Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

石神井公園についていろいろ動画で街の紹介がされてますね

石神井公園駅が近くなら良かったけど
徒歩20分？はないな

大規模だと西向きや東向きや囲まれのキツい部屋が出てくるが、ここの多棟・全戸南方向きは郊外マンションとして理想的。（団地みたいだとネガられるのは承知の上）
三鷹のブリリアシティは詰め込みが凄かったから余計にそう感じるのかも。

>>52 マンション検討中さん

石神井公園駅は基本バス利用でしょ。
理想をいうならサウスコートの車寄せ折返しで萩14系統石神井公園駅行きの区間増発をしてほしい。利用者が多い区間だからコロナ禍終息後には充分ペイすると思う。

この近辺は、もともと自転車利用が多いです。
石神井公園のボート池沿いも石神井川沿いも、車を気にせず、風を感じながら走れる道ですので。

春は桜、新緑から盛夏。秋の紅葉、冬は凍る池。朝と夕暮れ時の美しさ。
カルガモ、アオサギ、カワセミに会うことも多いですね。

今は儲かる以前にバスの運転手のなり手がいないし既存の運転手も高齢化してるから増発はほぼ無理でしょうね。黒字路線でも減便が続いているので超ドル箱路線を維持するので精一杯という感じです。

石神井公園はランニングしたり犬の散歩には向いてるけど、小さなお子様が遊ぶ遊具等もないし、池の柵も無いところがあるので子供連れには向いてないよ。鳥好きなじじ、ババ向きだね。

>>57 通りがかりさん

遊具、普通にあるし、夕方や週末は子ども達わんさか遊んでるよ。

>>57 通りがかりさん
ターザンロープとか色々あるでしょ、池はザリガニ釣りで賑わうし。

駅から近いボート池側は遊具少ないですが、三宝寺池側は多いですよ。ブランコ、ジャングルジム、お砂場、ターザンロープ(？)などなど。
ボート池側はランニング、ウォーキング、釣り、デッサンなどされてる方が多いイメージです。三宝寺池側は週末ファミリーで賑やかです。ラジオ体操も行われています。

昨日現地へ行ってみました。
石神井公園の南側に緑豊かなお寺や神社が多くて、地図で見るよりも公園が近く感じます。
それと南側2分くらいの所に「こもれび公園」という整備された公園があり遊具も揃っているので、子どもを遊ばせるにも良さそうです。
駅からの距離がネックですが、住環境は魅力的です。

駅から徒歩２０分という距離はさすがに遠いですね。
自転車で通う方も多いかもしれませんが、天候が悪いときはどうでしょう。
大雨の日は歩いていくことを考えると、徒歩２０分は遠すぎます。足元などびしょぬれになってしまいます。
バス路線もあるようですが、石神井行きではないのでしょうか？


一方生活環境は整っていますし、自然もあり、大きな公園もあり、ファミリー世帯には住みやすい環境です。
子育て中心の生活をしたいという方に向いているんでしょうね。

>>62 匿名さん

この辺りは、雨でも自転車が多い印象です。レインウェア着て。さすがに今日みたいな嵐の日は厳しいと思いますが。

バスは石神井公園駅行、荻窪駅行き（上井草経由）です。
東京テラスという千歳船橋・千歳烏山どちらも遠い大型マンションありますが、竣工後、路線バス大幅増便されたようですね。

駅までは距離があるのですが
公園があり、教育施設も近いので子育て家庭が住むやすい環境です。
間取りをみるとリビングが広くて、日当たりも良いのかなと思います。
ただ部屋の柱？出っ張りが気になりました。
家具の配置などちょっと大変かもしれませんね。

大規模だけど大規模の魅力を感じない。共用やデザイン見てもまったく食指が動かない。なんでだろ？

>>65 匿名さん
日記に書く内容ですね_φ(･_･

坪250くらいですか？

>>67 通りがかりさん
２６０です

団地に住む感じ。三菱との違いが明確ですね。

>>69 匿名さん
どのあたりが団地？

団地の建替え事業だって点と大規模板マン形状で言ってるんでしょうが、こんな素敵な団地(古い公営団地などを指してネガティヴに使われる意味合い)があるなら教えて頂きたいものですね。

