ザ・パークハウス 御苑内藤町ってどうですか？

二つとない立地の高級億ションになりそうですね。
御苑の森の香りに満ちた環境は素敵だと思います。
ただし鬱蒼とした木立のせいでビューはゼロだと思いますが。

森といえば聞こえはいいが、夏の虫が気になる…光に引き寄せられてベランダやテラスが虫の死骸だらけになるのではないだろうか…

こちらは地上４階地下１階とありましたが、地下住戸もあるのでしょうか。

>>3 マンション検討中さん

サイトの「プラン」のページに各階配置図があります。
1階（建築基準法上の地下1階）にはMt、Ft、Htの3部屋があるようですね。

内藤町には大通りに面していない建築物については10mの高さ制限があると聞いたことがあります。地上4階だと上下階との間の構造物を考えると天井高がどれくらいとれているのか気になります。

https://tucmaps.com/13104-2018-039 ここによると高さは15mになってますね。
すでに建っているようですから現地で確認出来るんじゃないかと思います。https://toshin.club/area/shinjuku/ms4/tph-gyoen-naitomachi/6592 惜しくも現地の建築計画看板の文字は読めません。

平成30年に建築反対の陳情があったようですが建っちゃってるってことは解決したんでしょうか。

>>5 マンション検討中さん
原則10メートルですが周囲と間隔を取って日影規制をクリアできればそれ以上も可能なようです。こちらは最上階をセットバックしているので制限を回避しているのではないかと。まあ最上階でも眺望は期待薄ですが。

購入検討物件です。価格帯が気になりますね。向きや階層によってはサプライズで億を切る部屋もあるかもしれないと思ってます。

三菱地所レジデンスから送られてきたアンケートに御苑向き（南西）の５階（地上４階)、２階（１階）の眺望写真が付いていました。
７さんのいうとおりかもしれません。
ベストポイントの眺望と思いますが、左側（南）にプラウドが引っかかっています。

エントリー者限定ページに図面が掲載されいました。これを見るとフロアによって天井高は異なるようで、２階が２６０センチ、５階が２５５センチ、その他が２５０センチのようです。
２５０センチあれば標準的かもしれません。

こういうエレベータ一基に2戸とか3戸のマンションって、近所がはっきりして嫌。ワンフロア15-20戸で2基とか3基がよい。

坪500くらい？

>>11 匿名さん

そうですか？
エレベーターを使う人はできるだけ限定されていたほうが安心だと思いますが。

＞ワンフロア15-20戸で2基とか3基がよい
低層マンションでそんな無駄な配置はしませんよ。

御苑側じゃないと450万位からありそう
てかその位じゃないと売れない

>>13 匿名さん

脊髄反射的に否定するタイプなんだろうけれど、あまりに適当すぎる。ワンフロア全体でエレベータ共有してる低層マンションなんていくらでもありますよ。それに何を持って無駄というかを言わないと意味不明です。日本語になっていない。

坪450とか500だったらいいですね。
靖国通りのさらに北のルジェンテが450から500くらい、四谷三丁目（舟町）のブリリアが500?のようだから、ここが450?500だと検討したい。

>>16 マンション検討中さん
この立地で500-600なんて到底あり得ないよ。700-800だろうね。

ここめちゃくちゃいいですね。内藤町アドレスは希少です。新宿御苑、神宮外苑も近くて都心ながら緑も多い。それなりに大きなスーパーもあるし、ファミリー世帯には最高です。欲しいけど今の市場で500はあり得ないでしょうね。ほんと全体的に高くなりましたね、、500だったら即完売すると思います

強く同意です。450-500とか何年前の話してるんだろう。そのくらいじゃないと経済的に買えないって言ってるようなもの。

止まっちゃってるパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスが平均坪525万円で高すぎるだろと言われながら売れてたね。そして、再販売のと期はもっと上がるだろうと言われてる。ここがあそこより安いってことはないんじゃないのかなあ。

安い部屋なら坪500万はありそうかな。
新宿区でそこまで高い部屋は出せないから、上は坪700万くらいじゃないかな。
大体の部屋は坪550くらいと予想。

すごく気になっています。
webで2階からの御苑の景色をみると、1階(建築基準法で地下階)が低く見えて、ここは昔、川があったところなんですね。区の出しているハザードマップも洪水のリスクがあるとなってましたが、これまでこの付近で水が出たことはあるのでしょうか。

