パークコート　ザ・三番町ハウス

>>249 匿名さん

担当者の方に聞いたら残りの部屋は竣工後販売にする可能性が高いとのことでしたので、どこか一室を事務所にして、部屋を案内する形かなと

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>>251
なるほど、三井としては、この先も価格高騰が続くので、後から売った方が高値になるという判断ですね。このマンションの購入をすでに決めている人は、マンション市況が急落して「急いで買うんじゃなかった。。。」なんてことにはならないでしょう。

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立地的には六番町の方が良いですかね。ただお値段も高いので予算次第でしょうね。

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次は住友三番町の価格が気になりますね。ここが新築の基準になるでしょう。三菱六番町は極小物件なので基準になりません。
既に番町は大手・築浅・大規模物件は、坪1500-1800万の世界に入っているようです。
さらに上がるのかな。。。

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>>254 マンコミュファンさん

ここが新築の基準と言うのは、そのままの価格ではなく、定借の補正をした上での価格と言うことでいいですか？

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ここは安いね。
定借らしい価格です。

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番町の次の新築はどこなんですかね。住友なのかそれともハウスの向かいの三菱なのか。

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>>262 匿名さん
投稿消されても同じ内容を投稿するってその意図は何？
粘着質な性格であることはよく分かったw

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パークハウス千代田六番町も坪1000を超えて販売も順調な様ですね。竣工してみないとわからないですが、定借とはいえ坪800だったここは、いまのところコスパよかったように見える可能性もありそうですね。現在三井が売り止めている部屋はどれくらいで売るのか楽しみです。800据え置きならすぐ売れそうです

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>>264 匿名さん
当初予定価格よりも下げて販売してきたので、次の販売では上げてくるでしょうね。
六番町三菱は、グランでは無い小規模等価交換案件なのであまり参考にはなりませんが、ここにきて番町は中古相場が上がってきました。特に築浅のファミリータイプは顕著です。結局のところ隣のグランが安すぎたんですよね。

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おっしゃるとおり、三菱グランの価格が安すぎた。買えた人はラッキーだけど、売る側である三菱地所の社長は担当者を「なんで安売りしたんだ！」と怒鳴りつけるべきだろう。新築マンションの場合、このように売る側が市況を読み間違えることによって、買い手が利益を享受できるケースが往々にして起こるので面白い。

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>>266 匿名さん
社長も買っていたりして。

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>>267
なるほど。たしかにそうかもしれないね。三菱地所の株主総会で、株主側が会社を罵倒するべき事項と言えそうだ。

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>>266 匿名さん

三菱の販売担当者は、役員からこっぴどく怒られたらしいですよ（と、こちらのモデルルームで販売担当者から聞きました）。

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よそのマンションだから多言は控えますが、三番町26のグランは間取りが終わってますよ。特に角部屋ですが、リビングにソファ、MBRにベッド2台置けません。
ブリリア一番町も間取りが悪いので、リセール苦しんでいます。おそらく三番町26の間取りの悪さは引き渡し後に痛感するでしょう。

ここ直近10年内のマンション間取りでは、パークハウスグラン千鳥ヶ淵はエクセレント、パークコート一番町はグレートでしたよ。

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>>270 評判気になるさん
がんばれ三井営業マン！
定借だけどね。

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＞＞270 評判気になるさん
もしかして、貴殿はモモレジさんですか？

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>>272 匿名さん

当方はモモレジさんではありませんが、2次元の間取りを3次元化して把握することができます。

間取りの悪いマンションは必ず売却部屋が多数発生しますので、グラン26は転売ヤー祭りになりますよ。最近では白金ザスカイや北参道も間取りが悪いので転売祭り、番町エリアではブリリア一番町とパークコート千代田四番町の間取りが悪いですね。

