シティハウス竹ノ塚ってどうですか？

今の時代で駅3分は魅力です。途中にラブホが2軒あるのと高架の音が気になりますが、それでも検討したいです。
でも住友なのでお高いのでしょうか。坪350とかだったら手が届きませんが。

竹ノ塚って、以前は松坂屋ストア、今はピーコックが駅前にあったように駅前から少し離れたところには富裕な地主がたくさんすんでいる高級住宅街がある場所なんだよね。足立区の中でも指折りの高級住宅街だと聞いた事がある。とはいえ足立区の歌舞伎町とか言われた時代もあってフィリピンパブとかホストクラブとかがバス道路の南側、西新井寄りにたくさんあったのも事実なんだけど、コロナアウトブレーク後の今、少し変化を感じるのも事実。マツコデラックスが以前賞賛していたように、駅の格にしては不釣り合いに豪華なイルミネーションを年末に飾ったり、商店街にはこれまた場違いに思えるような高級料亭があったり、確かに足立区なんだけど不思議な街の勢いを感じる。竹の塚は謎の駅です。詳しい人のコメントいただきたいです。

駅徒歩3分のルートの中にラブホとかあるんですね…。
立地と住友のマンションということを考えると高めになるのでしょうけど
ファミリーには難しい立地であるのは確かなんだろうなあと思いました。
自分には土地勘のない場所なのですが>>2にある情報を見るとある意味魅力的ではありますよね。
そういう環境はマンションにとってプラスとなっていきますか？

>>3 匿名さん
足立区、物価安いよね。
公園面積も大きいし、ある意味住みやすいと思う

ただ高級マンションが建つハイソな高級住宅街イメージはないなあ、等身大の普通の人がたくさん住んでいる街。昔のニュータウンでジジババの中には大手企業の元社員もいたりする。

都内でも足立区は治安が1番のネックなんだよね。治安も少しづつ改善してきてるとはいえ、生活保護世帯も多いし、毎夜パトカーが見回りしてる北千住に負けないくらい竹ノ塚も窃盗多かったり。
この物件の駅近は魅力あるし、こういうマンションがドンドン建てば良くはなっていくんだろうけど。

竹の塚の商店街って、宝石店が三つもあるんだよね。
デパートとかある街ならともかく、商店街のなかに独立した宝石店が三つもあるって凄くないですか？謎です、本当に謎。

>>5 マンション検討中さん
意外に思うかもしれないけれど、足立区より犯罪認知件数が多い区があるんだよね。
住宅地として人気のあの区が実は…
https://apmc.co.jp/tiikijouhou/chian-2018/

文京区にはかなわないが、足立区は良くもないが、ワーストでもないという感じかな
たくさんの人が集まるようなターミナル駅の繁華街を擁する街はやっぱり犯罪が多い。
住んでいる人より遠くからやってくる人が多い街も要注意だと思う。なぜかマンション相場はこういうものを無視する傾向があるので、多分治安の良し悪しはマンション価格と無関係なんだろう。
https://chintaibest.com/tokyo_chian/

東武スカイツリーラインができてから足立区のイメージはガラッと変わりました。
まだまだ、治安の格差はありますが、北千住のように再開発によって、
治安やイメージが良くなるということもあります。

竹ノ塚もエリアによっては治安が悪いところもありますが、駅前ならそれほど治安は悪くないですし、
駅からの距離が近いということはメリットがあるのかなと

綾瀬とかもそうだけど、足立区は一般人が買える物件の供給が可能な地域で、結構駅前とかに大きなスペースがある駅も多い。現状マンション相場が高止まりするようであれば、いずれ注目されると思うな。足立区は昔どこかのテレビ番組で安売りの街なんて言われたぐらいに物価が安い。普通の人が普通に住みやすい23区内の少ない地域の一つだろう。日比谷線直結もポイント高いんじゃないかな。北千住で乗り換えれば千代田線も使えるし。ただ朝の車のラッシュがキツいので車通勤には向かない気がする。

江戸川区の新小岩に住んでたとき、犯罪にあわないものの、あまり町の雰囲気良くなあなぁと思ってたけど、足立区の北千住に引っ越して治安の悪さにびっくり。
自転車の窃盗なんて自分も周りの人もバンバン経験あるし、街じたいは便利で気に入ってるんだけど、お隣の竹ノ塚もいい噂は聞かないので不安。ただ、東京の東側に通勤で便利そうだと考えると、値段的に足立区辺りが限界。駅前はまだ大丈夫かな。

マンションから最寄り駅まで徒歩3分。便利でいいですね。
足立区というと治安はどうかなという心配がなくはありませんが、
この周辺は割と住みやすそうな環境のように思います。
物件価格がどれくらいになるでしょうね。

＞東武スカイツリーラインができてから足立区のイメージはガラッと変わりました

路線名が変わっただけで伊勢崎線は明治時代からあるんだけどなー

>>13 匿名さん
東京スカイツリーラインに改名してから、ですね。正確には。
2012年に東京スカイツリーが完成したときから改名されたわけなのですが、同じ年には東京電機大学が北千住に移転してきたりしています。また、このころには以前から勧められてきたビューティフルウインドウズ運動の効果がでてきて犯罪も減ってきていました。これによる足立区のイメージの改善は目をみはるものがあって、今年6月のARUHIマガジンの記事でも触れられているように、足立区は住みやすい街として再認識されるようになりました。

「住民の約8割が「暮らしやすい」 足立区が今、注目の街になった理由」
https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-4413/

だから東武スカイツリーラインができてからというのは全く間違いではありません。

あまり知られていませんが、足立区の公園の数は23区内で５本の指に入り、公園面積はベストスリーに入るんですよ。
https://rutenzanmai.com/park/park-area-tokyo/