確かに暗渠エリアです。近くの交番とプラウドエンパイアに挟まれたとこに枯れ川があり、それがこの建物周辺まで来ています。現地歩かれれば分かりますがココは谷底と言うわけではないので水が逃げる余地はあります。ただ高台ではないのは一目瞭然なので気になる人は気になるでしょう。

地下部屋でも500は越えるでしょう。御苑の緑が見える部屋で800だと思います。
間取りを見ても高く売るのは確実かと。

新宿の起源である内藤町アドレスはかなり魅力的

少しエリア違いますが、四谷三丁目のブリリアが平均500中盤くらいで、一期でほとんど完売しそうな勢いですから、この立地なら平均700近くいきそうですよね

内藤町の住民です。このあたり坪700-800もするようになったのですねぇ。
立地的には内藤町の中通りで甲州街道方面から国立競技場方面に行く坂の下にあります。御苑と敷地との高低差と、丸ノ内線新宿御苑前、四谷三丁目まで少し歩くことが気になりますが、都心でありながらすごく閑静なところです。お金持ちには関係ないかもしれませんが、四谷三丁目駅前の丸正はビル建て替えのため、来年１月に仮店舗（ここからは遠くなる）に移転します。ちょっと買い物が不便になる。
LEDだからなのか、夏場でも虫に悩まされるということはありません。蝉の声や秋の虫の声が結構するくらいです。
この地域が気に入ってるので手が出るなら検討したいと考えていましたが、坪700-800なら安い（狭い）ところでも１億５０００万くらいですか。
でも、地下住戸は避けたい。

内藤町は、幹線道路から奥まって静かだけど、街並みはお世辞にも高級ではないですよね。

情報が欲しいですね。

ここは価値高そうですね！！さすが三菱地所！

湿気とか虫の懸念はあるけど、山手線内側でここほど濃厚に木々の香りや季節の移ろいを楽しめる場所はない。隠れ家的マンションとして価値は高いと思う。広く万人に受けるものではないけど。

周辺住民との紛争はどういう内容で解決したんでしょうね。

内藤町はやっぱりあの辺りでは特別なエリアだと思う。
例大祭が良い例で、隣接の大京町や四谷四丁目は四谷総鎮守須賀神社の18ヵ町氏子としてお祭りをやってる。同じく隣接する新宿一丁目とか新宿駅までの他の町は花園神社の8ヵ町氏子としてお祭りを一緒にやります。
でも内藤町は内藤町だけ。町内にある多武峯内藤神社(とうのみねないとう)でお祭りをやってたはず。

価格、高くなりそうですね・・・

1階がいわゆる半地下住戸と呼ばれる物件ですか？
5階の最上階は90平米以上、100平米以上の間取りもあって高級そうです。小規模でもラウンジもあるようですし、トランクルームもあるんですか？
共用施設もきちんとあるようで、素敵なマンションになりそうです。

本日、現地をみてきました。
●南部屋は御苑ビューを臨めません。
うっそうとした木々があるだけです。
南部屋以外の部屋は、視界が抜けることはなく、隣家を眺めることになります。
●四谷三丁目から現地に向かいましたが、１３から１５分はかかります。
歩道が広いので、歩きづらくはありません。
●現地をぐるっと一周しました。西向き部屋の写真を載せます。この位置からの写真はネットには載っていないかと。
●御苑ビューを臨むことはできず、ただの木を眺めるだけ。駅から少々遠い。近くにコンビニがない。物件に面している道は狭く、車同士がすれ違うにはやや神経を使う。
●以上から、買いたいと思わなくなりました。
南部屋で、５００万／坪ぐらいでしょうか。

鬱蒼とした木々も良いかもしれません。
御苑ビューがどんなものかは、現地の帰りに大木戸門口横にある四谷区民センターのモスバーガーで見ることができます。
好みの問題なので足を運ぶといいですよ。

>>36 購入検討者Aさん
ライバルが減るのはありがたいです！都心あるあるのお向かいさんとコンニチハより、木を眺めていたいです。
都心ながら緑があって騒がしくない。そして地盤の良い便利なエリアに住みたいのでここは最適です。表参道方面もタクシーで10分程でいけるし、丸の内線は銀座、東京駅まで1本なのでとにかく便利。まぁ各個人の好みですね

一昨日、昨日と2日連続で現地へ行ってみました。
静かなエリアです。
気になったのはエントランスが階段で下にかなり下がる事。昨今の豪雨は過去の記録をいとも容易く超えて来ますので大丈夫なのかな、と思いました。

