パークコート　ザ・三番町ハウス

＞＞60 匿名さん
庶民からすると、３.5億円はとんでもない価格ですが、三田ガーデンヒルズは一部屋４５億円ですから、3.5億円なんてかわいいもんです。

70年定期借地権付きっていうのがここの場合は判断が分かれるところになるのだと思います。
値段だけ見てしまうと高いようにも思うけど
ここでこの価格なのは定借だからっていうのが大きいんですよね。
お得感は所有権物件よりはあるけれど、
資産価値を考えていくと…というのはあるのかな、と。

>>62 匿名さん

価格出ました？

価格表あれば見たいです

定借か…。

今まで所有物件しか経験がないので、定借のメリットがわかりません。こう言う私は土地神話に毒された世代なのでしょうね。誰か定借ならではのメリットを教えてくださいませ。

>>66 マンション検討中さん
釣りかもしれませんがマジレスすれば税制上のメリットですかね。固定資産税や都市計画税が不要なことぐらいはご存知でしょうが、地代や解体準備金を経費や税務上の損金にできる状況なら節税効果は大きくなりますね。他にもあるでしょうがクイックコメントとして。

>>66 マンション検討中さん

借入のしにくさという点は元々デメリットとして言われてますけど、要は、最後に土地代分の資産価値が残るかどうかの差なので、本当はその分丸々安くないとおかしいんですよね。でもそこまで安くない。なので、割高で損ということなんじゃないでしょうか？地代は土地代分の利息と考えればまあ仕方ないとして。
1億のマンションの土地代がもし3000万円なら、定借だったら7000万円じゃないとおかしいですよね？でも実際9000万ぐらいでしょ？土地代が4000万円だったら6000万円じゃないとね。
20年前の定借物件はホントにそんな感じだったんですけどね。

>>58 匿名さん
パークハウスグランが手頃だったので、私は抑え目で来ると思っています。確か土地の所有者も同じだったような。三菱に偏ると良くないから、三井に譲ることになったかと

ソフト面は良さそうなので、問題は価格ですね。
条件の良い部屋は坪1100、普通の部屋は坪850、悪い部屋は坪700と予想、前払地代入れて。

たいてい予想より高いんですよね。。。

>>13 マンション掲示板さん
この予想とはずいぶん異なってますがどこかのタイミングで計画がガラッと変わったのでしょうか？

>>66 マンション検討中さん

1つは、地主が絶対に手放さない土地にもマンションが建つこと。そこが、是が非でも住みたい場所なら、そこに住めるメリットがある。
もう1つは、所有権なら高くて買えないはずが、定期借地なら予算内で買える場合があること。住みたい立地でも、買えないことには始まらない。
いずれにしても、住みたい場所に住める確率が上がることがメリット。所有権と比較しての損得を言えば、必ずしも得ではないが、論点はそこではない。
ほぼ同じ立地で所有権でも手が届き、出物があるなら、所有権の方がよい。つまり、ここなら三菱グランのよい。
まとめると定期借地は、唯一無二と思える立地なら損得抜きで買えば良い。それくらい希少立地だと、実は残存期間が長いと高く売れて、10年くらいで売るなら結果的に儲かったりする。

定借のそもそもの目的は、土地利用の活性化。地主に使い勝手のいいようにした地主のための法律であって、借主が所有権より得するための法律ではない。借主は、ありがたい土地をありがたく使わせていただく立場です。

渋谷宮益坂の三菱分譲が坪３００とか、そんな相場観だよ定借は。
坪８００だの９００で定借買うとか、賃貸の延長線上だよね。資産にはならん。

70年賃貸するよりは安く住める。賃貸と違って家賃値上げや更新拒否等のリスクがない。という感じですね。そもそも定借は資産というより賃貸に近いです。資産性を求めるならパークハウス一択。

価格でて来ていないようですが、結構高いのかもしれませんね。
三菱があと少しで終わりなので、その辺の兼ね合いもありそうです。

>>76 eマンションさん

三菱のグラン三番町26が完売になったら平均坪900-1000くらいで売り出すと予想します。

この市況で安くは出さないと思います。

>>77 マンション検討中さん
105Aが3億って感じですかね。

本来は定借なので横のグランよりも割安で出るはずですが、グランの値付けが控えめなので価格帯としてはグランと同等になると思います。
こちらは共用が充実しているので若い方には好まれると思います。

>>78 名無しさん
１０５Aなら3.3億～と予想します

>>80 マンション検討中さん
高いけど、東急の富士見があの価格ですから、ありそうです。
お隣の三菱は激安ですか？！

>>81 通りがかりさん
間取りが特殊　100平米以上しか残りがない状況ですが番町であり決して高くはないと思います。
仕様はとても良いです。

東急の富士見は高過ぎると思います。

定借にメリットを感じるかどうかは、金融リテラシーの有無によっても変わってくると思う。マンション購入を資産形成の手段の1つと考えるならば、定借物件が同じ条件の所有権物件より一定額安く設定されているとして、月々のローン返済額の差となって現れるその差額分を他の投資手段で50年間なり70年間なり回し続けたとき、最終的に得するか損するかという問題になる。なので、そっち方面に自信がある人は定借にメリットを感じ易いだろう。逆に投資にあまり詳しくなければ、どう考えても所有権物件の方が安牌だ。もちろん、すべては物件の価格設定次第。

