ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

一番いい御苑ビューとはいえ、中間階で坪700超えてきますか…。
逆に一軒家（目隠しフェンス設置）側が525，道路側で480-530程と、
御苑ビューに価値が集中してる感じですね。
確かに駅は遠いし、近所にお店も少ないしでほかにこれといった売りが無いなとは思いました。
せめて屋上テラスなどあれば他の部屋でも多少の価値は出るかなと思うのですが、それもなさそうですし。

高杉、論外だわ。

Nタイプで坪単価どのくらいでしょう？

>>103 通りがかりさん
今回の予定価格にはNは出ていませんでした。
御苑ビューがあるとはいえO,Fほどは御苑に開けてはないし、もう一面も実質住宅との真向いかつ道路方向で音の通りもO,Fよりありそう。
その分多少は低く設定されるのでは。（期待）

駅近でもないこの物件で、この価格帯はダメですね、、検討してましたがおります

ついに価格高騰もここまできましたねぇ。新築の売れ残り続出で暴落すればいい。FPの方がいってたけど資産価値より高値で買うべきじゃないって。金あって永住するならいいかもだがな。

内藤町のもう一段奥まった所で、御苑隣接の大きめの空地(大きなお屋敷クラスニ軒分)があるんですが、ここって何が建つ予定なのかご存知の方いますか？

>>108 通りがかりさん
あ、自分も気になってました。
御苑の正面に面してる割合も多く、かつ植栽も綺麗な面なので正直今回のパークハウスよりも遥かに魅力的な物件になるかと。
パークハウスの面してる方は公式画像見る限り正直整ってるとは感じないです。

でもマンションが建つにしても、今からだと結構先ですよね…四年ぐらい先？
パークハウスの方は相当前から工事してたと思います。

価格設定には色々な背景があるのでしょうが、高すぎるので、私は購入検討の優先順位がすごい下がってしまいました。完成売りということもあり、ダラダラと長期間で売らずに買いやすい値段を提示してくることを期待したのですが。この値段でも買える余力のある方は素直に羨ましいです。
とはいえ、新宿御苑の近くに住むのは理想なので、数年後に完成予定の近所の四谷四丁目計画に期待します。

たった34戸ですからね。
富裕層の中にはタワマンと真逆の、目立たず静かな住まいを求める人もいるでしょうし。案外さっさと売れてしまうのかも知れませんよ。

>>109 ご近所さん
私も現地視察時にとても気になっていました。ご存知の方教えてください。

>>110 マンション検討中さん
これも御苑ビューで高層階は坪750万とか行くんじゃないですかね。プレミアムなら更に。
全体間でも富久クロスが坪600前後で売買されてるので、こちらは平均650万とかでしょう。
恐ろしい。。。

>>113 マンション検討中さん
たしかに、この物件がむしろ安いと思えてくるくらいになるでしょうか、恐ろしいですね。とはいえ、手が出しづらいお値段ですね

港区や千代田区も上限坪800、新宿区は精々坪500です。

今が異常値なのであって、東京はそこまで魅力的ではありません。
上がったものは下がりますので、冷静に行きたいものです。

世界的に視野を広げ、NYやロンドン、チューリッヒなどとは比肩しません。

2010年辺りの売り出しをボトムに、上昇し続ける度に異常値と叫ぶも遂にここまで泊まること知らずで早１０年。
そのうち宇宙規模で考えると大したことないとでも言わんばかりの、現実逃避っぷり。
買い控えているうちに、定年迎えて折角の低金利ローン組めない人生でしたねって落ちも辛いと思うよ。

650はいくかな。東京安全世界にアピールできたから。

>>115 マンション検討中さん

東京は都市総合力ランキング3位
流石にチューリッヒよりは都市力高いとは思いますし、比較してまだまだ安いらしいですよ。
現実的に言って、2017年くらいから毎年高すぎると言われて高値更新しているので早めに買っておいた方がいいかと。。。
https://www.businesswire.com/portal/site/home/