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>>273 通りがかりさん
専門家風コメントがそれっぽくて面白いですが、
PC千代田四番町は爆上がりです。
間取りが「いい」というのも「悪い」というのも個人的な感想ですね。
もしも建築設計士などの専門家でしたら、下がり天井や彩光なども考慮したアドバイスが頂けたらと思います。
部屋によっても全く違う結果となるとお思いますよ。

ここは天井高は高くないですが、東と北は抜けており明るい部屋が多いと思います。リビングがも四角の「部屋」は特に良いですが、柱によって小さなデッドゾーンがある「部屋」は使いづらいかもしれません。

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>>273 通りがかりさん
間取りの良し悪しを数値化してかつ中古売り出し数との因果関係を可視化してくれたら信用しますが。。。

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>>275 評判気になるさん
そんなもの、人間の感覚だから数値化はできない。
ＡＩで判断できる時代がいずれくるかもしれないけれど。

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>>276 匿名さん
はい、分かってますよ(*^^*)

＞間取りの悪いマンションは必ず売却部屋が多数発生します

などというのは個人の感想に過ぎないということです

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間取りの悪さは居住環境に影響するので、売却理由に上がるでしょう。間取りの悪さを指摘されて反応するのは、その間取りの悪いマンションのデベまたは購入者ですので、次回から猛省のうえ間取りの良いマンションを供給または購入しましょう。

間取りの優劣に関する感覚は個人差がありますが、一般的に優位性のある間取りはマンクラなら承知のはずです。今はそのレベルの間取りがあまりにも少ない少なすぎます。原因はデベの能力不足や卑しさです。

この点はモモレジさんも同意見でしょう。

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特定の物件を批判する人は、お金が無くて買えなかったか、抽選で外れてしまった人でしょう。
買えなかったのに、買わないで良かったと欠点を探して自分を肯定することで、気持ちを納得させていることでしょう。

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番町は指名買いする人が多いので昔から中古相場が高い。（番町で気に入った間取りなら金に糸目をつけず買う人が多い。）

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間取りって、住心地に直結するから大事だよ。いくら立地だなんだと言っても、やっぱり間取り悪いとはじいちゃう。指名買いされるようなマンションであっても、よい間取りは中古で狙ってる人多いから、やっぱり売価期間やら価格やらで優位なのは間違いない。

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33500万の先着順がいつの間にか消え、第2期5次が5月からはじまるようですね(SUUMO見る限り100平米超の2戸)。竣工売りするのかと思ってましたが、少しずつ売るのでしょうか。

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中古マーケットでは間取りは評価されない。新築なら選択肢があるけど、中古だと選択肢が限られるから、立地が良ければ間取り関係なく売れてしまう。

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マンションは結局、立地なのかな、とつくづくかんじてしまいますね。

それにしても3億越えの物件、売れていたんですか。
すごいなぁ。
今はマンション価格って天井状態が続いていてお買い得ではないと思うけれど、
それでもうれるのだからなぁ。

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>>284 匿名さん
そう、結局立地なんですよ
間取りなんてリノベと工夫でなんとでもなります
間取り大事と騒いでる人はそんなことも分からない訳です
変えられないもの
それは立地です

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>>285 匿名さん
立地も間取りも構造も大事です。そんなこともわからないんですね。デベの方ですか？立地に胡座をかかず、より良いマンションを作るべく努力して欲しいです。

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同じマンション(当然、同じ立地)の中古だと、明らかに間取りで、人気不人気あるからね。新築買うときも、価格で妥協してクソ間取り掴んじゃだめだよ。間取りは変えられるとか言っても、そうそうフルリノベなんかしないし、そうしたくなる間取りだと、結局、その分市場ではディスカウントされるってことだからさ。

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やりとり見てずっと思ってたけど、間取り云々の話って他のマンションの話だよね？
他のマンションの間取りが悪いと言い始めた人が居て、間取りは関係ないと言い返した人が居て、そのやりとりがずっと続いてるようだけど、まるでここのマンションの間取りが悪いみたいなやりとりに見えるね。ここは結構間取りいいと思うよ。

