ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

武蔵小杉に限らず、地権者が多いタワマンは都心でも地権者のテナントがそのまま入ってるなんて良くあることだろう(月島のミッドタワーグランドなんてパチンコ屋がそのまま入ったぞw)
そもそもタワマンなんて地権者の協力無しには建てられないんだからそれが嫌なら駅遠の小規模物件でも買った方がいいよ

マンションのブランディング云々関係なく、スーパーかドラッグストアが1番ありがたいですね！
でも中原ブックランドの雰囲気は好きですよ。よりみち広場も良く維持できそうかなと。

どうせ何年も区画整理が出来ないんだし、周辺のイメージは最初から最低でしょ。
ブックランドごときじゃ何の影響も無いと思うわ。

>>979 マンション検討中さん
キャッチ嫌ならその辺り通らなければいいんですよ♪
駅から建物まで一本道ではないので、自分の好きな道を通ればいいのです。
嫌なものは避けることが出来ますし、好みのものはすぐ手にすることが出来る。武蔵小杉はそんな、交通も買い物も選択肢が大変多い場所です。

1階？に書店が入るのは周知のことですが、2階には何が入るのでしょうか？一般的にテナント決定は早くてどのくらいの時期に決まるのでしょうか？

>>985 マンション検討中さん
MRで色々教えてもらえると思いますが、飲食店で、ぶち抜きで1テナント or 3テナントとのことです（この辺はあの立地に高層マンションを建てる為の行政との握りなどの兼ね合いとのこと）

サードアベニューもギリギリまで分からなかったので、決まるのは来年じゃないでしょうか。ここは家賃が高くなりそうなので、ジョナサンは戻って来れないだろうとの見立てらしいです笑

中原ブックランドで残念がるようなキラキラ感を求めている人はここを検討すべきではない。
府中街道を越え、周辺の雰囲気はお世辞にも良いとは言い難い。道路整備が進んでも府中街道周辺は良くも悪くも昔ながらの武蔵小杉感はある程度は残るかと。
あくまで利便性などの実需向け。

武蔵小杉の地位においては、

ブリリア武蔵小杉
シティハウス武蔵小杉
セントスクエア武蔵小杉
レアリス武蔵小杉
レジデンス・ザ　武蔵小杉

のような立ち位置になるであろう。
最近アンチタワーを満足させる物件がなかったため、
アンチの需要を取り込める上、築浅のタワー以外が少ないため、ライバルは少ないと見た。

ニッチないい物件と言える。

>>988 匿名さん
そうですね。SUUMOで見た契約者インタビュー？でも、大規模タワマンは正直苦手だけど武蔵小杉の利便性は享受したいみたいな働き盛りのご夫婦ばかりでした。
万人受けはしないが、刺されば稀少なニッチなポジションになっていくでしょう（築浅かつタワマンらしいタワマンを求めている方ならシティタワーやサードアベニューで良い）

と言っても足元のコスギのザ・タワマンは坪単価450overが目立つのが辛いところですね。。相場といえば相場なんでしょうが。

府中街道の道路拡張や、中原街道のクランクショートカットなどで立ち退く方々。

いっぱいお金もらってますね。
土地代じゃなく、建物代で上乗せ上乗せなんですよね。
土地価格は透明性高いものの、建物代金はそれぞれという建前で、資材価格上がってるので、再調達原価で13000万円wwとかね。特例の控除も大きいですからね。

知らぬ存ぜぬじゃないですよ。わかってるんだから。

>>988 匿名さん
「ドレッセタワー」と名乗っているのに、アンチタワー派の需要取り込めますかねえ…

>>986 匿名さん
大手のすかいらーくグループですら家賃払えないのなら、どこなら払えるんですかねー。楽しみです

>>991 匿名さん
とりあえず、我が家は取り込まれました（笑

タワマンに住みたい訳ではなく、駅近で交通至便、生活するのに便利な立地を求めていました。駅近用地は広さに限りがあるので、今後はこのような建物が多くなるのでは？と個人的に思っています。