>>110 マンション検討中さん

住友商事と三菱レジ売主のタワマンですね。
35階建てなので、目の前の四谷区民センターを考慮しても20階以上は御苑一望、かつ神宮外苑や明治神宮前も視界に入りそうです。

>>119 マンション検討中さん
内容が御苑内藤町とはずれてきてますね。気になる方はこちらへ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/661826/

現地を下見にいらっしゃった方の書き込みを読ませていただきましたが、
そうなんですよね～大江戸線は深いんです！
マンションから一番近い駅とは言えホームに着くまでの時間が長く
徒歩7分では到着できないと思います。

一時期から書き込みがめっきり減っていますね。
発表された価格を見て秋風が吹き始めたようです。考えることはみなさん同じかと…。

>>122 匿名さん
同じく想定を遥かに超える金額設定にびっくりです。
秋風というかむしろ冬将軍が来ました。

既にオンライン説明会満席。

>>122 匿名さん

秋風だろうがツンドラだろうが34人に届けばいいんです。人気投票じゃないんだから。
買い手が殺到するような値段で売ったら大損ですよ。デベにとってはね。

>>124 名無しさん

説明会の案内はメールで来ましたか？よければ教えてください！

リセールのことを考えると34人限定より人気のある方がいいと思うけど…。
永住するとかだと別だけどね。

>>126 マンション検討中さん

メールでしたよ。エントリー者全員に送っているかと思います。

坪単価は７００くらいですか？

>>129 ご近所さん
過去ログ見ましょう

ギリギリですがハザードマップに引っ掛かるそうです。日常生活的にはスーパーは徒歩圏内ギリギリ。加えてお隣りとの抗争は未だ収まる気配なし（高い壁を建設するとか）。
それでその価格で売るって本気ですか？ってプライシングですね。
価格に関わらずこれは欲しい。って訴求力があればなぁと思うのですが残念ながら…ですね。

>>131 マンション検討中さん
＞お隣りとの抗争は未だ収まる気配なし（高い壁を建設するとか）。
土地買収で歪な形で建物ができるケースはよく見ますが、隣接で完成まで４年ぐらいかかってまだ解決しきれてないって相当根深いかと。

これって販売後もお隣から苦情その他が管理組合やら個人宅にピンポイントで来る可能性があるってことですよね？
んで多分地所さんは販売後のことは関与しません、管理組合で協議してくださいと知らんぷりしそうな気配しかしないですよ…。

隣人の質、は、住まいにとって重要なファクターだと思います。賃貸であれば厄介な隣人からは引っ越せば解決ですが、持家となるとそう簡単には引っ越せないですから。

長年揉めていることが明らかで、かつ、その問題に執着されているご様子の隣人がいることが確定しているということは、本物件にとってかなりネガティブな材料ですね。

>>133 検討板ユーザーさん

隣人の質、という言葉はお隣の方に失礼では？
お隣にしてみれば南東側に壁ができてしまうわけで、視線対策で法律の範囲内の目隠しを立てるのは当然の権利でしょう。おそらく三菱もここを建てる時には「法律や条令には適合しています」って押し切ったんだろうし。
ここは南西側に目隠しができる前提で検討すればいいだけの話。壁の話が購入契約後でなくてラッキーですよホントに。

いまいちこの辺のエリアを理解していないというのはあるんですが、
ここですと食品を買える最寄りのお店はまいばすけっとになりますか？
それ以外は20分近く歩く必要があるように見えたのですが。

>>135 匿名さん
そうですね、まいばすけっとが最寄りかと。
あとは四谷三丁目駅近くの丸正（建て替えで仮店舗になる予定。さらに遠くになる？）で徒歩１０分ぐらい、
あとは富久タワー下のヨークフードで徒歩１５分強はかかります（＋坂あり）。
それらの店舗で液体を多く買うと帰り道は結構きついです。
このエリアの買い物は不便ですね。かといって普段使いできる飲食店もあまり近所には多く無く…。