ちなみに投資用で立地のいいマンションの部屋持ってるけど、同じマンションでも間取りの悪い部屋は借り手がなかなかつかないよ。だから私はいい間取りしか買わない。自分が住むためのマンションならなおさら。
間取り悪いと生活の質が落ちるし、何のためにに買うのかわからない。

立地>間取りではあるけど、間取りは関係ないというのは極端な話かと。
ものすごく立地が悪くて間取りがいい部屋と、間取りがいまいちでものすごく立地のいい部屋なら断然後者だけど、立地が同じ条件なら間取りがいい方がいいよ。

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間取りは生活感と関連するので人それぞれかな。
例えばテレビをリビングでみる人もいれば、寝室の人もいる。最近はテレビを買わない人も少なくないらしい。
ベッドの人や布団の人。料理をする人しない人。リビングで仕事する人しない人。
生活感にあわないのなら、その人にとって合わない間取りということ。

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>>289 検討板ユーザーさん
もちろんそれはそうでしょうけど、ここで言う間取りの悪さとは、MBRになる部屋が無窓居室のサービスルームしかないとか、柱や梁が室内に出過ぎて家具配置が厳しいとか平米数の割には有効面積が少なくて狭く感じるとか、そういうどうにもならないデメリットのことだと思います。
生活習慣による間取りの感じ方については、間取りの種類の豊富さがある物件だとフィットするものが見つけやすく、満足感が高くなるでしょうね。

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ここは土地が整形ということもあって、間取りはかなり恵まれてますよね。

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ここ（パークコート ザ・三番町ハウス）は第二期5次の後も竣工までに住戸の販売があるでしょうか？

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>>292 買い替え検討中さん
竣工後販売の可能性もあるらしく、まだ未定とのことでしたよ！

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竣工後売りかと思いきや、6月に普通の部屋も売るんですね。

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第2期6次の価格情報お持ちの方いらっしゃいますか。もしよければ共有いただけないでしょうか。

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間取りや立地うんぬんなんてどうでもいいんだけど、定借はリセール最悪なのを前提にして絶対に止めたほうがいい。

2018年価格のパークコート渋谷ザタワー（引渡しは2021年）の北東角なんて、代々木公園ビューを売りにしてたが、この市況なのに10～20％しか値上がりしていない。
安かった六本木～渋谷ビューの東南角でようやく50％の値上がり。

所有権のパークコート虎ノ門なんて2年で2.5倍以上になっている。

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>>296 マンション検討中さん
定借はリセールが悪いから、やめておいた方がいいのは完全に同意。
ただ、パークコート虎ノ門はかなり特殊で、港区一等地の大規模再開発隣接だから、パークコート渋谷ザタワーが所有権だったとしてもとても敵わない。パークコート渋谷ザタワーは定借にしては検討してる方で、同時期販売だった渋谷区所有権物件との比較だと、「ザコート神宮外苑」には負けるけど、「ザパークハウス渋谷南平台」や「プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン」には負けてないといった感じ。
ここを検討してる人が、どの物件と比較検討してるかはわからないけど、ここよりリセールに劣る所有権があるかもしれないことだけは念頭に置いて吟味した方がいいです。

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パークコート虎ノ門は再開発控えてたのに、あの値付けにした販売責任者は子会社出向だろうな。
1.5～2倍の値付けでも完売できたのだから、会社が得れた100億近い利益を失わせている。

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定借物件は、自分的にも選択肢の中からは外れてしまうかなぁ。
でも、絶対にやめたほうが良いとは人には言えないですね。
希望する立地、希望する間取りなどなど、希望条件がいろいろと重なれば購入検討するでしょう。
リセールを考えていない人も多いので、柔軟な情報はあればよいかもしれません。

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>>299 匿名さん
売却を前提にしないなら良いんじゃないかな。
ただ、住民の質というと、法人名義の賃借人が多そうなので、何とも微妙ではあります。

