ブランズ文京本郷一丁目ってどうですか？

なにかとレスしづらいマンションですね。

とはいえ、生活利便性は良いと思います。
最近、スーパー、ミニスーパーが相次いで開店しました。ライフ本郷三丁目駅前店、マルエツ春日駅前店、まいばすけっと本郷春日通り店です。近くにコンビニのローソンとセブンイレブンもあります。また24時間営業のドンキホーテ後楽園店もあります。

電車のアクセスも良さそうですね。
敷地が小さく看板等もないのでてっきり賃貸とばかり思っていましたが完成後販売とは。
東急さん最近このパターン多いですね。

便利な場所で生活しやすそうですね。

去年から文京区の坪単価はかなり上昇しましたが、このマンションの坪単価も500万円超えるでしょうか？

なぜ「文京本郷」？
本郷こそ文京区なのに。わざわざ念を押す意味がわかりません。

平均坪550予想

>>4 マンション検討中さん
そうなりそうですが、苦戦するかも。外廊下のようですしね。

>>5 匿名さん
まあ、センスないですよね。「ブランズ本郷弓町」なら売れるのに。

> 「ブランズ本郷弓町」なら売れるのに。

これ、撤回します。勝手な想像ですが、東急アルス本郷が建て替え後、「ブランズ本郷弓町」を名乗れるよう、あえてこちらは「本郷一丁目」にしたのかも。

https://www.tokyu-land.co.jp/news/00cf248e7630d52184cbce13efa31ea2_1.p...

小石川のスレでこの物件が話題になってますよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/670408/res/3075-3091/

外廊下でもコンパクト中心なら550万ぐらい狙ってきそう。

>>5 匿名さん
一般的に本郷の認知度が圧倒的に低いからです。

文京区の方がネームバリューがあるのだろ
丸の内線、大江戸線の本郷三丁目駅があるから名前は知っているだろうけど、場所が浮かばないんだろうな
文京区民に馬喰横山とか言われてもピンとこないと同じ

> 文京区の方がネームバリュー

は、広域から集客するならそうですが、区内からの集客であれば「本郷弓町」が好まれそうです。この近くですと、弓町のほか、真砂とか菊坂とかもマンション名によく採用されます。

ル・サンク小石川の再販売がどうなるのかに関心があります。

一階にカフェのようなコワーキングスペースがあるのがいいですね。
こういう趣味のいいカフェがマンションの一階にあったらいいなと思う人は多いでしょう。道ゆく人の目を惹くような仕組みはリセールのときにも有利に働きそうです。

カフェがあってもプラウド住民に睨まれそうではないですか？

隣のプラウドは確かに可哀想

元のビルは背が低かったのか？
何度も通ったことあるけど全く記憶にない。

少し隣地に配慮すればいいのにね

>>16 マンション検討中さん
>プラウド住民に睨まれそう

文京区の第一級のアドレスに住むような立派なご家庭の方がそのような下品なことをするということは考えづらいのですが。

文京区の居住者ですから。周辺住民を怒らせないほうがいいのではないでしょうか。

なんか文京区の住民をどこかの半グレ集団あたりと勘違いしてませんか？
本郷あたりにお住まいの人にそのような人は少ないと思いますが。

プラウドの西向き低中層階がこうなるのは織り込み済みだと思いますよ。恐らく、地権者の賃貸向け住戸になっているのではないでしょうか。

確か、南西角と西北角を除いた純粋な西向き住戸は、それっぽい間取り（2LDK・2DK）だったように記憶しています。

千代田区もこんな感じのビル多いよ。
パークコート千代田駿河台とか。
急に街は変わらんな。

>>5 匿名さん

当該物件から半径1キロ圏内で調べたところ、「文京本郷」または「文京本郷台」の名称がついた共同住宅は、ざっと数えただけでも9棟ありました。愛知県や長野県に「本郷駅」、神奈川県海老名市に「本郷」、横浜市に「栄区本郷台」「本郷台駅」があり、デベロッパーが名称を検討する際にあえて「文京」と付けたのかもしれません。文京本郷台の名前の付いたマンション2棟の所在地はいずれも湯島ですが。。

