Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

石神井公園と上石神井は行ってみたらわかりますが、相当な格差がありますよ。私は出勤経路の関係もありますが、それ以外でも輸送障害などがなければ石神井公園しか使いませんね。
例えば日中の上りの1時間で見ると

上石神井…
急行西武新宿6本、各停西武新宿6本
（新宿線計12本、ただし急行の1分差で各停が出るので実質10分間隔6本）

石神井公園…
急行池袋3本、準急池袋3本、各停池袋4本、
Fライナー快急元町中華街2本、各停元町中華街2本、
準急新木場2本、各停新木場4本
（池袋線計10本、副都心線計4本、有楽町線計6本、合計毎時20本、うち当駅始発3本）

日中の所要時間
上石神井から
高田馬場…急行13~14分
西武新宿…急行17~18分
石神井公園から
池袋…急行10分
新宿三丁目…快急20分　明治神宮前（原宿）…快急24分　渋谷…快急26分　自由が丘…快急35分　横浜…快急56分
飯田橋…準急28分（S-TRAIN24分）　市ヶ谷…準急30分　永田町…準急34分　有楽町…準急38分（S-TRAIN34分）　銀座一丁目…40分　豊洲…準急45分（S-TRAIN42分）　新木場…準急50分


私は週3勤務になり、混雑を避けて早朝に出勤してますが6時台の石神井公園行きバスは出庫便の関係で上井草駅入口始発なのでほぼ定時ですよ。
6:42発のS-TRAINをよく利用します。510円の指定券が必要ですが混雑を避けるのと乗り換えなしで石神井公園を出たら次は飯田橋なので、地下鉄のせわしない乗降がないだけでもだいぶ楽です。
直通運転により新木場乗り換え舞浜でディズニーランドや横浜中華街なども気軽に行けるようになりました。

>>81 ご近所さん

どれだけ本数や方面が多くても、目的地は1か所、乗る電車は1本。

だったら30分間隔の田舎路線でも全然いいよな

>>79 買い替え検討中さん

労働生産性がオフィスの方が高いとは言い難い。
オフィス回帰を願っているのは、部下を信用出来ない上司だけ。

上石神井は地価が上昇傾向だから、壺280くらいになるかな。

>>84 匿名さん
実際には自宅で仕事に集中出来る環境を確保出来る方がどれだけ居るかって話にもなりますよね。お若い単身者なんかこれまで自宅は寝に帰るだけの場所って方も多いでしょうし、家族持ちも同様に主人の書斎なんて…、ねぇ？まともなワーキングデスクやチェアも無い環境でどれだけ仕事に集中出来るかと言えば、厳しい方が多いのは事実。

上石神井は大規模再開発がスタートしたので、地価が上がりそうですね。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/koho/hodo/h30/h3012/301225.file...

団地解体前くらいに「総事業費210億6000円を想定」って書いてた記事あったけどそこから上がったり下がったりしたのかな

ここ何年かは、どこもかしこも坪単価が上がっていますよね。
荒川区が上がり始めると価格上昇の終わりが近づいていると聞いたのですが、どうなんでしょうか？
そうであるのであれば、待っていようかな…https://www.sumai-surfin.com/re/40668/

同デベの三鷹は、値引が期待できるようですが、
ここも値引してもらえますかね？

すぐ値引きはしないでしょ

>>88 マンション検討中さん
販売戸数で割るとざっくり4000万かあ

>>92 名無しさん
購入しやすい価格帯ですね

>>93 検討板ユーザーさん

あのー、総事業コストを回収しただけじゃ事業として大赤字なんですけどｗ

>>94 匿名さん
１割増で1戸当たり400万上乗で20億
なかなかだと思うけど

>>95 名無しさん
わかってないなぁ、地権者（団地所有者）は事業費負担ゼロもしくは超低額ですよ。
その分をどこで回収するか考えたら分譲住戸が4000万だとかその1割増しなんてあり得ないでしょ。