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ご存知な方、教えてください！
こちらの物件の手付金は物件価格の何%でしょうか？？？

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>>300 通りがかりさん
同意。
賃貸大量に出るだろうから、新築で借りれば良いと思うな。
定借が中古で弱いのは、担保評価が低いのでローンがつきにくいことが原因です。新築時は三井提携で行けるけど、流通するとそうはいかない。

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70年定期借地権のパークコート青山高樹町が坪単語1400～と噂されてますね。
750万から買えた三番町ハウスはバーゲン価格でしたね。

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定借物件も、ほんとうに価格が上がってきましたね。
坪単価を聞いて「え？」となります。
もちろん、同じ土地を所有権として購入するなら、もっと価格は上がるのでしょうけど
定借でもあまり割安感がないものなのだなと思います。
家族に残すなどを考えなければ、いいのでしょうけど。

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次期販売は来年10月ですが、その時の値付けがどうなるか楽しみです。そこで坪800とかなら驚いてしまいそうです。

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立地が抜群に良いですからね。坪1000ぐらいは軽く超えてくるのでは。

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>>306 匿名さん

その水準を超えてきたら、今までの購入者は定借といえど、残債割れを気にしないで保有できそうですね！

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三番町26の中古や東側の三菱新築は1500ぐらいになりますかね。
であれば三番町ハウスの坪1000は妥当に思えますね。むしろ土地代込ということを考慮すると安いぐらいでしょうか。

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>>308 マンション検討中さん
周りの物件価格は分かりませんが、ここに70年間住めるという権利ですから妥当と思います。

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販売開始されてから１年ちょっと経ちますが、３期販売が始まって残りはどの程度残っているのでしょうか。
立地がかなり良いので人気がありそうと思いますが、やはり価格が高すぎるのと定借というところが
ネックになってしまっているのかな
素敵なマンションですが、立地的にすごい高そうなのが気になります。

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>>310 匿名さん
素敵なマンションですよね！
番町は利便性もいいし好きなのですが、年齢的に落ち着き過ぎていると感じるデザインのマンションばかりで心惹かれる出会いがなかったのですがここはデザインが素敵すぎて即決し、昨年契約しました。落ち着いた高級感はあるのに若々しいデザインで好みにぴったりでした。

定借なのは少し躊躇しましたが、昨年は定借なりの価格でしたし、周辺所有権マンションの値上がりを想定するとかなり割安と判断しましたので、長期の保有でなければ全く問題なく利益を出して売却できると考えて購入を決断しました。
昨年契約後の周辺相場の値上がりがものすごい勢いでしたから、あの金額でこの地域に新築マンション買えたのはラッキーでした。
第2期までは結構な部屋が次期販売予定の状態での販売でしたから、現時点では間取りを選べるくらいには残っているのでは。
多くは竣工後に販売する予定と担当さんが言っていました。その時にはかなり値上げして販売すると断言していましたよ。おそらく出来上がった後の印象はかなりいいマンションになると思うので、竣工後は高値でも売れるのかも。そういう戦略なんですかね。

賛否はありますが二番町の再開発計画も個人的には、素敵な広場と若い人にもフィットするようなオシャレなカフェやレストランが増えたらますますいい街になるなーと楽しみにしています！

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>>311 eマンションさん
おそらく残り戸数は、10戸強くらいですかね。HP見ると間取りは2LDK~3LDKの6タイプが残っていそうです。
私も定借とはいえ、かなり安すぎる印象なのですが、三井はこちらの物件の値付けは弱気な感じがします。今年の最後の販売でも３LDKが坪800程度と、1期からほぼ値上げしていないと思います。
来年の秋の値付けで、本当にかなり値上げするのか注目ですね。青山高樹町も定借で坪１４００ですから、番町の定借が坪１０００にいくか要注目です。理論的にはいきそうですが。。。

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>>312 匿名さん
定借は買いませんが、70年なので坪1200は行きそうに思います。
昨今、番町も大手築浅所有権は坪1500位が散見されます。

