ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

小規模物件は静かに売れて行きますよね。
レーベン小田原ザ・タワーなんて、一般販売後、気付いたらあっという間に無くなっていた（汗
掲示板なんて見ない方々が勝手に買っていきます。

>>1054 マンション比較中さん
そういう意味では先着順も残っているのは少し心配ですね。。

小杉3丁目ブランドは聞いたことないなあ。
小杉3丁目だとマンションリセールいいの？
三井不動産リアリティに誰か聞いてみて

>>1054 マンション比較中さん

レーベン小田原ザ・タワー、あっという間に完売したんですね。ドレッセの販売状況、現在どうなんでしょうか。

ここの残りですが、随分前からモデルルームに貼ってあります。わたしが見た時期はあと20戸程度が次期以降もしくは販売中でした（写真は憚られたので暗算で恐縮です）

驚いたのが売りにくそうなGの高層と低層が捌けていたことです。タイプ別だと、Gが次期以降メインで10程度。b,d,f,e,hは残り0か1、他でパラパラって感じでした。
東急がどのように売上を立てたいか次第で時期がコントロールされそうですが、捌こうと思えば今年度には捌き切るんじゃないですかね。

先着順も売れ残っている状況なので人気とは言えない状況ではありますが、まだ時間はありますしね。

>>1059 検討板ユーザーさん
竣工まで1年半以上あるのに9割近く捌けるって、超人気マンションなんですけどね。おっしゃってることは半分理解しているつもりで、最近の人気マンションは偏ってるから感覚バグりますね笑。
東急の他のタワマンだと新綱島が10カ月で完売して早いなぁと思ったものですが。

投資、中継ぎ需要の高い1～2ldkで高層階、全戸億越えのGはある程度ターゲットが狭くなるので想定通りなんじゃないですかね。

仰りたい事は理解出来ます。
大規模なのに期ごとに即完のマンションもあるなかで、中規模(160戸)なのに先着順で残っているという事ですよね。
超人気は言い過ぎかと思いますが、順調なのかなと思います。

西小山駅1分の新築が坪600万円だそうです。

ハコッた涙

>>1062 口コミ知りたいさん

ハコったとはどんな意味？

>>1063 検討板ユーザーさん
麻雀用語ですね。持ち点がマイナスになる時です

市況ですね。シティタワーは坪430の世界です。三菱のツインタワーは、500とのこと。

>>1056 検討板ユーザーさん

武蔵小杉では東急線より、東側の地区は、
事故、事件、大島てる、ペットボトル、人落下、
水没、停電と辛酸をなめてきた歴史があります。

３丁目ブランドではなく、３丁目しか住めないということだと思います。

地元の有力者、地主、中原区議、川崎市議、エリマネ、
などがどこに住んでいて、どこに土地を持っているかを、知ることで、どこの地区にどういう力が働くのか？
武蔵小杉の地史等をする必要があります。

そして、あなたはどこに不動産を買いますか？

ということです。
少しの差は、この先の大きな差になることは、
ゴルファー？ならわかるはずですw

LI○ULL H○ME'Sの新築マンションでの掲載がなくなってました。お気に入りに入れてたのに消えたのでどうしたんだろうと思った。

>>1066 eマンションさん
呪われていますね(笑)
地区ごと事故物件か・・・

>>1068 いろいろ初心者さん
広告がいらない、もしくは目処がたったって事ではないでしょうか。しかし、スー◯にはありましたよー

不動産情報サイトでの掲載がなくなってしまったのは契約していた広告掲載期間が終了したからでしょうか。
公式サイトで概要を確認するとこれから3期の販売が始まりますし、まだまだ各所での宣伝は必要そうですよね。

獲得単価と、媒体から流入する顧客特性が合わくなったんじゃないですかね。
モデルルームに契約状況が大きく張り出されてますけど、3LDKのプランは完売で、2LDKの6000-7000万円台の部屋がプラン毎に数個キャンセルの先着と時期以降販売で残ってるだけで、あとはGの中層階ゾーンしか残ってないです。9割は捌けてるかと。

2LDKはほっといても捌けるはずなので、今後は新築希望の一億出せる層に絞って流入を取っていくんじゃないですかね。

共用施設に屋上のテラスがあるようですが、大画面で臨場感を満喫できるスカイシアター設置はすごいですね。
恐らく大型のスクリーンを設置するのでしょうけど雨に濡れても故障しないのでしょうか。

>>1074 匿名さん
屋外用なので大丈夫だそうですよ。

実際にどこのメーカーの製品を使うのかは存じませんが、多分こんな感じのものなのでしょう。→ https://led.led-tokyo.co.jp/products/product-ledoutside/

