三菱は激安ですか？！

>>81 通りがかりさん
間取りが特殊　100平米以上しか残りがない状況ですが番町であり決して高くはないと思います。
仕様はとても良いです。

東急の富士見は高過ぎると思います。

定借にメリットを感じるかどうかは、金融リテラシーの有無によっても変わってくると思う。マンション購入を資産形成の手段の1つと考えるならば、定借物件が同じ条件の所有権物件より一定額安く設定されているとして、月々のローン返済額の差となって現れるその差額分を他の投資手段で50年間なり70年間なり回し続けたとき、最終的に得するか損するかという問題になる。なので、そっち方面に自信がある人は定借にメリットを感じ易いだろう。逆に投資にあまり詳しくなければ、どう考えても所有権物件の方が安牌だ。もちろん、すべては物件の価格設定次第。

確かに価格次第。
所有権だと3%が定借で3.3%になると言われてもね、という感じ。

>>84 マンコミュファンさん
83に対するコメントだとしたら、たぶん83の言ってる意味を理解できてないと思う。83は差額分を長期複利運用し続けることを想定していて、物件を貸し出したときの利回りの話はしてないから。

将来遺産を残す人がいない、相続する人がいないという方には定借はメリットが高いでしょうけど
リセールする可能性があったりお子さんがいてい相続等を行う予定がある場合は
定借に関してはデメリットがありそう。
年齢がある程度いっていて、そのマンションにずっと住むならいいかもしれませんね。

ここは、グランの価格から推測して、坪五百万から八百とかにはならないでしょうか？
それなら、帰るかもしれないのですが。

>>86 匿名さん

相続しないならなおさら所有権が良いでしょ。このレベルのマンション所有権で持ってりゃそれを担保に数千万単位で死ぬまで返さなくていい借金出来るよ。

私も、坪五百くらいだと思いますよ。良い部屋で、七百くらい？

定借の評価は地代や原状復帰の積立も考慮しないとね。坪単価が割安でも月々の地代やらが高ければ帳消しになるわけで。
その辺りが坪単価一本で評価できる所有権とは違うところだね

定借は便利な立地が少し安い設定で購入できる点なのかなと思うので、
もし、坪単価が500以上だとしたら、わざわざ定借を選ぶ意味がないような気がします。
もちろん、子供がいないとかリセールの予定はないというのならよいかもしれません。
そうしてでもココに決めたいという決め手があれば別ですですが。

言い方がちょっとあれかもしれませんが、定借なので@500とか感覚ずれ過ぎてません？普通に考えれば所有権@900～、定借＠750～でしょ？もっと上かもしれません。
もちろん安いに越したことはないですけど、何か根拠があってそう言ってるのでしょうか？

>>92 マンション検討中さん
おっしゃる通りだと思います。（真面目に言ってるなら）相当に相場観おかしいと思います。立地は違いますが、今なら新築なら広尾、中古なら広尾、渋谷に定借物件の事例があるので、調べてみれば500なんて数字は出てこないと思います。（広尾は新築中古とも50年定借ですが、当然500より高いです。まして、ここの立地で70年ですから、500なんてことはあり得ないです。）　まあ、荒しでしょうから、まともに反応するのもやぼですね。

坪850-1100だと思うよ。
隣が安かった。あと６部屋まだ間に合うかも。

定借ってこういう評価になるよ。まぁここは少し特殊とはいえ、
所有権なら２－３倍の値段がついててもおかしくないお部屋。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FBIZTA88/

>>95 匿名さん

神宮前はそりゃそうですよ。皆知ってます。
元々解体期間入れて52年で残存39年、バカ高い借地料90,780/月。定借の中でも図抜けて購入者に不利な設定だったから。
ここはそうならないように祈りましょう。

プラウド神楽坂ヒルトップは地下以外は坪500超、上の方は700超。さんざん高すぎるだろと言われながら完売。
その後も相場は上がり続けている上にここは一応は番町。パンダ部屋があったとしても800いくんじゃないのかな。上の方は余裕で1000超え。

>>96 マンション検討中さん
ここは、概要欄にあるとおり、渋谷と同じく(一括前払い地代)なので大丈夫です。しかし、95は神宮前を参考にしてる時点で、色々とわかっていない。。。

PC神宮前、とびぬけて維持費高いわけじゃないよ。
脳死のアホじゃないんだし。ちゃんと数字見て判断してね。

パークハウスグラン三番町26
100Dタイプ　3LDK　104.53㎡　管理費(月額)66170円　修繕積立金(月額)10年目～14年目　月額31360円　固定資産税（月額想定）50,000円　合計147,530円

パークコート神宮前
管理費30,760円、修繕積立金9,130円、転借地料 108,510円 / 月、緑地維持管理費 8,220円 / 月、解体積立金 2,840円 / 月　合計159,460円

で、残存約40年残ってて、クソみたいな安値で売られてる訳だからなー。
上がり相場でイケイケで、残存60年くらい残ってる時の定借はまぁ、売れるだろうけど
残存年数少なくなってどう動くかだよなぁ～。

