ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

>>414 マンション検討中さん

性格でてるなー

修繕積立基金で調整出来ないもんでしょうか？

武蔵小杉でも底辺なのは、東急線の東側のマンションですから、学区が分かれてて良かったです。口は悪いですけど、事実なんでしょうね。

>>422 通りがかりさん

東側マンション買った人はギャンブラーだよ。横須賀線駅もないときにマンション買ったんだよ。
不便だったな。
だから資産価値は上がって売却益はニンマリ。
自分は都内に引っ越した。

>>422 通りがかりさん

いや修繕費も足りなくて一時金徴収するっていってるくらいだから。

>>414 マンション検討中さん
あなたこそ人を雇ったり、マンションの管理に関わったりしたことなさそうですね。
セキュリティの費用だけでも、365日24時間対応保守がいくらかかると思ってますか？
エレベーターも故障が発生した時の修理費込みの保守契約するのが一般的で、月一回の駆けつけ費だけではないでしょう。
そんな契約だと、故障した時に都度見積もりでエレベーターが何日も使えなくなってしまいます。
剪定費用だって、年に数回かもしれませんが無視できないですよ。
植木屋さんを頼んだこともないのでしょう。
高付加価値人材でないと見下している様な物言いですが、そういった人達のお陰で清潔で安全な生活ができていることがわからない人なのですかね。

>>425 名無しさん
まあまあ、そんな怒らなくても…

次に出てくるタワマンまで、買わないとなると、
それまでの家賃がもったいない、
または分譲に住んでいても年を老いていく、
という金額とは異なる損失があることは、
間違えないでしょう。

機会損失と言ったりもします。
それなら、とりあえずここを買って、飽きたら売却、
もしくは次が欲しいのが出たときに、売却という手段があります。

昨今の金融政策や、いよいよ日本もインフレ
（4月から2％予想）に突入のようです。

失われた20年を生きてきた戦士は、感覚を変えないと
いけないですね。デフレだったわけですから。

インフレ下では不動産は、上昇しやすいのは当然で、
管理費、修繕費も当然ここからインフレの影響を受けます。

過去の安い設定の管理費修繕積立金は、インフレを加味してないため、再度の値上げ、もしくは一時金徴収を余儀なくされるでしょう。

皆さんの年金（ＧＰＩＦ）のように平均3.6％で、積立金の運用をし、想定されるインフレ率との差を考慮し、
逆算して修繕積立金を決めるのが、経済合理性という意味で、
理にかなっているということです。

管理に長けている人でも、修繕の知識がある人でも、
経理の仕事してる人も、そして管理会社もインフレを考慮してるヤツはいません。

アメリカは、すでに5％を超えるインフレが、一年近く続いています。不動産も上昇しております。

もう一度、立地や仕様設備だけでなく、経済を見てみましょう。

>>425
人それぞれですけど、大きな判断をする場合、
一歩ひいて物事には考えるべきであり、他社が引いたクライテリアが正しいのか
再評価しないといけないと考えるのが当然。
他者が引いたレールの上で踊るのは勝手だが、最近は他者が引いたレールはその上で踊るやつの幸せまで考えてない。

>>427 購入経験者さん
ポエム過ぎて後半は何を言いたいのかよくわかりません
他者が引いたレールとはデベか決めた管理費？
その上で踊るとは大した知識もないのに割高だとか言うと？
レールがその上で踊るやつの幸せを考えてないとは？
踊るというより、人が決めたレールを行くって言いたいのですかね？
引用からの繋がりもよくわからなかったです。

武蔵小杉をGoogleMapで眺めていたら、

なんと驚き、心臓がありました。
日々の買い物の便利さで言うと、
どこでも便利ですが、頻繁に行く100円ショップに近いので、
ドレッセタワーは好感触です。

知り合いには、農協前での野菜の安売りが、
大きさの割に安くて、いいとのことです。

あと非常時には区役所が近いと、水の供給をはじめ、
何かといいはずだと、東日本経験した方に教わりました。

中古マンション検討してましたが、
中古は安い時期に買えた人なので、お得ではあるものの、
古いタワマンほど属性は下がるようなので、
ここ1?2年までの高くなってから買ってる人のが、
住んでる人がアッパーだと言われました。

