ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

>>360 口コミ知りたいさん
あれ、ドレッセもゴミエレベーター兼用仕様ですよね？？類似仕様の口コミこそ知りたいのでは？あなたの名前が表す通り

>>359 買い替え検討中さん
小杉のタワマンでは日常の買物などで自動車の必要がないから、駐車場に空きが多く外部貸出しを行なっているのが現状。外部貸出しにはタワマンとは別にしておいた方が良いかも知れない。サードアヴェニューの住宅スレではセキュリティが議論になっていた。

>>362
機械式駐車場62台、身障者用平置き1台（月額使用料：未定）、荷捌き用駐車場1台となっていますね。160戸に対して結構多い数ですね。
逆に、駐輪場320台（月額使用料：未定）、店舗用34台　となっており、店舗用なんて作るんじゃねぇと感じてます。

みなさんに質問です。
マンマニのHPに、10年後は価格が下がると予想されてます。
購入検討しているのですが、駅近なのに10%も下がるなんてありえるのか？
と考えてますが、みなさんどう思われます。

>>359 買い替え検討中さん

最初は心配でしたが、実際に住んでみたら特に問題ありませんでした。エレベーター待ちの回数もストレスになるレベルほど多くないですね。

マンションマニアさんの評価はすべてのマンションで下がるとなってませんか？
上がる評価のマンションありましたっけ・・・？

>>364 マンション検討中さん

ここ10年ぐらいはマンションはどんどん上がってきましたが今後は上がるかどうかはわからないですよね。
パークタワー勝どきとか晴海フラッグとか人気マンションだと元々割安なので下がらないと思いますが、普通のマンションは下がるかもです。。

>>358 マンション検討中さん

越境通学は簡単には認められそうにないですよ？少なくとも引越しだけでは無理かと（修学旅行まで、とか六年生が卒業までとか、いじめがあるとか、車椅子等で著しく通学が難しいとか）

>>368 マンション検討中さん

確約は無いのは確かですが、越境申請時点でキャパに余裕あり＆お子さんが5年生以上なら十分交渉の余地はあると思いますよ（あくまで受け入れる側である小杉小の校長先生の判断次第ですが）

バランス感あっていいマンションだと思いました。
サステナブルやし、ソーシャルにも配慮されている。

次世代にも誇れるのは、私のインセンティブ。
将来の車がほぼEVに変わるなら、既存のマンションは
充電出来る区画は少なく、クソマンションと化す。

これからの車は、単なる移動手段ではなく、
動くスマホ化していくことは、明瞭であり、
アップルカーも、テスラも充電ステーションなんて
待ったなしに開発は進んでいる。

このサステナブルなマンションは、
必ずやメディアの取材and露出で、話題になるのは、

アホでも安易に想像できる。

>>369 マンション検討中さん

1500戸のメガマンションが来るわけですから、簡単に認めてしまうと、我も我もになりそうなので、保守的に見といた方がいいような気もします。

>>370 匿名さん

なんかやたら横文字に感化されてるようですが、このマンションの駐車場のEV対応は8区画だけですよ？電気にしても自前の再エネでなんかしてるわけじゃなく、そういうラベルが貼られた電気を買ってるだけ。

サードはたぶん年数経っても価格維持すると思うんだよね
全体のバランスがやっぱり雰囲気的にいいから
実際仕様とかあんまり関係ない
結局は立地なんだけどエクラスの外廊下は受け入れ難い
グランドウイングが1位でサードが2位かなやっぱり
あとシティータワーの立地いいかな？グランツリーに近いこと以外学区も微妙だし
無駄に高いのが本当不思議

>>373 マンション検討中さん
そうですねー。
私もグランドウィングだと思ってたんですけど、
南には大きなお墓みたいなマンションあるし、
西と北はとてつもな騒音だし、東は囲まれている圧迫感により、
却下されました。