>>69 匿名さん
坪単価100万円以上違う物件を同じ土俵で比較する人は居ないでしょう。

あっちは地下住戸ありですよね。価格差もそうですが、地下を選ぶ住人とそれを許容するコミュニティって、こことは全然違うライフスタイルでしょうね。

>>73 マンション検討中さん
わざわざ他物件に煽りを入れる貴殿の姿勢の方が余程疑問に思うライフスタイルだと思います。

>>74 評判気になるさん

他の方を煽るのもどうかと思いますよ。物件の話をしましょうね。

ここのいいところのひとつは、駐車場が全車平置きのところ。
機械式のようにメンテナンス費用もなく、駐車場代が管理費に充当される
ことから管理費が安いかもしれません。最近は大規模物件でも管理費が高い
ので期待している。

>>76 周辺住民さん
管理費ってどのくらいが相場かご存知の方、教えていただけますか。

今後はテレワークが当たり前の時代に。
だから駅までの距離なんて、全く関係ない。

>>78 匿名さん
結局は労働生産性がテレワークとオフィス勤務とどっちが高いかって話で、現実問題としては悲しいかな後者なのよね。いざ会社がオフィス勤務中心に軸足を戻した時に後悔の無い選択は必要。

>>79 買い替え検討中さん

駅近買えるならそれに越したことはないですね。ただここならバスでも自転車でも十分通える距離かと。私は20分程度なら歩いてしまいますけどね。

石神井公園と上石神井は行ってみたらわかりますが、相当な格差がありますよ。私は出勤経路の関係もありますが、それ以外でも輸送障害などがなければ石神井公園しか使いませんね。
例えば日中の上りの1時間で見ると

上石神井…
急行西武新宿6本、各停西武新宿6本
（新宿線計12本、ただし急行の1分差で各停が出るので実質10分間隔6本）

石神井公園…
急行池袋3本、準急池袋3本、各停池袋4本、
Fライナー快急元町中華街2本、各停元町中華街2本、
準急新木場2本、各停新木場4本
（池袋線計10本、副都心線計4本、有楽町線計6本、合計毎時20本、うち当駅始発3本）

日中の所要時間
上石神井から
高田馬場…急行13~14分
西武新宿…急行17~18分
石神井公園から
池袋…急行10分
新宿三丁目…快急20分　明治神宮前（原宿）…快急24分　渋谷…快急26分　自由が丘…快急35分　横浜…快急56分
飯田橋…準急28分（S-TRAIN24分）　市ヶ谷…準急30分　永田町…準急34分　有楽町…準急38分（S-TRAIN34分）　銀座一丁目…40分　豊洲…準急45分（S-TRAIN42分）　新木場…準急50分


私は週3勤務になり、混雑を避けて早朝に出勤してますが6時台の石神井公園行きバスは出庫便の関係で上井草駅入口始発なのでほぼ定時ですよ。
6:42発のS-TRAINをよく利用します。510円の指定券が必要ですが混雑を避けるのと乗り換えなしで石神井公園を出たら次は飯田橋なので、地下鉄のせわしない乗降がないだけでもだいぶ楽です。
直通運転により新木場乗り換え舞浜でディズニーランドや横浜中華街なども気軽に行けるようになりました。

>>81 ご近所さん

どれだけ本数や方面が多くても、目的地は1か所、乗る電車は1本。

だったら30分間隔の田舎路線でも全然いいよな

>>79 買い替え検討中さん

労働生産性がオフィスの方が高いとは言い難い。
オフィス回帰を願っているのは、部下を信用出来ない上司だけ。

上石神井は地価が上昇傾向だから、壺280くらいになるかな。

>>84 匿名さん
実際には自宅で仕事に集中出来る環境を確保出来る方がどれだけ居るかって話にもなりますよね。お若い単身者なんかこれまで自宅は寝に帰るだけの場所って方も多いでしょうし、家族持ちも同様に主人の書斎なんて…、ねぇ？まともなワーキングデスクやチェアも無い環境でどれだけ仕事に集中出来るかと言えば、厳しい方が多いのは事実。

上石神井は大規模再開発がスタートしたので、地価が上がりそうですね。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/koho/hodo/h30/h3012/301225.file...