荒川土手など公園面積に参入されていない緑地も入れるとかなりのものだと思います。

子供をのびのび育てたいという人には魅力的な環境です。

>>15 匿名さん
まぁ、上位の区は面積が広い区ばかりだからね。割合で上位なら公園多いとなるけど。でも公園は行きやすい場所にあるかが重要じゃない？
ここだと大きな公園は舎人公園になるのかな？

>>16 マンション検討中さん
>でも公園は行きやすい場所にあるかが重要じゃない？
足立区ってフラットだから自転車の行動範囲が広いですよ。それに駐車場も安いので、みなさん行動半径が広いです

駅のこちらがわだと、元渕江公園というところもありますよ。中に生物園もあって子供がいる人に人気のある公園です。
足立の人の行動範囲は広いのは確かに。竹ノ塚が完全高架化すれば線路の反対側にももっと行きやすくなるから
行動範囲はもっと広がっていくかと思われます。

足立区ってかなり自転車多いですよね。
コロナ前、足立区の花火大会の時とかとてもたくさんの自転車が走っていて、びっくりしました。
自転車屋さん自体も
街全体に他よりも多いような気もします。

元々、ここは駐車場だった場所なんですか。
駅に近いけれど、線路ももれなく近い^^;
部屋の位置によってかなり外の音の影響は変わってくるのかなと思います。
竹ノ塚辺りだと、結構特急も速度が出ているんで、特にそのあたりですね。
遮音性の数字は出しているといいなぁ。

駅近は嬉しいですが路線が近いのはちょっと気になりますね。
室内にいてどれくらい音が聞こえるのかわからないのですが、
やっぱり窓を閉め切っていても電車の音は聞こえてくるんですかね。

開口部目の前には線路は来なくて、一部の部屋のみ線を側に面しているようですよ。
部屋を選べば、少なくとも音はかなり軽減できるんじゃないでしょうか。

駅前、現状でも飲食店を中心にお店が多いけど
駅の改良工事が終わったら高架下にもたくさん店ができるようになるともっと便利に暮らせそう。

マンションの竣工が2022年4月中旬予定で販売は2022年7月下旬なので
完成後販売という形を取るんですね。
そうであれば建物内にモデルルームを作るでしょうから
線路の騒音も確認できるのではないでしょうか。

恐らくシティハウスだったと思いますがどこかのマンションのスレッドで、現地モデルルームではモデルルームとして公開している部屋以外の見学はできないと書いてありました。
電車の騒音は、自分が希望する部屋からはチェックできないみたいですか？

竣工後販売はいいなと思います。
外観も内観も実際に見ることができると安心ですし、生活するイメージもつかみやすいと思います。
入居が完成のさらに一年後というのは、どうなのかなと思いますが。
竣工後の場合だと、希望の部屋も見学できることが多いと思うのですが、こちらの場合はダメそうですか？
生活環境としては、スーパーやドラッグストアが近くに数件あって便利そうです。
いずれにしても詳細が早く公開されるといいなと思います。

今契約すると、引き渡しって来年の4月なんですか…
もうそろそろマンション自体は完成するんですよね？
実際に住めるまでかなり時間が開くんだな。

そう言えば竹ノ塚駅、きれいになったみたいですね。
高架化の大々的な工事が先月あって
ニュースになっているのを見ました。

先日行ったとき駅舎見てきましたよ。きれいになっていました。
きれいになっていたのもそうですが、
やっぱり高架化したので東西の行き来が楽になったのはいいと思いました。
これでまた街の雰囲気が変わっていくのではないでしょうか。

とても些細な疑問なのですが
ここは駐輪場が下段と上段でスライド式のものが分かれているようですが、
これって使う場所は各家庭で決まっているのでしょうか？
それとも空いているところを自由に使うようなルールなのでしょうか。

スカイツリーラインって、
まだ乗ったことないなぁ…

ここは線路脇ですけれど、多分、部屋の位置によっては特に影響を受けなかったりするのかなと考えています。
ちょうど側面に当たる部分が線路に面しているんですよね。
とても長いマンションの短辺が線路側です。

スカイツリーラインは、通勤路線ですから住んでいないと特に乗る機会も無いかもですね。
スカイツリーに行くときとか？
あとは日光とか鬼怒川温泉方面に行くときに特急で通過するくらいですか。

建物はすでに出来上がっていますが、販売時期が9月にまで延期になったんですね。
現状だとまだオンライン見学みたいな感じで話を伺うくらいしかできないみたいで。
入居の時期などは特に変化はないようです。変更の可能性はこのあと残されているのでしょうか。
本当にいつそこに暮らせるか、というのがわかると
子供がいる人は特に動きやすいんだけどな。

ファミリー向けの広さがあって既に完成しているマンションでしたら
三月末までには入居できるようにすると良かったと思います。
新入学・新学期に間に合うように。そこがちょっと残念ですね。

駐輪場の件、ご近所のマンションを拝見するといつも同じ所に同じ自転車が停まっているので
場所が最初に決まっていそうですけどね。上下に分かれているのなら下の方が停めやすいですし。
料金的な差も出てきそうではあります。

間取りってまだ公開されていないんですね…
間取り以外も全然まだ情報が公開されていない状態

来月販売開始なので、そろそろ出してくれてもよさそうなのですが。
マンションギャラリーに行く前に
ある程度予習したいという方も多いと思うので…

トランクルームがある物件もどうやらあるようで

戸境壁に乾式壁を採用した部屋もあるみたいですね。
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ch_takenotsuka/structure01.ht...