>>96 匿名さん
じゃ、いくら？

>>97 検討板ユーザーさん
坪260かそこら、って情報なかったでしたっけ。70平米換算で5500。これで96さんの指摘にも当てはまるかな、と。

上石神井なら坪280以下はないよ。

設備、仕様が気になっています。

>>101 マンション検討中さん

まあ300はいかないだろうが260予想は甘いと思う。

石神井公園駅とのピストン輸送バス、やってくれないかなー…

地権者はいいなぁ。もともとボロ団地に住んでたのに、新規購入者の支援により、最新のブリリアシティが手に入るんだから。調布の多摩川住宅も同じような企画で巨大なマンションに建て替えするみたいですけど、地権者にしてみたら夢みたいな話ですよね。

>>100 検討板ユーザーさん

仕様を予想してみました。

・ディスポーザーなし
・直床
・食洗機オプション
・トイレ手洗いカウンターなし
・床暖房あり
・ミストサウナなし
・コンシェルジュカウンターなし
・ライブラリーなし
・集会所あり

こんな感じでしょう！？

>>103 匿名さん

＞新規購入者の支援

何を言ってるの支援じゃないでしょ。
地権者はその名の通り土地の権利を差し出して、さらに差額調整も負担して、新築の部屋を手に入れるだけ。
50年以上前にここを買った運の良さと建て替えを実現させた粘り強さのおかげでしかない。

建て替え正式決定前は2000万円台で中古が買えましたよ。そんな昔の話じゃありません。地権者を妬んでる方は古い団地を買ってはいかが？　建替実現までには途方もない時間と労力が必要ですけど。

共有施設とかも情報出てきましたが、この規模であれなら維持費高いものはないですから悪くないですね。何より264台分の駐車場が全て平置きで2列の棟の離隔がしっかり取れてるから維持管理収入面でも良いし、住居の南向きのメリットが活かせそう。間取りも収納キッチリ確保されてるし、リビング横の洋室もウォールドアで開放できるタイプなのは良い。浴室も部屋サイズに合わせて小さめから大きめに設定分けてるのも現実的。団地の建替え物件らしく全体の4割弱占める地権者の声を反映させてるのが良い方向に出てる気がする。後はバス便利用前提の駅遠デメリットを納得させる価格が提示出来ればGO出来る方は増えそうですね。

コンシェルジュカウンターは必須です。

その他は
・24時間ゴミ出し
・外壁は吹き付け仕様
で希望かな。

>>106 評判気になるさん

南向きはいいですね。
この掲示板には団地みたいと揶揄する人がいますけど、団地上等ですよ。

大型マンションの多くは昔からＬ字やコの字、最近はロの字や日とか曰とかＦとか柄杓型の配置が大半。日当たり風通しの点で条件の悪い部屋が出てきます。そういう部屋は中古市場で買い叩かれて物件全体の評価を下げます。
こちらはそういう悪条件住戸が生じないので安心できます。

駅遠物件だからこそ仕様にはこだわって欲しい。ブリリアだからこそ仕様はケチらないで欲しいです。

居室内はディスポーザー、床暖房、ミストサウナ、フィレオストーンカウンターキッチン、グローエキッチン水栓、トイレ手洗いカウンター(角部屋)

共用施設は24時間ゴミドラム、ゲストルーム、パーティールーム、ライブラリー(またはスタディルーム)、キッズルームが最低限欲しいです。

バス停が遠そうなので敷地内から石神井公園駅までのシャトルバスは有料でいいのでできれば欲しいですが、さすがに難しそうですかね‥。

価格は地権者が多いので権利分との差額負担と、売れ行きを考えてあまり強気の価格にはして来ないのかなーという願望を込めて、
低層階で坪230～(70㎡4000万後半)
中高層階で坪260～(70㎡5000万後半)
中高層角部屋住戸坪坪280～(80㎡6000万後半)
くらいでどうでしょうか！？