確かに価格次第。
所有権だと3%が定借で3.3%になると言われてもね、という感じ。

>>84 マンコミュファンさん
83に対するコメントだとしたら、たぶん83の言ってる意味を理解できてないと思う。83は差額分を長期複利運用し続けることを想定していて、物件を貸し出したときの利回りの話はしてないから。

将来遺産を残す人がいない、相続する人がいないという方には定借はメリットが高いでしょうけど
リセールする可能性があったりお子さんがいてい相続等を行う予定がある場合は
定借に関してはデメリットがありそう。
年齢がある程度いっていて、そのマンションにずっと住むならいいかもしれませんね。

ここは、グランの価格から推測して、坪五百万から八百とかにはならないでしょうか？
それなら、帰るかもしれないのですが。

>>86 匿名さん

相続しないならなおさら所有権が良いでしょ。このレベルのマンション所有権で持ってりゃそれを担保に数千万単位で死ぬまで返さなくていい借金出来るよ。

私も、坪五百くらいだと思いますよ。良い部屋で、七百くらい？

定借の評価は地代や原状復帰の積立も考慮しないとね。坪単価が割安でも月々の地代やらが高ければ帳消しになるわけで。
その辺りが坪単価一本で評価できる所有権とは違うところだね

定借は便利な立地が少し安い設定で購入できる点なのかなと思うので、
もし、坪単価が500以上だとしたら、わざわざ定借を選ぶ意味がないような気がします。
もちろん、子供がいないとかリセールの予定はないというのならよいかもしれません。
そうしてでもココに決めたいという決め手があれば別ですですが。

言い方がちょっとあれかもしれませんが、定借なので@500とか感覚ずれ過ぎてません？普通に考えれば所有権@900～、定借＠750～でしょ？もっと上かもしれません。
もちろん安いに越したことはないですけど、何か根拠があってそう言ってるのでしょうか？

>>92 マンション検討中さん
おっしゃる通りだと思います。（真面目に言ってるなら）相当に相場観おかしいと思います。立地は違いますが、今なら新築なら広尾、中古なら広尾、渋谷に定借物件の事例があるので、調べてみれば500なんて数字は出てこないと思います。（広尾は新築中古とも50年定借ですが、当然500より高いです。まして、ここの立地で70年ですから、500なんてことはあり得ないです。）　まあ、荒しでしょうから、まともに反応するのもやぼですね。

坪850-1100だと思うよ。
隣が安かった。あと６部屋まだ間に合うかも。

定借ってこういう評価になるよ。まぁここは少し特殊とはいえ、
所有権なら２－３倍の値段がついててもおかしくないお部屋。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FBIZTA88/

>>95 匿名さん

神宮前はそりゃそうですよ。皆知ってます。
元々解体期間入れて52年で残存39年、バカ高い借地料90,780/月。定借の中でも図抜けて購入者に不利な設定だったから。
ここはそうならないように祈りましょう。

プラウド神楽坂ヒルトップは地下以外は坪500超、上の方は700超。さんざん高すぎるだろと言われながら完売。
その後も相場は上がり続けている上にここは一応は番町。パンダ部屋があったとしても800いくんじゃないのかな。上の方は余裕で1000超え。

>>96 マンション検討中さん
ここは、概要欄にあるとおり、渋谷と同じく(一括前払い地代)なので大丈夫です。しかし、95は神宮前を参考にしてる時点で、色々とわかっていない。。。

PC神宮前、とびぬけて維持費高いわけじゃないよ。
脳死のアホじゃないんだし。ちゃんと数字見て判断してね。

パークハウスグラン三番町26
100Dタイプ　3LDK　104.53㎡　管理費(月額)66170円　修繕積立金(月額)10年目～14年目　月額31360円　固定資産税（月額想定）50,000円　合計147,530円

パークコート神宮前
管理費30,760円、修繕積立金9,130円、転借地料 108,510円 / 月、緑地維持管理費 8,220円 / 月、解体積立金 2,840円 / 月　合計159,460円

で、残存約40年残ってて、クソみたいな安値で売られてる訳だからなー。
上がり相場でイケイケで、残存60年くらい残ってる時の定借はまぁ、売れるだろうけど
残存年数少なくなってどう動くかだよなぁ～。

話がずれてきているが、ここが坪500で売り出される訳ないだろ、500とか言ってる奴は脳みそ頭に入ってるのか？って話。

建築コストが上がっているので、パークコート仕様を建てるなら、土地がタダでも坪500は無理と思いますよ。営業コスト考えれば原価割れます。
利益絞って坪750～、普通に考えれば坪850～と思います。

立地は違えど、定借70年で同ブランドのパコ渋の中古取引価格がベンチマークになると思います。
となると、眺望の抜け具合にもよりますが、低層あれば坪600万円中盤からあるのではと思います。

>>103 eマンションさん
南低層中住戸は、大妻H棟と壁ドンなので、そのくらいかもしれません。
たぶん無眺望無日照ですが。

広めの部屋は坪単価最低1000万はすると予想します。

定借物件は誰が買うんだろう？
ここは希少性のある立地ではないし。

｢脳みそ｣ がお気に入りフレーズなイッチがおるな。

千代田四番町の未入居が出てますね。
大きい部屋ですが、坪1685万です！

定借で坪単価を語る意味はないと思うのだが。地代、都市計画税、原状復帰の積立など定借ならではのコストも合わせて考えないと意味ないでしょう。

>>108 マンション掲示板さん
分譲時の2倍ぐらいしてそう。すごいね。