>>戸境壁に乾式壁を採用した部屋
詳しくないので調べてみました。

「石膏ボードを使用した壁」
軽量化等に対応できる、コンクリート壁よりは聞こえる

音漏れしやすいんですか？
ちょっと気になりますね。。。

戸境壁になぜ乾式壁の部分が有るんでしょうね。全部コンクリート壁にすれば良いのに。

周辺を見ると住みやすそうな環境ですね。
駅にも近いので、電車通勤だけでなくお出かけにも便利だと思います。
まだプランは出てないのですが、概要を見ると４ＬＤＫまでありそうなのでファミリー層まで住めそう。
来月から販売開始とのことなので、詳細が出てくるのが楽しみ。

完成予想CGを見ると最上階はそれ以外の2倍の広さに見えますけど
専有面積は68.35m2～85.83m2とそれ程幅が無いのが不思議。
どうなっているのか間取り発表が楽しみです。

2022年9月下旬販売開始予定になりましたね。

イトーヨーカドーが3月に閉店みたいですね

GoogleMapを見るとマンションの南側で工事をしてますが何が出来るんでしょうね。

>>44 マンション検討中さん
間違えた。マンションの北側でした。

>2022年9月下旬販売開始予定

もう9月21日なのに。スミフの言う9月下旬っていつ何だろう？

駅前がかなり充実していますね。
商店街もそうですしイトーヨーカドーやマクドナルドなど、
普段からかなり使いそうな店が揃っていていいなと思います。

>>47 匿名さん

ヨーカドーはマンションに住めるころには閉店してるそうですよ

>>48 名無しさん
公式URL「駅前エリアならではの利便施設の充実。」のトップにヨーカドーが出てるのがなんとも言えない感じですね。

2022年10月上旬販売開始予定になりましたね。

イトーヨーカドー閉店するんですね。。知りませんでした。
ここがあるだけでかなり利便性が変わってくると思いますので
ちょっと悲しいですね。

間取りが公開されてますね。ウォークインクローゼットは開口が狭いから微妙なんですけどね。

公式の「駅前エリアならではの利便施設の充実。」からヨーカドーが消えましたね。まあ当然と言えば当然ですが。

販売価格 5,400万円～6,500万円ですか。まあ都内で駅前物件だからこんなもんかなあ。

住友にしてはおとなしめの価格の印象。
西新井、梅島あたりの築浅中古と大差ない水準で、新築としては割高感はない。

管理費（月額）21,995円 ～ 23,565円ってちょっと高い様な。

だいたい管理費の相場が15000円あたりらしいので、
それと比べるとやや高いかもしれませんね。
それとは別に修繕積立金もかかるとなると、そこそこな金額になりそうです。

駐車場使用料（月額）19,000円～29,000円もなかなか良いお値段ですね。
もっとも総戸数77戸に対して駐車場総台数29台なので借りられるかどうかも分かりませんが。

全体的にちょっと割高ってことですかね？

駐車場使用料ってお得な方なのでしょうか？
いまいちこの辺りの相場がわかっていないのですが。
ちなみに使用料の幅って何で生じるのでしょうか。

駐車場の使用料は不便なところや停めるのに時間がかかる所が安く、屋根があったり停めやすい所が高くなる事が多いです。

近隣の駐車場は1万～2万5千くらいでしょうか？
ただ、屋根ありなどの空きがない事も多いと思います。

屋根ありとかのこだわりがないなら安くていいかもですね。
ただここだと駅も近いですし周辺もそこそこ整っているので
あんまり車がなくてもいいかもですね。

第1期の6戸、売れたんですかね。

デメリット
リビングから見える風景
エレベーターが一基
管理費が高い

メリット
駅から近い

なのできびしそう

修繕金って今後値上がりすることもあるんでしょうか？
今だと6900円でここがちょっと安いなあと思います。
管理費と併せると他のマンションと同程度にはなるんですけど
値上がりを考えるとなかなか難しいですね。
管理費の方はどこにお金が掛かるのでこういう設定になってるんでしょうね？
横に長いのでその分共用部の電気代が掛かるとかなんでしょうか？

修繕費は5年とか10年で段階的にあがっていきますよ。
管理費はわからないですがテレワークルームとかでしょうか？

修繕費って上がっていくんですね、、
ちなみにどれくらい上がっていくのが普通でしょうか？
マンションによってかなり違いが出るものですかね？

おや？第1期販売戸数が5戸になってる。

>>64 名無しさん
77戸でエレベーター1基って割と普通だけどねｗ

>>67 匿名さん
5年毎に値上げして、35年後には5倍にはなるとおもいますよ。
ここは、もとが安いので6倍くらいにはなるかも。

当初の5400万表示から、4800万～になっていますが、もしかすると値下げですか？

>>71 マンション検討中さん
販売戸数が8戸に増えてるから安い部屋を出してきたのかも。

１期分の販売数が８戸になっていますね。
以前５戸だったということはキャンセルが出たのでしょうか。
７１さんが書かれていますが、確かに価格は4,800万円～5,700万円。
スミフの物件としては安めの価格設定。値下げされたのかもしれません。

>第1期1次2次 先着順 8戸 4,800万円～5,700万円　
>第1期3次 抽選 3戸 6,500万円～7,000万円

1期3次に高い物件を出してきましたね。

駅前がだいぶ充実していて良いですね。
駅も近くロケーション面は特に問題なさそうに思いました。
ただ、駅が近くにぎやかな反面、治安が気になるところではありました。

>第1期 先着順 販売戸数 9戸 販売価格 4,800万円～6,500万円

また変更になってる。こんなに頻繁に変わるのって珍しいのでは？

ここ、5,000万円台ならかなり優良かと思ってたけど、結局6,000万円台。。
しかもコロコロ価格が変わっているのか・・・。

今は１期の先着分が９邸販売されていますね。
キャンセルというよりは、純粋に残ったということでしょうか。
そろそろ２期分の販売開始となるのかな？

既に完成しているので実際の物件が見れるのかなと思うのですが
見学、またはといあわせをされた方はいらっしゃいますか？

都市計画道路の補助第261号線工事が進むと、マンション目の前の駐輪場は将来的に無くなるのかな？
無くなるなら2階購入する人も視界が窮屈にならなくて良いね
https://www.city.adachi.tokyo.jp/documents/46030/tmnews09.pdf