オンライン説明会を楽しみにしております！

>>109 匿名さん
最近のブリリアシティの仕様は余り期待出来ない気が…。駅遠を検討する時点で価格重視の方が多いでしょうから仕様抑えて価格そこそこにまとめて来るんじゃないですかね。

>>110 マンション検討中さん
そうですよね。駅遠を検討する時点で価格重視ですよね。
あと私は普段の行動が車派なので平面駐車場が魅力的です。
贅沢言えば駐車場は自走式にして敷地にゆとりを持たせて、植栽や中庭にもっとスペースを割いたランドプランにして欲しかったですが、そこは価格帯に反映されることを考えると割りきるしかないですね(>_<)

>>107 匿名さん

外壁は吹き付け仕様を希望されるのはなぜですか？
メンテナンス代が安いとか？

>>109 匿名さん

ブリリアは都心物件以外、仕様をギリギリまで落としてくるよ。
埼玉とか行ったら大規模でも床暖やディスポまで削ってくる。ウォールドアの留め金まで。
ここも23区周縁として許容できるかどうかのすれすれレベルの仕様だと思ってたほうがいい。

建て替えで出ていった人もいるから、価格はいまさら釣り上げられないんじゃないかな。

今はコロナバブルだけど、ここは駅遠、しかも練馬区は生産緑地も多少影響するだろうから、安い価格で買わないとあっという間に暴落すると思う。
都心と違って人口減も影響受けそうだし、永住向けだね。

>>96
だから戸数じゃなくて分譲数で割ってるよ

>>112 匿名さん

タイル貼りはコストは高級感に欠け、古臭いイメージ。
吹き付けは洗練された外観となるから。

>>116 匿名さん

吹き付けがいいという方もいるのですね。吹き付けは賃貸に多く分譲ではあまり見ませんが、勘違いされていませんか？それとも最近はオシャレな吹き付けがあるのでしょうか？

見た目はタイル張りの方が高級感はあるでしょうが、定期的な打診確認やイレギュラーな剥がれ落ち等でのメンテ費用も吹き付けよりも高くつきますし、こうした建替え案件等では費用面重視となるのも合理的な選択だとは思います。

>>118 買い替え検討中さん

まあタイルと吹き付けのバランスは上手くやってくれるでしょう。見えないところや足場必要なところは吹き付け多めになるのでしょうね。

外観は吹き付け一択ですね。
タイル貼りは、もう流行りません。

あとは床が防音性能が高い直床なら
嬉しいです。

全面吹き付けだと価格が上がりそう。
3LDKだと5000万中盤?のスタートでは！？
上石神井は再開発が決まってから、一気に上がってしまいましたね…

競合はブリリアシティ三鷹になりますが、
あちらは大幅値引ありとの情報もあり…

どちらがいいか迷いますねー

タイルなんて、万一落下して死亡事故でも起こしたら、莫大な損害賠償だけでなく、刑事責任も問われる。万一がなくとも、管理修繕が高くつく。いいことなし。
ここ数年で最高級の部類のザコート神宮外苑を見てくるといいよ。タイルなんて貼ってない。

>>122 匿名さん

競合しますか？
全然違うと思いますけど。

>>124 匿名さん

ブリリアシティ三鷹は都内最安物件。

こっちは上石神井なので、
こちらの方が確実に高くなりますね。

3LDKは5700万?と予想

>>126 匿名さん
その予算が有れば他の駅近か戸建て買う

人気の石神井エリアなので、6000万スタートくらいでは？

コンシェルジュは嬉しい！

>>129 匿名さん
コンシェルジュは三鷹ですか、石神井ですか。

>>130 マンション掲示板さん

ここ

>>131 匿名さん

ありがとうございます。嬉しいです。どちらで確認できますか。

>>132 マンション掲示板さん

オンライン商談

ミストサウナは嬉しい！

>>133 匿名さん
直接電話してみました。この物件コンシェルジュないと言われました。

>>135 マンション掲示板さん
団地の建替えプロジェクトだし、そりゃコンシェルジュを付けるタイプの物件じゃないでしょう…。

>>136 坪単価比較中さん

ブリリア多摩ニュータウン（1,249戸）も団地建て替えプロジェクトですが、共用棟にコンシェルジュがいますよ。まあ棟によっては距離があり過ぎて一部住民しか使ってないようですけどね。