もう少し人間らしい生活をしたいということで、駅から少し歩いてもサードアベニューの南西向きがいいと思いました。

>>373 マンション検討中さん
マンマニのブログのデータではサードアヴェニューの坪単価は新築時３６５万円、現在３８５万円だから今の市況からすれば大して評価されていない

>>374 匿名さん
サードは横須賀線遠いし、外観が安っぽい。
耐震性もイマイチ。

下に飲食店コンビニはゴキブリ発生するから無理だわ
知り合いのサード住みは高層階だけど既に出たし

>>377 マンション掲示板さん
サードの下に飲食店もコンビニもないけどミニストップとかどやのこと？

ミッドやフォレスト住んでる人が電気代がすごいって言ってたからオール電化はきついね
床暖房も電気ってかなりだよね

>>378 マンション検討中さん
中華屋とか居酒屋とかフードコートあるじゃん

>>377 マンション掲示板さん
エクラスとか価値あるマンション買えないね。
何を優先するかなので批判している訳ではないが

>>377 マンション掲示板さん

多分一緒に引越してきたんだよ。笑

>>381 匿名さん
エクラスはそもそもパチンコ店が下にあるから無理かな
それぞれ価値観違うから気にしないという人も当然いるとはおもう
もし私が武蔵小杉に買うならシティタワーかな
それぞれの家族に最適なマンションは違うからエクラス推しやサード推しがいても全く不思議ではないけどね

>>382 マンション検討中さん
もしかして出ないと思ってる？

>>383 マンション掲示板さん

不思議たな。今エクラスが新築で手頃な価格でかえるならパチンコとか関係なく買うけど

>>385 マンコミュファンさん
パチンコ屋はマイナス要素だけど価格が安ければ買うかな
飲食店も同じ。入ってたらマイナス要素。

今日は、雲海が出てますよ。タワーの皆さん

エクラスは管理費と修繕積立金が高すぎるですよ。
修繕積立金と管理費合計が平米当たり816円。度肝を70平米だと月5万7千円。
総戸数300戸ちょっとなのが影響している模様。
ここも一緒ですね。

タワーマンションで外廊下はきついからエクラスはやっぱり無しかな

シティタワーはどの部屋も間取りが良く当たりハズレがないのは良いことだと思います。だから平均値が高くなるのではないでしょうか？
他のマンションは部屋毎に評価は区々で、一概に良し悪し言えないです。

>>395 マンション検討中さん
確かに他のタワマンは70㎡以上の間取りを抱えることでバリエーションが多くなり、部屋毎の良し悪しの差が大きくなっている印象ですね。ただ、広い部屋が欲しい人もしくは広ければ広いほど良い、広さが正義の人にとってはシティタワーは論外に思われるのでしょう。外観の色合いと同じで、個人の嗜好の問題なので良い悪いではないですね。
シティタワー全体としては、収納が圧倒的に少な目なので追加するセンスが問われるところ、どちらの駅を利用するにも大きな通りを渡る必要があったり、ビル風の影響の大きい周辺立地など気になりますが、開放的で重厚なまさにホテルライクなエントランスや横向きの住戸玄関ドア等は記憶に残りますね。

みんなドレッセは検討しないの？
高級感がったらシティタワーだか
新築ドレッセもいいと思うよ

参考になるボタンを2人くらいは押す仕事をしている人、お疲れ様。
マンションに対して否定的な話をすると必ず誰か絡んできますwww

管理費が近隣相場よりも高いということは、良い管理をしてもらえる！
とプラスに考える方がいると考えますが、私もサービス内容に見合うのであれば問題はありません。
ただ、清掃活動は大した作業ではなく、ゴミ掃除/トイレ掃除とか大変だ。と口では言うけど実際に給与をもらっている人たちはハッピーな顔をしてないでしょう。
雇っている側は、変化のない作業は、相手に対しても誰でも出来る。ということで給与交渉を許さない状態となり、客に対しては汚いことをしているので費用がかかると二枚舌になり、清掃が！というのは管理費と連動しないでしょう。