ここ検討している人は「失われた川を歩く 東京「暗渠」」必読ですよ
このマンションのすぐ裏の河川後のくぼみを探索した貴重な写真が載ってます。

ここにいる人ならご存じと思いますが、新宿御苑は渋谷川の水源になっていて、まさにこのマンションのあたりを南下して外苑西通りを下って原宿から渋谷へ、、、というのがもともとの流れになっています。
湿気が過ごそうというのは本当ですが、しかしこの立地とアドレスは希少ですね

>>137 周辺住民さん
あれ？オンライン商談会で同じような話を聞きましたが。。。三〇地所レジデンスの〇〇さんですか？

オンライン商談会で販売会社が「湿気がすごそうというのは本当」と説明していたのなら、引くわ?。

>>139 匿名さん

そもそも湿気がすごい立地とアドレスが希少というのがわけわからん。
少なくとも億レベルの購買意欲はそそられない。

>>140 マンション検討中さん
では買わなければいいだけでは？欲しくてお金だせる方がさくっと購入されますよ

>>141 マンション検討中さん
何というか買い煽りの方って情報提供がありませんよね。確かにネガティブ投稿の型は確かに偏ってるかもしれませんが、情報提供的なものはあるように思うんですよね。
ネガ投稿するなら買わなければいいのでは？ってそれはその通りでしょうが、情報交換の趣旨からは逸脱してるように思いますが。

マンション出来てるのにSUUMOでまだ21部屋も残ってるよ。終わってるね。しかも何の金額も出さないって闇深すぎ。前近くでやってた○京の工事も近隣で相当揉めて確か日本人は誰も買わなかったみたいですね。ここもそうなりそう。

>>145 匿名さん
＞発言に情報提供が必須ではないし

はぁ？ここは情報交換のためのフォーラムではなくて？
この人何言ってるんだろ？批判的な意見を言う人を押さえつけたり追い出したいのかな。
私自身は検討対象として考えてましたが、むしろこういう人の方が有害に思いますが。

購入を検討中ですが、湿気や水害についての情報を提供していただきたいです。駅やスーパーからの時間やルートは現地で確認しましたが、湿気や水害リスクは現地を見ただけでは実際のところはわからないので…。

>>155 マンション検討中さん
目の前が元川の堀があり、かつ新宿御苑に面しているので、他のエリアに比べ湿気は高いかと思いました。（土地柄水分が多い土壌？）御苑には池とかもありますし。
水害は最新の新宿区で出しているハザードマップを見れば一目瞭然なんですが、このマンションの敷地部分ピンポイントで3m相当の色付けになっています。
堀からの計算なのか地面からの計算なのかわかりませんが、１F部分はそれなりに影響を受けるという評価になるのでは。
あと気になったのがエントランスが階段を下りて入る構造になっているので、ゲリラ豪雨とかで水が流れ込んでこないのかという点と、２Fのエントランス階に水が来てしまうと、どの出口も２F経由で出る形になっているのでどうやって出入りすることになるのかなと思いました。
そういう地下部分がある住居はそれなりにあるので、排水さえ確りしてれば大丈夫なんですかね。

>>156 ご近所さん
やはり湿気は覚悟しなければならないのですか…。
毎日出歩かなくてもいい仕事なので、駅とか、スーパーとかからの時間はなんとか折り合いをつけるにしても、逆に出歩かない分、日常の湿気はきついなぁ。

お隣の壁建築問題があるので値段が設定出来ない住戸があるとのこと。どう考えても最悪の想定でその他の住戸の値段を決めてますよね。
湿気、ハザードマップ、お隣問題。失敗案件の匂いもしますけどね。駅からのアクセスも決して良いわけではないし。
新宿御苑や内藤町に思い入れがあるなら検討対象にしても良いかと。