そんなものでしょうか？

>>429 川崎フロンターレ強しさん

突っ込んていいすか？
100円ショップは頻繁に行かないです。
月に一回程度。
頻繁にいくのはスーパーとコンビニです

100円ショップってダイソーのこと？？

失礼しました。ハート型のマンションは、K3Aです。

個人的にはサードが一番良いと思う。
グランツリーの屋上から見えるタワマンの部屋はないかな。。

>>436 マンション検討中さん
ここに書く意味なくない？

>>437 匿名さん
ここに書く意味ないつながりで、自分は東池袋のブリリアタワー池袋が1番欲しい。2013年の分譲時に検討したが坪360万くらいで高すぎるからと断念した。今は中古価格で坪600万弱まで高騰している。

確かにサードが一番いいよね。

ここ、モデルルームの予約閉じてますね

>>439 匿名さん
サードに住んでますが、確かによくても新築だったから買えた訳であって、今はドレッセがいいと思っているのであれば、ドレッセがよいと思います
不動産は縁みたいなことを言う人がいますが、掴みにいかなければ意味ないかと

仕様はドレッセの方がだいぶ良さそうだけどね。諸条件のバランスと、買いたいと思った時期の縁ですかね。

ドレッセは和のコンセプトが素敵そうですね
和をコンセプトにしたマンションはなかなか珍しい気がします

和のコンセプト好き。
武蔵小杉のタワマンにないですよね。

ほとんどの項目が80点以上になりそうです。
評価の六角形では、ここのマンションの特徴は、
バランスが良いということでしょうか？

せっかくだから、子供には法政に行ってもらおうかしら？

サードの中古と迷うな。
立地でいえば圧倒的にサードの方がいいんだけど。

>>445 検討板ユーザーさん
サードの中古は入居前後からの新古物件がガッとはけて以来、とんと見ない。広めの部屋をウオッチしてるけれども・・。まあ、一時金やら諸経費・税金も考えて、新築転売以外で入居1~2年で売る人はほとんどいないだろうしね・・・。

>>443 匿名さん
和と言えば、THE KAHALA小杉陣屋町 というマンションが和風で荘厳な雰囲気です。あんな感じになるのかな。和は重厚感があっていいかもしれないですね。

>>446 1096さん
最上階出てます。転売なのかな。

そもそも、スケールメリットからにしてサードとは比較にならんやろ。

>>448 匿名さん

あれはさすがにチャレンジ価格では。

グランドウィングタワーも広い部屋出てますね。
あとガーデンタワーウエストの最上階も。
サードの最上階、ガーデンタワーの最上階、グランドウィングの広い角部屋、ここの84平米の部屋を待つかで迷っています。
武蔵小杉は中古の選択肢が多いので悩みますね。

>>450 マンション検討中さん
確かにずっと掲載されてる
医大ツインタワー建っちゃったら、
視界抜けもなくなりそうだし

>>452 匿名さん
たしかに。
以前内覧を依頼してもらったがなかなか日程が決まらなく結局こちらから断った。
普段近くに住んでいなくて、日程調節に難しい売主さんだと担当の方が話されていた。

私が以前住んでいたプラウドタワーは築8年になりますが、いよいよ坪400万円越えてきてるようです。

ガーデンイーストやグランドウィング、シティタワーが、
坪400万円超えるのは当然な流れのようですね。

築4年から8年で坪400万円越えってことは、
新築で坪470万円ぐらいが妥当でしょうか？

ここは散歩がてらに、元住吉商店街まで歩けそうな
楽しい立地だな。

立て続けにすいません。
グランドウィング28階南、
坪400万切りありましたな。。
これは売り急ぎでしょうか？情報弱者でしょうか？

素晴らしい

小杉は億の壁があるから妥当なのでは？
この辺では億を超えると売れなくなる

築年数を考慮するとグランドウィングの億越えは難しいのかも。
サードの億超えもずっと余っていますし。。
立地、広さ共に申し分ない物件ですね。
ここの新築は低層階でこのグランドウィングより狭い部屋で億超え。
新築価格で仕方ないとはいえなかなか厳しいですね。

サードの億超えはチャレンジしすぎだから売れなくて当然

なんだかんだ言っても小杉の魅力は住環境の割に都内と比べて相対的に割安ということに尽きるのだから、どうしても小杉でなくてはならない理由は何もないですよ。とにかく近隣を含めた「文化・歴史」が足りません。
都内が上がればそれに連れて小杉も上がるし、都内が下げれば小杉も下がる。都心物件の6.5掛けぐらいが良い落ち着き処。同じ意味で湾岸物件が8掛け程度。
どちらもそれより高ければ割高の勘違い価格ということです。

