Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

目に優しい価格帯ですね！あとは設備や仕様などがどのレベルの水準なのか気になります。

コンシェルジュカウンターは、
どの棟に配置されるのですか？

この道路の開通はデカイ！
資産価値が爆上がり！？

>>302 匿名さん

まだ言ってる。

そんなものありませんよ。
わかってネガしてるのは悪意を感じます。
まあここの価格が脅威なのでしょうけど。

>>304 匿名さん
よくわからないんですが、無いサービス(コンシェルジュやシャトルバスやライブラリー)を確認するのが、暇なかまってちゃんに流行ってるんですか？

>>305 マンション比較中さん さん

シャトルバスおじさんですね。他のスレでも同じことやってます。そのうちバルコニーでバーベキューやら飯盒炊爨やら言い出します。そこまで害はないのですが、いつまでも同じこと繰り返すのでまあウザいです。

これからお世話になります。
先ずは着任のご挨拶まで。

>>306 匿名さん
あはは、なるほど。とても参考になりました。流行り風邪みたいなもんですね。気にしないようにします。

一定数いますよね、あれな人が。1,2本抜けてるから分かっててもやめられないんでしょうけど。まぁがんばれよ

何でこんなに安い？
理由が知りたいです。

完全に想像ですが、土地取得費用が抑えられた(変な利益が乗ってない)、土地所有者の意向による控えめな設備仕様(ディスポーザー・アルコーブ無、平置き駐車場)、東京都都市居住再生促進事業の補助制度の利用(実需向け)、土地所有者の意向による価格圧縮などによる結果でしょうか？

>>310 マンコミュファンさん

それはここが建て替え案件だからです。

普通にデベが土地を買って建てる場合、コストと利益を勘案した上で販売時＝今現在の市況を見て値段を決めます。

ところがこちらは団地建て替え。元住民が供出する土地の価値、デベが出す建築費やその他コスト、それらを全部計算して各住戸の「価値」を決め、住民の取り分とデベの取り分を確定させた上で建て替えの契約を結びます。つまりタイムラグがあるのです。
こちらの地区計画決定と都市計画決定の告示が2018年8月、権利変換計画が認可されたのが去年7月。おそらく2018年の時点で大凡の価格が決まっていたはず。
当時としてはチャレンジングな値段だったのが、その後の市況の変化でお買い得マンションになったと思われます。

>>312 元デベさん
なるほど。一度決定した計画のままのため、当時の価格になっているということですね。ちなみに価格調整をしない、できない事由は当事者も多く計画変更しにくいからなんでしょうか？

ミストサウナは付いてますか？

>>307 仕事人さん

仕事人さん、よろしくお願いします。ここは条件出揃いましたが、あまりネガな要素はなさそうですね。仕事人さんの出番なく順調に売れてしまうかもしれません。

>>313 マンション比較中さん さん

当事者が多いこともありますが、なによりも>>311さんが書いてらっしゃる東京都の「都市居住再生促進事業の補助制度」を利用している点が大きな重しになっているかと。公的補助を受けておいて相場が上がったからとホイホイ値上げするわけにはいきません。

ただし計画決定時よりも建築費が相当値上がりしている（＝デベの利益率が下がっている）ので、その一定分をデベが販売価格にある程度上乗せすることは容認されるかも知れません。ただし無制限ではなく赤字にならない程度に、です。

元団地住民の方たちにとっても、値上げする分には自分たちの取得住戸の価値が自動的に上がることになるので、特段の反発は出ないと予想します。

東京都都市居住再生促進事業の補助制度は購入者にも影響があります。
購入者は実需に限られ投資目的では買えません。またワンルームへのリフォームは禁止です。1LDKはOKです。あくまでも居住用の住宅を供給するのが制度の目的なので。

>>312 さん

丁寧なご説明ありがとうございます。

なるほどです。確かに補助制度でかなりの税金（一戸当たり100万として単純計算で8.5億円？）が入っていると、行政からの色々な指導や制限があってもおかしくないですね。
また、駅遠物件であまり投資目的の方もいないとは思いますが、あまりお祭り騒ぎにならないのは実需で購入したい方には良いですね。

それにしても、ここ数年で一気に上昇したとはいえ今回のような建替事業はある意味ギャンブルですね。今回は相場上昇に伴ってお得感がありますが、逆に相場下降の場合は割高感がでて販売も相当大変なことに。。。デベロッパーの皆様には頭が下がります。

工事費の増加は凄いはずだから、仕様はだいぶやばそう。
建て替えは容積緩和がおもだからね。

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井駅まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