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デザインのイメージとしては、旗本屋敷や明治の大使館や文化人の私邸などを意識した感じなのでしょうか。
品の良い落ち着きと明るさは好ましいものかもしれません。

エントランス前のビオトープも意外性があってなかなかいい感じ。
都会の中にあってほっとできる空間かもしれませんね。
新しくつくられるマンションがこういう庭を設けて緑を残してくれるのって、とても嬉しいことだと思います。

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次期販売も坪800台で出してくれるでしょうか…

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>>315 マンション検討中さん
さすがにそれは厳しいでしょう。

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>>316 口コミ知りたいさん
坪900台でも倍率つきそうですよね

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坪1200-1300ぐらいするのでは。

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現地近く歩いたら、大きくなってましたね。今のところパース並でイメージ通りでしょうか。足元できてくるとまた印象が変わりそうです。

三番町26の１Ｌが坪1250くらいで出てきたので、やはりここの来年の売り出しは1000は下回らない気がしますね。仮に下回ったら、定借といえど、買いですね。

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>>319 匿名さん
26の1LDKは間取りも今ひとつ、眺望も無い部屋のようです。
同じような物件内悪条件の部屋なら、ギリギリ坪1000前後で買えるかも知れませんね。

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4階ですが角部屋の転売住戸出てますね。
坪1000ちょいならスケベ価格でもないですかね。
https://www.athome.co.jp/mansion/6983877232/

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立地が良いですからね。他もかなり上がってるのでむしろ割安な印象です。

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来年10月の最終販売待つよりも坪単価1080の転売住戸でポジションセットした方がベターな判断かもですね。

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>>323 マンション検討中さん
最終販売では80㎡以上の部屋はないですから、これくらいの広さの3LDK欲しい方には、価格的にも良い選択肢になりそうです。

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>>324 匿名さん
悪くない。
各部屋狭いけど、3ldkなので探している家族にははまりそう。
4階だけど、ポジション的にワンチャン二七通り方面に向けて、若干の抜け感と日照があるか。
すぐ売れちゃうんじゃね？

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青山が前払い地代8割(2割は毎月払い)で坪1400ですよね。坪1100で地代全額前払いなら、見かけ以上に安い気がしますね。瞬殺なのでは、、？

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この前現地いったんですけど、なんかパースよりタイルの色が明るいというか、うすい？気がしました。

これから外壁の色とか雰囲気って変わるんですかね？最後の仕上げとかで

それともこのまま？？

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>>327 匿名さん
光の当たり方でしょうか。
モデルルームで素材サンプルありませんでしたか？
三菱は見せてくれるのですが。

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いくら安くても、住み替えを考えてるなら定借は購入してはなりませぬ。短期間住むだけなら、ここを賃貸で住んだ方がいいです。

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妥協した立地の所有権よりはピン立地の定借の方がリセール考えても良いと思うけどな。

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>>330 匿名さん
短期売却を考えていないなら、この定借はありかなと思います。
三井で、７０年前払で、なにより番町です。

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>>330 匿名さん
なんとなく、そう思ってしまうのはわかります。でも、現実は厳しく、ここ２，３年の所有権の価格の伸びはすさまじいのに、それに定借は全然ついていけてません。この立地の定借が、あの格下の立地の所有権とトントン！あるいは負けるのか～と愕然とします。（具体例は差し控えますが、仲介会社に取引事例を見せてもらうとよくわかります。定借で後悔したものより。）

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>>332 匿名さん
定借は中古になると担保評価が厳しいです。
ローンが付きにくいため購入者が限定され、価格が上がっていかない原因になると思います。
新築で買って、住み続けるには良いと思います。
賃貸とは違って、専有部分は好きに出来ますので。

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じゃあ坪単価1500で新築の所有権買えば？としか思わないw
それか埋立地のタワマンとか。

