ブランズ文京本郷一丁目ってどうですか？

昨日、ちょうどこの物件の前を歩いて隣のプラウド低層階の悲哀を見て、ここをいくらで売るのか疑問に思ってこのスレに来たけど、
>>75は坪550万だと利回りは3%前半になる(数字は感覚なのでこの辺の賃貸相場に詳しい人訂正してください)から投資に対するリターン(賃料)で見たら割に合わないということを言ってるのでは？
2億以上する高額物件は唯一無二の要素があって将来陳腐化するリスクが低いから低い利回り(額でなく%で低いという意味で)を許容できるけど、ここは賃貸に出すにしても>>72のリスクが高そうで3%前半の利回りを許容できるかが買う人とそうでない人の境目になる気がする

>>77 通りがかりさん

プライスマップで、隣のプラウド本郷ヒルトップの表面利回りを調べたら、3.5％～3.7％でした。もし自分が新築の分譲を買うとしたら、3％後半、欲を言えば4％前半は欲しいかな。

本郷一丁目は都心と考えていいのでしようか？

>>79 マンション検討中さん
文京区としては春日通りの南側は都心の位置づけなので、本郷1丁目は都心です。また、かねやすより南側に位置するので、江戸時代からの都心とも言えそうです。

>>79 マンション検討中さん

資料です。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/0399/bfy1.pdf

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%8B%E3%81%AD%E3%82%84%E3%81%99

根津と千駄木は山の手だそうだ。
本郷は知らん。

東京23区の地域格差が拡大　港区の課税所得は足立区の約4倍に
https://www.news-postseven.com/archives/20211126_1708820.html?DETAIL

>>82 匿名さん
実際には同じ町丁目でも崖や坂で低地と高地とに分かれているので、マンション購入の参考にしたければ町丁目だけでなく、町並みを歩いてみることをおすすめするよ。たとえば本郷でも白山通り沿いと本郷台地の上とでは環境が大きく異なる。同じ丁目でも都営住宅に住む人と高台の住専の屋敷に住んでいたりオフィスビルの最上階の住戸に住んでいる大家業の人と比べると所得格差は相当なものではないかと思う。

>>83　の続きだけど
じゃあここはどうなんだ、と言われるとどちらかといえば台地上と言える地域で悪くない場所。この近辺で大きなものが建てられる土地は滅多に出ない。色々不満を感じる人もいるだろうけれど、ここみたいに立地がよく、外から見えるコワーキングスペースで存在をアピールするようなしゃれた共用部のあるメジャーセブンの物件はそうそう建たないので差別化は図れると思う。多分ブランズにならなければ最近文京区で数を増やしている某新興勢力が建てていただろう場所。コワーキングスペースなんてしゃれたものはおそらく彼らは作ってくれないだろうし、管理形態も大きくダウングレードするんじゃなかろうか。高台なので一部住戸は地下室になるかも。１０年後の価値はどちらが上か、少し考えるとここもだいぶ悪くないなと思える。

恐らくそこだと思われる会社さんが今、弥生住所に作ってるマンションは内廊下でワークスペースとトランクルーム完備みたいですけどね。
場所は違うとはいえ、部屋の設備含めて、ここはもうちょっとグレード高くても良かったのでは？せっかくの立地なのに。

>>85 マンション掲示板さん
>もうちょっとグレード高くても良かったのでは？

ここだけの話ではないような気もしませんか？最近のマンション、グレード高いとだいたいバカみたいに高いですよね。建築コストってそんなに上がってるんでしょうか。

>>86 匿名さん
それ、逆です。高く売るためにグレードを上げているんです。少しくらいグレードを上げてもさしたるコスト増にはなりませんが、購入者への説明材料になるからです。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/sontoku

の「A」のマンションは、本マンションの南側に建っている本郷パークハウスザプレミアフォートですね。いま5000万円で買ったら10年後も5000万円で売れる、という説明ですが、このマンション、5000万円じゃ買えませんよね。

と一人で突っ込みを入れてしまいました。

>>88 周辺住民さん
問題点が一つ、自分の住みたい広さ間取りの部屋が5000万円で自分が買いたい時に買えるのか？というあたりではないかと。一番安い時に買って高い時に売れば株取引であなたも億万長者みたいな話と大して変わらない気がする。人間は歳もとるし、寿命もある。マンション価格が上がるのは今買えなければ困る人もたくさんいるってことではないですかね。

