Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

ブリリアシティ西早稲田は立地が良すぎるので別格。

こちらの物件の近所にあるブリリアシティ石神井台も最初は調子良かったのに後半全く売れなくなり、大幅値下げしても竣工後完売まで2年かかったんですよね。

失敬。
ブリリアシティ石神井台は竣工から2年ではなく竣工から3年で完売したようです。
訂正します。

ブリリアシティ三鷹は竣工から2年で一応完売とされていますが、未入居住戸があるようです。

竣工後売れ残ってると地権者で売りたい人が売れないから、値下げしてでも売らないと困るよね。

第3期は目に見えない下げで来るか直球で来るか？

>>3203 評判気になるさん

売りたい人は建替前に権利をうってるんじゃない？

予約状況みたら、値下げするとは到底思えないけど。。。

第3期で70㎡の3LDKが4500万円程度で出たら検討してあげても良いかも♪

>>3205 eマンションさん

埼玉の奥でご検討ください

>>3206 評判気になるさん 西武線は埼玉県内だと所沢、入間市、飯能と大きな町があるけど所沢は最近ずば抜けて高いし、入間市、飯能他埼玉県内は出物が少ないから東上線内になるだろうな。川越より西かな。

所沢はタワマンが億ションになった位だから埼玉県内ではずば抜けて高い。

東上線沿線ならブリリアシティふじみ野もあるな。ここよりだいたい2000万円くらい安いのかな。

東武東上線は個人的には西武線と比べると脆弱なのともっさり感がどうしても拭えない。石神井公園駅までは遠いけど、西武池袋線アクセスのこちらの方が将来価値的にも良い気がしてます。皆さんは価格以外でどこを評価されているのか伺ってみたいですね。

埼玉県和光市在住の友人に「練馬、板橋よりも和光市のほうが利便性も街の格も上」と言われたが、さすがにダサイタマには勝ってると思いたい。
腐っても23区ですよね。

第3期来ましたね。残り全部販売するのかと思いきや、2号棟と8号棟の販売なんですね。8号棟の上の方は眺望も取れるので、価格によっては人気出そうです

>>3212 マンション比較中さん
二期の最後が12戸で先着残しちゃってるんだから、全部は無理。
1000万値引きでも厳しい数字。

>>3212 マンション比較中さん

1号棟はどうなるんでしょうか？
ご存知の方います？

>>3214 通りがかりさん
3期は2.8号棟で、1号棟は竣工後販売と営業さんが秋ごろ言ってましたよ。

竣工の5月が近づき外観も完成に近づいてきてました

>>3213 名無しさん
値引きして欲しいって願望は分かるけど、ココ既に相当の人気物件で知名度も確立されちゃってるから今の相場が大崩れでもしない限りは無理でしょ。

>>3212 マンション比較中さん
眺望重視ならそもそもここ選ばないよ。前列の棟最上階でも庶民的な戸建てビュー。むしろ低層階でも日当り十分な南方位が特徴。特に1－4号棟なら目の前は公道でなく安全やプライバシーも確保された上、1階は広いテラス、２－4階はグリーンビュー。
心配は価格。どのくらい上げてくるかなあ。

だいたい新築価格を下げてるディベロッパーありませんしね。原価は上昇中だし寡占状態なので赤字で売る理由がありません…
中古価格はようやく下落し始めましたが「崩れる」というレベルではないですし、短期金利が上がらない上にインフレ懸念もあることから簡単には値下がりしない気が。

8号棟と2号棟なんですね。

目の前に民家しかなく眺望も取れる8号棟は小さめ住戸が多いのでがっつり値上げしつつ、前に5号棟が目に入る2号棟も少し値上げして割安にみせて売る作戦ですかねー？

児童が一気に増えすぎて石神井小学校が飽和することは、ほぼ間違いない状況のようですね。練馬区もデベも無計画なので、小学校のキャパシティを上げる調整はされていないと。
契約者の8割が子育て世代。１家庭に子ども1人としても400名は子供が増える計算です。石神井小学校も建て替え後ですが3階建てで余裕がある状況ではありません。
学年によっては、プレハブまたは学区調整も十分ありうると思っておいた方が良いという話です。

>>3221 匿名さん

よろしければどこ情報か教えていただけますでしょうか？
小学校が近いので検討しようと思っていたのですが、何年生かに購入者のお子様が偏っているということでしょうか？

>>3221さん 以前自分が聞いた時は調整済みなので問題ないと言われましたが…ファミリー層で気になる方は直接問い合わせる事をおすすめします。

この価格帯だからといって、区立小１００％はナイでしょう。都心部より国私立小の割合は少ないかもしれないけど。

>>3210 マンション比較中さん

上石神井の再開発を評価してます。

小学校も飽和状態になるのは間違いないけど、それよりも保育園。

100人単位で未就学児が増えるのに練馬区は保育園を全く増やさず。
近隣の保育園枠は合わせても20人～30人しかないし既に枠は埋まってるから実質の空きは一桁。
保育園に入れず仕事を辞めざるを得ない家庭が相当程度出る見込みらしい。
阿鼻叫喚は間違いない。

>>3210 マンション比較中さん
住環境（石神井公園。南、離隔、敷地内緑等ランドスケープ）と大規模建替え案件

この物件の価格帯だと比較的余裕はある所得層でしょうから阿鼻叫喚とまでは行かないのでは…
あと共有施設としてキッズルームがあるみたいですし、余暇のある大人が「みまもり」くらいの対応できるコミュニティが成立すればいいんですけどねー。