これから5年程度は資源不足の高騰もありますし、不動産価格は下がることはないと個人的には予想しています。
ただ長い目でみて10年、20年となると市場価格は分からないですよね、、、、。
ただ武蔵小杉は川崎といえどもアクセスの良さ、子育て環境の良さ(学区、習い事の多さ)は変わらないので暴落することはないと思います。

それぞれの価値観があるので絶対ではないですが、私は不便な都内に住むよりもよっぽど資産価値があるのではないかと思います。
リタイア後の方々は武蔵小杉よりも落ち着いた都内でゆっくりと余生を過ごされる方がいいかもしれませんが、、、。

20年もたったらローンの大半は払い終えてますよね？「儲ける」ことを目的としていないのであれば長期の資産価値を考えることにあまり意味はないのでは？
横浜の栄区とか所沢のはずれとかでない限り需要は必ずあるので、短期の大幅下落の懸念さえ無ければあとは自身にとって居住価値があるかどうかだけ考えれば済むことだと思っています。

>>455 匿名さん

3LDKで使いやすい間取りなら買ってた

ついでにここの84m2低層が9000万ちょいであったら買ってた。他の3LDKの値付けとくらべて強気すぎですよー

>>460 マンション検討中さん

自分も暴落することはないと思う。信じてる！

>>459 マンション検討中さん
都内ってとこぐらいのイメージですか？
広すぎてイメージつきません

>>459 マンション検討中さん
都内何て広いから比較できないけど、どちらかといえば湾岸よりも武蔵小杉の方が高いと思いますよ。湾岸は結構不便ですよ。港区にしろ、江東区にしろ。まあ、物件によりますが。

>>466 周辺住民さん
武蔵小杉は結構不便ですよ。北側にしろ、西側にしろ、まあ、物件によりますが。

>>467 匿名さん
駅徒歩10分でほとんどの物が揃ってる環境ってなかなかないですよ。
コスパとしては最強だと思います。

>>462 マンション検討中さん
安いですよね。ただ2LDKでしたね。
ただリフォームしても、3LDKにはならなそうですね。

3LDKにリフォーム出来たとしても、間取り悪そうですもんね。
あの丸くなったリビングって何がいいのかわかりませんが、
昔は流行ってたのでしょうか？

使い勝手悪いですよね。昔のマンションって最初からカーペット貼ってあったり、リビングをアールにしたり、ワケワカメ酒ですよね。

一般的な間取りが、過去も現在も未来もいい気がします。

東急線を挟んで、東側の地域は
事故地域？事件地域？になってしまったが、
これから商業地域が増える北側や、お店の選択肢が多い西側は今後も人気。

東側は自殺、飛び降り、下水逆流、タワマンからペットボトル投げつけ、など低所得層が多いよう。安いときに買った人たちなのでしょうがない。

その代わり横須賀線とかっていう電車の駅が近いらしい

都内に出るのに便利なのが横須賀線なのに横須賀線から遠ざかるのはマイナスポイントだろう
スーパー以外は別に近くにある必要はそんなにないんだから

モデルルーム訪問してきました。
マンションマニアのHPには、エレベータが２個は少ないと記載があるけど
実際には住人用１個で、もう一つは非常用。
ゴミ運搬で住人が同じエレベーターで上下に動くことはない。
１個だと、少ないと感じる気もするけど、高速エレベーターで顔認証で降りる階も勝手に設定されるのであれば、不満もない。

>>472 マンション検討中さん
エレベーターですが、「非常用」と言いつつも普段は住民も使えるのではないでしょうか。
各階のごみ置場から一階へ降ろす際に使用すると営業が言っていたような…。
何時から何時までと言う具合に時間によっては乗れないのかもしれないですが

>>473
そうなんですね。それは言われませんでした。
ゴミ運搬と同じタイミングになるのも嫌ですが、生ゴミ等は匂いが出るのでどんな感じの動線になるのか気になることがおおいですね。

>>471 匿名さん
横須賀線から遠いと水害リスクが低いメリットがあります。
基本東急線使うし、たまの用事で横須賀線乗る分には遠くて困るという程の距離でもない。

東急線より東側や南東地域は、もう人口は増えない。
人口が増えないということは、スーパーやお店も増えない。あさくまのビルの建替えのみです。成長なし。
ノー発展。現状維持は衰退を意味します。また、水害リスクが高いエリアです。残念ながら、年齢層も高くなってきているようです。

