ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

5,000万円台の低層2LDKって明らかに安すぎのミスプライスですよ。
今の市場だと何の魅力もない無名デベのパッとしないマンションでもそのぐらいはします。
逆に高層が割高です。これだけタワマンが建ち並ぶと高層階と低層階の部屋の価値の差はほとんどないです。特に小杉は海眺望とかでもないですし。
駅近、内廊下、ディスポ、各階ゴミ置場、エントランス周りや共用施設の充実等々は今新築5,000万台で買える水準ではないです。比較してみるとすぐ分かりますよ。

2ldkは間違いなく値上げでしょうね。未販売のEなど。一方でGは動くんでしょうかね？

コスパ重視のファミリー向けB、余裕のあるディンクスや3人世帯にバランス取れたHなど、ターゲット想起しやすい3lに比べ。。億越えスタートはかつてない世界に思えます。。

↑今登録時のメモ見返しましたが、cの4Fだけ異常に安かったんですね。上の階と200マン以上安い。

同じ2ldkのFは7千中盤～後半で全部埋まってたので尚更相対的にバグってみえますね。。理由わかるかたいらっしゃいます？

>>718 匿名さん
5000万円台なのは1LDKですよね？

Fは間取りの良さでしょう。
変な柱もないですし。
いずれにせよ当選された方、おめでとうございます。

>>721 マンション検討中さん
Cの4Fだけ、5千後半でした。それより上は6千万円台です。

>>717 マンション検討中さん
今日の重説会はお疲れ様でした！

記載漏れなだけで、流石に保証はついてると思いますよ、、笑
今時保証のついてない太陽光設備はないと思うので、
セキュリティ会社も詳細確認すればあるはずです！

>>720
cの4Fはパンダ部屋でしょう。広告で2ldk5000万円台から！と言えますからね。

Cタイプが全体的に安いのは、北西向きということと、高層階（18F）までタワーパーキングで一部眺望が遮られるからです。後も向かいのマンション（8F）の圧迫感も結構あります。EFタイプも低層階は向かいのマンションがありますが、距離はあるのでCタイプより圧迫感はない印象です。

>>725 匿名さん
なるほど。。！参考になりました。
今回Fを逃したので、次期でEの出物をまちます泣。。
東急さん、Fのが条件良いはずなので価格考慮して下さいお願いします。。。

長期修繕計画で、築12年の修繕で9000万を計上している。
足りない気がしてならないが、出来るの？
タワマンで長期修繕を体験した人教えて。

>>727 マンション検討中さん
計画上は共用部のみ12年単年で約2億強なので、私の過去の感覚ではこの規模だと固いとは思いました。
住居のみ戸あたり120万としても2億きりますし、商業施設からの積立もがっつりあるので。

ただ、外壁修繕が高すぎるかな。。と思いました。

てか、東急リバブルの営業って、
何からなにまで不備が酷すぎて
建築そのものを心配してしまうのは、
僕だけですか？笑

今回も修繕積立金の資料一部抜けてるわ、
手付金の金額は間違えるわ、
見積から重説の時間まで間違ってました。。

色んな不動産営業と会って来てますが
ここまで抜けてる人ははじめてなくらいです。

重説の会場にいた人達もパッとしなかったし。。

東急はもっと頑張るべきだと思います。
建物には気抜かないでください

>>729 マンション検討中さん
修繕積立金何か抜けてました？

>>730 マンション検討中さん

全体共用部は入ってましたが、住宅のところが1部抜けてたみたいです

>>728
ありがとうございます。少し安心しました。

川崎市総合自治会館の跡地ってバーベキュー場？になるのですね！
二カ領用水沿いまで整備されると聞きました

確かに武蔵小杉周辺で、屋外バーベキュー出来る様な場所はなかったかも…
子供がいる家族は非常に有意義に使える施設かもしれないですね

ナチュラが企画に絡んでいるなんて話もあり、すごく楽しみ。
だけどきっと混むだろうな…ｗ

あとは武蔵小杉に映画館だけお願いします。。笑

お疲れ様です。今度の4月9日に抽選が終わったと思いますが、次の抽選はいつ予定されていますか？ こちらの品物が興味深いので、次の抽選の時期が気になります。

>>737 マンション検討中さん
先週時点で、まだ何も決まっていないと言ってました！
ある程度、購入希望者が増えてから販売なので、もう少し先のような気がします。

まだ気が早いかもしれませんが、みなさんキッチンのセレクトはガスコンロかIHヒーターどちらにする予定ですか？
ガスコンロの物件にしか住んだことがないので、IHヒーターのメリットがよくわかっていません。
どちらが使いやすいとかありますか？

