ブランズ文京本郷一丁目ってどうですか？

昨日、ちょうどこの物件の前を歩いて隣のプラウド低層階の悲哀を見て、ここをいくらで売るのか疑問に思ってこのスレに来たけど、
>>75は坪550万だと利回りは3%前半になる(数字は感覚なのでこの辺の賃貸相場に詳しい人訂正してください)から投資に対するリターン(賃料)で見たら割に合わないということを言ってるのでは？
2億以上する高額物件は唯一無二の要素があって将来陳腐化するリスクが低いから低い利回り(額でなく%で低いという意味で)を許容できるけど、ここは賃貸に出すにしても>>72のリスクが高そうで3%前半の利回りを許容できるかが買う人とそうでない人の境目になる気がする

>>77 通りがかりさん

プライスマップで、隣のプラウド本郷ヒルトップの表面利回りを調べたら、3.5％～3.7％でした。もし自分が新築の分譲を買うとしたら、3％後半、欲を言えば4％前半は欲しいかな。

本郷一丁目は都心と考えていいのでしようか？

>>79 マンション検討中さん
文京区としては春日通りの南側は都心の位置づけなので、本郷1丁目は都心です。また、かねやすより南側に位置するので、江戸時代からの都心とも言えそうです。

>>79 マンション検討中さん

資料です。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/0399/bfy1.pdf

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%8B%E3%81%AD%E3%82%84%E3%81%99

根津と千駄木は山の手だそうだ。
本郷は知らん。

東京23区の地域格差が拡大　港区の課税所得は足立区の約4倍に
https://www.news-postseven.com/archives/20211126_1708820.html?DETAIL

>>82 匿名さん
実際には同じ町丁目でも崖や坂で低地と高地とに分かれているので、マンション購入の参考にしたければ町丁目だけでなく、町並みを歩いてみることをおすすめするよ。たとえば本郷でも白山通り沿いと本郷台地の上とでは環境が大きく異なる。同じ丁目でも都営住宅に住む人と高台の住専の屋敷に住んでいたりオフィスビルの最上階の住戸に住んでいる大家業の人と比べると所得格差は相当なものではないかと思う。

>>83　の続きだけど
じゃあここはどうなんだ、と言われるとどちらかといえば台地上と言える地域で悪くない場所。この近辺で大きなものが建てられる土地は滅多に出ない。色々不満を感じる人もいるだろうけれど、ここみたいに立地がよく、外から見えるコワーキングスペースで存在をアピールするようなしゃれた共用部のあるメジャーセブンの物件はそうそう建たないので差別化は図れると思う。多分ブランズにならなければ最近文京区で数を増やしている某新興勢力が建てていただろう場所。コワーキングスペースなんてしゃれたものはおそらく彼らは作ってくれないだろうし、管理形態も大きくダウングレードするんじゃなかろうか。高台なので一部住戸は地下室になるかも。１０年後の価値はどちらが上か、少し考えるとここもだいぶ悪くないなと思える。

恐らくそこだと思われる会社さんが今、弥生住所に作ってるマンションは内廊下でワークスペースとトランクルーム完備みたいですけどね。
場所は違うとはいえ、部屋の設備含めて、ここはもうちょっとグレード高くても良かったのでは？せっかくの立地なのに。

>>85 マンション掲示板さん
>もうちょっとグレード高くても良かったのでは？

ここだけの話ではないような気もしませんか？最近のマンション、グレード高いとだいたいバカみたいに高いですよね。建築コストってそんなに上がってるんでしょうか。

>>86 匿名さん
それ、逆です。高く売るためにグレードを上げているんです。少しくらいグレードを上げてもさしたるコスト増にはなりませんが、購入者への説明材料になるからです。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/sontoku

の「A」のマンションは、本マンションの南側に建っている本郷パークハウスザプレミアフォートですね。いま5000万円で買ったら10年後も5000万円で売れる、という説明ですが、このマンション、5000万円じゃ買えませんよね。

と一人で突っ込みを入れてしまいました。

>>88 周辺住民さん
問題点が一つ、自分の住みたい広さ間取りの部屋が5000万円で自分が買いたい時に買えるのか？というあたりではないかと。一番安い時に買って高い時に売れば株取引であなたも億万長者みたいな話と大して変わらない気がする。人間は歳もとるし、寿命もある。マンション価格が上がるのは今買えなければ困る人もたくさんいるってことではないですかね。

マンションレビューの記事だといまは坪単価約500万、八千万円台後半ぐらいが適正価格らしい。ということはあと10年で三千万値下がりするってことか、中古も厳しい時代になったなあ

https://www.mansion-review.jp/mansion/15997.html

>>90 匿名さん
今この辺で、70㎡の中古は在庫が少なすぎですね。新築並みに高くても売れてしまうんだと思います。

実需で買って、そのままずーっと住みつづける人が多い土地柄だからね。
いかに住み心地がいいかという証拠でもある

ここはいい場所ですよ。
高台で路線も多く使えるし買い物も最近増えたし治安もいいし。コンパクトマンションはあまりなかった印象なので東急さんは面白いところに目をつけたなと思います。大手でコンパクトマンションはこれから伸びる分野だとは思いますので売れ行きを楽しみに見てます。

細かいけど、いうほど高台でないよ
入り口ぐらいでしょ

これからの時代、大手のコンパクトマンションは確かに需要はありそうです。東急不動産もマンション名変えればいいのにね。リュクス、アーバンス、ミレス、とか。

>>94 匿名さん
とはいえ高台ど真ん中だともっと囲まれ感が出てくると思う。
高台の端って抜け感が出やすい。

>>96 匿名さん
前後マンションに塞がれてる時点で終わってる。
戸数少ないから管理費修繕費もバカ高い。
全く良くない。

70㎡3LDKをメインにしてもっと高単価で売っても良かったんじゃないだろうか
子供1人いたら(予定してたら)かなりキツい
子無しで確定してるパワーカップル以外で誰がターゲットなんだろう…リタイア老夫婦とか？ならコワークいらんし…
若い夫婦に買ってもらって住み替え時に賃貸にするとかも考えられるけど、そんな人がどれだけいるのか
ここは長く住みたい立地なのに勿体ないなと思ってしまいました