青梅街道を渡る時間とか登り坂など結構かかるなぁって印象。

上石神井でも石神井公園でもバス必須かな、バス停に近い方がいいと思います。

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

バス必須だから、バス停に近い棟がいいですね

>>321 マンション掲示板さん

私は普通に歩いて13分でした。悪天候の時はバス利用するかもですが、基本、歩きか自転車になりそうです。分数は人によって異なるので、一度歩いてみることですね。あなたが20分かかったのはわかりましたので、4連投目は不要かと思います。

>>319-321 マンション掲示板さん

一度でよろし。わかったから。
2つは削除依頼出しておいて。

ディスポーザーとスーパーを無くして、まいばすけっとと所有権を付けたブリリアシティ三鷹

>>324 匿名さん

ブリリアシティ三鷹と同じなら、
高級感がありますね！

>>324 匿名さん
マイバスのあるブリリアシティ石神井台の方がしっくりくるかな。

最近他のマンションの掲示板で、ここへの誘導投稿見かける
悪くはないけど、他のマンションの人にオススメするほどでも無いと思う

>>327 それは被害妄想では？w
ここに誘導するメリットなんて無いでしょ。

>>327 匿名さん

オススメするほどでもないここへの誘導が気になるくらいだから、あなたの検討してるマンションも大したことないのでしょうね。

>>328 通りがかりさん
>>329 匿名さん

そう言っていただいて安心しました
ありがとうございました

ここは川沿いなのに、ハザードマップにかかってないのですね。

>>334 匿名さん

この一帯は10年くらい前でしたか、河川改修工事をしましたからね。
改修前は川幅が今の半分くらいで両岸も未整備に近い状態でした。
それでもこの団地はごく僅かに高くなっているので水に浸かったことは過去一度もありません。

>>335 匿名さん

ありがとうございます。関町の方はかなり浸水リスクあるようですが、ここは改修したのですね。小さな川ですし、そこまで神経質になる必要はなさそうですね。それよりも私は川のある風景が好きなので、ここののどかな雰囲気がかなり気に入っています。

>>336 匿名さん
そう考えると北側の並び（1号棟～3号棟）の3、4階あたりも川ごしに石神井公園が見えて落ち着く景色かも。川の対岸までだいぶ距離があるし。

>>318 マンション検討中さん

完全な団地仕様？

>>338 匿名さん

団地仕様って、どのような仕様ですか？

ここを買えて子どもが高等学院に合格してくれたら万々歳なんだけど。
そんな上手くはいかないかな・・

>>339 匿名さん

設備が簡素な仕様。

設備仕様はふじみ野と近い感じですかね？

>>340 マンション検討中さん

高等学院に合格できれば大学も通いやすいし、良いですね。
けど自分としては男子校なのがイマイチ。早実みたいに共学にしてくれないかなあ。

>>341 匿名さん

具体にどのあたりが簡素ですか？あまり詳しくないので教えてください。

直床の建具のグレードも長谷工郊外仕様みたいな感じだと思われる。

団地仕様というより、長谷工標準仕様って感じかな、取得金額が安かったとか誰か言ってるが、住民の建て替え費用も販売価格に転嫁されるから、265万でやるなら、相当仕様や共用部などを安くしなければ成り立たない。
補助金数億のレベルじゃ昨今の建築費人件費高騰も賄えない。

ブリリア三鷹よりも、全然仕様は落ちる。

例えばキッチンの手掛かりも、クローゼットも取手が出てるタイプだったり、最悪床暖房も無いかもしれないね。

>>346 マンション検討中さん

エアコンがあるので、床暖房を付ける意味なんてないしね…

>>345 マンション検討中さん

＞住民の建て替え費用も販売価格に転嫁される

まるで購入者が元住民の分まで余計に負担するみたいな言い方ですね。
団地所有者の方々は「土地所有権」を差し出しているのでお互い対等な関係ですよ。

ただのネガならいいですが、将来のコミュニティに分断を生むような妄言は控えてもらえませんか？　こちらは真面目に購入を考えておりますので。

･･･こうやってマジレスすると面白がって余計に混ぜ返されるのはわかっていますけど。これが例の仕事人とかいう輩の仕業なのでしょうか。

345さんでは無いですが…

345さんは割と事実を言ってます
地権者とは対等ではないですよ
もちろん地権者も建替えに伴う費用は払っていますが、一般販売の売却益もありますので、ずっと抑えられてます
というか、そこをあてにしないと、建替えという話にもならないでしょう