マンションレビューの記事だといまは坪単価約500万、八千万円台後半ぐらいが適正価格らしい。ということはあと10年で三千万値下がりするってことか、中古も厳しい時代になったなあ

https://www.mansion-review.jp/mansion/15997.html

>>90 匿名さん
今この辺で、70㎡の中古は在庫が少なすぎですね。新築並みに高くても売れてしまうんだと思います。

実需で買って、そのままずーっと住みつづける人が多い土地柄だからね。
いかに住み心地がいいかという証拠でもある

ここはいい場所ですよ。
高台で路線も多く使えるし買い物も最近増えたし治安もいいし。コンパクトマンションはあまりなかった印象なので東急さんは面白いところに目をつけたなと思います。大手でコンパクトマンションはこれから伸びる分野だとは思いますので売れ行きを楽しみに見てます。

細かいけど、いうほど高台でないよ
入り口ぐらいでしょ

これからの時代、大手のコンパクトマンションは確かに需要はありそうです。東急不動産もマンション名変えればいいのにね。リュクス、アーバンス、ミレス、とか。

>>94 匿名さん
とはいえ高台ど真ん中だともっと囲まれ感が出てくると思う。
高台の端って抜け感が出やすい。

>>96 匿名さん
前後マンションに塞がれてる時点で終わってる。
戸数少ないから管理費修繕費もバカ高い。
全く良くない。

70㎡3LDKをメインにしてもっと高単価で売っても良かったんじゃないだろうか
子供1人いたら(予定してたら)かなりキツい
子無しで確定してるパワーカップル以外で誰がターゲットなんだろう…リタイア老夫婦とか？ならコワークいらんし…
若い夫婦に買ってもらって住み替え時に賃貸にするとかも考えられるけど、そんな人がどれだけいるのか
ここは長く住みたい立地なのに勿体ないなと思ってしまいました

単身者狙いでいいんじゃないですかね。
大手町、丸の内勤務のエリートが買っていくんじゃない。

立地の割にグレードを上げられないのは、敷地の形状と広さのせいでは？
駐車場もないみたいだし。
線路や大通りも近いので、昼間外出している単身者に向いているように思う。
治安がよいから、ワンルーム（賃貸？）のほうはOLさんにもおすすめですね。

間取の広さから考慮すると、ファミリー世帯がターゲットではないのでは？
子供がいない夫婦なら広さ的にちょうどいいし、単身世帯なら広めに住める。家で仕事をする場合でも一部屋を作業部屋にできます
女性の一人暮らしでも安心して住めそうなので、投資用としても考えている方もいらっしゃいそうですね。
治安が良いなら借り手が見つかりますし。

すみません、100の者ですが、デベには勤めていません。なぜか表示を間違えました。

交通アクセスを優先に考えるとしたら最高の立地にある物件でしょう。
総戸数から考えると１フロアに４邸くらいかな。
セキュリティ面はもちろん、近所付き合いは最小限で済みそうなのも魅力。
１～２ＬＤＫのプランのみなので、単身か夫婦のみ世帯用の物件ではありますが
この立地だとニーズは多そうですね。

広い間取りが多いエリアでコンパクト。
隙間産業的な感じですかね。
ブランズでこの程度の戸数なら早めに売れちゃうでしょうね。

春日通が目の前にあるけど下りだから案外車の音は静かなんだよね、誰も指摘しないけど。

春日通りはこの物件から、少しだけですが、離れていますね。下り始めるところなので普通の道路と変わりませんが、バスやトラックはエンジンブレーキを使うので、それなりの騒音は出しています。

公式サイトの間違い発見。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/access/
の中ほどで都営三田線・大江戸線「春日」駅から、となっているのは正しくは丸ノ内線「本郷三丁目」駅から、です。あと細かい突っ込みですが、丸ノ内線も三田線も、大手町まで5分ですね。

>>107 周辺住民さん

ここで言うのだけでなく、ちゃんと販売会社にメールしてください。直してもらえますよ。

別に直してほしいとは思いませんし。

>>109 周辺住民さん

いやいや購入者に誤認させる恐れがあるから、気づいたら販売会社に教えなさいよ。何を言ってるの？

治安がいいとのことですが、すぐ近くの都営住宅の住民の属性はどんなもんだろうか。

都営住宅は春日町交差点の南北と清和公園前にありますね。高齢世帯が多そうな
な雰囲気です。

都営住宅は坂の下だから、「すぐ近く」というイメージはありませんね。交番の目の前だから、治安にも影響していないと思いますよ。あと、話が変わるけれど、この辺りは交通の取り締まりが厳しくて、常に誰かが捕まっているみたいな感じですね。