うちは夫だけで年収が800万円近くあって単独ローンなので保育園に入れなくても問題ありませんがペアローンを組んでるご家庭は夫婦どちらかが仕事を辞めることになるとたちまち厳しくなるかもしれませんね。
申し訳ないですがうちも保育園申し込みますが。
まぁわざわざペアローンを組んでるご家庭なんて今時少ないんでしょうかね？

>>3222 マンション掲示板さん
学校関係者の情報です。一学年に固まっているというよりも、教室数が全体として足りなくなる可能性が指摘されています。小学校から区に確認を進めているが動きは相当鈍いということです。

過去、区にも直接問い合わせましたが、一応想定して教室数を確保しているという話でした。しかし、詳しく聞いてみると想定人数は非常に楽観的で、子育て世帯がほとんどで、しかも学区外からの流入が大多数ということを見通していない状況でした。

小学校のホームページに建て替え時の図面が出ています。そちらと今のクラス数を照らし合わせて頂ければ、十分な余裕が無いことはご理解頂けると思います。

>>3230 名無しさん

なるほど、そうやって調べるんですね！ありがとうございます。調べてみたら確かに若干足りなさそうですね…

図面では各学年3クラスあるようでした。小学校では1クラス35人以下にされるのが一般的なので、全体のキャパは35人×3クラス×6学年=630人。
2022年9月時点の石神井小学校の在籍人数が約530人なので、通学できる残り枠は約100人。1学年に換算すると16人程度ですね。
現時点の本物件の購入者のうち、3人以上の家族構成が64%なので販売戸数538戸のうち、344戸でお子さんがいる可能性が高い。
仮に344戸につきお子さん(未成年)が1人いて、かつ、お子さんの年齢が18歳未満で均等に分かれているとした場合、1つの生まれ年あたり344人÷18=19人いることになり、全員が石神井小学校に通学することになった場合は19人×6学年=114人になるので、若干キャパオーバーになるということでしょうか。
かなり大雑把な計算なので、いろいろツッコミどころはあるかと思いますが、この計算だと3230さんが仰るように足りませんね。

学区を検索したら上石神井小学校や下石神井小学校に近い地域も石神井小学校に通うようになっているみたいなので、その辺りで将来的に学区の調整をしてくれればいいのですが。

練馬区の対応を期待している声が多いですが、練馬区は他の区に比べて何事も対応が遅く後手後手ですよ。
行政サービスもあまり過度な期待をしない方が良いかもしれません。

小学校や保育園の枠が確実に足りなくなることなんて3年前から言われていたことなのに何一つ対応なしですからね。

石小は各学年4クラス、最大5クラスまで対応可能。
ですのでこのマンションから200人通うことになっても大丈夫です。

>>3234 匿名さん

5クラスだと教室って足りるんですか？

>>3235 通りがかりさん
ここの人たちの予想が各学年500人くらい増えるのかな？
だと溢れると思う

現状3クラスから4クラスで各学年が構成されてるので余力有り
あとはみなさんが各学年どれくらい増えると予想するかですね。

子持ち世帯ばかり入居するとなれば独身で購入するのは勇気がいりますね、ここ笑

>>3236 名無しさん
たぶん誤字だと思うけど、各学年500人は多すぎて笑ってしまった（笑）

西武線沿いでマンションを探しており、一度見学に行きました！思ったより川が近く、駅から歩くのが難点でしたが外観や内装は今時な感じですね。
経験上、川沿いだと春先から夏場は虫がよく結構良く出るのでその辺り気になるところです、、7.8階であれば検討したいかなと思った物件でした！

地元民ですが川だけでなく大きな公園も近いですし、このあたりは夏に虫がウジャウジャ出ますよ。
虫捕りが好きな子供たちには最高なのではないでしょうか。虫捕り網と虫カゴは引っ越しと同時に買っておいて損はないと思います。

>>3239 評判気になるさん

夏場はドブ臭も気になりますね。逆に川と道路の高低差があるからか虫はそれほど気になったことないですね。気づいてないだけかもしれませんが。

虫とか臭いとかあるんですね、この近辺って。検討開始が秋からだったので盲点でした…
まぁ、1階を除く低層階が残っていなかった(ほとんど地権者が押さえてる)のが、逆に新規購入者には運がいい話かもしれませんね。

>>3242 評判気になるさん

地権者が低層階を押さえてるってことは、気にならない程度またはアンチによる賑やかしなのかもしれませんね。

地権者はどちらかというと上層階の方が多くない？
しかも角住戸ばかり抑えてて最初に住戸別の価格表見た時に割とゲンナリした記憶が。

地権者の属性(高齢者が多い)を考えると、低層階が多く埋まっているのは納得ですね。

のらえもんさんのブログにて、記事の中ほどをご覧になると第一期の販売住戸、および地権者住戸がわかります。
https://wangantower.com/?p=19837

>>3246 マンション検討中さん

来場者限定ページにある図面をみれば、
3-8号棟まで地権者住戸がわかりますよ。

号棟によって地権者が多い少ないは
ありますが、階はバラけてる印象です。

ただ、水害の懸念か一階は少ないですね。

水害のリスクも気になるし、液状化マップを見るとリスクが「極めて高い」エリアに物件がかかっているのが気になって仕方ありません。

>>3248 マンション検討中さん

やめておきましょう

>>3242 評判気になるさん

ここ地権者さんも見てると思います。その発想ってどうなんでしょうね。