引っ越しても分断にはならないと思いますよ
分譲マンションは住民も入れ代わり立ち代わりで、賃貸に出す人も多いですから、誰が先住民かなんて把握してる人は少ないです
いても、よほど熱心に理事をやってる人ぐらいじゃないですかね

ブリリアは安い物件は露骨に削ってきますから、仕様はお察しかと。
でもこれまで賃貸に住んでこられた方などからすると、充分なグレードだと思いますよ

>>348 匿名さん

仕事人さんのファンです。

仕事人さんは、購入促進のためのコメントしかしませんよ。
だからクライアントからの依頼が尽きないんだと思います。
仕事人さんが参加されている掲示板は、例外なく盛り上がり、
掲示板の流れを常にプラスに向かわされてます。

西武新宿駅での乗り換えが、新地下道の建設で、
飛躍的に便利になるね！

>>349 匿名さん

当然、金額の差は多少あると思いますが、
土地の所有権の一部を手放しているわけで、
そういった意味では対等に負担しあっている
という意味なのではないでしょうか？

また、このマンションは投資目的の購入は不可。
実需の方(またはその親族)のみが購入できるため、
それほど入れ代わりは少ないのでは？
また、元々の住民の皆さんは年代も高いでしょうし、
こうやって建て替え事業を実行する程ですから、
結束もあり把握しているのではないでしょうか。

印象や憶測で元々の住民がフリーライドしてる
かの様な表現は私も違和感を感じますし、
新旧分断なく対等な関係になると良いかと。


とはいえ、建築費や人件費が高騰している中、
削れるのは設備仕様というのもわかります。。。
事業計画を承認する段階で、ある程度の仕様は
決まっていて、それが実行されるのを祈ります。

最多販売価格帯5300万円台という事は3LDKでも下層階や条件の悪い部屋は4000万台後半の部屋もありますかね？それなら是非検討したいです！

初代理事長選は、既存住民vs新規住民の熾烈な戦いか？

>>353 マンション検討中さん

パンダ部屋狙いなら、お早めに。

>>346 マンション検討中さん

えっ、HP見てます？床暖は付いてますよ。取っ手が出てるタイプって、さすがにいまどきないと思います。仕様は長谷工だから決してよくはないだろうけど、いまやファミリーマンションの標準仕様とも言えますよ。団地仕様とはそんな感じですか？

建て替え計画に元住民は容積関連で、土地の容積余剰分を売る、それに関わり建て替えの金額をほぼゼロにするというスキームですね。

団地建て替えで、元住民に数千万円単位の追加費用が発生するケースはほぼないですね。
それだと300世帯の意見を纏められない。

総建築費用が上がれば、追加費用が発生する可能性もありますから必然的に建築費は抑えないと成立しないですね。

そのためにだいぶ仕様は抑える事が予想される。

近所を通ったので、参考まで。

>>357 マンション検討中さん

土地ではなく容積を売るんですか？

>>359 匿名さん

あ、土地の容積余剰分ですね。
自己解決しました、すいません。

食洗機は付いてて欲しいなあ…。

>>361 通りがかりさん

ディスポなしだからそこも期待できないかと。
オプションでのチョイスは付けて欲しいね。

>>362 匿名さん

ディスポーザーは、個人で後付け出来るので問題なし。

http://www.firsttask.co.jp/?yclid=YSS.EAIaIQobChMIl7Te_PDL9AIV0NKWCh3X...

>>363 匿名さん

ディスポーザーは10万くらいで後付け可能なんですね！

ディスポーザーってそんなに簡単に後付けできるのでしょうか?
粉砕してそのままマンションの配管から流すとえらいことになりそうな気が・・・

真剣に検討されるようでしたら、営業さんに確認しておいた方がよいでしょう。

>>363 匿名さん

何を言ってるのか。
ディスポーザは浄化槽設置が必須。
マンションでの個別設置は違法ですよ。

>>366 匿名さん

ディスポーザーの設置には、対応できる排水処理施設が必要になるので、基本的には後付不可だと思います。排水処理施設の維持管理費用がかさむので小規模や設備抑えめなマンションは設置しないのではないでしょうか？

ちょっと気になって調べたんですが、単体ディスポーザーは、ほとんどの自治体の条例で禁止されているみたいですね。
このマンションがある東京23区も禁止でした。
https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/living/a4/in0016/index.html

逆に禁止されていない自治体はあるのかと思って頑張って調べたところ、青森県十和田市や南魚沼市など、農業＊＊排水施設で処理することで認められているところもあるようでした。
https://www.city.towada.lg.jp/kurashi/seikatsu/suidou/discoverer.html