個数少ないから管理費、修繕費コストすごいことになりそうだね。築後数年合わせて5万超えるだろね。

>>106 周辺住民さん
なによりジェットコースターの音と絶叫は半端ないですよ。あと、丸の内線もね。

> この辺りは交通の取り締まりが厳しくて、

春日町交差点の信号無視です。白山通りの北側から春日通りに右折する際に、左折信号が点灯していないのに気づかず左折してしまい、パトロール中の白バイに捕まってしまう、という塩梅です。

かなり昔、春日町交差点は事故多発でした。その名残かと思います。

>>116 周辺住民さん

>>116 周辺住民さん
右折じゃない、左折が正しいです。

>>116 周辺住民さん
点数稼ぎのために姑息に隠れて違反者捕まてる白バイいるいる。あいつらが事故ればいい。本当雑魚だよな。

かつて春日町交差点は事故が多く、それが取り締まり強化につながったようです。
https://www.sonpo.or.jp/about/useful/kousaten/2007/13/1305.html

いま捕まるケースの多く？は、白山通りの北側からの左折で、左折信号が青になっていないのに左折してしまう場合です。左折したすぐのところに白バイが待機していますので、左折する車からは見えていると思います。

春日町交差点近くのマンション住人だけど、年明けてから深夜の交通取締りがうるさすぎる・・眠れねえ・・・

Aタイプですがバルコニーがこれだけ広いの珍しく思いました。
個人的には乾燥機ではなくバルコニーで洗濯物を干したいタイプなので
これだけ余裕があるのは良いですね。

>>122 匿名さん

西日は大変よ。最低でも南側にバルコニーなどの開口部がないと厳しいな。

西日は夏場の暑さは本当に大変ですし、
午前中は冬場はそこそこ寒いので何ともいえないところですね。
バルコニーが広くて洗濯物を干しやすいのは間違いありませんが。

間取りを見ている限りでは、単身者の賃貸用？というものから
DINKS向けっていう広さまでの展開のようです。

あまりここだと子供がいる世帯というのは
想定していないのでしょうか。
子供がいる人だと
ココじゃなくて茗荷谷の方になるのだろうか

お子さんの年齢にもよるのでは。
小学生だったら窪町小学校狙いで茗荷谷ってありだと思いますが既に中学生になっていたりすると交通の便が良い場合も多く。
ただ基本的には間取りを拝見する限り、大人だけの世帯向け…少なくとも小さいお子さんがおられるご家庭向けではないのかなぁって印象を受けます。

>>107 周辺住民さん
最寄り駅は春日駅ですよね。

>>117 周辺住民さん

春日駅まで300m、本郷三丁目駅は500mです。

間取りだけ見ると小さなお子さんがいる形ではないかもしれませんね。
ロケーション的には決して子育てが難しい環境ではありませんが、
どちらかというと単身者など方に向けた雰囲気が強い気がします。

さすがに価格が強気すぎる

一番広いタイプのAタイプでも２LDKですから子供がいるご家庭向けではなさそうです
駅から近いですし、女性の一人暮らしでもすぐ帰宅できるというのは安心できそう
三田線、東京メトロ丸ノ内線・南北線、大江戸線と複数路線が利用できるので、アクセスはとてもいいですね。
住みやすそうです。

ここだけではなく、都心マンション全体がそんな感じですよね
子供も考慮して70m2オーバーの3LDKともなると、もはや一般人が努力したところで到底買えない値段になってしまいます。

登録始まるってのに盛り上がらんね。

子供いない世帯専用マンション。でも、子供いないなら定借でいいのにね。残す必要ないんだから。

1K～2LDKだし、基本的に単身者か二人暮らし用。
賃貸にと思う方もいらっしゃいそうな構成に見ていて感じました。
値段が新築だと高めなので、
最初から賃貸に回す方はそこまで多くないのかもしれないですが…。
この辺りから湯島にかけて、かなりマンションが多いエリアなので
なにかわかりやすい特色があるといいのだろうけど。