>>738 匿名さん
そうですね。返事ありがとうございます。 購入希望者が増えて、参加申し込みを受けてから抽選を始める流れですね。 もしかして4月9日の抽選で競争率を知っていますか。 どのくらい競争率なのか知りたいですが。。。 質問が多くてすみません。

販売好調のようですね
https://nordot.app/886413569586823168?c=777555463960477696

>>739 匿名さん
ここは好みですが、一般的にはガスコンロの方が人気です。IHの利点は火を使わず安全、手入れが楽などでしょうか。あとはオール電化の家はIH一択ですね。

この物件のコンロはこのコストカットのご時世には珍しく、、値段の張るガラストップのデリシアなので、尚更ガスコンロに魅力を感じています。

>>741 名無しさん
おぉ！情報ありがとうございます！

もう残りの家はいくつくらいなのか分かりますか。 何パーセントくらいでも大体数値がわかるといいですね。

今売り物が残っていることはどうすれば分かりますか? 売買が初めてなので情報を得るのが難しいですね。

>>735 マンション検討中さん
こちらですよね！
個人的にはシェアリングファームがとても気になっています。
今年中にオープン予定なので待ち遠しいです。
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5236/

>>745 匿名さん

モデルルームに訪問して、営業の方からお話を伺うのが1番確実だと思います。

長期停電したらIHは地獄。

住所いーですねー。武蔵小杉で一番ですね。これ

坪420なら都内でもハザードマップに
色がついてない物件
結構選べますよ。

若い人には失敗してほしくないので
会えて書き込むけど

なんで水害のこと忘れちゃうの？
自然災害は毎年酷くなる
いま脱炭素とかしてるのは
ひどくなる速度を緩やかにする為ですよ

この辺りに住む方は
台風が来るたび多摩川の水位を
ネットで確認することになります。

自分は競合物件の営業では無いです。

>>749 職人さん
水害と言っても実際にどんな実害があるか見極めればいいのではないですか？

ハザードマップで浸水するというエリアでもあっても水没する家もあれば
実際は実害が無いエリアもあったりします。

丘の上がいいという人もいれば昔から水辺に住みたいという人もいて
水辺に住みたい人は余り考えずに住む人もいればリスクを見極める人もいます。

ここのマンションがどうかは調べたことはないですが一般的に水辺に住んで数10年の住民の意見です。

>>749 職人さん
結局数十年に一度レベルの台風でも決壊せず、かつ水害被害も件のマンション独自の構造問題であることが分かったからではないでしょうか？（がゆえに西側エリアかつ電気設備が3階に置かれた本マンションの相対的に高まった）

足元でも続く武蔵小杉エリアの中古価格上昇がマクロなマーケットの声です。二子玉川の中古相場は坪600です。その他田園都市線沿いは550～、東横線沿線は600～です。

でも上記で仰ることは理解できる部分もあり、安心を買う、利便を買う、そこは人それぞれでしょう。
だからこそ手離れの良い、駅力があり駅近物件が多い武蔵小杉が人気なのでしょう。

749,750さん
伝えたかったのは
水害が19号より溢れたらどうするの？
電源あっても1m積もった泥はどうするの？
縁あって住んでる方はいいですが
新たに居住するなら念を押します。
自分は体験しましたが少なからず
精神に影響ありましたよ。