人口が減っても鉄道使う人がいなくならない限り、駅近需要はあり続けると思います。

>>993 契約済みさん
契約者インタビューでも軒並み「タワマンは正直苦手だけど、ここはちょうど良かった」とか言ってますね笑。
そういう方をピックアップしてるのかもですが。

あと、口には出しづらいですが、この南西エリアはハザードで内浸水リスクから完全に外れてるのは買いやすいポイントかもですね。

ハザードはそうですね。日本に住む以上、地震、台風は免れないと思います。
ですので今分かっている限りでなるべく対策出来ているこの物件（免震構造、電気室3階）を選んだつもりです。2019年の台風の際もこの場所は大丈夫でしたよね。将来何が起こるかはわかりませんが、過去に被災状況が酷かった場所は選びませんでした。

駅前なので、数十年は買った金額で維持されるのを期待して買いました。
早く立ち上がるのが楽しみです。
ある程度の経済的な能力がある人しか買えない物件なので、僻み妬みは尽きないですね

もう、こんなとこいちいち見ない1億越えの部屋と、放っておいても売れるだろうDINKS向けの部屋しか残っていない（キャンセル除けばF, Cがほぼ完売なのでEも時間の問題）ので、ぼちぼちこの掲示板も役目は終わりですかね。。

横須賀線側のプラウド板マンや、三菱タワマンあたりの情報が出てきたらまたエリアネタで盛り上がりますかね。我が家はひっそり契約者限定サロンで本物件の続報待つことにします。。

マンションページに「将来価値格付け調査」ランクインとありました。これは名誉なことなんですよね？

これですかね。
https://www.reds.co.jp/p95703/

★が2つ。気になるのは★3つマンションですが、2件あります。評価高いマンションは注目度集まりそうです。

教えていただいた将来価値格付け調査のランキングを拝見いたしました。
こちらのマンションは5位にランクインしていますね。

評価の基準は長い目で見て資産価値が劣化しにくいと見込まれる物件、
購入後も長期間住み続けられるかもポイントだそうです。

格付調査の表、はじめ私もランキングかと思いましたが、よく見ると掲載順序は同じ星数同士は上からアイウエオ順、アルファベット順になっているように見えます。一つ星のマンション名を見比べて見るとわかりやすいかも。ですから5位ではないのかも。
星数だけつけたミシュランみたいな感じ？
でも、このような表が掲載されてパッと見れば上からのランキングに見えますよね。。

3月に、東急線より東側は停電で、エレベーターが止まって大変だったと聞きました。

こちらは西側なので、大丈夫なのでしょうか？
体が悪いので、階段をそんなには登れません。

ちなみに線路の東側と西側は、何が違うのでしょうか？

>>1017 匿名さん
東側との1番違いは、19年の台風の際に被害をもたらした内浸水のリスクです。ここは川崎市のハザードでも、また当時の実績からみてとリスクは無いとされています。

停電は実際にどの送電線がやられるかなど個別事象なのでお答えできないですが、このマンションに限っていえば電気系統を３階に上げている、エレベーターのバックアップ電源がある。など、災害対策がなされているので、周辺の19号前のマンションと比べて防災対策が十分になされていると言えるでしょう。

>>1017 匿名さん
1018さんとは違う観点からの西側と東側の違いです。

よく一般的に言われる「武蔵小杉はタワマン街」と言うのは東側のイメージだと私は思います。西側には開発以前から商店街、郵便局、行政機関などがあり、普通に人々が生活していたと記憶しています。（20年前、友人夫婦が住んでいたのでよく遊びに行っていました。）
武蔵小杉を「工場跡地を開発してできた街」だと思っている人の書き込みをこのマンションコミュニティでもよく見かけますが、それは少し違います。
東側：かつて工場があった場所
西側：開発前から人々が住んでいる場所
ざっくりとそんな感じでしょうか。解りにくかったり、認識不足でしたらすみません。
以下の記事が参考になるかと思います。
https://news.livedoor.com/article/detail/19350736/