団地解体前くらいに「総事業費210億6000円を想定」って書いてた記事あったけどそこから上がったり下がったりしたのかな

ここ何年かは、どこもかしこも坪単価が上がっていますよね。
荒川区が上がり始めると価格上昇の終わりが近づいていると聞いたのですが、どうなんでしょうか？
そうであるのであれば、待っていようかな…https://www.sumai-surfin.com/re/40668/

同デベの三鷹は、値引が期待できるようですが、
ここも値引してもらえますかね？

すぐ値引きはしないでしょ

>>88 マンション検討中さん
販売戸数で割るとざっくり4000万かあ

>>92 名無しさん
購入しやすい価格帯ですね

>>93 検討板ユーザーさん

あのー、総事業コストを回収しただけじゃ事業として大赤字なんですけどｗ

>>94 匿名さん
１割増で1戸当たり400万上乗で20億
なかなかだと思うけど

>>95 名無しさん
わかってないなぁ、地権者（団地所有者）は事業費負担ゼロもしくは超低額ですよ。
その分をどこで回収するか考えたら分譲住戸が4000万だとかその1割増しなんてあり得ないでしょ。

>>96 匿名さん
じゃ、いくら？

>>97 検討板ユーザーさん
坪260かそこら、って情報なかったでしたっけ。70平米換算で5500。これで96さんの指摘にも当てはまるかな、と。

上石神井なら坪280以下はないよ。

設備、仕様が気になっています。

>>101 マンション検討中さん

まあ300はいかないだろうが260予想は甘いと思う。

石神井公園駅とのピストン輸送バス、やってくれないかなー…

地権者はいいなぁ。もともとボロ団地に住んでたのに、新規購入者の支援により、最新のブリリアシティが手に入るんだから。調布の多摩川住宅も同じような企画で巨大なマンションに建て替えするみたいですけど、地権者にしてみたら夢みたいな話ですよね。

>>100 検討板ユーザーさん

仕様を予想してみました。

・ディスポーザーなし
・直床
・食洗機オプション
・トイレ手洗いカウンターなし
・床暖房あり
・ミストサウナなし
・コンシェルジュカウンターなし
・ライブラリーなし
・集会所あり

こんな感じでしょう！？

>>103 匿名さん

＞新規購入者の支援

何を言ってるの支援じゃないでしょ。
地権者はその名の通り土地の権利を差し出して、さらに差額調整も負担して、新築の部屋を手に入れるだけ。
50年以上前にここを買った運の良さと建て替えを実現させた粘り強さのおかげでしかない。

建て替え正式決定前は2000万円台で中古が買えましたよ。そんな昔の話じゃありません。地権者を妬んでる方は古い団地を買ってはいかが？　建替実現までには途方もない時間と労力が必要ですけど。

共有施設とかも情報出てきましたが、この規模であれなら維持費高いものはないですから悪くないですね。何より264台分の駐車場が全て平置きで2列の棟の離隔がしっかり取れてるから維持管理収入面でも良いし、住居の南向きのメリットが活かせそう。間取りも収納キッチリ確保されてるし、リビング横の洋室もウォールドアで開放できるタイプなのは良い。浴室も部屋サイズに合わせて小さめから大きめに設定分けてるのも現実的。団地の建替え物件らしく全体の4割弱占める地権者の声を反映させてるのが良い方向に出てる気がする。後はバス便利用前提の駅遠デメリットを納得させる価格が提示出来ればGO出来る方は増えそうですね。

コンシェルジュカウンターは必須です。

その他は
・24時間ゴミ出し
・外壁は吹き付け仕様
で希望かな。

>>106 評判気になるさん

南向きはいいですね。
この掲示板には団地みたいと揶揄する人がいますけど、団地上等ですよ。

大型マンションの多くは昔からＬ字やコの字、最近はロの字や日とか曰とかＦとか柄杓型の配置が大半。日当たり風通しの点で条件の悪い部屋が出てきます。そういう部屋は中古市場で買い叩かれて物件全体の評価を下げます。
こちらはそういう悪条件住戸が生じないので安心できます。

駅遠物件だからこそ仕様にはこだわって欲しい。ブリリアだからこそ仕様はケチらないで欲しいです。

居室内はディスポーザー、床暖房、ミストサウナ、フィレオストーンカウンターキッチン、グローエキッチン水栓、トイレ手洗いカウンター(角部屋)