柱の取付

他のドレッセタワーの修繕計画をみてると、10年後のランニングコストは60平米でも管理費と修繕積立金で6万円いきそうなのですが、大丈夫なのでしょうか？

>>1077 匿名さん

管理費が高いですよね、、、見直せないかな。

>>1076 周辺住民さん
なかなか見る機会のない、興味深い写真ですね！
横向きの、梁の鉄筋の方がずっと太いのですね。

>>1078 評判気になるさん

むしろ上がる方向かと。うちのマンションは現在電気代高騰により管理費見直し中です。ここも管理費策定時に比べると光熱費が、、、

>>1078 評判気になるさん
何かあった時の出口が心配ですよね。他の武蔵小杉の大規模タワマンを見てると管理費も安いし、修繕も均一化できているし、比較するとなかなか厳しいものが…

>>1080 口コミ知りたいさん
燃料費だけでなく、税金、資材価格、人件費の上昇が折り込まれていないですからね。
できるのは、新築時に管理費の支出をできるだけ抑えて、年次の修繕費が増えていくのに備えたり、修繕積立金の値上げ時期や幅を抑える位ですかね。

燃料費、資材価格、人件費、、上がってますよね。。
既存マンションの管理費、見直しが迫られると思いますが、住人の反発必至。値上げ幅も見込めないでしょう。
そうなると、新規マンションから採算取ろうとしますよね。。
住戸数、サービス内容に見合った管理費なら納得できますが、他のマンションと比較できる材料があれば､､。多分提示出来ないと思うけど。

>>1083 口コミ知りたいさん
新築のマンションから採算取るとは、管理会社が新築の管理費を上げて、元から契約しているマンションの費用を賄うという意味ですか？

それは難しいと思いますよ。
そもそも、管理会社は手数料として一部を取りますが、電気代とかエレベーターや機械式駐車場の保守費などは別費目なので、他のマンションの費用を乗せるとかはあり得ないです。
間に管理会社が入って保守会社と契約しているので、出来ない訳ではないですが、余程悪徳な会社でない限りはそんな事は無いと思います。
信用できなければ、管理組合が直に保守会社などと契約する事もできます。

管理費は全て管理会社に行くと思っている人もいるみたいですが、そんな事はありません。

>>1084 名無しさん

採算ではありませんでした。黒字幅が、新規マンションの方が乗せやすいかと思ったものでした。失礼しました。

うちのマンションも平米＋50～70円程度の値上げが議論されてます。
新築の管理費が高いというよりは、足元の市況の変化を織り込めたのが新築だけということで、既存のマンションも遅れて管理費アップは必至です。

うちのマンションは、管理会社から委託業務費の値上げの申し入れがあり、総会で承認されました。既存マンションも上がっていく流れにあることは確かです。

残り少なくなってきたようです。

A、販売中2
B、次期1
C、次期1
D、完売
E、販売中2
F、完売
G、販売中3（内1、申込済み）、次期5（内1、申込済み）
H、完売

>>1089 マンション掲示板さん
共有ありがとうございます。かなり捌けてるのですね

>>1089 マンション掲示板さん
私もさらっと見た時に9割くらい埋まってるなーという印象だったので、仔細にありがとうございます。

思ったより建物の工事が進んでいて、本当に24年6月まで待つ必要あるの？と思ってしまいましたが、東急さんの売上計画的に24年度に計上したいのでしょうかね。。？

今は目の前の交差点の歩道が狭くて窮屈感ありますが、先日令和8年～完成の優先事業に修正されたこともあり、拡張工事終わって通りが綺麗に生まれ変わる変化を楽しめるのもいいですね。

>>1091 口コミ知りたいさん
府中街道の拡幅工事が進むのを楽しみにしている一人です。

最近気づいたのですが、川崎市医師会館の前あたりで下水管移設工事をやってるんですよね。区役所前交差点から総合自治会館跡地までの拡幅工事を先に進めるのかなと期待しています。

>>1091 口コミ知りたいさん

コスギサードのときも引き渡し数ヶ月前倒しになりましたよ。ある程度余裕を持たせたスケジュールだと思うので、特にトラブルなければ前倒しもありうるのでは、と。

先日モデルルームに伺いましたが、全体で後8-9部屋しか残っていなかったです。広告用にBを残しているようでしたが、倍率高くなりそうですね。
うちはどうしても3ldk必要ですが、Gタイプは予算届かず。。まだ竣工まで時間あるしキャンセル住戸とかでないんですかね。