近隣にお住まいの方で、近年のゲリラ豪雨の際にこの辺りってどういう風になっていたか、ご存じの方はいらっしゃいますか？
堀に水が溜まってたとか…。

webに管理費と修繕費がでてましたね。サイクルルーム入れると、1番小さい部屋で月5万,..
修繕費アップした時に中古販売苦労するでしょうか。こういう品のある物件にあこがれて、小規模なので高いのは覚悟してましたが、具体的な数字がでてくると動揺してしました。

>>162 マンション検討中さん
共用設備がそこまでではないのにこの管理費の高さの理由としてはエレベータ台数（３＋１台）ですよね。やはりというか…。
サイクルトランクルームもありがたいですが、自転車を入れてしまうとその他利用がほぼできないのに費用はそれなりにかかるので、だったら普通の自転車置き場の方がよかったです…。

ところで、ゴミ置き場って２Fにあるけれど、どのルートで外に出すんだろう？
自転車と同じ？となるとそのタイミングでは自転車出せないとか。

>>156 ご近所さん
入口の門のところに少しだけ段差がありますね。といっても10cmもなかったです。
まぁよほど勢いよく流れ込まなければこの段差でなんとかなるのでは。（と思いたい）

エリア:A
アクセス:A
外観:C
間取り:C
売主:B

管理費が1番小さい部屋で5万円するというコメントがありますが、
部屋のサイズによって管理費って変わるものなのでしょうか？
すべて一律の金額だと思っていました。

>>167 匿名さん
通常は共有持ち分に応じた負担です。共有持ち分は、専有面積で決まります。よって、広い部屋が高くなります。(全部屋が、ほぼ同じ面積のマンションの場合は、微妙な差を無視して、管理規約で一律にすることもあります。)

>>166 マンション検討中さん

アクセスAは甘くないですか？やはり駅徒歩5分圏内ないとAは付けにくいのでは。

>>169 マンション検討中さん
同感です。最低10分は歩かないとほぼ何もないに等しいので。
でも頑張って歩けばそこから先はいろんなところに行きやすいのでB-ぐらい？

最寄りの大型スーパー丸正、来年の1/7に建物建て替えのため閉店。
仮店舗が1下旬にそこからさらに数分遠いところに。
道向こうになるので信号分さらに遠くなります。
んで、新店舗は2025年秋ごろに開店らしいですよ。
当面買い物は大変そうです…。
まいばすけっとはあまり品ぞろえがなぁ…。

購入検討者です。

新基準の水害ハザードマップで3m被害に被ってしまう(かつ、建築の際には水害想定の対策は施していない)というのは、物件の価値に将来的にはどの程度影響があるものでしょうか？

お詳しい方、どうぞよろしくご教示ください。

>>171 マンション検討中さん

買い物とかするの？
今はネットで買えるでしょ

>>172 評判気になるさん

購入検討者です。いる？
自分で役所行って聞いてきなさい
水害とか気にしないでしょ

>>173 匿名さん
しますします！スーパーに実際に行って買う派です！
実際に自分で見て買いたいです。特に生鮮食品。
鮮度や大きさとか、自分で納得できるいいもの食べさせたいじゃないですか。
その場でぶらつきながらメニュー考えたり、タイムセールとかもありますしね。
ついついお菓子とかもかごに入れてしまって買いすぎてしまうのが難点ですが…。( ´∀｀ )

>>173 匿名さん
すべてネットスーパーで解決すると思ってるのは、自分で買い物しない人だけよ。

>>171
自転車でヨークマートか北参道のオーケーを使うしかないと思います。
2025年までの辛抱です。

>>176 匿名さん
ですよねぇ…。
むしろこれを理由に電動アシスト購入許可が旦那から出そうな気がする！

みなさんのスーパー情報、大変参考になります！
子育てにおいて、なにかおすすめの場所や、留意することがありましたらもしご存知のことがあれば教えていただきたいです。
現地をあるいてみて、小学校や保育園まで遠くなく大通りですが歩道橋はせめてあることや、週末は御苑はもちろん自転車つかって東京体育館のプールに連れて行けたら幸せだなと思ったり、必要な場合は送り迎えは必要でしょうが新宿や四谷に塾はありそうで、至極便利ではなくとも豊かに過ごせるのかなと思ったりしています。
もちろん、静かな環境を求めてる方に対して、十分な配慮できるよう過ごしたいと思ってます！

