ドレッセタワー武蔵小杉ってどうですか？

>>817 検討板ユーザーさん

ここも下が広場になると思いますが、どの程度わちゃわちゃするんでしょうね
おしゃれなカフェとか入ってくれたら法政の子達が集まったりするのかな

F-Type(2ldk/55.20m/20階)の場合、今7700万円程度の価格になっております。 坪当たり計算するなら、４６３万円程度です。 価格を検討中ですが、適切かどうか一度ご意見をお願い致します。

>>819 さん
店舗は３つで、下駄は一階は本屋さんカムバック確定。2階の広いエリアと狭いエリアは飲食店予定だがどこが入るかは未定という感じですね。

広場といえども設備は植栽とベンチくらいなものですから、下校時間などは本屋さん周りは賑わうでしょうが夜中までは。。というところでしょうか。

>>820 マンション検討中さん
20階なので当然かと思います。　

エレベーターでもいつも上層階のボタンを押せるのですから。
また、下層階と比べ、全く異なる明るさの部屋になるのでしょうし。
また、下層階はただのマンションですが、
上層階はタワマンに住んでると言えます。

量の観点からも全く異なります。希少性です。

抜け感や、明るさ、希少性、優越感などを鑑みると、
坪単価500万くらいまでなら高いとは思いません。

こちらのマンションはエントランス顔認証で通常はエントランスから住戸階まで、どこも触らず行けるので、エレベーターの上層階のボタンを押す優越感には浸れないかもしれませんね～。

>>820 マンション検討中さん
まぁ坪460万はやり過ぎですよね
一番築浅のサードと比べても高すぎるし…
小杉で400万後半はプレミアムプランじゃないとリセールが厳しいと思います（まぁ2ldkなのでグロスとしては低いのが救いですけど）。

このマンションはプレミアムプランがない分、本来ならそこに転嫁できる価格が高層階や特定のタイプに上乗せされているので、価格のゆがみが結構激しいです。
いろいろなプランと間取りを検討した方がいいと思いますね。

贔屓目に見ても今いまの武蔵小杉は四百前半が一つの壁かなとは思っています。ただ、本物件は居住部の標準の設備仕様、建物の防災性能は新築だけに頭一つ抜けていることと、安心と利便が揃ったものではあります。

それ踏まえて値上がりを期待する物件ではないが、実需メインであれば満足して買えるのではないでしょうか。特に4月以降リリースの都内物件はまだまだ価格が上がり続けていること、建材費、人件費が中期的にも上げ止まらないことを考えると、今武蔵小杉で10年未満の築浅を契約したいのなら、迷わず買えば良いかと（サードやシティタワーは足元低層除くと四百後半です、市況とはいえ凄いですね。。）

資産性的な話も加えると、東急新横浜線開通、府中街道拡張工事による角地化、（あまり知られていないが）内浸水ハザード圏外など、本物件のポジティブ要素はあれど、新規のネガ要素は見当たらないでしょう。

>>825 検討板ユーザーさん
3年前のあなたは、
「贔屓目に見ても今の武蔵小杉は三百台半ばが一つの壁かなと…
」
言ってたでしょう。つまり、全く相場読めてるやつは、
不動産屋にもいなくて、なんとなく当てずっぽうで、
強気なやつしか相場は当たっていません。

私はこれから上がると思って買いました！なんてバカは
いたとしても、根拠も薄く、その根拠とは異なる理由で上昇しております。

まとめますと、今の武蔵小杉にはとか、そんな表現を使うやつは、何もわかってないくせに、偉そうにコメントしてるのが、…ということです。中国の共同富裕も、コロナも、ロシア問題も、このたった2年の新しい材料で、世界は変化したわけですから、今後世界で何が起こるかわからないのに、根拠のない相場を語るのやつは……ということです。

>>826 匿名さん
中古物件の売買実績で成る「相場」と、将来価値予測を混同されているのでは？不確実性が高い今の不動産市況において過去との比較や、未来の予測をしても仕方ありません。おっしゃる通り当たらないのですから。

ですが、ここ半年の武蔵小杉の築浅駅近物件の中古成約実績は三百万後半で推移していますので、これが「相場」となり、検討に際しての「根拠」となります。
そこで四百万超の本物件と、周辺中古の相場とで比較検討し割高割安を考えるのです。

特に低金利になってからはエリアを限定しない広域検討者が増えていますので、エリア内の新旧物件の相場比較はより一層重要ですよ。
繰り返しになりますが、タワマンだけでもこれだけ優良かつ条件の違い物件が揃った武蔵小杉ですから、より一層エリア内の相対比較での相場感は持つべきなのです。

因みに私は契約者ですし。そういう意味では四百前半が今の相場の壁かなぁ。。と思いながらも本物件が大変気に入り、実需で満足感得られればそれでよし！好材料もあるしもしかしたらまだ上がるかも！と考えて契約したわけですから、強気なバカですかね。

これから同じエリアないし物件に住むかもしれない検討者の皆様が少しでも悔いのない決断できるよう、私見は混じりつつも良き検討材料を提供出来ればと考えております。

お気分を害されたのであれば失礼しました。

>>826 匿名さん
マンション検討における相場って、一般的に同一エリアにおける中古不動産の売買実績ですよ。

ここ最近の築浅のガーデンイーストやサードアベニュー、シティタワー武蔵小杉などの成約事例を見ればまぁみなさんが言ってることは分かると思いますよ。

成約事例ってよく言いますけど、皆さんどこで見てるんですか？
レインズの宅建なしバージョンで頑張って物件予測している感じですか（大規模タワマンなら築年と用途地域でなんとか推測がつきますが）？

ポータルサイトの売り出し価格と成約事例は違うわけですし…

>>829 匿名さん
私は仲介業者に聞いてます。

>>829 匿名さん
買い替えに伴う売却をされる方が多いでしょうから仲介業者に成約事例を出してもらうのが一番手っ取り早いです。
Twitterなどを見ているとスーモなどでお気に入りに入れておいてエクセル管理したり、掲載終了になった金額を自動で見に行ってcsvに引っ張るRPAを組んでいる猛者もいましたね。。

物件概要が更新されていますね。先着で5戸。これで1期の残りは最後なのでしょうかね

>>832 名無しさん
価格って上がったり下がったりしたのでしょうか？
まだ下げるには早すぎますよね。。

一期一次の価格と変わっていないかつ先着順なので、キャンセル住戸、空き住戸だと思います。
見えてる２つの価格はCの高層、Gの低層の価格ですね。確かに登録入りにくいポジションかなとは思います。
Cはグロス抑えたい人向け、Gは億出せる人向けなので、ニーズに対しての眺望とグロスのバランスが良くないんだろうなと。

修繕積立金の場合、5年や10年でどのくらい上がるのか分かりますか？

B,H,D,Fはバランス良いので、一次分はほとんど捌ききったと営業から聞いてます。

>>836 マンコミュファンさん
ホームページから、Fの間取りが消えてるので完売したみたいですね！

>>837 匿名さん
お！ほんとですね。Fは一次で全て販売してましたもんね。2次は全戸未販売のEがメインで、未放出のG/Bの高層をパラパラとという感じですかね。