共用施設は24時間ゴミドラム、ゲストルーム、パーティールーム、ライブラリー(またはスタディルーム)、キッズルームが最低限欲しいです。

バス停が遠そうなので敷地内から石神井公園駅までのシャトルバスは有料でいいのでできれば欲しいですが、さすがに難しそうですかね‥。

価格は地権者が多いので権利分との差額負担と、売れ行きを考えてあまり強気の価格にはして来ないのかなーという願望を込めて、
低層階で坪230～(70㎡4000万後半)
中高層階で坪260～(70㎡5000万後半)
中高層角部屋住戸坪坪280～(80㎡6000万後半)
くらいでどうでしょうか！？

オンライン説明会を楽しみにしております！

>>109 匿名さん
最近のブリリアシティの仕様は余り期待出来ない気が…。駅遠を検討する時点で価格重視の方が多いでしょうから仕様抑えて価格そこそこにまとめて来るんじゃないですかね。

>>110 マンション検討中さん
そうですよね。駅遠を検討する時点で価格重視ですよね。
あと私は普段の行動が車派なので平面駐車場が魅力的です。
贅沢言えば駐車場は自走式にして敷地にゆとりを持たせて、植栽や中庭にもっとスペースを割いたランドプランにして欲しかったですが、そこは価格帯に反映されることを考えると割りきるしかないですね(>_<)

>>107 匿名さん

外壁は吹き付け仕様を希望されるのはなぜですか？
メンテナンス代が安いとか？

>>109 匿名さん

ブリリアは都心物件以外、仕様をギリギリまで落としてくるよ。
埼玉とか行ったら大規模でも床暖やディスポまで削ってくる。ウォールドアの留め金まで。
ここも23区周縁として許容できるかどうかのすれすれレベルの仕様だと思ってたほうがいい。

建て替えで出ていった人もいるから、価格はいまさら釣り上げられないんじゃないかな。

今はコロナバブルだけど、ここは駅遠、しかも練馬区は生産緑地も多少影響するだろうから、安い価格で買わないとあっという間に暴落すると思う。
都心と違って人口減も影響受けそうだし、永住向けだね。

>>96
だから戸数じゃなくて分譲数で割ってるよ

>>112 匿名さん

タイル貼りはコストは高級感に欠け、古臭いイメージ。
吹き付けは洗練された外観となるから。

>>116 匿名さん

吹き付けがいいという方もいるのですね。吹き付けは賃貸に多く分譲ではあまり見ませんが、勘違いされていませんか？それとも最近はオシャレな吹き付けがあるのでしょうか？

見た目はタイル張りの方が高級感はあるでしょうが、定期的な打診確認やイレギュラーな剥がれ落ち等でのメンテ費用も吹き付けよりも高くつきますし、こうした建替え案件等では費用面重視となるのも合理的な選択だとは思います。

>>118 買い替え検討中さん

まあタイルと吹き付けのバランスは上手くやってくれるでしょう。見えないところや足場必要なところは吹き付け多めになるのでしょうね。

外観は吹き付け一択ですね。
タイル貼りは、もう流行りません。

あとは床が防音性能が高い直床なら
嬉しいです。

全面吹き付けだと価格が上がりそう。
3LDKだと5000万中盤?のスタートでは！？
上石神井は再開発が決まってから、一気に上がってしまいましたね…

競合はブリリアシティ三鷹になりますが、
あちらは大幅値引ありとの情報もあり…

どちらがいいか迷いますねー

タイルなんて、万一落下して死亡事故でも起こしたら、莫大な損害賠償だけでなく、刑事責任も問われる。万一がなくとも、管理修繕が高くつく。いいことなし。
ここ数年で最高級の部類のザコート神宮外苑を見てくるといいよ。タイルなんて貼ってない。