>>357 マンション検討中さん
建て替えに伴って、旧住民にも当然千万単位の追加費用は発生しますよ。

>>370 マンション掲示板さん

私も容積余剰分で既居住者は負担なしと思っていました。高齢になって数千万とか現実的ではないと思いますが、よく実現しましたね。

>>371 検討板ユーザーさん

マンマニさんによるとBrillia多摩ニュータウンは同面積の場合は負担なしだったとのこと。
こちらも解体前の売却が60平米2500万円程度だったことや余剰分のプラスがあることを考えると、数千万円までの負担にはなって無いような気もしますよね。平米を減らして負担無しって選択肢もあるのかも？

>>371 検討板ユーザーさん

旧住民の方たちも年齢と就業状況によっては住宅ローンが使えるので、現役世代なら対応できるでしょう。
単身や小家族なら軽い負担で小さい部屋を。この郊外立地で40㎡台からあるのはそういう関係かと思います。

占有部の面積が同じなら土地の持分比率は下がるので
地権者は負担してると思いますよ

建設地周辺を散策して来ました

なんと石神井川にカワセミがいましたよ。

氷川神社も石神井公園もいい感じでした。

ここのセキュリティですが、セコム・アルソックなど
警備会社への通報システムは完備されてますか？

>>376 匿名さん
アルソックが完備されてます

>>374 匿名さん

土地の提供にくわえて、現金負担の有無じゃないでしょうか？

地権者さんたちが負担してるかどうかなんて、一般の購入者には関係ない話では？　他人の財布を覗くような推測だけの投稿が続いているのがイヤですね。

>>379 匿名さん
このサイトは検討者でも無い方の投稿も多いので、単に見ている方を不快にさせる事を目的とした投稿は反応せずにスルーするか、削除依頼ボタンで理由を明記して消してもらうのが良いですよ。(最近は削除されないようにさも検討者の意見っぽく書く輩も多いので難しいですが)

共有部分の清掃は、
週に何回入りますか？

>>381 マンション検討中さん
説明会が来月からですから、今の時点では情報ないと思いますよ。デベ側でも「未定」としか言えないかと。

ザ・パークハウス 上石神井レジデンスの中古と
こちらでは、どちらが良いと思いますか？

自分の考えすら言わずただ気になったから質問するチープな投稿が散見されますね。それを聞いてどうしたいかも投稿された方が、答える側も本気で答えてくれると思いますよ。何言ってるか分からない人には一生分からないでしょうけど。

分かる。清掃回数やミストサウナの有無聞いたりする人のことだね。

ザ・パークハウス 上石神井レジデンスって、西武新宿線の線路沿いのマンションですよね？？https://trafficnews.jp/post/112009西武新宿線は高架を計画していますので、ご希望される住戸によると思います。

まだモデルルームも開いてない物件でネガするってどんなことなんだろうね？

>>386 匿名さん

パークハウス上石神井は、新築販売時より平均600万程度値上がりしてます。
設備は充実していると思います。

ネックは線路側敷地の一部が、西武新宿線　高架化に伴い、側道用地として収用されてしまうことでしょうか。

>>388 マンション検討中さん

土地収容ということは南の眼前に鉄道高架ができるのですよね？南棟のリセールは絶望的ではないでしょうか。それに伴い他棟もダメージ受けると思いますが、その事実があった上での値上がりということでしょうか？

>>389 マンション検討中さん

東京都の都市計画決定が11月末でしたので、
それまでは本決まりではなかったからです。

中には都市計画は出来ないと、油断していた住民もいたと思います。
ところが、この度、議会にて正式に都市計画決定されたので、
今後は脱出レースが始まることが予想されます。

東京都のホームページを見ると、具体的に敷地のどの部分まで
収用されるか、既に詳細図面が掲載されてます。
工事期間はおおよそ20年。
20年間もベランダすれすれに工事用フェンスを立てられ、
フェンスが外れたら、目の前に電車が通過。

工事が始まる2年後までが、勝負ですね。

てか、ザ・パークハウスの話は関係なくない？
ほかでやってよ。

>>396 匿名さん

バークハウス上石神井の中古は、
ここの競合ですよ。

>>397 匿名さん

競合と言えるのかな？誰も選ばなくないですか？

比較検討は別の場所でやってください

え？検討で比較検討したらいけないんですか？
別の比較検討する場所があるのでしょうか？
不慣れなので教えていただけると幸いです。