>>1094 口コミ知りたいさん
そうなんですねー
今日モデルルームの前を通りがかったときに掲示板を見たら、AタイプとEタイプがそれぞれ最終1戸と書いてありました。
Bが残してあるとして、あとはGが5戸くらいってことですかね。

>>1095 マンション検討中さん
まさにです。ABEで一つづつ、他はGだけでした。

>>1095 マンション検討中さん
まさにです。ABEで一つづつ、他はGだけでした。

公式サイトで、Gタイプの間取りしか見れなくなってます。概要欄に記載してる先着2戸（Gタイプ）が最後でしょうか？

>>1098 検討板ユーザーさん
おおっ、確かに！
ということは、AとEの最終一戸は売れたのですね。

Gも、SUUMOで見ると、先着順3戸が5階、9階、18階だったのが、今見たら9階と17階になっていたので、5階と18階は売れたみたいですね。

ただ、先月末にモデルルームの価格表を見たときは、Bの残り1戸とGのいくつかは「次期以降販売住戸」になっていたので、Gは先着2戸を含めてまだ5, 6戸はあるのではないでしょうか。

モデルルーム前の掲示板に、11月17日時点の情報として「おかげさまで1LDK・2LDKは完売致しました」と書いてありました。

いよいよ最終期の広告でましたね！

>>1101 匿名さん
おおっ。
3LDK 2戸・2023年1月下旬販売予定、になってますね。
価格からすると、温存されていたBタイプの残り1戸とGタイプの12階のようです。

先着順の2戸と合わせて、残り4戸なのですかねー。

Bタイプの部屋のモデルルームの写真を確認したかったのですが公式ホームページではエントリーした方のみ閲覧可能になっているんですね。
一般的に考えればモデルルームの写真こそ全体公開すべきだと思いますがどうして限定になっているのでしょうか。

ここでつべこべ言ってないでエントリーしたらいいのに、こういう方けっこう多いですよね…謎

>>1103 匿名さん
そのページのモデルルームの写真とほぼ同じものがSUUMOに載ってます。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_67724...

そもそもモデルルームはGタイプだけなので、BタイプとGタイプの間取り図を見比べながらGタイプのモデルルームを見て想像するしかありません。

クレーンが高くなりましたね。
どの様に高くなるかと思ったら、延長の柱をクレーンの真上に吊り上げ今までの
柱の先端に接続しました。
それから運転席のある床ごと自力で新し柱を登っていきました。
10m位の柱を3本つぎ足しました。
クレーンの柱も、マンションに固定しました。
バルコニーの手摺下のガラスも８Ｆまで取付れ外観が少しづつ出来て
来ました。
施工が習熟してきたせいか、１フロアーの建設時間が短くなった気がします。

間取り、BタイプとGタイプを見ることができます。

同じ3LDKでもタイプが違うとイメージ違いますね。
他の間取りも見たくなってきました。

Gタイプ、アイランドキッチンで素敵です。Bタイプはリビング横の洋室がウォールドアみたいですし。柱の処理も上手に隠してあるのを感じます。
どの間取りが人気なんでしょうね。

不思議なことに、今出てる武蔵小杉の
中古より安くないですか？

こんなもん取り合いにならないのかしら

>>1108 マンコミュファンさん
もちろんマンションによりますが、築浅のサードアベニューやシティタワー、あとはエクラスタワーあたりが坪450-480で推移、その他は300後半～400ちょいくらいでしょうか。
ここが400-450くらいなので、税制優遇や手数料、クリーニング費用加味すると、たしかに中古マーケット全体からしてお買い得感あります。中古と新築比較すると新築の方がざっくり＋6-8%くらい手出しは減りますからね（相続ある場合はさらに数百万）

ここも年初の価格発表の時は高いと騒がれましたが、上がり市況の中で相対的に割安感が出て来たということだと思います。

モデルルーム前の掲示板に出ていたBタイプの間取り図に添えられていた文言：

「大人気の角住戸！22階のバルコニーから世田谷方面の眺望が一望できます。」

「奥行1.8m×横約13mのバルコニーは当物件最大の広さ！面積計31㎡超のぜいたく空間を是非ご活用ください。」

「天井高約2.65m、洋室扉を開放すれば約19.2畳の広々リビング空間を実現。全部屋窓付きでリビングは二面採光。」

煽りますねえ…
まあでも割といい間取りですよねこれ。

>>1110 マンション検討中さん
全居室・LDの下り天井は、窓際で2.1m弱とかなり低いけど、堪えられるかなあ

窓高…
開口部高い部屋は、なぜか不安感？感じたことがあります。
視界は開けてるのに、バルコニー上部の無機質な材質が目に入り、部屋の窓感が無かったからかなあ。
感じ方って個人差ありますね。

>>1111 口コミ知りたいさん
モデルルームに行ってじっくり見てみたらどうですか。

自分が今住んでいる賃貸部屋の天井が低いもので、分譲マンションの開放感がありすぎる部屋は不安を感じるかもしれませんね。
ただ、環境に適応してすぐに慣れるような気がします。
こちらの下がり天井は目立つ感じですか？

>>1114 匿名さん
うちも賃貸からだったので、モデルルームの天井の高さはビックリしました。下がり天井は、買い替えの人は気になるのかもしれないですが、うちは全く気にならなかったですね。
この辺の取材レポートが人もいて参考になると思います。
https://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_67724...

