ザ・パークハウス 代々木大山

井の頭通り沿いかつ交差点目前と考えると特に北や西は窓開けられない、、。大山町はいいが決め手にかける。

>>40さん
>>良い条件なんじゃないの？
私もそう思います。

代々木上原駅からは少し遠くても、代々木上原を名乗れるマンションが価値あるんじゃないかと…
下北沢駅も憧れる人が多い駅ですよね。
実は東北沢駅はあまり行ったことがないのですが、代々木上原駅と両方の駅を利用できることも、ある意味、メリットと思っています。

予定価格でましたね。1番小さい60m2でも１億以上?。予想通りでした^^

エントリーしたらオンライン説明会のYoutubeのサイトの案内がありました。
予定価格の案内もありましたが、シラフで冗談を言える三菱地所レジデンスのメンタルに完敗です笑

そうですね笑　東北沢で@590はない。
近くのリーフィアで@530くらいからでしたから井の頭通り沿いかつリーフィアより駅遠な物件でかなり強気な印象。反対側かつもう少し上原寄りなら600以上でも納得だけど。

既存の地権者分の戸数分で得るはずだった儲けを全部他の住居に持ってったというような値付けでしたね。これはない。

そういうことなんですね。地権者の分まで新規購入者に負担させるの普通なんですか？他の物件も地権者入居はよくありますが、ここまでぼったくりな価格あまり見ない気が…地権者の部屋がどこか公開されてるから仲悪くなりそう笑

私もこちらは見送り派ですが、今の相場ですとすぐに売れてしまうんでしょうね

見てると地権者の戸数多そうですし。
建て替えの場合、元居住者の負担ってそこまで高額ではないですよね？
業者も建て替え企画を提示する際に地権者様の費用抑えるのでやらせてください
（その分他の部屋販売価格に乗せよう）、と。

アクセス面は普通に便利そうなところですね。
公園も近くにあって自然のあるエリアでもありますし、
派手さはないですがゆったり暮らせそうに思いました。

上原というには無理がある立地ですね。徒歩8分というのもかなり早歩きでぎりぎりって感じかと。実際は10分で駅敷地着、ホームまでは15分くらいかかるのかなぁ。なので実用面でいったら各駅ですが東北沢駅。それを考えると大山町アドレスでもかなり悩みますね。自転車だとしても帰路の井の頭通りの坂きつい笑

公式ホームページに敷地面積の約35％を緑化、
総合設計制度を活用することで広々とした
公開空地を確保と書いてありますが、
この総合設計制度とはどのようなものなんでしょう？

>>47
事業協力者（地権者）は、自分の持ち分の土地を提供しています。

土地の持ち分を提供＝建物と等価交換。
権利変換と言います。

>52
>この総合設計制度とはどのようなものなんでしょう？

総合設計制度を検索すると下記のようなことのようです。

５００m2以上の敷地で敷地内に一定割合以上の空地を有する建築物について、
計画を総合的に判断して、敷地内に歩行者が日常自由に通行又は利用できる空地（公開空地）を設けるなどにより、
市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に、特定行政庁の許可により、容積率制限や斜線制限、絶対高さ制限を緩和。

>>43
>>1番小さい60m2でも１億以上?。予想通りでした^^
やっぱり、それくらいの価格にはなってしまうのですね。
広さ云々の問題ではなく、土地単価の問題でしょうから納得なのかもしれませんね。
検討するしないはもちろんそれぞれ。
まぁ、すごいなとしか自分は言えませんが。。。

民度低。買えない嫉妬組は無視して有益な情報や意見交換しましょう！60m2で億越えは今の相場からすると決して高くはないですが、個人的価値観からも高いなとは思いますね。一昔前は億ション＝材質や設備が高級で80m2超えでしたが今はチープ素材の極狭なんですから。ただ、まだまだあがるとも言われているので永住するなら悪くないと。リセールや賃貸も視野にいれているようであれば私なら考えますね。人口減少で住戸余っていきますし相場下がっていくことを考えると中途半端な立地とデザインで売れなそう。

あなたもその部類に入りそうですが笑
誰もが分かりそうなネガネタは大丈夫なので有益な情報交換しましょう。

いろいろマンションを見てきましたが
ここは全部で63戸に対して駐車場の台数が機械式34台となっていて
ずばぬけて多いですね。
駅もそれなりに近いのですが、これだけ駐車場を確保されているのはいいですね。

駐車場が敷地内34台というのが良いです。
あとはSクラスが入庫可能なサイズなら良いのですが。

機械式駐車場のサイズが気になります。横幅もですが高さも。

機械式駐車場って一般的には大きいサイズの車は入らないけど
ココはどうなっちゃいますかね。
長さもさることながら、重量も気になる。
外だと大きな駐車場を見つけること自体かなり大変なんで
敷地内にやはり停めたいところです。