>>25 匿名 さん

>文京本郷台の名前の付いたマンション2棟の所在地はいずれも湯島ですが。。

本郷はそもそも湯島郷の中の＊＊があった湯島（の中心地である）本郷なので、歴史的に本郷は湯島の一部でした。あと本郷台はあの一体の台地を指す言葉で、湯島の特に高台に位置する地域は本郷台上にあるので矛盾はありません。むしろ本郷の一部は本郷台の下の白山通り沿いに及んでいますので、本郷イコール高級という見方にはなんとなく腑に落ちないものがありんす。

伏字の一文字めは集まるの集で二文字目は落ちるの楽ですね。なんでこんな普通の表現がNGワードなのか理解に苦しむね。

>>26 匿名さん

湯島はラブホテルのイメージが強いせいか、湯島にあるマンションの多くは「本郷」や「御茶ノ水」を冠した物件が多いですよね。当該物件については、個人的には、旧町名の「本郷弓町」をマンション名に入れてほしかったな。

やはり
>>8 周辺住民さん 　の言うように東急アルス本郷の建て替えがブランズ本郷弓町になるのかもしれませんね。本郷弓町を名乗るとお値段もぐっと乗ってきそうなので、あちらはかなりの高額物件になりそうです。ここのホームページを見ると24時間ゴミ出し可能をおしていたりするので、周辺の古いマンションや戸建てに住む高齢者の買い替え需要を意識しているようですね。価格未定ですが、そこそここなれた価格になるのではないかと。

本郷1丁目の資産価値はどうなのでしょうか？
少し前までは坂下の春日より高かったのですが、今後は苦戦していくのでしょうか？

>>30 マンション検討中さん
宝生能楽堂にパークコートができる可能性があるし、今後高級物件の供給が増える可能性を感じる。ポテンシャルはあるので坂下の小石川一丁目あたりに寄せていくんじゃないかと思う。地域の核となる代表的な高級物件が価格を牽引することは間違いないので、本郷一丁目にも光が当たることだろうと思うが、どうだろうね。将来的には東京ドームシティー再開発の恩恵を大きく受ける地域の一つだと思っている（遊園地の乗り物の地中化屋内化が進む気がする）

パークコートは、もう坪800超えたぞ
そんなに出来が悪いのか？
書かなくてもレポートもらっていれば知っているだろうけど

今売れ筋で価格も高騰している70平米超クラスの部屋で構成されているわけでもないので、おいそれと高値追求とはいかんでしょう。規模もそう大きいわけでもないし。

逆に総戸数が100戸を超えていて70平米超中心のファミリー物件は駅から少々遠くても高いですからね。逆に広さがあまり必要ない単身者としては嬉しいところではないかと。

>>31 匿名さん
この辺は、本郷一丁目、本郷二丁目とは違った「弓町」というブランドがあるのですよ。小石川一丁目に比べて高いか安いかなんて、関係なさそう。

近所だから、写真撮ったどー

>>36 マンション検討中さん

月が綺麗ですね。

>>36 マンション検討中さん
隣よりずっと背が低いし、ちょうどパークコート文京小石川と隣のオフィスビルみたいな配置の感じだね。あまり脅威になってないな、この針小棒大っぷり、見覚えがありますよ。最近の変な書き込みは例のマンション嫌いの皆さん達の仕業のようですね、冷静な検討の邪魔にしかならない書き込みには困ったものです。

間取り良くないですよね。どうしてあんなのつくっちゃうのって間取り多いですよね。新宿区の山吹町も売れてないし。ネガってる訳じゃなくて、竣工売りなんで凄く気になってます。まだ見ぬ間取りに期待！でも高いんだろうなぁ泣

ドンキが近くて良いな
ここなら水道橋も近いな

　訂正　新宿区山吹町はクレヴィアでした。失礼しました。

>>40 匿名さん

コーナンも近いですね。

将来西側に高い建物立てそうですか？
プラウドみたいな末路にならないといいね

>>43 匿名さん
西側に高い建物、立てられます。
弓町のマンションは、程度の差こそあれ、どこもお見合いですね。回避したいなら、ひたすら上の階を狙うしかないです。