>>624 マンション検討中さん
>>654 マンション比較中さん
こちらの意見が参考になりました。

区役所、警察署、郵便局、医科大、聖マリアンナ
全部西側でしたね。

守るべきものがそこにあるということかもしれないですね。

409号沿いの拡張工事は令和5年～→令和8年～11年工事完了で見直されてましたね。
川崎市の計画道路が全体的に見直しがあった中で、優先度合いが高いのは行政施設や商店街、法政中高などの人流が合流する地点ということも影響しているようです。
既にテナント撤退した店舗が目立つ中ですから、用地取得としては高架側にあるマンション敷地などが時間かかっているんですかね。

マンション完成と共に、電柱地中化のゆとりある歩道を見てみたい気持ちもありましたが、住んでからの楽しみというところですかね。

武蔵小杉は開発後期なので、既に開発された場所を楽しみつつ、これからの開発（南武線北側や、ここの拡幅工事など）を待つ楽しみもありますね。
「これから開発始めます！完成は5年～15年後です！」みたいな場所だったら、私なら待てないかもしれません（笑

>>1023 周辺住民さん

私は横須賀線の駅ができる直前に武蔵小杉のマンション買って住み始めました。どんどん発展して楽しかったです。今は売却して都内に引っ越ししてます。

>>1013 匿名さん
ドレッセタワーって3物件とも好調なようですね。
武蔵小杉は地元の富裕層が6割占めているとか。。。
＞川崎市の「武蔵小杉」は販売開始から４カ月で分譲対象１５６戸のうち１２０戸を供給し、９割以上が契約済みと好調だ。

＞供給１２０戸の９割以上が契約済みの「武蔵小杉」（総戸数１６０戸、非分譲住戸４戸含む）は平均坪単価４２０万円超。契約者は川崎市中原区６割弱、都内３割弱と地元が多く、自己居住が約９割で実需ニーズを広く獲得している。
不動産経済オンライン
https://fk-online.jp/archives/12823

>>1018 マンション検討中さん
同じ武蔵小杉で低地なんだから東も西も五十歩百歩だよ。

>>1026 マンション掲示板さん
実態として、19年に浸水したのは東でしたね。

>>1027 検討板ユーザーさん

次は西側も浸水しちゃうかもという話でしょう。
低地なので。
施工もは施工会社で武蔵小杉の他のタワマンに比べてかなり見劣りします。
恥ずかしくて言えない。

東急線より東側は、旧河道といって川だったようですね。

50歩100歩ではなく、大きな違いかもしれませんね。

区役所と警察署と大病院が、なぜそこにあるのかということでしょう。

武蔵小杉は、西側がブランド地区で、
東側は新興地区となるでしょう。

>>1028 検討板ユーザーさん

武蔵小杉に限らず、日本全国低地は浸水の可能性はどこもありますね～。

当方実家は40年以上前床下浸水しましたが、その後は浸水していません。
台風の際は毎回「こちら◯◯辺りです！」と、テレビに映ってる（汗
でも危険だと行政も認識しているので、改良、改良で過去の浸水後は今のところ大丈夫です。
東側は既に被災してるので、川崎市も対策たててますよね。西側は元々人が住んでいた場所で、行政機関も多く存在しているので、武蔵小杉大丈夫じゃないでしょうか。
と思うことにしています。で、この物件は浸水した場合を考えて、電気室を3階にしている。施工云々ではなく、わかりやすく対策している。
‥先のことなど、誰にもわかりません。

>>1032 購入経験者さん
川崎市は具体的にどのうな対策を立てているのでしょうか？
計画について調べましたが、あまり効果的なものは確認できませんでした。

>>1028 検討板ユーザーさん
建設会社は問題にならないですよ。
シティタワー武蔵小杉なんて、前田建設なのに高めに売買されてますからね。

>>1028 検討板ユーザーさん
おかえり。もうブックランドは叩かないんですか？

長谷工は世界ランク高いですよ。白金高輪の某スカイも長谷工です。

長谷工は施主から言われた通りに作ってるだけだからな
ザスカイみたいに高仕様に作れと言われればそう作れるし、コストカットして作れと言われれば予算制約の中で作るだけ
コストカット物件の受注が多いので長谷工=安普請みたいに言われがちだがマンションのことなら長谷工だよ。