現地行きましたが正直プラウドの子分みたいな印象しかありませんでした。
マンション密集地の狭小地に建っており感動もなし。なぜ完成後販売としたのか疑問です。

>>136 入居予定さん

正しい反応だと思うわ
小石川二丁目のほうが高いだろうけど駅近で住みやすいよ
リセールも一番硬いと思う

>>136 入居予定さん
元々賃貸の予定だったから完成後販売になっただけですよ

こちらは賃貸マンションで企画した後に分譲に切り替えたのですか？
公式サイトには半投半住として実際に住むだけでなく賃貸運用としても
薦めているようなので人の出入りが多くなりそうな印象を受けました。

受付のお姉さん、かわいい

D typeの間取りについて、ウォールドアの端に開閉のドアの図が見受けられますが、
これはウォールドアとは別にドアが付いているという事なのでしょうか？
いまいち仕様のイメージが湧かなかったので。。

サッシ回りが吹き付けで安っぽすぎ。

戸別宅配ボックスがあるのがいいのはいいけど、これって外でスマホとかでインターホーンにきちんと出ないと
この戸別の宅配ボックスに入れてもらえないんですよね？
出られなかった場合は、共用部の宅配ボックスに入れてもらえるという認識でいいんでしょうか。

SUUMOのサイトでみると１kが３戸だけ残っているようだ。ほぼ完売と言えるかな

>>144 匿名さん
次期以降もあるだろう

>>141 匿名さん
多分こんな感じだと思います。
https://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/lc-saginuma/plan.html

セキュリティに配慮して住戸は全て2階以上に配置されているようですが
一番最後まで残るのは2階になるんでしょうか。
今先着順で残っているのは何階の部屋ですか？

平面図を見る限り、そもそも1階には住戸を配置する余裕がなかったようですね。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/common/img/pages/design/im...

とても細かいところになってしまいはしまいますが、
玄関をあけてかr部屋の中が見えるまで直線状にあると来訪者から丸見えになりそうです。
居間に続くドアにガラスがついていて中が見えてしまうということはないでしょうか。

ドアはこんな感じのようですね。少し見えそうですが、賃貸仕様ですから仕方ないでしょう。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/common/img/pages/modelroom...

完成しているから、現物を見せてもらえるはずですよ。

ドアはガラスで少しリビングが見えている方が、暮らしやすいですよ。
明かりの消し忘れを防止できますし、ペットを飼っていたり、お子さんがいたりすると隙間から確認できたりするので
便利です。
そとから丸見えということもないでしょうから、ちょうどいいガラス具合になっていると思います。

うちもそのタイプのドアですが、すりガラス状になっていて、向こう側はぼんやりとしか見えません。

来訪者がある場合は先にドアを閉めておくのが良いかもしれませんね。
玄関からリビングに掛けてちょっと曲がっていたりするタイプが評判良いと聞きますが
ここのように大きさのない部屋の場合は致し方なしってところだと思います。
個人的にはこのタイプ（ガラスがちょっとだけあるタイプ）は玄関が真っ暗になってしまう事の方が気になるかな。
摺りガラスが大きめに入っているタイプだとリビングからの明かりがちょっと漏れたりするんですが。

写真を見ると玄関やキッチンには、ダウンライトがあるようですね。

宅配ロッカーはあるのですが、希望すれば戸別宅配ボックスに
荷物を届けてもらうことも可能ということでしょうか。
どちらかを選べるのかしら？
仕事をしているため、荷物が受け取れないことも多いので
こういう設備はとても有難いですね。

>>155 匿名さん
恐らく、下記の流れと思われます。
宅配業者がインターフォンを鳴らす
・自宅で応答：自宅で受け取る（戸別ロッカーも恐らく可能）
・出先で応答：戸別ロッカーに入れるよう返答
・応答しない：業者が宅配ロッカーに入れる

匿名さん、こんなところで不確かな回答を待つより、デベに直接聞いた方がいいですよ。

水栓グローエだし、天板はフィオレストーン、洗面は一部タイル使用と高級感あるよね。

一方で内廊下はいいとしてアルコーブがないのが寂しいね。内装よりも居住面積が一番値が張るところだということがよくわかる。

>>159 匿名さん
ここ外廊下じゃない？

ここ外廊下です。周囲から見えてます。

賃貸として計画された物件なので、グローエはなさそうです。

あー確かに外廊下だな...ボケてた
でもグローエはちゃんとついているようだよ
"グローエ社製水栓(浄水器付き)"と"フィオレストーンキッチン天板"は明記されてる
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/equipment/