現地見てきました。
外観はエントランスが素敵で思ってたより綺麗です。ジェットコースターの音が気になりましたが部屋の中では気にならないくらいかなと思いました。
普段使いのスーパーも近くに充実してますし、かなり興味持ちました。

>>45 マンション検討中さん
ジェットコースターは朝10時から夜8時までの運行ですね。前の道も夕方のラッシュが終わると交通量がガクンと少なくなります。東京ドームの客の動線からは完全に離れているので夜はかなり静かな感じですよ。一度夜９時すぎぐらいの状態をご覧になるといいでしょう。

近くに、ワインやビールなどのお酒やおつまみのそろったお洒落な酒屋さんがあったり、坂を下れば文京ガーデンのスーパーやファミレス（近くオープン）、ドンキ、コーナンなどもあって、すごく立地のいいところだと思います。あと、春日通りは夜間と休日は本当に静かです。

>>45 マンション検討中さん

東京ドームシティが宮下パークみたいになると良いな

>>47 匿名さん
ラクーアもわすれちゃいけない。郊外のSCに入っているような店はだいたい網羅されている。メトロエムには丸善やオーガニックスーパーが入っているし、日常のくらしに必要な買い物はほぼほぼ近所で揃う。

>>49 匿名さん

上野や湯島にも歩こうと思えば可能。本郷弓町はいい立地だと思うよ。ここに住めるのは羨ましい。

数年前にオプレジのマンションが販売されていたじゃないか

営業トークみたいな書き込み多いな
しかもどれもマーク付き
同じ人の投稿？

>>52 匿名さん

はい、47、50は同じ投稿者です。営業とは全く無関係で、単なる近隣住民です。ただただ、地域が好きで、良いところを書いてしまいました。誤解を与えてしまい、申し訳ありませんでした。

>>51 匿名さん
細かいことをいうと、オプレジも同じ本郷一丁目ですが、旧町名はこちらが本郷弓町、あちらは（小石川）春日町でした。両者は雰囲気が異なりますね。

本郷一丁目のオプレジってどこだったかなと思ったら丸の内線の地上を走る路線のそばのアレか。あれはどちらかというと後楽園エリアと考えた方がいいと思うよ。

弓町のクスノキがあるパークハウスの近辺が弓町らしい雰囲気だと思う。
都会的でありながら静謐で上品な雰囲気がある。

本郷保育園のある通りも高級マンション多くて上品な感じで好きだな。
弓町いいですねー

坪500クラスのマンションなのに洗面台には三面鏡すらない
絶対賃貸の予定だったでしょうこれは

高層階ならまだしも　下層階で坪500万円超えているのはびっくりでした。。
道路向いの建物スゴイ近いにもかかわらず、このお値段ですか。。
もう少し、部屋の前が開けていたら、別でしたが・・・・

この単価で外廊下も強烈ですね
良い立地だけに仕様が高ければ納得できるのにもったないです。

賃貸レベルだろうが坪500はするだろうね
最近じゃ一番安いほうだろ

立地が全てでしょ、このくらいはするよ。市況知らない人多すぎ

>>58 名無しさん

えーー！
三面鏡や内廊下は、オプレジ物件でもあるのに。。
それで坪500万円。
立地はいいのに、仕様がショボいのは至極残念です。

坪550万円くらいはいくと思います。
このご時世この立地で坪500万はありえないです。まぁ高いとは思いますが買う人は買うでしょう。今後はもっと高くなりますよ。

>>64 マンション検討中さん

いや、この仕様で坪500万円は高いよ。貸す場合に、表面利回り何％を想定している？

>>64 マンション検討中さん

近くで建設中のオープンレジデンシア本郷ヒルズの平均坪単価が470万円。このオプレジは大通りから少し奥まったところで静か。

このブランズが坪500万円だったら、ちょっと高いかな。住戸数の規模のわりには、ラウンジとかIoTとか、ややオーバースペック気味で管理費が気になる。

去年は坪xxxだから今年はxxxになるでしょ
〇〇地域はxxxだからここもxxxになるでしょ
こういうのはまさにバブル期の思考
本来は賃料と比べて値段が適切かどうかを判断すべきなのに