>>749 職人さん
小杉の中でも高い地盤のところなようですよ。

>>752 さん
19号並みの水害は何十年に一回？？？

>>749
ではあなたが思う「坪420以下で都内でもハザードマップに色がついてない物件」を教えてくださいよ。23区内でお願いしますね。当然新築物件の話です。

>>752 住人さん

ここが1m泥で埋まったら中原区自体死亡ですよね，そんなこと考えて意味あります？
むしろ近くに警察や区役所があるので復旧はどこよりも早いでしょうね．

>>755 匿名さん

ほんとこれですよね．400以下新築というのが23区ではまずないし，あっても借地権とかじゃない？

2019年の台風は小杉で体験したから恐ろしかったけど、被害エリアがハッキリと目に見えたからそれは良かったかな。アレがなかったら横須賀線駅付近の中古で妥結してしまっていたかも。

小杉で探したい理由は書けないものも含めて色々あるんだけど、小杉に匹敵する利便性を備えた駅って都内でも限られるよね（関東だと神奈川にしか住んだことがないけど）。台風時は恐ろしい多摩川だけど、普段は思い切りボール遊びや凧揚げが出来てありがたいのよね。基本平地だから自転車だけで事足りるのもデカい。

まぁ高い価格帯の物件ですから、皆さんメリットもデメリットもよく理解されて申し込み、契約をされているということです。
ニュースにも出ていた契約者の属性（エリア内多数）や年収1300万などから見るに、エリア内買い替えも多く、よくよくお考えのことでしょう。
（つまり、そんなことないのだ、というよりはそんなこと重々承知している、ということです）

近頃など三軒茶屋の物件は駅徒歩11分で、550万スタートです。二子玉川など、駅4分になると650-700超です（快速停車駅で比較しております）

今400前半で買える物件は東急沿線にはないと言ってよく、それを下回るのは練馬区や江東区～江戸川区などの単線急行非停車駅、もしくはバス通勤のご物件。

このマンションはイッツコムのインテリジェントホームに対応しているようで、どこまで対応しているかは分からないのですが、以下のようなスマートホーム化ができると楽しいなぁと思って気が早いですが色々調べてます。
https://kaden.watch.impress.co.jp/docs/column/newtech/1100/833/amp.ind...

まだ契約していませんが2年後が待ち遠しいです！

>>758 通りがかりさん
よく小杉好きの人で勘違いしている人いるのだけど
「小杉に匹敵する利便性を備えた駅」って余り意味無くて
そもそも都内に住んでいれば済む話。（都内に住めない人だったらごめんなさいね。）
小杉は電車の路線が多く通っているだけで住環境が良くない街。
だから富裕層が寄り付かない。察してくださいね。

>>761 匿名さん
あら、1億現金買いする人いるのに、富裕層いないの？
嘘つきは、全てにおいて信頼されませんよ。プーチンの…

>>761 匿名さん
あぁ、ただの都内マウント取りたい人でしたか。わざわざお疲れさまです。。

>>761 匿名さん
>都内に住んでいれば済む話
いやいや、富裕層もいる都内出身だけど、小杉はマジで便利だよ。
富裕層もいて利便性も良い街にお住まいですか?それはどこ?

富裕層、都内など、主語の大きな議論は不毛ですから、真剣な検討者の皆様は気にせず情報交換を続けませんか。松濤、1番町、池田山など、上を上げればキリがありませんし、川口や大宮、たまプラーザなどの郊外人気エリアと比して、坪単価が安い土地は23区に沢山あります。

ライフステージや嗜好的な価値観、地縁、職の場、住にかける費用の許容度合いなど、すまいの選択は千差万別ですから（最近流行りの資産性などは一定の尺度があろうかと思案しますが）

>>757 >>755 >>759
晴海フラッグ

カラーセレクトどれも素敵で悩みます。一次取得で勝手がわからないのですが、紙やモデルルームの標本で確認するしかないんですよね。。？

>>766 職人さん

晴海フラッグはバス便または徒歩15分以上ですよね…
比較対象にならない気がするのですが

>>766 職人さん
晴美フラッグの将来の姿を教えましょう。
品川の八潮巨大団地のようになります。

あーおそろしや

>>767 マンション検討中さん
同じ状況で永遠に悩んでいますw
どれを選んでも後悔しなさそうですが、ほぼ一度きりのチョイスと考えるとあーでもない、こーでもないと…