話がずれてきているが、ここが坪500で売り出される訳ないだろ、500とか言ってる奴は脳みそ頭に入ってるのか？って話。

建築コストが上がっているので、パークコート仕様を建てるなら、土地がタダでも坪500は無理と思いますよ。営業コスト考えれば原価割れます。
利益絞って坪750～、普通に考えれば坪850～と思います。

立地は違えど、定借70年で同ブランドのパコ渋の中古取引価格がベンチマークになると思います。
となると、眺望の抜け具合にもよりますが、低層あれば坪600万円中盤からあるのではと思います。

>>103 eマンションさん
南低層中住戸は、大妻H棟と壁ドンなので、そのくらいかもしれません。
たぶん無眺望無日照ですが。

広めの部屋は坪単価最低1000万はすると予想します。

定借物件は誰が買うんだろう？
ここは希少性のある立地ではないし。

｢脳みそ｣ がお気に入りフレーズなイッチがおるな。

千代田四番町の未入居が出てますね。
大きい部屋ですが、坪1685万です！

定借で坪単価を語る意味はないと思うのだが。地代、都市計画税、原状復帰の積立など定借ならではのコストも合わせて考えないと意味ないでしょう。

>>108 マンション掲示板さん
分譲時の2倍ぐらいしてそう。すごいね。

定借とはいえ、やはり500とか600とかはあり得ないですね。
パンダを除いて、だいたい850-900位でしょうか。東側上層は1200位は普通にありそうです。

価格決まったようですね。

そうみたいですね。私は都合が合わず参加できませんが。

定借物件って、便利な立地で少し相場よりも買いやすい価格帯になっているものかと。
アクセスが悪いとは言いませんが、この価格まで出すのであれば
他の物件を検討するのかなとは感じますね。

立地が良いから売れるんじゃ無いですかね？賃貸で暮らすことを考えたら定借の方がメリットある。

>>115 匿名さん
賃貸は年齢が上がると借りづらくなるですよね。
収入たら、孤独問題やらで。

価格出ました？

3/18～の優先者WEBセミナーで、代表間取4室程度の予定価格を発表予定

優先者ということは、既にセミナーの応募されている方のみですよね。

それ以外の方へはやっぱり販売開始の６月まで価格公表ないということですかね。

他の方の声にもあるように定借なので、抑え目の価格帯なのか気になります。

平均で坪800万のようですね。50平米台の2LDK 10階で1.4億。地代込みではありますが。グラン3番町26をご購入された方、おめでとうございます。

パークコート千代田四番町とかも買えた人大正解でしたね。

>>120 買い替え検討中さん
平均800なら思ったよりも安い印象です。
日照眺望厳しいパンダ部屋は700台ということでしょうか。。。

【PCT三番町ハウス】WEBセミナー 230318

◆主な内容
・全31タイプ,40～120㎡台(100㎡～11戸)
・地代は前払い地代一括払い方式(70年間分)で販売価格に含む
・価格 13000万台～52000万台
　56B 56.7㎡ 南 10F 14000万台～ 坪816万～
　63A 63.11㎡ 西 10F 15000万台～ 坪789万～
　71A 73.23㎡ 東 10F 19000万台～ 坪857万～
　82A 82.12㎡ 北西角 10F 22000万台～ 坪885万～
　102A 102.15㎡ 北西角 15F 32000万台～ 坪1035万～
・今後の事前MR案内会 4/上旬～(模型,眺望シュミ,価格,管理費,定借説明他)

◆個人的な感想
・70年間分の地代込みの価格なら納得感はあるのではと思う
・間取,共用部,日照,眺望は三番町26と比較すると良い

グラン三番町26と同じくらいの坪単価でしょうか。
あまり抑えた価格ではありませんね。

条件が良い東側の部屋は高そうですね。

なるほどね。

予算が2-2.5だけど、番町3LDKが欲しい人への答を提供しようという商品設計か。結果として定借にしてはかなりの単価割高で仕様も落ちるけど、買うことは出来る。
三番町26は3億以上ないと3LDKは買えなかったわけで。

三井定借の予定価格は高めで様子見をする傾向がほとんど。
よって、人気がないので１０％程度下げる。
ここも慌てる必要はない。

>>123 ご近所さん

絶妙ですね。さすが三井というか・・
このままでも、多少倍率の付く部屋も出て完売するでしょうね。

最近の都心新築のブッ飛んだ価格に慣れてしまったのか覚悟していた程ではない印象。
ただパンダ部屋も混じっているようなので（私の希望する間取りはまだない）、ＷＥＢセミナーの感触が良ければ残りの部屋は上げて来るかもね。やっぱグラン三番町26だったかかなぁ。

セミナー聞いたけれど、結構売れると思う。
3040代現役共働き夫婦を想定しているだろう。
共用部分を充実させて、リラックスして供用部分で仕事を出来るサロンのような空間を売りにしている。
隣の三番町26とは、180度違うマンション。
マンションに入ったら、1階で仕事している人やゴロゴロしている人の横を通って、部屋に向かう。
そういうマンションです。
僕は落ち着かないからダメだけど、若い現役世代には好まれそうに感じました。
若い世代は、不動産や車の「所有」にはこだわりが少ない人が多いだろうし、定借でも平気かも。