北側や南西側は再開発や府中街道拡張で、人口が増えるし、新しい商業施設も増える。成長力あり。
まだ発展します。年齢層も下がることが予想されます。

株式だったらどっちを買いますか？
不動産価値も同様です。

水害リスクは確かにそうだけど、再開発のロジックが意味不明で草。
毎日行く駅よりもなぜ1週間に一度行くかどうかの商業施設が優先されるのか。
片方に商業施設がないならまだ理解はできるけど、両方とも商業施設あるのに笑

レジデンス武蔵小杉が魅力的だと思うわ
外観も築年数感じさせない無難な作りだし
ガーデンとミッドはなんか古臭くて病院感ある

リーズナブルな東側の中古があったら買いたいな。ジャンピングキャッチを防ぎたい

>>468 マンション検討中さん
この方ものまね釣りちゃんですよね。都内って場所によりかなり不便。特に、湾岸は暮らしにくいし都内への移動も大変。

レジデンスはお風呂に窓がある部屋もあるんですね。
いいですね?

シティハウス武蔵小杉の評価はどうなんでしょうか？
同じくらいの規模感ですよね

シティハウスは台風の被害を受けたマンションの１つだから評価低そう

ドレッセの建設地から横須賀線武蔵小杉駅へ向かうと、標高がどんどん下がって窪地になっているのがよく分かる。駅東の河川道はリスク高め。

>>479 マンション検討中さん

属性がいいエリアと
属性の低いエリアが分かれて有難い。

買えない人は、無理して新しいの買わない方がいいですよ。
家が全てではないのですから。

身の丈に合った買い物をしましょう

>>478 マンション検討中さん
事故物件サイトを見たことがないんでしょうね。

情報って大事ですよ

スレチだったらごめんなさい。
シティの外観やエントランスがカッコよくて好きなんですが、ランニングコスト高くないですか？
何故？？免震だから？

ここの1LDKは住宅ローン控除使えるんですかね。。

>>488
40m2 に緩和されたから適用される。
フロア数により価格差が少ないから、1番上を買えば良いんじゃない？
俺も一人暮らしだったら1LDK買う。安い

>>487
管理費高いのは、タワーである事でデベ側で乗っけてる。買う側は現時点で何も出来ないので諦めてます。

東急コミュニュティが
管理会社であると決定しているけどすげー嫌。
管理費も高いけど、長期修繕はすでに不足した計画である。

国土交通省から出ている長期修繕費用のガイドでは、
修繕積立金 \338/月・m2 が平均
機械式駐車場 \4654/台・月
となっている
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

でも、当マンションは
長期修繕費用、m2あたり\156/月
長期修繕基金、m2あたり\9,360
基金については、月々の修繕費用で割ると60になるので
5年間の長期修繕の前払いを想定していると考える

5年間の積み立て金を見た場合、既に26円/月不足している状態でかつ
駐車場の修繕を加味すると、全然足りない。

すでに原材料費費、人件費ともに高騰しており
地政学的に紛争が起こりそうな箇所が多くあり、資源の取り合いで
下がる余地がほとんどない。

東急コミュは、何を考えているんだ。
ぼったくり会社め。

東急コミュニティは、PLが公開されていて売上高に対する経常利益が1％
https://www.tokyu-com.co.jp/company/e-public-notice/pdf/20210331.pdf
他社比較してもメタボ。生産性が低いんだろ。

三菱地所コミュニティ 6％
https://www.mec-c.com/company/outline.html#outline_1
大和ライフネクスト 4.8％
https://www.daiwalifenext.co.jp/company/knowledge/kessan.html

そんな会社

ここの1LDKは北向きでしょうか？

>>485 通りがかりさん
そんなことを言うものではありません。
都内と比べたら武蔵小杉に住むというだけで属性が低い事の証明ですよ。
あなたも黙って武蔵小杉に住めばいいのです。

>>489 検討板ユーザーさん

40m2って登記簿上の面積のことですよね？
ここの1LDKの登記簿面積は40m2以上になると言うことですか？

>>493
北東だね

担当管理会社：東急コミュ板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

案の定、ぼこぼこに書かれている。

ここの1LDKは住宅ローン控除対象外です。
電話でMRに確認しました。

対象外でもお得であることに変わりはない？！

なんだか、パーフェクトにはならんね。
しかし、買うことを止める理由にはならんしやね、
やめたら私にとって、おそらく機会損失なんだろうから、
まあ何とかなるといった感じなんやろうね。