管理会社の仕事で重要な活動は、管理組合のサポートと住人の問い合わせ対応があります。
ただ、東急自体、ハード面では強そうに見えるがソフト面では弱いのではないでしょうか？管理組合の仕事を見ていると、業務プロセスをテクノロジーを使って改善できるところが多くありますが、住人向けに何か他社と比較したときに差別化出来るサービスあるんですか？ この板に張り付いている東急さん。回答ください。

なので、管理費は近隣マンションと比較し高い。

>>401 マンション検討中さん

新築マンションの管理費が近隣マンションより高くなるのは、主に以下３つ。

・単純に戸数規模で圧倒的に劣るから（割り算の母数が少ない）
・組合の管理費収入に占める駐車場収入想定の割合が少ない（戸数連動だから仕方ない）
・最新の管理委託費単価が適用されるから（最新単価が最も高い）

特に最後の管理委託費単価は、竣工後管理委託費の改定が行われていない既存タワマンとは勝負にならなくて当然。ただ既存タワマンもそろそろ管理会社から改定の打診は出てきているはずなので、今現在の比較が来年以降も同じとは限らないことに注意。

>>402
なるほど。情報ありがとうございます。（デべ側の方ですかw)

私も調べた限り新築のタワーだとデベロッパー側（東急、住不）が強気で
価格を吊り上げているようですね。
東京のタワーを何個か見ましたが\400/m2がありますね。

ただ、東京のタワー以外の通常の新築マンションを見ると、150～250/m2
構造的に違いで価格差があるのか分かりません。

当物件の建物の延べ床面積が16,142.85㎡
月額 管理費 \474/m2
管理会社への支払いは、\7,651,710/月

管理会社へ支払う費用は下記の４つ
① 管理員業務費 2人 （日勤 ） = 80万? × 2名 = 160万
② 清掃業務費（日常・定期） = 8h × 30日 × 3名 × \1200 = 100万
③ 設備保守点検費 = 1か月に1回 5万
　＜エレベーター、消防設備、機械式駐車場、遠隔監視など＞
④ 事務管理費 = 100万？

原価？のみ計算すると月に365万程度 利益2割増しで450万/月
上記で計算すると \278/m2 になり、標準に近くなります。

タワーだから管理費も2倍とってもいいだろうという風潮に思えており
売り手側がブランディングをしたいので作りだしているイメージ戦略だと
私は感じます。

まぁ、買わなきゃいいだけなんでよく検討します。

>>378 マンション検討中さん
誰もつっこんでないけど、ミニストップとかどやがあるところはサードじゃないよ。

>>404 匿名さん

東急管理絡みはヨコハマフロントも495円/㎡ですよ。
やはり客を選んでるんでしょう。

>>403 マンション検討中さん
人件費が安過ぎじゃないですか？
それに、光熱費や警備費、修繕費、植栽剪定とかもタワマンだとそれなりにかかるし、設備の保守も消防設備や駐車場とかも必要だし、警備会社やエレベーター、駐車場の管理会社と保守契約したら月5万とかのオーダーではないでしょう。
別に管理が高くないと擁護するわけではないですけど、少し計算がざっくりし過ぎているかなと思いました。

>>406 名無しさん
武蔵小杉は、東急線東側のような水没事件が
起きる可能性もあるので、東急線より西側は大丈夫といえども、
ちょっと多めに管理費修繕費取っておいた方が、
いいのでは？