Gタイプは動きが重たいですねぇ。間取り的には近隣マンションからのサイズアップを狙う層に刺さると思うんですが、いかんせんGだけやたら価格が強気。。

収納が少ないですよね。。

>>1039 マンション比較中さん
限定ページにログインすると、基本の間取から変更出来るプランがいくつか確認出来るので、収納不足解消になるかもしれません。
既に確認済かもしれませんが、ご参考まで。

68平米台の3LDKはもう完売？

今の販売状況、どんなもんなんでしょうね？
公式サイトに載っているタイプはACEGなので、他は完売したんでしょうか。

>>1042 名無しさん
完売のようです。モデルルームで張り出されているのを見ました。あとは、キャンセル住戸の先着分と、E～Gが半分くらいで、20-30戸程度ではないかと思います。

>>1043 通りがかりさん
ありがとうございます。まだ竣工まで時間があることを考えると、かなり順調に感じます。
Gはドレッセの中だと割高感がありますが、直近の中古相場を見るとなんだかんだで売れていくのかな、という気もしますね。

>>1045 周辺住民さん
ちょうど3階オーナーラウンジの辺りが出来上がってきていますね。この上に住居部分と隔てる木目調の大庇が出来てくるでしょう。工法ですが、80m弱の高さなので、違和感ないと思われます。

サードに住む者で東側のタワーやシティタワーにママ友がたくさん住んでますが
サードに越してきてから停電は一度もないですが
上記マンションで去年停電があった話はママ友達から聞いています
私は他所から来たので立地の拘り等無かったのですが小杉3丁目ブランドと言うのはあるみたいで
行政が集まる地区というのはそれだけ重要なんだと思います
ドレッセもそういう意味では3丁目なので小杉の中では安心できる地域なのではないでしょうか

>>1047 マンション掲示板さん
少し前に出た話題を、身バレしそうな情報明かしてまで改めて話さなくても...
売りたい営業の作り話かと思ってしまう。

オプション、いよいよ17階辺りまできたようですね。
皆さん、

>>1047 マンション掲示板さん
小杉に10年以上住んでますが3丁目ブランドなんて話聞いた事ないですけどね…
寧ろ府中街道を越えたくないというのは聞く事があります。

それも聞いたことないです‥

小杉3丁目ブランド・・・
こんな小さい街で上下決めるとかやはり民度に問題ありますね。

タワマンなのに書き込み少ないですね。小規模だから？

小規模物件は静かに売れて行きますよね。
レーベン小田原ザ・タワーなんて、一般販売後、気付いたらあっという間に無くなっていた（汗
掲示板なんて見ない方々が勝手に買っていきます。

>>1054 マンション比較中さん
そういう意味では先着順も残っているのは少し心配ですね。。

小杉3丁目ブランドは聞いたことないなあ。
小杉3丁目だとマンションリセールいいの？
三井不動産リアリティに誰か聞いてみて

>>1054 マンション比較中さん

レーベン小田原ザ・タワー、あっという間に完売したんですね。ドレッセの販売状況、現在どうなんでしょうか。

ここの残りですが、随分前からモデルルームに貼ってあります。わたしが見た時期はあと20戸程度が次期以降もしくは販売中でした（写真は憚られたので暗算で恐縮です）

驚いたのが売りにくそうなGの高層と低層が捌けていたことです。タイプ別だと、Gが次期以降メインで10程度。b,d,f,e,hは残り0か1、他でパラパラって感じでした。
東急がどのように売上を立てたいか次第で時期がコントロールされそうですが、捌こうと思えば今年度には捌き切るんじゃないですかね。