>>770 名無しさん
すぐ飽きてしまうコーディネートより、仮に売ることになったときに、売りやすいコーディネートをオススメされます。

そうはいっても、傷もいっぱい付きますし、
髪の毛もほこりも、掃除をしない限り目立ちますよね。

人気なのは、北欧風なんでしょうか？

>>771 マンション掲示板さん
770です。カラーパターン3つとオプション選択に過ぎず、特にパターンが多いわけではないのですが、どれもしっかり纏りそうなので余計悩んでいます。

インテリアを北欧風やアンティーク調、ナチュラルなどポリシーを決めてから選ぶと良さそうですね。
北欧風やナチュラルは堅実な人気がありそうです

>>772 名無しさん
全く同意見で、どれも流行りを上手く抑えたものなので、余計に悩みますよね。
ブラウンのキッチン戸棚のセレクトの材質？が素敵に見えるのではやくMRで確認したいな。。

>>766
755を書いたものです。いつの間にか湾岸地域が液状化しないことになっているのが笑えます。ちなみに晴海地域も浸水可能性はありますよ。ご参考までに
https://www.city.chuo.lg.jp/smph/bosai/bosai/suigaisonae/kouzuihazard/...

>>771
車と同じでリセールを考えるなら白系が安パイだと考えています。
単純に部屋が広く見えると言う利点もありますし…

ただ不動産のリセールは、間取りや方角など他の大事な要素があるわけであるから、カラーコーディネートがそこまで影響するのか？といわれると疑問です。みんなが一斉に売りに出す訳でもありませんし。
私的には黒系に惹かれますね。どっしりとした感じになってしまうのが難点ですが、かっこよさはあります。

>>775 匿名さん
確かに比較検討できるが故の悩みかもですね笑。
この物件のダークカラーって絶妙なんですよね。。

LD建具はどっしりなんですが、フローリングと一般建具が木目のグレージュオーク風なので、重めになり過ぎずかつ高級感ありで。他の物件見てる時は中間色一択かなーなんて思ってたのですが。ギリギリまで悩むんだろうな。。笑

鍵を一本預ける件について、特に鍵管理システムは導入しない。誰がいつどこで使用したのかも管理しないと管理会社より回答を頂きました。
どこのメーカーでも良いんで管理しろよと感じます。
私が気にしすぎですかね？
https://www.id-manage.com/creone/

元セコムの犯罪者の事件
https://www.asahi.com/articles/ASMCT4VZSMCTPIHB00Y.html
https://www.excite.co.jp/news/article/Real_Live_50339/

管理費や修繕積立金がいくらなのかご存知の方はいますか？

>>777 マンション検討中さん
えー！そうなんですか、、それは不安なんですけど
本当に大丈夫なんですかね、、

>>777 マンション検討中さん

これは気持ち悪いですね。個人的には定期的に使用記録を提出してほしいくらいですが…

>>779 職人さん
武蔵小杉駅がなくなってしまうなら、
仰せの通りと思います。

そうはならないと思います。

>>779 職人さん
不動産やは、
武蔵小杉のタワマンは買うけど、
特段の事情なければ晴美フラッグは買わんよ。

高齢者も武蔵小杉のタワマン買うけど、
晴美フラッグは買う人少ないわな。

当時憧れた八潮団地や本牧ポートハイツのようにゴースト団地になるのは目に見えてる。多摩地域のゴースト化した団地と、いまだに若い人が住む世田谷やたまプラーザ団地とは、分譲時期が同じであっても相当な差だ。