でも坪400台なら奇跡だと思うけどな
目つぶって買える

皆買えないからって僻みすぎw

>>69 マンション検討中さん

買っても高値掴みする物件だと私は思うな。立地はいいのに。

売れるものを安くする必要はないから高値で売れるギリギリの価格でくるでしょうね。やっぱり５５０万くらいは狙ってきそうです。

ここ高値で掴み→数年後西側高いマンションが建つ→なんの特徴もないかつ壁ドンの賃貸仕様マンションになる
というシナリオが来るかもしれないよ

こんな狭小地の物件全然良くないだろ。眺望もダメだし。総じて、マンションとして価値は上がらない典型。

>>73 マンション検討中さん

西側も南側も古い建物があるから、将来的に眺望もなくなるかもしれません。賃貸だったらまだしも、分譲だと資産価値が保てない物件だと思います。

>>71 マンション検討中さん

坪550万円だとした場合、賃貸はいくらで貸せると思う？ 表面利回りは何％になると思う？ 教えて

>>75 通りがかりさん
港区とか新宿区で売っている二億とか三億とかのマンションの部屋って利回りどれぐらいなんですか？さぞかし儲かるんでしょうね。

昨日、ちょうどこの物件の前を歩いて隣のプラウド低層階の悲哀を見て、ここをいくらで売るのか疑問に思ってこのスレに来たけど、
>>75は坪550万だと利回りは3%前半になる(数字は感覚なのでこの辺の賃貸相場に詳しい人訂正してください)から投資に対するリターン(賃料)で見たら割に合わないということを言ってるのでは？
2億以上する高額物件は唯一無二の要素があって将来陳腐化するリスクが低いから低い利回り(額でなく%で低いという意味で)を許容できるけど、ここは賃貸に出すにしても>>72のリスクが高そうで3%前半の利回りを許容できるかが買う人とそうでない人の境目になる気がする

>>77 通りがかりさん

プライスマップで、隣のプラウド本郷ヒルトップの表面利回りを調べたら、3.5％～3.7％でした。もし自分が新築の分譲を買うとしたら、3％後半、欲を言えば4％前半は欲しいかな。

本郷一丁目は都心と考えていいのでしようか？

>>79 マンション検討中さん
文京区としては春日通りの南側は都心の位置づけなので、本郷1丁目は都心です。また、かねやすより南側に位置するので、江戸時代からの都心とも言えそうです。

>>79 マンション検討中さん

資料です。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/0399/bfy1.pdf

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%8B%E3%81%AD%E3%82%84%E3%81%99

根津と千駄木は山の手だそうだ。
本郷は知らん。

東京23区の地域格差が拡大　港区の課税所得は足立区の約4倍に
https://www.news-postseven.com/archives/20211126_1708820.html?DETAIL

>>82 匿名さん
実際には同じ町丁目でも崖や坂で低地と高地とに分かれているので、マンション購入の参考にしたければ町丁目だけでなく、町並みを歩いてみることをおすすめするよ。たとえば本郷でも白山通り沿いと本郷台地の上とでは環境が大きく異なる。同じ丁目でも都営住宅に住む人と高台の住専の屋敷に住んでいたりオフィスビルの最上階の住戸に住んでいる大家業の人と比べると所得格差は相当なものではないかと思う。

>>83　の続きだけど
じゃあここはどうなんだ、と言われるとどちらかといえば台地上と言える地域で悪くない場所。この近辺で大きなものが建てられる土地は滅多に出ない。色々不満を感じる人もいるだろうけれど、ここみたいに立地がよく、外から見えるコワーキングスペースで存在をアピールするようなしゃれた共用部のあるメジャーセブンの物件はそうそう建たないので差別化は図れると思う。多分ブランズにならなければ最近文京区で数を増やしている某新興勢力が建てていただろう場所。コワーキングスペースなんてしゃれたものはおそらく彼らは作ってくれないだろうし、管理形態も大きくダウングレードするんじゃなかろうか。高台なので一部住戸は地下室になるかも。１０年後の価値はどちらが上か、少し考えるとここもだいぶ悪くないなと思える。