>>184 マンション検討中さん

この辺りに住んでいる人たちでは、丸正と伊勢丹を使い分けている方々も多いですよ。伊勢丹も御苑の側道や遊歩道を使えば緑に癒されながら歩いて行けます。

>>187 マンション検討中さん

タクシー使え

電動自転車買うかなんて気にしてる人が住む場所ではありません。

>>188 名無しさん

まあ真夏や真冬はタクシー利用でしょうね。とくに夏は食材が傷みますから。
でも季候のいい時は自転車利用がこのマンションのコンセプトでしょう。
そのために全戸分のサイクルトランクルームがあるわけで。

>>188 名無しさん

少し余裕を持たれたほうがいいですよ。

このマンションあるいは内藤町って、そもそも日常の買い物にスーパーに行かなかったり、伊勢丹や丸正に買い物に行くのにいちいちタクシーを呼んだりするような人々（それを金持ちというかは？？ですが…。）が住む（住んでる）ところなんでしょうか？

>>192 評判気になるさん
少し遡ってもらえればわかりますが、丸正総本店の建て替え期間中の買い物はどうしようかという話です。
変な方が約1名（だいぶ削除されてますが）荒らしているだけですよ。

>>190 匿名さん
億出して 叶った夢は 自転車ライフ

>>193 匿名さん
荒らしは放っといて建設的な話しましょう。可哀そうな方なんですよきっと。

１月末にはちょっと離れたところに仮店舗がオープンするので、当面はそこか、
富久タワーのヨークフードですね。
どちらもかろうじて歩いても行ける距離ではありますが、自転車があるとよいかもしれません。
ヨークフードの方はまっすぐ行く場合だと坂があるのでアシスト自転車が必要かな。
駐車場があり、駐車場サービスとかもあると思うので自動車があれば自動車でもありかと思います。
丸正の方は仮店舗になると思うので、駐車場はなさそうですね。今のところより離れるので、自転車はあった方がよさそうかな…。

>>195 マンション検討中さん

ヨークフーズへ行くなら、
マンション前の道を北上→四谷四丁目交差点手前を左折→
歩行者専用道で御苑大木戸門前へ→
花園小学校横から四谷電話局前信号を渡って直進　、が完全フラットで楽ですよ。

とはいえ千駄ヶ谷青山方面へは坂道を避けられないので妻にはアシスト付きを買う予定にしております。私は普段からマウンテンバイクなので。
こちらは二段式駐輪場ではないのでアシスト付きの台数制限が無く安心です。

>>196 匿名さん
富久に住んでいて、ここ買い増しを検討中です。富久からここまで自転車で来ますが、電チャリじゃないノーマルで大丈夫ですよ。

ここから四谷区民センターの横に抜ける御苑の管理用通用路ですが、自転車に乗ったままでは通れません。ご高齢の方やベビーカーで赤ちゃん連れのお母さんも多いですし、土日祝日は御苑利用者で混雑します。狭い道なので、危険なため、通用路のあちこちに自転車に乗ったままでの通行禁止の表示が出ています。にもかかわらず、心無い人たちが乗ったままで通行しているをよく見かけます。御苑の開園時間に合わせているようで、朝は午前９時少し前から、夕方は午後４時２０分ころまでしか開いていません。御苑の閉園日は終日閉まっています。

少し前行ったとき、ここの周り一帯に三菱のマンション建設反対ののぼりがそこらじゅうにあった。住んだら何されるか恐怖でしかない。
今はまだのぼり立ってるのかな。。。

今日たまたま下見をしてきましたが、のぼりはありませんでしたよ。。