北欧風のアレンジもいいが、
外人が増えてるので和風の内装や建具が、
リセールの際に、相場感のない外国人が高めに買ってくれるかもしれない。

>>784 匿名さん
晴海フラッグは業者とか転売ヤーとかが沢山申し込んでいるから高倍率になってるよ。

インフレ対策に法人や富裕層が、不動産を買うんだとよ。

円安で外人が日本の不動産買うんだとよ。
アメリカの不動産はドル高で、一旦買い控えだとよ。

中国人が、昨年の夏から共同富裕へ舵を切ったから、
中国人が日本のタワマン買うんだとよ。

日本で一番人口の多い世代である、団塊の世代が、
相続対策でタワマン買うんだとよ。

タワマン買うなら知っとけよ、それぐらいだとよ。

>777

コンシェルが合いカギで侵入したって事件も過去にはあったのに対策しないんだね。

もし管理費がどのくらいなのかご存知の方いますか？

>>788 匿名さん
公式HPの物件概要にかいてある。占有面積に比例するから計算。

公式サイトで第1期3次販売概要《本広告》を確認したのですが…

残っているTypeは2つだけみたいですね。
F、Hタイプだと確認できますが。

もしこの内容が正しいでしょうか？
https://www.d-musashikosugi.com/outline/

見学を予定していましたが・・・ 残っているタイプがこれだけで悩んでいます。

>>790 マンション検討中さん
1次で契約した者です。これは1期の残りというだけなので、実際には全タイプが残っていますよ。営業さんが1期の残りは先着で販売すると言っていました。
ただ、Fは今売り出しているものがラストだった気がします（直接確認がオススメです）。

>>790 マンション検討中さん

こちらを契約した者です。
見学前に一度お電話されて疑問点確認してみてはいかがでしょうか？
790さんの今の悩み「残っているタイプが少ない」ということを伺えばいいかと思います。
実際こちらや他のマンションゲストサロン訪問前に私は疑問点など電話やメールで確認してから訪問しました。

>>791 名無しさん
ご回答ありがとうございます。 直接電話してみます。
もし1次の時より価格はどのくらい上がったようですか。
失礼ですが、 情報を得たいです。

>>792 周辺住民さん
ご回答ありがとうございます。
やはり電話した方が確かですね。

契約をなさったなんておめでとうございます~！

私も全部気に入ったマンションなので色々見ていますが・・・
一番かかるのが浸水イシューです。
この部分で安心できる部分がありますか。

このマンションの場合は浸水する確率が少ないとか、
保険や対比になったという見学説明を聞いたことがありますか。

本当にお手数をかけてすみません~!
週末の見学を控えていますが、購入ですぐ検討しなきゃいけなそうで
契約された方の意見が気になって質問します。

失礼になったらごめんなさい！

>>793 マンション検討中さん
私が聞いた限りなので週末直接ご確認を頂きたいのですが、「期」の中で販売価額は変更できないはずです。1期3次の2部屋は値上げされてないと思います。
2期に変わると価額に変化が生じる可能性はあると思いますが、その辺りも質問すれば回答してくれるはずです！
良い物件検討になることをお祈りしています^^

>>795 名無しさん
もう一度早く確認してくださってありがとうございます。

やっぱりそうですね。

もし795様は、浸水の心配はありませんか？

安心できるポイントや理由があったら私も知りたいです。

週末見てすぐに購入する意思もあるので、契約者の意見を聞きたいです。 追加で電気設備が何階に設計されているかご存知ですか？

この間浸水被害があったマンションの場合、地下に電気設備があってもっと大きな被害があった記憶がありますが…。 こちらのマンションは2階にあるのではないかという私の考えです。

もし分かったら返事お願いします。

大洪水の時に＊まみれになったマンションですか？

>>796 マンション検討中さん
電気室は3階に設置される様ですし、2019年の台風では建設地は浸水していなかったと思いますので、私の意思決定に多少なり安心感に繋がっています。武蔵小杉の駅周辺でも微妙な高低があるようです。
ちなみに私は10年超、近隣に住んでいますが浸水リスクは常に意識しつつ、武蔵小杉の利便性に屈する形で契約に至りました。

>>796 マンション検討中さん
本物件の電気設備は3階に設置です。ハザードマップはモデルルームか、川崎市のサイトでご確認いただくのが一番です！

19年の台風の浸水ですが、私は西側のマンションに当時から住んでいますが東横線を挟んで東側は大きく影響を受け、西側は殆どのエリアが影響を受けなかったためエリア内で買い換えの方はそこを評価していると思います。（特に建設地は法政通りの入り口なので、影響なかったこと鮮明に覚えています）

ただ、ハザードを大変気にされる方の購入には向いてはいないかなと思います。あくまで武蔵小杉に住む選択肢として相対的な安心感を買うということです。

東横線西側でも地下ディスポーザー室が浸水するなど、何階にどんな設備があるかで被災状況も違ってきます。
免震構造、電気室3階などはドレッセタワー武蔵小杉の特徴だと思います。