恐らくそこだと思われる会社さんが今、弥生住所に作ってるマンションは内廊下でワークスペースとトランクルーム完備みたいですけどね。
場所は違うとはいえ、部屋の設備含めて、ここはもうちょっとグレード高くても良かったのでは？せっかくの立地なのに。

>>85 マンション掲示板さん
>もうちょっとグレード高くても良かったのでは？

ここだけの話ではないような気もしませんか？最近のマンション、グレード高いとだいたいバカみたいに高いですよね。建築コストってそんなに上がってるんでしょうか。

>>86 匿名さん
それ、逆です。高く売るためにグレードを上げているんです。少しくらいグレードを上げてもさしたるコスト増にはなりませんが、購入者への説明材料になるからです。

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/sontoku

の「A」のマンションは、本マンションの南側に建っている本郷パークハウスザプレミアフォートですね。いま5000万円で買ったら10年後も5000万円で売れる、という説明ですが、このマンション、5000万円じゃ買えませんよね。

と一人で突っ込みを入れてしまいました。

>>88 周辺住民さん
問題点が一つ、自分の住みたい広さ間取りの部屋が5000万円で自分が買いたい時に買えるのか？というあたりではないかと。一番安い時に買って高い時に売れば株取引であなたも億万長者みたいな話と大して変わらない気がする。人間は歳もとるし、寿命もある。マンション価格が上がるのは今買えなければ困る人もたくさんいるってことではないですかね。

マンションレビューの記事だといまは坪単価約500万、八千万円台後半ぐらいが適正価格らしい。ということはあと10年で三千万値下がりするってことか、中古も厳しい時代になったなあ

https://www.mansion-review.jp/mansion/15997.html

>>90 匿名さん
今この辺で、70㎡の中古は在庫が少なすぎですね。新築並みに高くても売れてしまうんだと思います。

実需で買って、そのままずーっと住みつづける人が多い土地柄だからね。
いかに住み心地がいいかという証拠でもある

ここはいい場所ですよ。
高台で路線も多く使えるし買い物も最近増えたし治安もいいし。コンパクトマンションはあまりなかった印象なので東急さんは面白いところに目をつけたなと思います。大手でコンパクトマンションはこれから伸びる分野だとは思いますので売れ行きを楽しみに見てます。

細かいけど、いうほど高台でないよ
入り口ぐらいでしょ

これからの時代、大手のコンパクトマンションは確かに需要はありそうです。東急不動産もマンション名変えればいいのにね。リュクス、アーバンス、ミレス、とか。

>>94 匿名さん
とはいえ高台ど真ん中だともっと囲まれ感が出てくると思う。
高台の端って抜け感が出やすい。

>>96 匿名さん
前後マンションに塞がれてる時点で終わってる。
戸数少ないから管理費修繕費もバカ高い。
全く良くない。

70㎡3LDKをメインにしてもっと高単価で売っても良かったんじゃないだろうか
子供1人いたら(予定してたら)かなりキツい
子無しで確定してるパワーカップル以外で誰がターゲットなんだろう…リタイア老夫婦とか？ならコワークいらんし…
若い夫婦に買ってもらって住み替え時に賃貸にするとかも考えられるけど、そんな人がどれだけいるのか
ここは長く住みたい立地なのに勿体ないなと思ってしまいました

単身者狙いでいいんじゃないですかね。
大手町、丸の内勤務のエリートが買っていくんじゃない。

立地の割にグレードを上げられないのは、敷地の形状と広さのせいでは？
駐車場もないみたいだし。
線路や大通りも近いので、昼間外出している単身者に向いているように思う。
治安がよいから、ワンルーム（賃貸？）のほうはOLさんにもおすすめですね。