少なくとも下水の水の逆流でしたから、細菌の繁殖は
ひどかったようです。

モデルルームの予約が取れなくなってるけど、もう新規予約は受け付けてないのでしょうか。

>>403 マンション検討中さん
もう少し勉強しましょう。
防災センター職員人件費、植栽剪定、共用部清掃とかもかかるっしょ

住みたい沿線ランキングでは、

堂々私鉄１位の東急東横線の駅近マンションですね。
残念ながら東急目黒線や南武線、横須賀線はランキング外のようですが、

個人的には、もうすぐ新横浜駅まですぐに行けるように
なるようですので、目黒線も含めた付加価値は、
ゴンゴン増加していくのでは？と期待しております。

東急新横浜線は、急行なら日吉しか止まらず、二駅で新横浜まで行けるようです。

さらに、その先海老名まで電車に乗れば、ゴルフ場や小田急線乗換で箱根湯本駅までも、気軽に行けるようになります。

今でも乗り継ぎで実現出来ますが、
もっと気軽に安近短旅行が出来そうです。

東横線沿線に住めることを誇りに思います。

>>404 匿名さん
プラウドタワーですね（笑）
あのマンションも圧迫感なく落ち着いていて幼稚園バスが目の前で停まったり、学区が今井小なので検討中です。

>>411 eマンションさん
今調べ直したら学区の改訂で小杉小になったそうですね。
残念です。
小杉小も良い学校だとは思いますが、、、

>>409 通りすがりさん
結論から言うと、戸数が少なく内廊下なので、管理費高めはしょうがないですかね。
管理会社が不当に取っているという主張が正しいならば、後々引き下げをすることも可能ですが、最近はあまり無理な値下げを要求すると、管理会社の方が契約打ち切りを言ってくるという話も聞くので難しいですね。

>>409
>>もう少し勉強しましょう。
>>防災センター職員人件費、植栽剪定、共用部清掃とかもかかるっしょ

は？
おまえ、組合活動を適当に任せているマンションでしか住んだことないんだろ。

植栽なんて、数か月に一度の出費であり狭い敷地で何本木が生えているんだよ。
清掃業務、防災センター業務なんて、特殊技能が必要な高付加価値人材なのか？
底辺生活しているのであれば、この板に書くなよ。

何をイキってるんだか。恥ずかしい。反面教師反面教師。

>>403 マンション検討中さん
保守5万は流石にないですね。

現在出されている価格は販売予定価格ですが、管理費も予定価格ではないのでしょうか、、。
管理費が改定されることは滅多にないのですかね。
販売価格を少し上げて管理費が下がれば嬉しいのですがー。。

>>417 マンション検討中さん

なくはないけど、まあないと思うし、管理費と販売価格は完全別口だからね

結局何が言いたいの？管理費高のは周知の事実だけど、それはぼったくりが原因ってこと？

そう言えばレクサス武蔵小杉店も今月オープンしてましたね。
入居時期に合わせて買い換えるとLXあたりは車庫に入るかな。

>>414 マンション検討中さん

性格でてるなー

修繕積立基金で調整出来ないもんでしょうか？

武蔵小杉でも底辺なのは、東急線の東側のマンションですから、学区が分かれてて良かったです。口は悪いですけど、事実なんでしょうね。

>>422 通りがかりさん

東側マンション買った人はギャンブラーだよ。横須賀線駅もないときにマンション買ったんだよ。
不便だったな。
だから資産価値は上がって売却益はニンマリ。
自分は都内に引っ越した。

>>422 通りがかりさん

いや修繕費も足りなくて一時金徴収するっていってるくらいだから。

>>414 マンション検討中さん
あなたこそ人を雇ったり、マンションの管理に関わったりしたことなさそうですね。
セキュリティの費用だけでも、365日24時間対応保守がいくらかかると思ってますか？
エレベーターも故障が発生した時の修理費込みの保守契約するのが一般的で、月一回の駆けつけ費だけではないでしょう。
そんな契約だと、故障した時に都度見積もりでエレベーターが何日も使えなくなってしまいます。
剪定費用だって、年に数回かもしれませんが無視できないですよ。
植木屋さんを頼んだこともないのでしょう。
高付加価値人材でないと見下している様な物言いですが、そういった人達のお陰で清潔で安全な生活ができていることがわからない人なのですかね。

>>425 名無しさん
まあまあ、そんな怒らなくても…

次に出てくるタワマンまで、買わないとなると、
それまでの家賃がもったいない、
または分譲に住んでいても年を老いていく、
という金額とは異なる損失があることは、
間違えないでしょう。