スーツと一緒で仕立てじゃなく、
吊るし買うんだからしゃあない

>>491 マンション検討中さん
修繕金の30年目までの計画もらってないの？
156円/㎡は6年目までだね。

今井西町に新規分譲予定の積水のマンションも気になるね。

>>502 検討板ユーザーさん
情報出てましたね。
ここの1年後ということでタイミングが合う方には良いですよね。
低層で落ち着いたマンションになりそうですね。
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5629/

>>503 マンション検討中さん
ちょっと遠いですね
東急で１１分、横須賀線だと１５分以上でしょう

それは無理。生活用品は、店頭で買いたいし、
野菜も選んでもらうものより、自分で選びたい。
近くのスギ薬局よりマツキヨ安かったらどうすんのよw

大雨の日とか、風が強い日とか、急いで帰る日とか、
考えられないほど疲れた日とか、
タクシーかバスの距離ですよね。

子供の夜道も心配だし、私の足はそんなに歩けないわ。
足太くなってしまうわサバンナ

ここを買おうと決めてる人って自分を正当化するあまり、他のマンションの悪口を言う人が多いですね
特定の人物かも知れませんが

>>503 マンション検討中さん
知らなかったです！ドレッセとは立地的に比較対象になりにくいかもしれませんが、検討の結果でこちらのマンションも候補になる方もいるかも。低層マンションって地味に憧れます。

>>506 検討板ユーザーさん
書きぶりをみると特定の1名でしょうね。

積水のマンションは駅から離れますが5階建の低層、300戸弱の大規模で良さそうです。
久しぶりの大規模、低層ですね。タワーマンションがいやな人には刺さりそうだと思いました。
あとは長谷工の施工でどんな仕様になるのか、価格がいくらなのか気になります。

低層の大規模マンションは稀少性がありそう。
積水ってのも良さそうですね。

>>509 マンション検討中さん
積水ならマンションブランドはグランドメゾンシリーズかしら。いずれにしろ施工は長谷工ですから良くも悪くも安心です。

ドラッグストアは、皆さんどちらを利用してますか？
マツキヨ、トモズ、ハック、スギ薬局、フィットケアデポ？　　全部武蔵小杉駅より西側なんですね。

>>511 匿名さん
うちは前まではスギ薬局を利用していたのですが
最近子供の習い事などが駅前に多く、駅前の薬局で買うことが多くなってきました。
積水の低層、学区がいいと評判の今井小と今井中の目の前ですし近くに公園も何個かあるので
ファミリー層にはすごく刺さりますよね。
今井中を挟んで反対側の三菱銀行の社宅も今後取り壊し予定のようなので、今井周辺も今後新しいマンションが色々と建ちそうですね。

>>511 匿名さん
ドラッグストアどこ使ってるかこのマンション購入になにか関係ある？

>>512 マンション検討中さん

うーん、駅前の利便性に慣れてしまった身としては、、微妙かも。あのあたりお店なんもないですよね？

>>514 マンション検討中さん
駅からの導線上にもタワマンと区役所、一方通行の道路しかない。ドレッセの利便性とは大違いです。なんでここで話題に上げるだろう？積水販売員のステマか？

積水興味なし。お終い。

近隣の中古が280とかなんで、坪300くらい。どうでもいいですね。
ただ、こんな詳しい評価。ドレッセもやっているのかしら？
https://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000135675.html

>>517 評判気になるさん
用途地域的に調査せざるを得なかっただけでは？
興味ないけど。

積水と東急では、
ターゲット層が、全然異なるようですね。
年収と資金と年齢で、かなり一部の方は、
迷う対象かもしれませんが、
かなり少数派の人たちでしょうね。

しかし積水は、あそこ高値掴みしてる気がします。
五反田で騙された事件が記憶がよぎります。

高く買ってるなら駅から遠くても高いでしょうね。

ファミリー層なので積水のマンション正直迷います。
価格はどうでもよくて、自分達の利便性よりも子供にとっての良い環境を優先したくなるので学区の良い小中の目の前というのはすごく良いです。
エルシィ跡地や三菱のツインは学区が残念なので
ドレッセか積水で悩む人がチラホラいるのではないでしょうか。
単身の方々には全く関係ない話題なのでごめんなさい。
武蔵小杉は中古のタワマンが沢山あるので
新築に拘らなければ選択肢が沢山あっていいですね。
今の時期は沢山中古が出てきているので比較検討されている方も多いのではないでしょうか。