単身者狙いでいいんじゃないですかね。
大手町、丸の内勤務のエリートが買っていくんじゃない。

立地の割にグレードを上げられないのは、敷地の形状と広さのせいでは？
駐車場もないみたいだし。
線路や大通りも近いので、昼間外出している単身者に向いているように思う。
治安がよいから、ワンルーム（賃貸？）のほうはOLさんにもおすすめですね。

間取の広さから考慮すると、ファミリー世帯がターゲットではないのでは？
子供がいない夫婦なら広さ的にちょうどいいし、単身世帯なら広めに住める。家で仕事をする場合でも一部屋を作業部屋にできます
女性の一人暮らしでも安心して住めそうなので、投資用としても考えている方もいらっしゃいそうですね。
治安が良いなら借り手が見つかりますし。

すみません、100の者ですが、デベには勤めていません。なぜか表示を間違えました。

交通アクセスを優先に考えるとしたら最高の立地にある物件でしょう。
総戸数から考えると１フロアに４邸くらいかな。
セキュリティ面はもちろん、近所付き合いは最小限で済みそうなのも魅力。
１～２ＬＤＫのプランのみなので、単身か夫婦のみ世帯用の物件ではありますが
この立地だとニーズは多そうですね。

広い間取りが多いエリアでコンパクト。
隙間産業的な感じですかね。
ブランズでこの程度の戸数なら早めに売れちゃうでしょうね。

春日通が目の前にあるけど下りだから案外車の音は静かなんだよね、誰も指摘しないけど。

春日通りはこの物件から、少しだけですが、離れていますね。下り始めるところなので普通の道路と変わりませんが、バスやトラックはエンジンブレーキを使うので、それなりの騒音は出しています。

公式サイトの間違い発見。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/access/
の中ほどで都営三田線・大江戸線「春日」駅から、となっているのは正しくは丸ノ内線「本郷三丁目」駅から、です。あと細かい突っ込みですが、丸ノ内線も三田線も、大手町まで5分ですね。

>>107 周辺住民さん

ここで言うのだけでなく、ちゃんと販売会社にメールしてください。直してもらえますよ。

別に直してほしいとは思いませんし。

>>109 周辺住民さん

いやいや購入者に誤認させる恐れがあるから、気づいたら販売会社に教えなさいよ。何を言ってるの？

治安がいいとのことですが、すぐ近くの都営住宅の住民の属性はどんなもんだろうか。

都営住宅は春日町交差点の南北と清和公園前にありますね。高齢世帯が多そうな
な雰囲気です。

都営住宅は坂の下だから、「すぐ近く」というイメージはありませんね。交番の目の前だから、治安にも影響していないと思いますよ。あと、話が変わるけれど、この辺りは交通の取り締まりが厳しくて、常に誰かが捕まっているみたいな感じですね。

個数少ないから管理費、修繕費コストすごいことになりそうだね。築後数年合わせて5万超えるだろね。

>>106 周辺住民さん
なによりジェットコースターの音と絶叫は半端ないですよ。あと、丸の内線もね。

> この辺りは交通の取り締まりが厳しくて、

春日町交差点の信号無視です。白山通りの北側から春日通りに右折する際に、左折信号が点灯していないのに気づかず左折してしまい、パトロール中の白バイに捕まってしまう、という塩梅です。

かなり昔、春日町交差点は事故多発でした。その名残かと思います。

>>116 周辺住民さん

>>116 周辺住民さん
右折じゃない、左折が正しいです。

>>116 周辺住民さん
点数稼ぎのために姑息に隠れて違反者捕まてる白バイいるいる。あいつらが事故ればいい。本当雑魚だよな。

かつて春日町交差点は事故が多く、それが取り締まり強化につながったようです。
https://www.sonpo.or.jp/about/useful/kousaten/2007/13/1305.html

いま捕まるケースの多く？は、白山通りの北側からの左折で、左折信号が青になっていないのに左折してしまう場合です。左折したすぐのところに白バイが待機していますので、左折する車からは見えていると思います。

春日町交差点近くのマンション住人だけど、年明けてから深夜の交通取締りがうるさすぎる・・眠れねえ・・・

Aタイプですがバルコニーがこれだけ広いの珍しく思いました。
個人的には乾燥機ではなくバルコニーで洗濯物を干したいタイプなので
これだけ余裕があるのは良いですね。

>>122 匿名さん

西日は大変よ。最低でも南側にバルコニーなどの開口部がないと厳しいな。

西日は夏場の暑さは本当に大変ですし、
午前中は冬場はそこそこ寒いので何ともいえないところですね。
バルコニーが広くて洗濯物を干しやすいのは間違いありませんが。

間取りを見ている限りでは、単身者の賃貸用？というものから
DINKS向けっていう広さまでの展開のようです。

あまりここだと子供がいる世帯というのは
想定していないのでしょうか。
子供がいる人だと
ココじゃなくて茗荷谷の方になるのだろうか

お子さんの年齢にもよるのでは。
小学生だったら窪町小学校狙いで茗荷谷ってありだと思いますが既に中学生になっていたりすると交通の便が良い場合も多く。
ただ基本的には間取りを拝見する限り、大人だけの世帯向け…少なくとも小さいお子さんがおられるご家庭向けではないのかなぁって印象を受けます。