ここ向かいのマンションと道路挟んで結構距離あるからリビング側の日当たりは本当に良いね。採光面も広いから冬場でも日中は暖房無しでいけそう

竹の塚って若い人増えた？
駅降りると街の年齢層が若干下がってるような印象を受ける。

おしゃれなお店、時々ありますよね。

ここ、未就学児ドリンク1杯サービスだそうです。
あと折り紙を折ると割引・・・！
一度行ってみたいです。

https://tokyo.itot.jp/takenotsuka-life/interview01

>>82 匿名さん
CAFE RICCOさんゆったり良い雰囲気で良かったです！
駅前再開発でオシャレなお店も増えてくれると嬉しいですよね。

足立区竹ノ塚と言えどマンションも高くなったなぁ。。
駅徒歩3分、3LDK、南向きの部屋が9割で駅前再開発の予定もありと考えると悪くないと思いますがすでに契約された方いますか？

1階　3LDK　70.28㎡　外廊下　4,800万
3階　3LDK　70.28㎡　外廊下　5,400万
4階　3LDK　75.54㎡　外廊下　6,400万
5階　3LDK　70.28㎡　外廊下　5,700万
6階　3LDK　74.34㎡　内廊下　6,500万

竹ノ塚駅前の土地利用方針を見ると「大規模敷地地区」（都営住宅、ＵＲ団地）の範囲が現在よりだいぶ狭くなっているように見えるね。10年くらいかけてゆっくり街並み変わっていくのかな。再開発後のイメージ図でも出してくれれば良いんですけどね

https://www.city.adachi.tokyo.jp/documents/46030/tmnews22.pdf
⇒（１）土地利用の方針

おしゃれなカフェが近くにあるのもいいですね。
全くそういったお店のないところでも暮らしたことがありますが、
やっぱりちょっとはリフレッシュできるお店があった方がいいですね。再開発にも期待です。

最上階の間取りが出てますけど一般住居の2倍のスパンで内廊下なんですね。買える人が羨ましい。

>>87 マンション検討中さん
幅12mのワイドスパンに加えて全部屋南向きで日当たりは最高でしょうね。素敵な間取りで良いですよね

購入検討中なので、お散歩がてら周辺環境見てきました。
結論、一部治安が悪そうな地域がありますが、世間のイメージとは違い
普通に住みやすそうな街で結構穴場なのでは？という印象です。

・駅徒歩3分の立地は非常に便利
・高架沿い（徒歩3分）と商店街を通る（徒歩4分）2通りのルートがある
・高架化に伴い駅舎が新しく清潔感がある
・線路はロングレールになっているので騒音は軽減されてそう
・駅東口前にはURの団地が囲むように建っているため景観は微妙
　今後の駅前整備により良い方向に動いてほしい
・大踏切があった近くに夜のお店が固まっていてそこだけは治安が悪そうな雰囲気
　反対にそこを除けば普通の住宅街が広がっている普通の街
・駅周辺にはチェーン店含め複数のお店があり普段の生活には便利そう
　-駅東側
　　ピーコックストア、マックスバリュ、ドン・キホーテ、ダイソー
　　ウエルシア、マツモトキヨシ
　　マクドナルド、ケンタッキー、モスバーガー、スシロー、ラーメン屋さん複数　
　　吉野家、松屋
　　ドトールコーヒー、コメダ珈琲、個人経営のおしゃれなカフェ
　　※保木間のパチンコ屋跡地ににOKストアができる噂
　　※ヨーカドーは3月で閉店。跡地がどうなるかは不明
　-駅西側
　　西友（24時間営業）
　　サミットストア（駅から少し離れたところ）
　　市東製作所（評判の良さそうなパン屋さん）
・公園が多く子供も多く遊んでいる
・街にはお年寄りが多いが20代前半くらいの子もそれなりに居る。文教大学効果？
・マンション裏手に大きな空き地があり、現在は高架工事の資材置き場になっているが今後の利用方針は未定
・マンション裏手の都営住宅は建て替えが進んでおり外観は綺麗。周囲も荒れた感じはしなかった
・12月の光の祭典がなかなかキレイ
・土地がフラットなので徒歩でも自転車でも移動しやすい
・竹ノ塚は始発、終点駅にもなるので出勤しやすそう
・日比谷線直通のため、上野、秋葉原、銀座、六本木、恵比寿、中目黒など乗り換えなしで行ける
・隣の西新井から半蔵門線直通があるので、錦糸町、表参道、渋谷方面にも出やすい
・北千住から常磐線（上野東京ライン）、千代田線乗り換えで東京、大手町方面にも出やすい

管理費が2万円と相場より6,000円～7,000円程高いのは少し気になる。
35年ローンで永住するとなれば、250万円～300万円相場より支払いが高くなる。
変動金利が今後少なからず上がることを考えるとランニングコストは抑えたい。
竹ノ塚はハザード的には2階以上はMust。
線路が物件と近いので音は気になる。
-----
このあたりが気にならなければ良い物件かなと。

あと南向き目の前にある古い駐輪場。商業地域ということもあって今後が少し気になる

>>90 匿名さん
個人差あると思いますが、線路寄りのモデルルームでは窓を閉め切っていると電車の音は全く聞こえませんでした。開けると聞こえますが、人は環境に慣れるものなので神経質になり過ぎなくてもいいように思います。
また、線路は消音バラストと200mのロングレールで継ぎ目を少なくし騒音を低減させているようです。