個人的には人を常駐させるようなサービスは極力ないほうがいいと思っています。
来客対応も荷物受け取りもIoTで可能になりますし、共用施設の予約もWeb経由が普通なので有人サービスはいらないかと。

>>137 匿名さん
あの時代の1200戸超えだとスケールメリットが効いてコンシェルジュ置いてもあまり負担大きくなかったんでしょうが、今の時代に新設すると苦しそう。そもそも各種サービス利用のシステム管理も容易な今ならキチンと日勤の管理人が居れば、お金持ち向けタワマンでもなければコンシェルジュは要らない気がする。

コンシェルジュの対応内容はシステムで大体は賄えるんだと思います。どなたかが言う通り。その上で「コンシェルジュがいるマンション」という見栄やなんか凄い(よくよく考えると別に凄くはないのです)が住もうかなって迷う人達の後押しになる＝付加価値＝資産価値に繋がるんだと思います。
ちょっと脱線失礼しました。

床は防音性能が高い直床希望ですが、
こちらは直床にしてくれてますかね？

二重床は太鼓現象があるので、
避けたい。

水回りの場所を移動する予定なんてないし。

駅遠物件だから仕様くらいは気合い入れてくれるかと思ったのに、少なくともトイレは手洗いカウンターなしのキャビネット式…
アルコーブなしの田の字だし、がっかり感しかない

団地の建替え事業ってベースを考えても、都心で働く普通の家庭に手の届く範囲に価格抑えるのが大前提なのでしょうね。高仕様に優先順位置く層に合わせても駅遠の条件から響くのは僅かでしょうし、この規模を売り切るには「普通」なのが一番って判断なのかと。

>>142 匿名さん

そうですよね。
今までオートロックすら無かった団地の方々に手洗いカウンターやらコンシェルジュやら言っても賛同を得られなかったでしょう。
（誤解のないよう申し添えますが、旧石神井公園団地の住民は住まい方の意識が高い方が多いようです。ストリートビューで解体前の団地内街路を見られますが、植栽の手入れ、駐輪場の使い方、ゴミの出し方などが美しく、まるで公園のように整えられていたことがわかります）

おっしゃるように設備はほどほどで手の届く価格設定になることを期待しています。
昨今の状況では期待薄ではありますが。

>>141 匿名さん

駅遠物件は価格志向の方が多いですからね。仕様もそこそこというのが一般的ですよ。

玄関床は何故　大理石？

>>145 匿名さん
どこにそんな情報が？てか普通のタイルで充分だと思いますが。

>>144 匿名さん

仮にもメジャー7の物件なんだから、仕様も最低限これくらいは…ってラインがあると思うんですよね。
手洗いカウンターもアルコーブもないって賃貸と変わらないやん、と。
さすがにガーデンズ大田多摩川みたいに、キッチン収納のソフトクローズもない、食洗機もないなんてことはないと思いますが…。

>>147 匿名さん
アルコーブもトイレ手洗いカウンターも最近は中級クラスでも無い方が多いですよ。特に前者は。必要なら後で如何様にも出来るソフトクローズや食洗機も個人的には各家庭で選択すれば良い気がします。

>>147 匿名さん

アルコーブがないとはいえ廊下側の柱が全埋まりでなく半分だけ出ていて、さらにメーターボックス分を合わせると玄関ドアを全開しても廊下幅に余裕あるのかなと思って見ていました。
最近は高額物件でも「のっぺり廊下」が見受けられるので、こちらはまだマシだと感じます。