>>1114 匿名さん
タワマンの中では最低スペックです。

>>1114 匿名さん
ワイドスパンで窓全体の面積が広いと高さはあまり気にならないような。
感じ方や価値観は人それぞれなので何ともいえませんが、自分が気にならないなら別にいいんじゃないでしょうか。

中古マンションを色々見たり、引越しを何度かすると自分にとって気になること、気にならないことがはっきりして来ると思います。
梁や下がり天井に慣れる人もいれば慣れない人もいるでしょう。

ちなみに我が家は2年前築15年のタワマンに引越し、当初はダイレクトウィンドウの変形リビングが何だかしっくり来なかったのですが、今ではすっかり慣れました。
インフレームだと気づいたのも最近で。。
間取り図や図面で見ると柱や窓の高さは気になるのかもしれませんが、実際部屋に入ると（他の条件が作用して）気にならなくなる場合もあるのかな、と感じています。
個人差はあると思いますが。

>>1109 評判気になるさん
では、なぜ取り合いにならないのですか？

知らんがな。表に出てないだけで、取り合っているかも知れないだろ。
気になるなら電話しろよ。

もう最終なんですね！
早い！
需要の強さを感じ、三菱タワーが楽しみになります。

小学校行くまでにキャバクラが2,3軒ある立地なんだよね。。。
ちなみに武蔵小杉から法政通りに行くところにある府中街道の横断歩道を使うと思うんだけど、夕方自転車や人が凄い多い上に、交差点が狭くて結構危ないから家族で住む人は一回チェックしといた方がいいよ。

小杉小狙いで、同じ3丁目ならプラウド、サードがおすすめなので今回逃した人はそちらにしましょう。※将来府中街道の拡幅がうまく行けばここもいいとは思います

>>1121 通りがかりさん
法政通りと府中街道が交わる「武蔵小杉駅入口」交差点ではなく、エントランスを出てすぐ目の前の「中原郵便局前」交差点を渡ると思います。まあ人によるとは思いますが。

夕方や土日の人は多いですが、子供連れててもエントランス前の横断歩道渡ればそれほど気にならなかったです。駅前のゴチャゴチャを抜けたところに建っている感じですね。府中街道拡幅すればかなり雰囲気は変わるでしょう。

話は変わりますが、
新装開店した大野屋の野菜果物が意外にお安く、新鮮そうなのが印象的でした。

20年後も価値下がらず販売可能物件間違いなし

資産性は市況次第なのでなんともですが、某新築マンションライターが書いている通り、大規模避けたい、駅東側の旧工業地帯を避けたい（我が家はエリア内戸建からの住み替えなのでこれでした）ニーズにはハマってきますね。
広域集客としてはシティタワーやサードが強いだろうことは大前提ですが。

先着順が残り1戸になったようです。
最終期の2戸と合わせて、あと3戸で完売ですな。

天井高がタワマンではスペックが低いとの事ですが、これは1棟に作れる部屋数をできるだけ増やす為ですか？
それともコストダウンによるもの？
天井の高さを低くする事で施工コストを抑える事もできるのかしら。

>>1125 名無しさん
大規模避けたい、駅東側の旧工業地帯を避けたいなんてニーズあるかな？
160戸って大規模だよね。

>>1127 匿名さん
両方です。どちらともコストダウンのためです。タワーマンションのわりには敷地面積が狭く、どうしてもコストアップしてしまうので、しょうがないところですが。

>>1128 検討板ユーザーさん
武蔵小杉の駅近新築マンションの中では小規模です。

>>1130 名無しさん
500戸マンションが嫌で160戸マンションがいいという検討者っている？
あまり変わらないと思うのが個人的な感想。

>>1127 匿名さん
天井高は2.65mあるので、標準天井高としては最高クラスです。（MRの受け売りですが）シティタワーとサード、ザ・ガーデンなどの築浅が2.55、他は2.45とかもあるので。敷地面積の狭さが悪さしてるのはサッシ高で、2.07と天井高にしては低いですね。他の大規模タワマンだと2.10-2.20くらいありますから。