>>91 匿名さん
工事している補助261号線が開通して交通量が増えると駐輪場が交通の妨げになるので、私は将来的には撤去されると考えています。駐輪場は高架下スペースに集約すれば良いだけですし。
駐輪場が無くなると正面からマンション全体が良く見えるようになるので帰って来るのが楽しくなりそうですよね。

駅に近くて南向きと好条件が揃っていますが
今見ると先着分は２ＬＤＫのみのようですね。
３ＬＤＫのプランもあったようですが
やっぱり広い間取りから売れてしまうんですね。

2LDKのお部屋ってありましたっけ？2LDK+Sではなく？

4割くらいの部屋は売れてる感じですかね。
昨年10月から販売開始でこのペースは良いのか悪いのか。

目の前の駐輪場の扱いが気になるので都に問い合わせてみました。補助261号線が開通した場合、確定ではないが駐輪場は撤去されるのではとの回答でした。開通時期が未定なので今すぐに撤去とはならなさそうですが当物件に対してはプラス材料になりそうです。

駐輪場が撤去されるのはプラス材料ですね。
みんな綺麗に使ってくれれば別にどちらでもいい事ですが、
ごちゃごちゃになることも結構あるかと思いますし。

>>98 匿名さん
自転車乗るアジア貧困層

駅高架下はどのように活用するんでしょうね。駅近とは言え雨天時など傘は差したくないものですから、改札まで行ける通路が出来ると利便性も上がり嬉しいのですが。

ミストサウナあるみたいですが、
これって結構需要あったりするんですかね？
普通に入浴しようってなりそうな気もしますが、便利なのでしょうか？

4階の70m2っていくらで販売されてたんでしょうか？情報が見当たらず…

本物件は入居時期が先のクリオ竹ノ塚グレイステラスの価格を意識した値付けになっているようです。おかげで立地条件から見ると結構お得な価格に見えてきますね

>>101 匿名さん
基本的にはリラックス用途なのでしょうが、子持ち世帯では親が身体を洗っている際に子供が湯冷めしなようにとか使えるのかな？と思ってます。

確かに子供が湯冷めしないために使うというのは良い方法ですね。
そのまままたしておくのは寒いですし、先にお風呂に入れてたら上せるかもしれませんので、
保温する目的で使用するのは良さそうです。

このご時世にしてはものすごく安い気がするのですが、何故でしょうか？
あの住友不動産なのに…。
今日この物件を見つけて、にわかに気になっています。

>>106 通りがかりさん
こちらの物件契約した地元民なので回答させてもらいますね。理由は大きく3つかなと。

①
ここの土地はもともと東京都の社宅があった場所でした。
ストリートビューを見ると2015年には駐車場に変わっているので土地取得のタイミングが良かったのかも知れません。

②
足立区竹ノ塚と言う事も安い理由かと思います。治安が不安視されがちですが、竹ノ塚で生まれ育って一度も怖い思いや自転車盗難などの被害に遭ったことはありません。ただ、下町要素は多分にあるので決して上品な街ではないです笑
庶民が庶民として生き易い、少しお年寄り多めの普通の街です。また、北千住、綾瀬程ではないですが、ハザードマップにも掛かりますので許容範囲か確認してみて下さい。

③
駅徒歩10分の所にも2月下旬引渡し予定の新築マンションが建っている事から、そちらを意識した価格設定になってると住友の営業さんが仰ってました。


23区内、駅徒歩3分、南向き、3LDK、70m2以上、ディスポーザー、スロップシンクなど基本的な設備は備えている好条件な物件だと思います。線路に近いお部屋は二重サッシになっているようなので、実際のお部屋で音を確認してみた方が良いです。
南側の前に駐輪場がありますが、少し上のレスにある通り補助261号線開通の際には撤去される可能性があるので、検討にあたってプラス材料になると思います。
竹ノ塚駅前の整備も予定されてますので、団地の街と言うイメージが大きく変わる可能性もあり将来が楽しみな街です。

なんか住友不動産の回し者みたいになってますが、竹ノ塚に新しい人が来て下さると嬉しいので長々と書いてしまいました笑
長文駄文失礼いたしました。

設備が整っているのが良いですね。ディスポーザーもあって満足そう。
個人的にはあまり上品すぎないこのロケーションが逆にプラスに思えるポイントで、
どちらかというと気を楽にして暮らせそうなところでいいですね、

真南向きなのもポイント高め。バルコニー奥行きもあり夏は直射日光が遮られ、冬はリビングまで日差しが入ります。気密性が高いおかげで冷暖房費を抑えられそうです。東電3割値上げの話も出てきますし、電気代もバカにならないですからね