>>122 匿名さん

競合しますか？
全然違うと思いますけど。

>>124 匿名さん

ブリリアシティ三鷹は都内最安物件。

こっちは上石神井なので、
こちらの方が確実に高くなりますね。

3LDKは5700万?と予想

>>126 匿名さん
その予算が有れば他の駅近か戸建て買う

人気の石神井エリアなので、6000万スタートくらいでは？

コンシェルジュは嬉しい！

>>129 匿名さん
コンシェルジュは三鷹ですか、石神井ですか。

>>130 マンション掲示板さん

ここ

>>131 匿名さん

ありがとうございます。嬉しいです。どちらで確認できますか。

>>132 マンション掲示板さん

オンライン商談

ミストサウナは嬉しい！

>>133 匿名さん
直接電話してみました。この物件コンシェルジュないと言われました。

>>135 マンション掲示板さん
団地の建替えプロジェクトだし、そりゃコンシェルジュを付けるタイプの物件じゃないでしょう…。

>>136 坪単価比較中さん

ブリリア多摩ニュータウン（1,249戸）も団地建て替えプロジェクトですが、共用棟にコンシェルジュがいますよ。まあ棟によっては距離があり過ぎて一部住民しか使ってないようですけどね。

個人的には人を常駐させるようなサービスは極力ないほうがいいと思っています。
来客対応も荷物受け取りもIoTで可能になりますし、共用施設の予約もWeb経由が普通なので有人サービスはいらないかと。

>>137 匿名さん
あの時代の1200戸超えだとスケールメリットが効いてコンシェルジュ置いてもあまり負担大きくなかったんでしょうが、今の時代に新設すると苦しそう。そもそも各種サービス利用のシステム管理も容易な今ならキチンと日勤の管理人が居れば、お金持ち向けタワマンでもなければコンシェルジュは要らない気がする。

コンシェルジュの対応内容はシステムで大体は賄えるんだと思います。どなたかが言う通り。その上で「コンシェルジュがいるマンション」という見栄やなんか凄い(よくよく考えると別に凄くはないのです)が住もうかなって迷う人達の後押しになる＝付加価値＝資産価値に繋がるんだと思います。
ちょっと脱線失礼しました。

床は防音性能が高い直床希望ですが、
こちらは直床にしてくれてますかね？

二重床は太鼓現象があるので、
避けたい。

水回りの場所を移動する予定なんてないし。

駅遠物件だから仕様くらいは気合い入れてくれるかと思ったのに、少なくともトイレは手洗いカウンターなしのキャビネット式…
アルコーブなしの田の字だし、がっかり感しかない

団地の建替え事業ってベースを考えても、都心で働く普通の家庭に手の届く範囲に価格抑えるのが大前提なのでしょうね。高仕様に優先順位置く層に合わせても駅遠の条件から響くのは僅かでしょうし、この規模を売り切るには「普通」なのが一番って判断なのかと。

>>142 匿名さん

そうですよね。
今までオートロックすら無かった団地の方々に手洗いカウンターやらコンシェルジュやら言っても賛同を得られなかったでしょう。
（誤解のないよう申し添えますが、旧石神井公園団地の住民は住まい方の意識が高い方が多いようです。ストリートビューで解体前の団地内街路を見られますが、植栽の手入れ、駐輪場の使い方、ゴミの出し方などが美しく、まるで公園のように整えられていたことがわかります）

おっしゃるように設備はほどほどで手の届く価格設定になることを期待しています。
昨今の状況では期待薄ではありますが。

>>141 匿名さん

駅遠物件は価格志向の方が多いですからね。仕様もそこそこというのが一般的ですよ。

玄関床は何故　大理石？

>>145 匿名さん
どこにそんな情報が？てか普通のタイルで充分だと思いますが。

>>144 匿名さん

仮にもメジャー7の物件なんだから、仕様も最低限これくらいは…ってラインがあると思うんですよね。
手洗いカウンターもアルコーブもないって賃貸と変わらないやん、と。
さすがにガーデンズ大田多摩川みたいに、キッチン収納のソフトクローズもない、食洗機もないなんてことはないと思いますが…。

>>147 匿名さん
アルコーブもトイレ手洗いカウンターも最近は中級クラスでも無い方が多いですよ。特に前者は。必要なら後で如何様にも出来るソフトクローズや食洗機も個人的には各家庭で選択すれば良い気がします。

>>147 匿名さん

アルコーブがないとはいえ廊下側の柱が全埋まりでなく半分だけ出ていて、さらにメーターボックス分を合わせると玄関ドアを全開しても廊下幅に余裕あるのかなと思って見ていました。
最近は高額物件でも「のっぺり廊下」が見受けられるので、こちらはまだマシだと感じます。

ディスポーザーが付いているのは嬉しいですね！ー