販売戸数38戸に対して、既に1000件を超えるエントリーがあり、三菱地所さんの想定を超える人気ぶりの様で販売価格も少し上がるみたいですね。

車庫はメルセデスG63もSクラスも入るらしいです。

上層階南向きのロケーションは代々木上原地区でトップクラス。

トランクルームが全戸分無いのとEVが1基しかないのが難点。

そろそろ西側の道路の拡張が始まるはず(おととし土地の買収が終わり、もうすぐ三宿－淡島通り間の工事が完工)なのでこれからしばらく工事の音がうるさいかも

工事はどれくらいまで行われるのか気になります。
どれくらい音がうるさくなりそうか、部屋の中まで聞こえてくるのかわかりませんが、
早めに終わる工事だったら良いですね。

>>74 匿名さん
三宿－淡島通り間は4年かかっています(8月完工予定)が、あちらは建物の解体と立体交差込みなのであまり参考にはなりません。

大山交差点付近に関していえば去年地盤改良工事をやっていたので以外に早く終わるかもしれません。

工事の音って家の中まで結構響いてくるのでしょうか。
工事もする時間帯によっては家で過ごす場合ゆっくり過ごせないですよね。
外の音って案外気になるものですし。
どのくらいの期間で終了するのか確認したほうがいいかもしれません。生活に支障が出てしまいます。

>>76
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jimusho/niken/doro-seibi.html
施工期間は2023年3月までとなっています(補助第26号線－東北沢)。

エントリーは既に1300件以上で、モデルルームの予約すらなかなか取れない状況みたいです。

この状況だと、たぶん抽選になるとの見通しです。

竣工は来年の9月、引き渡しが来年の11月だから、まだこれからエントリーも増えそうですね。

今月から第一期販売開始ですね。
2戸しか販売が無いHはどの位の倍率になるのかな？
見晴らしの良い南向き上層階は抽選になりそう。

出遅れてしまい、こちらの坪単価って、どのくらいなのでしょうか？？？
方角でも変わってきそうですが。

このマンションから徒歩7分ほどの場所にある大山公園の目の前に三菱地所レジデンスが広い土地を開発してますね。2025年春竣工っぽいです。マンションになりそうですが、情報のあるかたいらっしゃいますか？

大山町31計画ですね。パークコート渋谷大山町よりも駅近く8000平米の一種低層だしこちらより断然いいですよね。グランになったらいいなと思ってますが、神山町の販売が好調とは言い難そうで難しいかもですね。空地率も40%以上で緑豊かなランドマークにはなりそうかと。

>>82 マンション検討中さん

なるほど良さそうな物件ですね！
パークコート大山町のパフォーマンスを見ると、グランは難しいような気がしますが、、、

>>83 マンション検討中さん

程よい駅距離、坂を登り切った高台、ユニクロ御殿も近く住環境としては神山町のグランより魅力的な気がするんですけどね。昨今の大規模タワーのトレンドからするとあれですけども。

大山公園隣の物件はこちらの物件よりさらに高くなる予定だと聞きました。夏場は少し辛めの坂道ですが素敵な場所ですよね。
こちらの物件の隣のビルと奥の一軒家の建て替えがある様ですが、同じ位の高さの建物になる可能性高いですよね。情報お持ちの方いたら教えていただきたいです。

大山公園、消防学校が近いのがちょっと懸念。生命に関わる仕事なので仕方ないのですが近くを通りかかったときに訓練の怒号が聞こえてきました。

家から聞こえるわけではないので、学校から聞こえる怒号はまぁあんまり気にする必要ないですかね。
このエリアならそこまで車はなくても大丈夫かなと思いましたが、
ここは30台以上駐車場を確保してくれてるんですね。

こちら地権者の方から希望しての建て替えで、駐車場やゴミ置き場は1箇所のみエレベーターは1機のみ等共用施設はほぼ地権者の方の意向で作られている様です。（住み続ける中で経費削減にもなるのでもちろん良い面もあり）
元々間取りが広いマンションですので2物件キープしている方も結構いるようです。
このような場合、地権者の方達の力が強そうですが管理の面など揉めたりしないのでしょうか。
高級ヴィンテージマンションでしたのでお金持ちなご高齢の方が多いイメージを勝手に持っています。
不安要素は出来る限り取り除きたいのでその様な事に詳しい方がいましたら教えていただけますか？

>>86 匿名さん

大山公園の隣の物件は、いつ竣工予定かご存じでしょうか？？？