先着順も売れ残っている状況なので人気とは言えない状況ではありますが、まだ時間はありますしね。

>>1059 検討板ユーザーさん
竣工まで1年半以上あるのに9割近く捌けるって、超人気マンションなんですけどね。おっしゃってることは半分理解しているつもりで、最近の人気マンションは偏ってるから感覚バグりますね笑。
東急の他のタワマンだと新綱島が10カ月で完売して早いなぁと思ったものですが。

投資、中継ぎ需要の高い1～2ldkで高層階、全戸億越えのGはある程度ターゲットが狭くなるので想定通りなんじゃないですかね。

仰りたい事は理解出来ます。
大規模なのに期ごとに即完のマンションもあるなかで、中規模(160戸)なのに先着順で残っているという事ですよね。
超人気は言い過ぎかと思いますが、順調なのかなと思います。

西小山駅1分の新築が坪600万円だそうです。

ハコッた涙

>>1062 口コミ知りたいさん

ハコったとはどんな意味？

>>1063 検討板ユーザーさん
麻雀用語ですね。持ち点がマイナスになる時です

市況ですね。シティタワーは坪430の世界です。三菱のツインタワーは、500とのこと。

>>1056 検討板ユーザーさん

武蔵小杉では東急線より、東側の地区は、
事故、事件、大島てる、ペットボトル、人落下、
水没、停電と辛酸をなめてきた歴史があります。

３丁目ブランドではなく、３丁目しか住めないということだと思います。

地元の有力者、地主、中原区議、川崎市議、エリマネ、
などがどこに住んでいて、どこに土地を持っているかを、知ることで、どこの地区にどういう力が働くのか？
武蔵小杉の地史等をする必要があります。

そして、あなたはどこに不動産を買いますか？

ということです。
少しの差は、この先の大きな差になることは、
ゴルファー？ならわかるはずですw

LI○ULL H○ME'Sの新築マンションでの掲載がなくなってました。お気に入りに入れてたのに消えたのでどうしたんだろうと思った。

>>1066 eマンションさん
呪われていますね(笑)
地区ごと事故物件か・・・

>>1068 いろいろ初心者さん
広告がいらない、もしくは目処がたったって事ではないでしょうか。しかし、スー◯にはありましたよー

不動産情報サイトでの掲載がなくなってしまったのは契約していた広告掲載期間が終了したからでしょうか。
公式サイトで概要を確認するとこれから3期の販売が始まりますし、まだまだ各所での宣伝は必要そうですよね。

獲得単価と、媒体から流入する顧客特性が合わくなったんじゃないですかね。
モデルルームに契約状況が大きく張り出されてますけど、3LDKのプランは完売で、2LDKの6000-7000万円台の部屋がプラン毎に数個キャンセルの先着と時期以降販売で残ってるだけで、あとはGの中層階ゾーンしか残ってないです。9割は捌けてるかと。

2LDKはほっといても捌けるはずなので、今後は新築希望の一億出せる層に絞って流入を取っていくんじゃないですかね。

共用施設に屋上のテラスがあるようですが、大画面で臨場感を満喫できるスカイシアター設置はすごいですね。
恐らく大型のスクリーンを設置するのでしょうけど雨に濡れても故障しないのでしょうか。

>>1074 匿名さん
屋外用なので大丈夫だそうですよ。

実際にどこのメーカーの製品を使うのかは存じませんが、多分こんな感じのものなのでしょう。→ https://led.led-tokyo.co.jp/products/product-ledoutside/

柱の取付

他のドレッセタワーの修繕計画をみてると、10年後のランニングコストは60平米でも管理費と修繕積立金で6万円いきそうなのですが、大丈夫なのでしょうか？

>>1077 匿名さん

管理費が高いですよね、、、見直せないかな。

>>1076 周辺住民さん
なかなか見る機会のない、興味深い写真ですね！
横向きの、梁の鉄筋の方がずっと太いのですね。

>>1078 評判気になるさん

むしろ上がる方向かと。うちのマンションは現在電気代高騰により管理費見直し中です。ここも管理費策定時に比べると光熱費が、、、