南向きといっても窓からの風景は迎えのマンションですし、すぐ近くにはラブホテルなどもあるので割安なのかも。
そこまで売れてなさそうなのが答えかな

このご時世にこの価格帯で眺望まで求めるのは贅沢ってもんよ

>管理費（月額）21,995円 ～ 23,565円
>駐車場使用料（月額）19,000円～29,000円

管理費と駐車場がちょっと高い気もしますがそれ以外はなかなか良い感じですね。

モモレジさんも「住不らしくない」と書いてますね。
不思議なほど安いですよね。魅力的です。

日比谷線直通で上野、秋葉原、銀座、六本木方面も一本で行けるから結構便利なんですけどね。竹ノ塚始発もあるので座れますし

契約率44%(34/77)くらい
線路側の部屋と2階はまだ売り出してないね
目の前の駐輪場撤去が具体的になったら価格上げてきそうな気がする

>>115 検討板ユーザーさん
とっても現実的な値段ですね。下手な埼玉県よりずっと買いやすそう。しかもスミフだし。モモレジさんが書いていた意味がわかりました。

太陽が1番低くなる冬至の時期で日差しはここまで入ってました。結構寒い日でしたが昼間は暖房不要なくらい暖かかったです。

モモレジさん評価して下さっていて嬉しいですね～

1階が4800万ですが、2階はおいくらになりそうでしょうか？

足立区とはいえ舎人ライナーとかじゃない普通の都内駅徒歩３分でこれは安いな
住友お得意の値上げしなきゃ即完売物件か・・・・・・・・・・・・・・・

>>119 マンション検討中さん
目線に駐輪場が被ってくるから感覚的に5000万くらいかな？駐輪場の撤去が確定になれば高く出してくるでしょうね

これから竹ノ塚にお越しになられる方は、ぜひ「縁側カフェ」へ行ってみて下さい！
庭園を眺めたり読書したりとゆったりとした時間を楽しめますよ～

https://tabelog.com/tokyo/A1324/A132404/13173795/
https://harumari.tokyo/23621/

マンション裏手にある高架工事の資材置場はそのうちマンションでも建つのかな？

縁側カフェなんてあるんですね。
いい感じにリラックスできそうなお店で良さそう。
こういうお店が近くにあると定期的に通いたくなりますね。
せっかくの空間なのであんまり混まないでいてくれると嬉しいところではありますが。

ここ東西に長くて三方接道してる土地で良いなと思います。竹の塚の団地が建て替えでマンションになるなら良い条件の部屋がたくさん作れそう

東側と北側の団地、古いのかと思ったらなんと築10年くらいなんですね、まだ。団地って同じデザインをずっと建ててるんですね。

>>123 検討板ユーザーさん この写真に写ってる白い団地もまだ築10年くらい。もっと古いのかと思った。

竹ノ塚にはURと都営団地の2種類ありますね。
写真の団地は都営なのでデザインは今風にはしにくいのかも。
駅前はURだからそのまま建て替えるならオシャレなデザインにしてもらいたいですね～

南向きでいいですね。
適度に過ごしやすそうな室温になりそうですし、
周りはごちゃついたエリアじゃ無いので暮らしやすそう。

地元ですが生活利便性は高い場所です。
ヨーカドーは3月閉店だけど、徒歩圏内でピーコック、西友、マックスバリュ、ドンキホーテが使えます。休日応急診療所も近いですし、保育園や公園も多くてファミリー層にも悪くないですよ。
強いて言えば、駅前を綺麗にしてスタバやユニクロが出来ると嬉しいです。

今の近藤区長が志高く治安改善や教育に力を入れて未来への投資をして下さってたり、これからの竹の塚駅前整備と併せて良い環境になると思いますよ。

ヨーカドー閉店なんですね。建物はどうなるんでしょう？更地になるんでしょうか？
うちの近所のヨーカドーが閉店した時は建物はそのまま維持して地元スーパーが新たに入りましたが
ここだと競合するスーパーも多いようなのでなかなか難しいかもしれませんね。
>>115を見ると結構売れちゃってますね。二期で二階を全て売り出すんでしょうか。

建物老朽化で取り壊しでしょうね。何ができるのかはまだ不明のはず。
昔は屋上にトランポリンとかゲームなどがあって親に連れて来て貰ったものです。
総合スーパーの時代じゃないので仕方ないですが、地元に根付いたお店だったので閉店は残念です。

ただ他に選択肢があるので変わらず便利な場所ですよ

ヨーカドー閉店は寂しいですが、
それを除いても便利そうな立地ですよね。
跡地に何ができるかとても楽しみです。

ヨーカドー跡地はベルクスとか老人ホームの噂があります

ベルクスだったらいいですね。
老人ホームも使う型からしたらあっても良いものかもしれませんが、
ここのマンションに住う型からすると使うことがないのであれですね。

全然売れてないね
向かいのマンションに増築の看板が出てましたがますます厳しくなりそう

そこまで売れない印象ではなかったんですが
何が理由なんでしょうね、、
普通に暮らしやすそうな気がするのですが。

そりゃあイメージの悪さでしょう。
足立区竹ノ塚といえば団地があって低所得層が多い治安の悪い街というイメージが強すぎる。

高架下に商業施設できるらしいですね。
着工はまだですが、駅前に工事の掲示出てました。

イトーヨーカ堂、閉店してしまうのですか？それは残念。
となると、一番買い物しやすい大手スーパーは西友になるのかしら。

治安面をいろいろ心配されている方もいらっしゃいますが、
駅前で交番もあり、安心して住めるのかなというイメージですが
実際に、このあたりの情報ある方がいらっしゃれば雰囲気などお聞きしたいです。

>>142 匿名さん

駅徒歩5分圏内に住んでます。
東口と西口で大きく雰囲気違って、西口は住宅街なので言われているほど治安悪くないです。
東口は日中はそこまで感じないですが、夜通ると結構治安悪く、＊＊＊＊がいたり、東口のローソン前の公園にヤンキーがたむろしてたり、風俗のキャッチが多いです。中国人やフィリピン人も多く、飲食店に入ると店員も客も外国語のときがあり、プチ海外旅行気分を味わえます。
物価は安く、特に中華料理は安くて本場の味を味わえます。

学生さんや男性の一人暮らしにはおすすめですが、ファミリーでは住みたくないなと思いました。

20年前は東口ロータリーでよく珍走団が爆音響かせていたけどそういう連中ってまだ残ってるんですか？

143さん、マンション周辺の治安について気になっていたので
情報いただけたのでイメージができました。ありがとうございます。
やはり東口と西口とでは、雰囲気がそんなにも違うものなのですね。