ディスポーザーが付いているのは嬉しいですね！ー

大理石、ディスポーザー、三鷹ですか。

アルコープ・トイレ手洗いカウンター・全面吹き付け・直床と
仕様はいいですんね！

無い仕様をあたかもあるように言う変な人がいますが、情報はよく精査しましょう。

>>153 マンション検討中さん
何が目的なのでしょうか。

>>153 マンション検討中さん

ホントですね。意味不明ですよね。
その方なにやら黄色いタコみたいなマークが付いてますけど、要注意人物のマークかしら。

>>155 匿名さん

三鷹のプリリアでも同じような書き込みしてますね。あちらでは住民板にも登場して荒らしてます。迷惑な人ですね。

>>156 匿名さん

失礼、ブリリアシティ三鷹ですね。

ブリリアシティ三鷹とここなら、
ブランド力は石神井のほうがあるね

明らかに営業マンと思われる書き込みあるな。良い様に見せようと必死になってるのが逆に痛い。

>>159 マンション検討中さん

そういう言い方をなさると「他者の営業マン」かと言われるのが常。
単純にファンとアンチでいいじゃないですか。

ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘と同じくらいの価格帯になりそうですね。23区のバス便か都市部の駅近か。

>>161 匿名さん
その2つを比較検討する人っているんですか？
価格帯が同じでも特徴が違いすぎて被らないと思いますが。

え？比較検討してますが…駄目ですか？

>>106 評判気になるさん
こちらはウォールドアは採用してないみたいですね。3枚引戸タイプのようです。
開放感は得られる点では良いのですが、閉めた時にボタつくので、できればウォールドアが良かったです。

坪300はかたいみたいですね。
70平米で6000万前半かあ。
建物がブリリア石神井台の第二弾だとしたら、
建築を最低限にコスト抑制した
団地マンションの出来上がりになりそうです。
人件費、資材高騰考えたら仕方ないとはいえ、ブリリアブランドという誇りがあるならそこはすこしでも頑張ってもらいたいものです。
ブリリア、大規模、石神井というコピーで集客はできそうですが、かなり苦戦するでしょう。

※ちなみに建物見るときは、バルコニー手すり含めて、タイル貼りと吹付の割合をみましょう。
（既築のブリリア石神井台がいい例です）
少なくとも部屋設備スペックだけで見てたら
業者の思うつぼですので

駅からは距離がありそうですね
徒歩で１５分以上かかるとすると、大人の足でもちょっと距離があるなと思うくらいでしょう。
石神井公園からはバス利用ができるようですが、十分な本数があるのかということや終電の時間、
またバス停までどのくらいの距離で行けるかなどが気になりました。

>>166 匿名さん

終バスは石神井公園駅南口を0時10分発です。
こちらを参考にしてください。

https://www.navitime.co.jp/diagram/bus/00023184/00007328/1/

マンマニさんの動画来ましたね。
坪265予想とのことでそれが当たれば、分譲としてはスペックが低いところがあるにしても魅力的ですね。

>>168 通りがかりさん
これですよね
https://manmani.net/?p=40491

価格予測は目に優しい価格と思った反面、ディスポーザーなしは正直かなりショックでした。この規模でなぜつけてくれないかなーと思います。前向きに購入を検討しているだけに残念です。
今からでも建築計画変更してディスポーザー処理槽を作って欲しい！(なんてことは無理だとわかっていますが)
ブリリアシティ石神井台もディスポーザーなしだし、設備仕様は極力コストカットするしかないのでしょうか。
まさか床暖房ないなんてことはないですよね？

そりぁ、坪単価安くするんだから設備削るしかないですよね。。
食洗機、床暖はオプション、古めかしいタンク式トイレ標準装備、天高2350とかは覚悟しておいた方がいいのでは？