あと暗渠地区独特の湿っぽさですね。
御苑の中は爽やかな風が吹き抜けていましたが、こちらの地区は風は感じられませんでした。

千駄木から向かってみましたが昼は問題無さそうですが夜はちょっと怖そう。御苑の外側を通りますので寂しいです。
御苑に面していますがいずれの入場門も近くは無いです。近くはないですが行こうと思えば簡単に行けますので庭園が好きな方には素晴らしい環境だと思います。御苑、個人的に日本一の庭園だと思います。

場所的にはとても良い所にあるので購入検討しましたが湿気を感じると体調不良になるので今回は見送りです。残念です。
タワーである程度高さがあればそれらは解消されるのでしょうが高さ制限で無理なのでしょうね。

>>39 マンション検討中さん

千駄木？千駄ヶ谷でしょうか。

新宿区の洪水ハザードマップでは、このあたりは2.0－3.0mの浸水予想になっているように見えますね（見間違いかもしれませんが）。少し周辺に行くと浸水予想域から外れるようなので、最終的には水が排出されるとしても、いったんはこのあたりで貯水されるのではないでしょうか（少し南のプライドあたりや少し北のディアナ、さらに北のフォルムあたりには浸水予想はないようです。）。ただ、ハザードマップを見ると、（神田川流域は別としても）かなりの部分で程度の差こそあれ浸水予想が出ていることに気づきます。
それを前提として、安くはない買い物なので、少しでも納得できないところがあれば、今回は見送るのがいいのでしょう。
ところで、スレ違いですが、四谷区民センター新宿通りを挟んだ北向かいで30階（？）規模のタワマンが建築中です。上層階なら区民センター越しに御苑ビューになりますが、周りが木に囲まれているのと、箱庭みたいな御苑ビューとどちらがいいかは分れるでしょうね。

>>22 マンション検討中さん
聞いたことないです。
学習院長やっていた内藤さんのご自宅近くですよね。
全く無いと思いますよ。

>>21 マンション検討中さん
あのう、何か新宿区だからと小バカにしてません？
田舎者丸出しですけど(笑)

風が抜けないというのが気になって、昨日、改めて現地に行ってみました。
内藤町中通りの突き当りではあるものの（そこから東に折れて外苑西通りに出ます。）、現地の南側に私道があってさらに民家が立っており、坂のどん詰まりではありませんし、実際風も吹いており、澱んだ感じはありませんでした。
御苑の壁（1階程度の高さの土の段差）に面した1階やもともと風が流れにくい地下住戸で、土からの湿気がどの程度解消されるかはわかりません。
千駄ヶ谷駅からの徒歩ルートは御苑に沿って歩かず、外苑西通りに出れば夜でも怖いということはないと思います。御苑に沿って歩いても結局途中で外苑西通りに出るので、歩く距離は変わらないでしょう。
それより、千駄ヶ谷駅や国立競技場駅からの上り坂はそれなりなので、仕事帰りにはこたえるかもしれません。

>>43 匿名さん
ディアナコート御苑内藤町で坪450万円くらいからあったし、御苑ビューの部屋で坪550万くらいでありましたよ。
御苑とはいえ、やっぱり港区渋谷区とはちょっと違いますよ。
地所も立地が良くても新宿区では「グラン」にはしないですしね。

そのディアナコートの御苑じゃない側で外苑西通りに面した部屋の中古70平米が坪550で、北のフォルムの御苑じゃない側で甲州街道に面した部屋の中古50平米が坪500で出ていますね。新築プレミアムや広さ考えると御苑側で坪700くらい、それ以外は坪600くらいは付けてくるかな。

>>43 匿名さん
地方の方は、新宿＝歌舞伎町のイメージなので安く買える場所と思っているのでしょう。そして、実際スーモをみて物件の高さにびっくりするパターンかな？
本当のお金持ちは○○区だからと馬鹿にしませんから、ほっときましょう。新宿区を忌み嫌う方もいますが、インフラや教育環境として、学習院初等科、早稲田、慶應・女子医大などもあって良い場所ですよ

恥ずかしながら都心移住を考えて物件探しを始める前は、新宿区は新宿駅周辺と山手線の外側なんだと思ってました。広く内側に広がっていることは全く知りませんでした。

>>47 検討板ユーザーさん

「本当のお金持ちは…」 笑
必ず、こう言う人、出て来ますよね。