ただ、ファミリーではちょっと・・ということは、
どちらにしてもよく考えたほうが良い立地ということかなぁ。

子供の教育も考えないと。
足立区で公立校に通わせると言う選択肢は私の中ではない。

電車でちらっと見えたけどレオパレスかと思った。あれはきつい

私はここは良いとおもいました。

結局別の物件を買いましたが、ここは後発で時の運として諦めています。

治安的にちょっと微妙なのは駅の南側の特定の区画。このマンションは駅の北側ですし、問題の区画以外は長閑でお店もそこそこあって暮らしやすいと思いますよ。

日比谷線直通も強いです。

今のマンション市況から見ると割安と思いますし、最上階のワイドスパンは本当に素晴らしいと思います。

安いのには理由がある。
足立区は平均年収490万円（23区最下位）で年収300万円未満の世帯が114687世帯（37.0%）。
自分が地域に馴染めるか良く考えよう。

竹ノ塚って、よく月曜から夜更かしにでてた印象。実際は違うのかな？

そりゃあダークサイドはテレビでは流せないでしょう。

>>150 口コミ知りたいさん

闇はもっと深いです。

年収相応の民度なだけで闇なんてない。

ヒント　エセナマポ。

治安に関する意見がちらほらみられますが、
あまりあれだとファミリー層は悩みそうですね、、
子供が小さい時は特に心配です。

学区の公立校はどうなんですか？
足立区の公立校はまるで動物園だと風の噂で聞きましたが。

ここってずっと一期なんですね。
そうしないと売れないのでしょうか？

去年の秋頃から富裕層が欲しがるような一部の超好立地マンション以外は売れ行き良くないですから。
ここに限らず微妙な立地のマンションは大体販売苦戦している。

庶民はどんどん外に追いやられますね笑
パークハウス五反野買えてたら良かったなぁ

地域的なイメージがあんまりなところがあるのかもしれませんが、
個人的には全然住みやすいところだと思いますね。
治安とかイメージとか気にしなければとても良いところだと思いました。

>>151 マンション掲示板さん
いや、結構いじられていました。月曜から夜更かしですから

私はここの価格は魅力的だと思うのですが妻が足立区は絶対に嫌だと言っています。
同じ価格帯で探すとバス便物件や東京駅まで1時間以上の距離になってしまい問題外なのですがなんとか妻を説得するマジックワードはないでしょうか？

私は地方出身なので分からないのですが都民の間ではそんなに足立区はイメージが悪いものなのでしょうか？

>>163 匿名さん
正直いって２３区の中では足立区は多少イメージが悪いですが、気にするほどではないと思います。イメージのいい区は高くて買うのが難しいですしね。

>>162 匿名さん

・映画館は隣駅、アリオ西新井が生活圏
・駅前から無料のバスで竜泉寺の湯行ける
・休日は越谷レイクタウンまで30分以内で行ける
・車で三郷のコストコやIKEAも30分程度
・有名な草加健康センターは車で10分
・子どもがいるなら都内最大級の舎人公園がすぐ近く
・駅前の商店街の八百屋が激安(いちご1パック198円など)

地元住民視点での竹ノ塚の素敵ポイントです。
実際に暮らしてみると良いですが、都心部住みの友人からは少し白い目で見られます。
あまり周りからどう思われるか気にならない方ならおすすめです。

ご丁寧なご回答ありがとうございます。
私の稼ぎでは23区内の新築マンションでは他に選択肢がなく、何とか妻をモデルルームまで連れて行きその気にさせたいと思います。

大森から竹ノ塚に引っ越してきて、5年が経ちますが、竹ノ塚には住みたくないです。今の目標は足立区から脱出することです。

1番の理由は、治安、民度の悪さです。
噂には聞いていましたが、大田区にも住んでたし、大丈夫だと思っていましたが、足立区(特に竹ノ塚)は、ひどいです。外国人の多さが言われていますが、日本人もひどいですよ。
男性一人暮らしなら安くていいと思いますが、子育てを考えると個人的にはあり得ません。
足立区の小、中学生見ていても、足立区だなーっと感じることが多いです。民度低くて。

希望があるとしたら、高架下の商業施設ですが、草加、西新井に行けば十分です。
しかし、近くでちょっとした買い物を済ませるのは魅力だとは思います！

>>165 口コミ知りたいさん
地元民なら気にならないかもですが、引っ越して2年経ちますが、竹ノ塚には住めないなと感じます。
購入検討者は実際に見てみるのがいいと思いますよ。
マンション周辺は、結構荒れてますし。

マイホーむの購入するにあたっては
やっぱり利便性と希望の間取かどうかをしっかり見て検討する必要はありますよね。
都内では安いほうかもしれませんが、家族が避けたいと思っているのに
無理くり購入しても、後々揉め事にならないとは限らないですよね。
大きな買い物なので、じっくりと検討するのがいいかなと思います。

ファミリーで竹ノ塚は絶対やめた方がいいです。
あくまで単身者が住むところです。

線路に近いみたいなので、うるさいでしょうか？

路線に近いので音は確かにどうなのか気になりますね。
窓を閉めていても多少なりとも聞こえるのでしょうが、
大した音ではなさそうな気もしますが。

>>163 匿名さん
悪いですよ。
私の妻も東京の生まれ育ちですが、足立区はいくら安くても絶対に嫌だと言われました。
私は地方出身で足立区は嫌ではないですが、地盤の悪い場所や埋立地は論外なので板橋区に買いました。
大学のとき、地質学をやってたので、埋立地に不動産を買うなんて考えられません。
足立区は埋立地はないですが、元々湿地ですから、地盤がよくないです。

>>146 マンション掲示板さん
南の方より安い分のお金で、小学校から私立に入れれば解決では？
中間層以上の所得なら足立区の公立小中はないでしょうね。
学級崩壊とかしてそう。

竹ノ塚から西日暮里の開成まで一回乗換で通学できます。
神奈川の奥地から通うより遥かに楽です。

>>173 口コミ知りたいさん 地理詳しいから分かるけど板橋区は荒川沿いもあるので4割くらい元々田んぼなど湿地だった低地ですよ？練馬区に近い板橋区なら武蔵野台地で地盤固いですが。