機会損失と言ったりもします。
それなら、とりあえずここを買って、飽きたら売却、
もしくは次が欲しいのが出たときに、売却という手段があります。

昨今の金融政策や、いよいよ日本もインフレ
（4月から2％予想）に突入のようです。

失われた20年を生きてきた戦士は、感覚を変えないと
いけないですね。デフレだったわけですから。

インフレ下では不動産は、上昇しやすいのは当然で、
管理費、修繕費も当然ここからインフレの影響を受けます。

過去の安い設定の管理費修繕積立金は、インフレを加味してないため、再度の値上げ、もしくは一時金徴収を余儀なくされるでしょう。

皆さんの年金（ＧＰＩＦ）のように平均3.6％で、積立金の運用をし、想定されるインフレ率との差を考慮し、
逆算して修繕積立金を決めるのが、経済合理性という意味で、
理にかなっているということです。

管理に長けている人でも、修繕の知識がある人でも、
経理の仕事してる人も、そして管理会社もインフレを考慮してるヤツはいません。

アメリカは、すでに5％を超えるインフレが、一年近く続いています。不動産も上昇しております。

もう一度、立地や仕様設備だけでなく、経済を見てみましょう。

>>425
人それぞれですけど、大きな判断をする場合、
一歩ひいて物事には考えるべきであり、他社が引いたクライテリアが正しいのか
再評価しないといけないと考えるのが当然。
他者が引いたレールの上で踊るのは勝手だが、最近は他者が引いたレールはその上で踊るやつの幸せまで考えてない。

>>427 購入経験者さん
ポエム過ぎて後半は何を言いたいのかよくわかりません
他者が引いたレールとはデベか決めた管理費？
その上で踊るとは大した知識もないのに割高だとか言うと？
レールがその上で踊るやつの幸せを考えてないとは？
踊るというより、人が決めたレールを行くって言いたいのですかね？
引用からの繋がりもよくわからなかったです。

武蔵小杉をGoogleMapで眺めていたら、

なんと驚き、心臓がありました。
日々の買い物の便利さで言うと、
どこでも便利ですが、頻繁に行く100円ショップに近いので、
ドレッセタワーは好感触です。

知り合いには、農協前での野菜の安売りが、
大きさの割に安くて、いいとのことです。

あと非常時には区役所が近いと、水の供給をはじめ、
何かといいはずだと、東日本経験した方に教わりました。

中古マンション検討してましたが、
中古は安い時期に買えた人なので、お得ではあるものの、
古いタワマンほど属性は下がるようなので、
ここ1?2年までの高くなってから買ってる人のが、
住んでる人がアッパーだと言われました。

そんなものでしょうか？

>>429 川崎フロンターレ強しさん

突っ込んていいすか？
100円ショップは頻繁に行かないです。
月に一回程度。
頻繁にいくのはスーパーとコンビニです

100円ショップってダイソーのこと？？

失礼しました。ハート型のマンションは、K3Aです。

個人的にはサードが一番良いと思う。
グランツリーの屋上から見えるタワマンの部屋はないかな。。

>>436 マンション検討中さん
ここに書く意味なくない？

>>437 匿名さん
ここに書く意味ないつながりで、自分は東池袋のブリリアタワー池袋が1番欲しい。2013年の分譲時に検討したが坪360万くらいで高すぎるからと断念した。今は中古価格で坪600万弱まで高騰している。

確かにサードが一番いいよね。

ここ、モデルルームの予約閉じてますね

>>439 匿名さん
サードに住んでますが、確かによくても新築だったから買えた訳であって、今はドレッセがいいと思っているのであれば、ドレッセがよいと思います
不動産は縁みたいなことを言う人がいますが、掴みにいかなければ意味ないかと