リセール悪いことを考慮しても、番町の新築パークコートを土地代込みで坪7～800で買っておけば損はしないかと。

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借地権に土地代は無い。
土地買えないので。
そして所有権の半額ではない。

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>>335 口コミ知りたいさん
今年6月まで坪単価800アラウンドで分譲してましたよ

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定借なら土地代の資金を株式とかに向けることもできる。人口が減る日本の土地に投資するよりも、グローバル企業の株式を持っていた方が将来性は高そうだよね。

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>>336 マンコミュファンさん
次の発売では800は無いでしょうが、所有権よりは2割程度は安いでしょう。
ずっと住むなら良いですね。

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ここって都内で坪三桁万で買えた最後の新築パークコートになるかもしれませんね

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今はMR行けないんでしょうか？

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>>340 通りがかりさん
MRはすでに解体しているので、おそらく来年10月の販売は竣工したマンション内かグランディオーソ・クラブとかを活用するのではないでしょうか。

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>>334 検討板ユーザーさん

リーマンショック並みの暴落が来ない限り、残債割れはしないでしょうね。ただ、借地権というのは土地が資産として持てないため、インフレ対策にはならないですよ。

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>>332 匿名さん
パコ渋の値上がり率は、ブランズタワー豊洲はおろか、プラウドタワー亀戸クロスより劣っているという事実を直視したほうがいいかと。

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販売残り戸数僅かのマンションの板にわざわざ来て、借地権はリセールが悪い、インフレヘッジにならないと書いてくの何でだろう笑

そんなにリセールが気になるなら豊海や港南の所有権でも買われたらいかがですか？

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不動産って、株のような金融商品ではありませんから、最初からリセールを意識してマンションを購入するっていうのは、ダサい生き方です。
美術品を購入するのと同じで、「ここに住みたい！」という気持ちで決めるべきものでしょう。
何年かそこに住んでみて、「やっぱり引っ越そう」と思った時、価格が上がろうが下がろうが、そんなことはどうでもいいことではないですか。
住んでみた何年かが、本人にとって満足できる居住空間だったのであれば、仮に値下がりしていたとしても、それはコストとして受け止めることができるはずです。
リセールが気になる方は、上がる可能性が高そうな港区の物件を買った方がよいでしょう。繰り返しになりますが、私はそういうセンスはダサいと思います。

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>>345 匿名さん

終の棲家として購入するのなら、それでもいいと思います。ただ、将来住み替える前提で2LDKの借地権を買ってしまうと、3LDKに住み替えようとするときに、周辺マンションの値上がりに大きく負けてしまい、エリアを大幅に変えるか、築古に住み替える必要が出てくるかもしれないですね。

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>>346 名無しさん

たしかにその通りかもしれません。
しかしそのように思われるのなら、なぜこの検討版にいらしてるのでしょうか？

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>>346 名無しさん
考え方次第ですよね。それでも前出の豊洲や亀戸に住みたくない場合は仕方ないのでは。
値上がり率は大きくなくとも、ここは割安で分譲された感がありますから大きく値下がりする地域でもないですし、値上がり率が良くなくてもそこはコストとして捉えてもいいのでは。
不動産が全資産で、かつかつで購入した場合は厳しいですが、そうでないなら定借マンションはキャッシュフローが良くなるので住み替えのための資金は株式投資など他で稼ぐ方法もあります。
あまりにも値上がり率だけで不動産を見ると、満足感の低い決断になる可能性もあります。まずは心踊る決断を大切にしつつ、資産形成の面では全体のバランスを見て考えられればいいと思います。

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所有権であっても70年後は躯体の劣化が進みますので建て替えが前提になります。その場合は解体費用と建て替え費用を捻出しなければなりません。区分所有権だと土地持分は僅かしかなく、建て替えに前向きな理事が管理組合を積極的にリードできれば良いですが、そこは合議になりますのでリスクですね。建て替えられない古い区分所有権の取り扱いは将来世代の社会問題になると思います。

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>>349 匿名さん
等価交換

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