西高島平～志村の都営三田線沿線は荒川沿いの低地ですね

>>176 名無しさん
当然台地の上に買いましたよ。

竹ノ塚は足立区の中でも特によくないエリアですよ
逆にそれを除けばいい物件ですね、のぞきようがないですが

不動産は立地がすべてです。

ザ・パークハウス 三郷のスレでこちらの物件と比較されているようです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/681610/

竹ノ塚に25年住んでます。子どもは中学校から私立ですが、小学校も荒れてることはなかったです。テレビの影響で悪い一部分だけ有名になってしまったけど、道は広いし、きれいな住宅街も多く、スーパーや商店街はたくさんあるしで、とても住みやすいですよ。都心へも距離的に近く、電車では日比谷線直通なので通勤も楽です。

ここのエリアはあんまり知りませんでしたが、
結構良い場所みたいですね。
お店や商店街ご充実してるのも、駅近なのもあって生活しやすそう。

やはり腐っても駅近は検討材料の大きな要素ですね。

>>184 マンション検討中さん
駅近ですが、東口は風俗街もあることに加えて、駅からこの物件歩く数分の間もラブホが点在しているので、あまり治安は良くないです。

独身男性なら割安で周囲の物価も安いのでオススメですが、家族はちょっと躊躇うという立地です。

それでも駅近い事には変わりないので、駅遠くて治安がいいよりは良いと我が家は判断しました。これはご家庭によって考えが異なるのはもちろんですがね。夜も家族で街を歩いてみたら飲み屋さんなどは駅南側の方が圧倒的に多く、今回のマンション周辺は比べたら少なく感じましたね。これも人それぞれですが、体感されるのをおすすめします。

治安のコメントがちらほらみられますが、
ファミリーにはちょっと合わないエリアなんですかね？
せっかく便利な場所なのに治安とかで悩まされるのは嫌ですね。

>>187 匿名さん
実際に夜に駅周辺を歩かれてみた方が良いかと思います。(特に東口一帯)

妥協できる/気にならない人にはお買い得な物件でしょうし、安くてもここは住めないと感じる方もいらっしゃると思いますので。

>>188 名無しさん
治安は悪いよ多分。
現にオレも足立で育ってかなり悪さしてきたしな。
歩きタバコとかは当たり前の街ではあるかな。

竹ノ塚徒歩10分に住んで7年になりますが、特別治安の悪さを感じたことはありません。かといってお行儀の良い雰囲気でもありませんが。
このマンション付近はパブや飲み屋とは少し離れる方向になるので、そこまで気にならないかと。
駅が新しくなり、さらに1年以内に高架下に約20店舗入るらしいので、今後さらに便利になると思っています。
あとは朝の駅始発が魅力です。日比谷線ユーザーは重宝すると思います。

竹ノ塚だから治安が悪いとか歓楽街がある訳ではないです。五反田とか湯島とかも似たようなものです。足立区だからというのは偏見差別でしかないので言わない方が良くて、例えば統計的なファクト（令和3年度の犯罪発生件数と人口から足立区の犯罪発生率は23区で低い方から8位）示すだけなら参考になるので良いと思います。

治安の捉え方は人それぞれなので、平日夜に現地見てみるのが1番だと思いますね。
足立区だから/竹ノ塚だから、といって偏見差別すべきではないというのは同意ですが、合う人/合わない人がはっきりと分かれる街ではあると思います。

治安の捉え方は人それぞれ。まぁその通りだな。
足立区では自転車は公共財産で暴走族のコールは子守唄という認識に切り替えれば良いだけ。
輩も浮浪者も目が合ったら襲ってくる訳でもなく少し不快なだけ。
海外のスラムと比較すれば日本は平和と捉えることもできる。

>>193 匿名さん
オレも昔はチーム組んで悪さしてたけど、特に見たりしなければ絡む事も無かったかな。
足立は気合い入ってるやつ多いからね。

多少威圧感あるかもしれんが別に実害がある訳じゃない。
チーム入ってイキるのなんてただの若気の至りで皆通る道。
いずれ時が来れば皆引退して普通の社会人になる。
街の空気にはすぐ慣れるし馴染むから安心しろ。

1年間五反野に住んだことがあります。
言われてるほと治安は悪くない。でも民度は低い。
都営団地が多く、低所得者と外国人が多いからマナーの悪い人や品のない行動をする人をよく見かけた。
駅前のマックやアリオ西新井のフードコートはカオス。
上で「舎人公園が近いから子持ちにはいい。」とか書いてる人いて驚いた。
舎人公園のドッグランとか本当に酷いよ。
常連は犬が糞尿しても処理しない。
お喋りに夢中で犬放置。なんなら子供も放置。子供が追いかけっこしても、よその犬勝手に触っても注意しない。
会員になったけど１回しか行かなかったわ。

住んでみて足立区が評判悪い理由が分かった。うちは子無しだからよかったけど、正直あそこで子育てする気はおきない。

そらそうよ。収入と教養には強い相関関係がある。
平均所得が低い地域に住むってのはそういう事。
朱に交われば赤くなる。
5年も住めば自分もその土地に染まるから心配しなさんな。
犬の糞がそこら辺に転がってても通行人が道に痰吐いてても人語を喋る猿が公共の場で騒いでても大して気にならなくなる。

ジーッと見つめたりしない限りはそうそう襲って来ないから大丈夫。

年収○千万のエリートと
年収億の、投資家・情報商材屋・
マルチ・風俗系・ユーチューバー等
のこと？

>>194 口コミ知りたいさん
気合い入っている奴は徒党を組んでチームなんて組まねえよwww