>>170 通りがかりさん

間取り見る限り床暖房は標準っぽいですよ
トイレはタンク式確定ですが、キャビネットを隠して背面カウンターっぽくしたもののようです
食洗機・天井高は分かりませんが、さすがに2350はないのでは…と思います

>>170 通りがかりさん
ここは戸数が多いし、地権者もそれなりにいるから売り切るためにそんなに高値にはできないし、ブリリアシティ上石神井台が販売苦戦した経験を踏まえて設備仕様はそれなりにしてくるのかなと勝手に思ってました。
でも設備仕様よりは価格面で勝負で設備仕様はある程度割りきるしかなさそうですね。
食洗機はオプションで問題ないと思ってます。
床暖房がオプションとかあるんですね。知らなかったです。
天上高はリビングは2500くらいあるのかと思ってましたが、そうじゃないかも知れないんですね‥

>>172 匿名さん

地権者さんが多いからこそ設備仕様は必要最低限なのだと思います。
従前の団地所有者の方たちにしてみれば、仕様が高くなると価格が上がり自分たちの負担が増える（あるいは取得面積が減る）ことになるので、「そこそこでいい」となったのでしょう。築50年の団地と比べればディスポもトイレ手洗カウンターも必須ではないと思います。

いみじくもマンマニさんが環境や全体計画を絶賛しつつも「一次取得の住宅購入検討者のほうが合ってくる」と言い切っています。まさにこの点だと思います。

マンションから買い換える方は「新しいマンションだからディスポーザーと食洗機は必須、あとは可動式ルーバーも。それとノンタッチキー、カメラ付きインターホンも。それと･･･」と、より高いクオリティを求めますが、いま23区内でそれら全てを備えた新築は目玉が飛び出る値段です。

新築に買い換えると設備面でダウングレードになってしまうことが珍しくない、困った時代だと思います。

URリンゲージが入ってるので仕様は期待できないでしょうね、、、

昔不動産買って今含み益出ている人が新築マンションに変えるとなると、狭くなり仕様もしょぼくなるってジレンマですね、、

ほんの数年前までは郊外で4000万超えると設備豪華だったのが懐かしいね。
二重床・二重天井で天井高も高くてキッチンも大理石でミストサウナとか。
ここは設備もしょぼくて間取りも田の字しかないみたいでがっかり。
正直5000万でも我が家にはきついし、この設備で徒歩20分（ドアからは実質30分位？）頑張ろうと思えるマンションじゃないかな。

うちも既にマンションを持っていて、大規模プラス平置き駐車場ということで期待してましたがディスポーザーがないということでかなり意欲が薄れました

>>176 マンション検討中さん
ディスポーザーがないということで同意見です。三鷹にあるだけに、何故でしょう

>>177 マンション掲示板さん
シンプルに想定検討者にディスポーザーに優先順位おく方は少ないという判断かと。実際問題として、新築マンションのどの程度にディスポーザーが設置されているか知ればマンクラに感化された方でもない限り気にしないのが現実です。

>>173 匿名さん

172です。
マンマニさんが一時取得者向けと言っているのは納得です。元が賃貸からの住み替えなら気にならないと思いますし。
ここの住環境はとても良いと思いますし、石神井に住みたいと思ってますが、私は買い替え予定の二次所得者なので、ダウングレードすることを許容できる魅力があるのか吟味して検討したいと思います。

>>178 匿名さん
たぶんディスポーザーを強く求める方は、いま現在ディスポーザー無しの暮らしをしているのだと想像。あればあったで便利だけど生ゴミでも使えない品目も多くて「生ゴミを捨てない生活」なんて実現しない。
手入れや設備更新は面倒、故障したら悲劇。排水管の汚れや傷みが早くなる。便利さには代償もあるとディスポーザー生活を15年経験して思います。
次の住まいには無くていい設備Ｎｏ．１です。