>>1128 検討板ユーザーさん
中原ブックセンターはもう気にならないんですか？
購入者のニーズが気になるなら、MR行くか、購入者インタビューを見てはどうですかね？

>>1131 マンコミュファンさん

ええ、私は500戸じゃイヤで160戸がいいと思ってます

>>1134 匿名さん

なんでですか？
今後500戸と160戸のマンションを比較するとき参考にしたいので教えてください。

>>1135 さん
1134とは別の者ですが、エントランスからエレベーターまでが近い。エレベーターから自宅までが近い。マンション内で人とすれ違う回数が減る。共有施設が空いている可能性が高い。などですかね。
大規模は嫌だけどタワーマンションが良い人はいると思います。

>>1136 名無しさん
参考になります。ありがとうございます。
1000戸マンション、
500戸マンションに以前住んでいて
今は50戸マンション住んでます。
500戸と160戸はあまり変わらないと思ってましたが
違うと思っている人いるんですね。
今後のマンション購入に参考にします

1134です。
1136さんの指摘に加えて、あまり戸数が多いと管理組合の運営が大変なのでは、という気がしています。

マンション標準管理規約コメントでは、理事の員数については、
・おおむね１０～１５戸につき１名選出するものとする。
・員数の範囲は、最低３名程度、最高２０名程度とし、○～○名という枠により定めることもできる。
とされていますが、500戸で15戸につき1名を選出したら33名にもなってしまうので、実際にはせいせい20名ですよね。

ステーションフォレストタワー(643戸)の理事は15名だそうなので、約43戸につき1名になります。これほど理事の比率が低くなると、理事の輪番は全然回ってこなそうだし、区分所有者たちの当事者意識も低くなりそうな気がします。

まあそれは単なるイメージなので、実際には特に問題なく運営できているのかもしれませんが。

>>1138 匿名さん
経験上戸数が多いと管理組合の運営が大変だけどやる気あるやり手の人が理事長が立候補するから大丈夫なイメージ。
一般人は大変じゃない。
1000戸のマンション住んでた。価格上昇が比較的小規模より大きいので、大規模マンション買えるなら買った方がいいよ。分譲マンションに20年住んでる感想です。

個人の感想ですけど

>>1139 マンコミュファンさん
大規模の方が価格上昇が大きいのはなぜですか？

>>1141 匿名さん
いろんな統計見てね。自分は経験からもそうだと思っている。

>>1142 マンコミュファンさん

統計の一つはのらえもんが出してた記憶があります。

内柱多すぎて
どの部屋も間取りが酷すぎじゃない？

>>1144 通りがかりさん
間取りに厳しいモモレジの番付に入ったくらいなので、そこは許容して総合評価で買いたいという人が150世帯いるということでしょう。あと3戸しか残ってないので早々に完売御礼がでると思いますよ。

>>1145 名無しさん
↑の番付はこちら
https://mansion-madori.com/blog-entry-9199.html?sp

>>1144 通りがかりさん

そう思う人は買わなくて大丈夫です。

>>1145 名無しさん
十両十枚目かー、という感じではありますが…
アウトフレーム偏愛のモモレジさんがよく選んだなあとは思います。それを差し引いても結構いい物件てことか。

「2022年差別化部門」で銀賞になってたわ。
↓これが評価ポイントのようです。

>ドレッセタワー武蔵小杉は、タワマンとしては小ぶりな23階建総戸数160戸なのですが、駅徒歩3分ながら南西最前席になるポジションは大きな差別化ポイントですし、その小ぶりなスケールでも免震構造を採用、また、共用施設面での充実具合もスケール以上でしたね。中でもコミュニティスクエア「KADO-NIWA」は開放的な広場スペースで、当物件の顔となってくれることでしょう。

カドニワ、そんなに広くはないと思うんだけど、法政通りも府中街道も狭いので、ここにちょっとした広場が出現すると開放感向上効果は高いかもですね。

>>1149 匿名さん
周りに大規模タマワンがない分、体感広く感じるでしょうね。加えて令和8年予定の府中街道の拡幅工事で角地になれば、無電柱化の広い歩道と相まって開放感はグッと高まりますね。

今見たら来週末以降のMR見学がクローズされてるので、今週末で申し込み全て入って来週末以降は契約会なり、重要事項説明会って感じなんですかね。結局MR行けなかった。。

>>1151 口コミ知りたいさん
22日まで受付中になってますけど?
さあ今すぐ見学申し込みしよう！

>>1152 匿名さん
来週末全てバツなんですよね。。まぁでも問い合わしてみます。万一にかけて。