間取りによるみたいだけど普通オプションのバックカウンターを標準にしているし
トイレにもしっかり手洗いカウンターついている

まあ外廊下の件はこれで勘弁してほしい、ということかもしれないが。

あまり賃貸仕様って感じはしないけどね。
最初から分譲マンションとして企画されていても最近は小さな面積を有効に使うために全室リビングインとか、開口部が狭いうなぎの寝所間取りとか、結構普通に見るからねえ...

ここは一応グローエにフィオレストーンでキッチンはなかなか豪華な感じだし、お風呂はジャグジーみたいな泡が出るし、洗面はタイル貼りでメークしやすいようにライン照明までついている。明らかに決定権を持つ奥さんへのアピールだよね、これ。企画としては上手いと思う。

> あまり賃貸仕様って感じはしないけどね。
一般論としてはそうですが、この地区の標準は、賃貸ですら内廊下で、分譲なら3LDK中心です。

将来的に賃貸に出したとして、
途中でやっぱり自分で住みたいってなったら明け渡してもらうことってできるんですかね？
やっぱり一度貸したら出ていくまでだめなんでしょうか。

借家人が素直に応じてくれればよいですがね。心配なら定期借家で契約する手もありそうです。家賃お安めになりますが。

>>166 匿名さん
定期借家はこの辺よくありますよ。海外に赴任している間貸すのはローンを払っていてもできます。詳しくはマンションマニア氏のブログでも読まれるとよいでしょう（本人に直で訊いてもいいかも）

投資だけじゃなくて、普通に他の地域に赴任するのにその間だけ貸し出すみたいなのってありますよね。
家の中に風を通すとか、
あとポストの中がチラシだらけにならないようにとか
いないならいないでしなければならない管理がありますが
貸しているとそういうのを借りている人がするというメリットは有るかと。

>>168 匿名さん
相談したことあるけど値段相応の価値はなかったかな．

借家人には更新のタイミングでお願いすればいいだけじゃないかなぁと思うけれど…

投資と実需のミックスをここは提唱しているけれど
自分が物理的に暮らせない（転勤）などに
貸し出すっていうパターンが多いのかな。

賃貸だけだと物件価格を考えると設けるのはかなり長い道筋になるのではないかと感じます。

>>171 匿名さん
> 借家人には更新のタイミングでお願いすればいいだけじゃないかなぁと思うけれど…

普通借家の契約なら、出ていってくれなくて裁判すると負けます。ということで生まれたのが定期借家です。

>>171 匿名さん
賃貸物件はわざと住みづらくしたり更新料を設定したりして店子を定期的に入れ替えさせるようにできているんだよね。分譲賃貸は下手に住戸性能が良い分、追い出しづらいんじゃないかと想像するが、どうなんだろうね。礼金とか敷金を巻き上げる回数が多い方が単純に貸し続けるよりも儲かると思うんだよな。

>>173 匿名さん
なるほど、そういう見方ができますね。

>>174 周辺住民さん
私が以前住んでいた賃貸マンションは内廊下設計で南面は公園という好立地、ところが騒音問題がひどく、家にはハイハイしている赤ん坊しかいないのに子供の足音がうるさいと下から苦情が出る代物で、だんだん下の住人が精神的に病んできているのがわかったので身の危険を感じて引っ越した経験がある。

海外単身赴任中にカミさんに下の住人がハラスメントをするので大家に様子を見てもらうようにお願いしたが無視された（まあある意味当然ではあるが）。賃貸は住むものではないと思って次は分譲を買ったのが、マンションわらしべ長者成功ストーリーの始まりであった。下の階のクレーマーには内心感謝している（笑

>>175 匿名さん　の続きだが、そこの大家は毛足の長いカーペットをリビングに敷いていて、そこにタンスを置くと置いた跡が残るのだが、簡単に直る凹みをカーペットを貼り替えると主張して敷金放棄を迫ってきた。常識の通じる相手ではないと思ったので言うなりになったが、こういう阿呆とつきあうぐらいなら賃貸に住みたくないとつくづく思い、今は分譲マンションと戸建てを複数所有している。快適ですよ。