武蔵小杉駅近辺で水関係の影響が一番少ないのは北側（ガーデンズあたり）かな～と思いますが、西側も前回の大雨で大きな被害は無かったと思いますので、大丈夫かと思ってます。
多摩川が氾濫したら全体的に影響あるでしょうが、武蔵小杉に住む以上避けられないですよね

>>801 マンコミュファンさん
ん？北東は、泳げるくらいの浸水だぞ。
知らなかったんかい。

まぁ北西は大丈夫そうだが、今週事件があったので、
北西のブランドも、ただいま落下中だな。

つまり、東横線挟んで、東は全滅、
西は、南西や西はいいが、北西にはそんな輩が住んでいる。
ということが判明したということだな。

加えて緊急遮断弁も大きいですね

築浅のサードやガーデンより優れている点ってどこですか？

>>804 匿名さん
ガーデンは立地が北なので別物。
サードは正直販売時期が同じならサードを選ぶ人は多いんではないのかな。わかりやすく万人受けする要素が揃っているので。

ドレッセの良さは、標準仕様の高さ（武蔵小杉で廊下全面タイルは流石にビビりました笑）、3Lは全戸角部屋でワイドスパン、中規模なのに共用部は大規模並、免震構造、19号踏まえた防災設計、駅前のわちゃわちゃ感がない。といったところでしょうか（すみません、契約者なのでまだ贔屓目に見てしまってる。。）
因みに我が家の最後の決め手は、武蔵小杉のマンションには無い繊細な外観デザインです。これは好みなんでなんともですが。

デメリットは間取りの効率性が劣る、管理費が割高。大規模並みの下駄は期待できない店。これは市況だから比較にはならないが、新築価格が高い。

後発で立地が劣る分しっかり差別化はしてきたなと思いました。

>>802 匿名さん
そんな輩が住んでいるって、犯人は住人だったんですか？
そうでなかったら、あのマンションは単なる被害者ですよね。

購入者であるが、水害は全く気にしてない。

多摩川の氾濫に対する対策は実施中。同等規模なら耐えられる。
https://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/keihin_index134.html

武蔵小杉の逆流による内水浸水に関しては、
当マンションは全く内水の被害地域ではないので、検討対象外。
自分でクリックして調べろよ。
https://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=131&bt=0

>>804 匿名さん
比べた所で、結局新築が良いです。

水害リスクが絶対嫌で耐えられないならやめた方が良いかも。可能性は0ではないから。
リスクはあるかもと備えながら、日常の利便性を選ぶかどうか。

地味に19号以前以後の防災仕様、立地はエリア内比較検討の際はアピールしやすいよね。

まぁ駅直結なのに外廊下で下駄がパチンコ屋だったり、駅距離あるけど落ち着いた環境だったり、綺麗な間取りだけど仕様が低くて維持費高かったり。。武蔵小杉の中古選びは本当に個性わかりやすくて面白い。

>>802 匿名さん
ハーモニーレジデンスだっけ？一人暮らし向けの賃貸マンションでしょ。痛ましい事件だけど、受水槽に土左衛門が浮いてた千葉のスマートヴィレッジよりはマシでしょう。あんなんされたらマンション全体が事故物件だよ。

>>805 マンション検討中さん
ありがとう御座います！！

＞＞790マンション検討中さん

残っているタイプは㎡数で見たら、Eタイプ。階数は4階ですね。
Fタイプは4階でも100万円強高い金額です。
口コミを見たのが今だったので、返事が遅くなりました。
Fタイプはまだ少し残っているので、次期に販売するようですよ。

>>813 職人さん

Fタイプは、全フロア完売と営業さんから聞きました。

限られた人のみが知っているグランドウィングタワーのうるささ。人間の住める場所ではない。

>>815 匿名さん
そんなにうるさいのですか？
プラウドやサードも線路の目の前ですが、あまりうるさくないと伺いました。

>>816 匿名さん
部屋によりますね。サードは中古検討の際に住民板覗きましたが、開口部が線路向きの場所はうるさいのと、下駄周りが人の集まる広場やイトーヨーカドーなのでわちゃわちゃ感はあるようです。