仕様はドレッセの方がだいぶ良さそうだけどね。諸条件のバランスと、買いたいと思った時期の縁ですかね。

ドレッセは和のコンセプトが素敵そうですね
和をコンセプトにしたマンションはなかなか珍しい気がします

和のコンセプト好き。
武蔵小杉のタワマンにないですよね。

ほとんどの項目が80点以上になりそうです。
評価の六角形では、ここのマンションの特徴は、
バランスが良いということでしょうか？

せっかくだから、子供には法政に行ってもらおうかしら？

サードの中古と迷うな。
立地でいえば圧倒的にサードの方がいいんだけど。

>>445 検討板ユーザーさん
サードの中古は入居前後からの新古物件がガッとはけて以来、とんと見ない。広めの部屋をウオッチしてるけれども・・。まあ、一時金やら諸経費・税金も考えて、新築転売以外で入居1~2年で売る人はほとんどいないだろうしね・・・。

>>443 匿名さん
和と言えば、THE KAHALA小杉陣屋町 というマンションが和風で荘厳な雰囲気です。あんな感じになるのかな。和は重厚感があっていいかもしれないですね。

>>446 1096さん
最上階出てます。転売なのかな。

そもそも、スケールメリットからにしてサードとは比較にならんやろ。

>>448 匿名さん

あれはさすがにチャレンジ価格では。

グランドウィングタワーも広い部屋出てますね。
あとガーデンタワーウエストの最上階も。
サードの最上階、ガーデンタワーの最上階、グランドウィングの広い角部屋、ここの84平米の部屋を待つかで迷っています。
武蔵小杉は中古の選択肢が多いので悩みますね。

>>450 マンション検討中さん
確かにずっと掲載されてる
医大ツインタワー建っちゃったら、
視界抜けもなくなりそうだし

>>452 匿名さん
たしかに。
以前内覧を依頼してもらったがなかなか日程が決まらなく結局こちらから断った。
普段近くに住んでいなくて、日程調節に難しい売主さんだと担当の方が話されていた。

私が以前住んでいたプラウドタワーは築8年になりますが、いよいよ坪400万円越えてきてるようです。

ガーデンイーストやグランドウィング、シティタワーが、
坪400万円超えるのは当然な流れのようですね。

築4年から8年で坪400万円越えってことは、
新築で坪470万円ぐらいが妥当でしょうか？

ここは散歩がてらに、元住吉商店街まで歩けそうな
楽しい立地だな。

立て続けにすいません。
グランドウィング28階南、
坪400万切りありましたな。。
これは売り急ぎでしょうか？情報弱者でしょうか？

素晴らしい

小杉は億の壁があるから妥当なのでは？
この辺では億を超えると売れなくなる

築年数を考慮するとグランドウィングの億越えは難しいのかも。
サードの億超えもずっと余っていますし。。
立地、広さ共に申し分ない物件ですね。
ここの新築は低層階でこのグランドウィングより狭い部屋で億超え。
新築価格で仕方ないとはいえなかなか厳しいですね。

サードの億超えはチャレンジしすぎだから売れなくて当然

なんだかんだ言っても小杉の魅力は住環境の割に都内と比べて相対的に割安ということに尽きるのだから、どうしても小杉でなくてはならない理由は何もないですよ。とにかく近隣を含めた「文化・歴史」が足りません。
都内が上がればそれに連れて小杉も上がるし、都内が下げれば小杉も下がる。都心物件の6.5掛けぐらいが良い落ち着き処。同じ意味で湾岸物件が8掛け程度。
どちらもそれより高ければ割高の勘違い価格ということです。

これから5年程度は資源不足の高騰もありますし、不動産価格は下がることはないと個人的には予想しています。
ただ長い目でみて10年、20年となると市場価格は分からないですよね、、、、。
ただ武蔵小杉は川崎といえどもアクセスの良さ、子育て環境の良さ(学区、習い事の多さ)は変わらないので暴落することはないと思います。

それぞれの価値観があるので絶対ではないですが、私は不便な都内に住むよりもよっぽど資産価値があるのではないかと思います。
リタイア後の方々は武蔵小杉よりも落ち着いた都内でゆっくりと余生を過ごされる方がいいかもしれませんが、、、。